آمارها حاکی از آن است که وضعیت بازار مسکن به طور روزافزون بحرانی‌تر می‌شود و نیاز به مداخله دولت برای ساماندهی این بازار بیشتر احساس می‌شود. در این راستا، گزینه‌های مختلفی برای دولت سیزدهم وجود دارد. برخی از این گزینه‌ها در دولت‌های قبلی به اجرا درآمده و نتایج مثبتی به همراه داشته‌اند. یکی از این راهکارها، کوچک‌سازی مسکن است که برخی کارشناسان آن را به عنوان راه حلی برای عبور از بحران مسکن پیشنهاد می‌کنند؛ راه حلی که پیش‌تر در دهه ۷۰ به کار گرفته شد و منجر به افزایش سه برابری قیمت مسکن گردید.

نتایج برسی ها نشان می دهد، که هرگاه دولت با کوچک کردن متراژ خانه به دنبال بالابردن درصد مالکیت در کشور بود، نه تنها مردم خانه دار نشدند بلکه قیمت مسکن چند برابر شد. علاوه براین داده ها، خود مردم نیز علاقه ای به خرید خانه کوچک ندارند. به عبارت بهتر کوچک سازی نیاز مصرفی را جواب نمی دهد و تنها تولید نیاز سرمایه ای در بازار مسکن می کند. داده های جدیدترین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران که توسط بانک مرکزی منتشر شده، نشان می دهد میزان خرید خانه در مناطقی از شهر تهران که تراکم بیشتری دارد و خانه های کوچکتری ساخته شده، کمتر از مناطقی است که خانه های بزرگتری دارند. همچنین، داده های آخرین گزارش مرکز سرشماری نشان می دهد متراژ خانه بیشتر ایرانی هایی که مالک خانه هستند، بیشتر از ۸۰ متر است. از سوی دیگر، برخی از کارشناسان حوزه مسکن از قبیل محمدصالح شکوهی بیدهندی و بهزاد عمران زاده معتقد هستند کوچک سازی تاثیری در افزایش قدرت خرید خانه ندارد و این کالا را بیش از پیش سرمایه ای می کند.

همچنین براساس داده های سرشماری سال ۹۵ درصد مالکیت واحدهای کوچک کمتر از واحدهای بزرگ است. این آمار به خوبی نشان می دهد خانه های کوچک صرفا توان پاسخ به نیاز سرمایه ای دارد که به معنای ایجاد بستر سوداگری در بازار مسکن است. (به نمودار شماره یک مراجعه شود.)

آمارها از بی علاقگی مردم برای زندگی در واحدهای کوچک می گوید

حتی اگر به پیشینه افزایش قیمت مسکن که در کشور با این اقدام رخ داد نیز توجه نشود. با استناد به آخرین گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مرداد ماه توسط بانک مرکزی می توان گفت، کوچک کردن مسکن هیچ ربطی به کاهش قیمت آن و خانه دار کردن افراد و خانواده های مستاجر ندارد. در این گزارش به طور دقیق آمده است. «توزیع معاملات انجام شده بر حسب مناطق مختلف شهر تهران در مرداد ماه سال ۱۴۰۳ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۰/۱۴درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتیب با سهم ۷/۹، ۱/۸ و ۷/۷درصدی در رتبه های بعدی قرار گرفته اند.» این در حالی است که براساس همین گزارش قیمت یک متر آپارتمان در مناطق ۲، ۴ و ۵ به ترتیب از دیگر مناطق گران تر است. (به نمودار دو مراجعه شود.)

سهم ناچیز واحدهای زیر ۵۰ متر بازار خرید و فروش

با توجه به آمارهای منتشر شده، مردم تمایلی به خرید خانه های خیلی کوچک ندارند. در این خصوص نیز می توان با استناد به گزارش بانک مرکزی اظهار کرد، تنها ۷/۵۵درصد بازار معاملات به خانه های زیر ۸۰ متر اختصاص دارد و سهم واحدهای زیر ۵۰ متر تنها ۵/۱۶درصد بازار است. به بیان جزئی تر ۷/۱۱درصد معاملات بازار مسکن اختصاص به واحدهای با متراژ ۵۰ – ۴۰ متر را دارد. ۴/۳درصد معاملات مربوط به خانه هایی است که بین ۴۰ تا ۳۰ متر هستند و فقط ۵/۰درصد معاملات مسکن در مرداد ماه به واحدهای زیر ۳۰ متر اختصاص دارد. به بیان دیگر، مردم علاقه ای به خانه کوچک برای صاحب خانه شدن، ندارند و ساخت واحدهای کوچک بازار سرمایه ای مسکن را داغ تر می کند.

در این خصوص محمدصالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت، گفت: «عرضه واحدهای ۲۵ متری عامل جذب سرمایه های خُرد به بازار زمین و مسکن است. همین امر علت ایجاد تورم برای بازار مسکن می شود.» (به نمودار سه مراجعه شود.)

جذب سرمایه خُرد و افزایش قیمت نتیجه کوچک سازی است

محمدصالح شکوهی بیدهندی عضو هیئت علمی دانشگاه علم و صنعت درخصوص بی تاثیری ساخت واحدهای کوچک برای خانه دار شدن مردم، گفت: «در واقع، عرضه میکرو آپارتمان عامل جذب سرمایه های خُرد به بازار زمین و مسکن است. همین امر علت ایجاد تورم برای بازار مسکن می شود. در حال حاضر، به علت آنکه نگاه سرمایه ای به مسکن و زمین وجود دارد، بازار مسکن دچار تورم شده است. همین امر، میزان تورم زمین و مسکن را از تورم عمومی جامعه بیشتر کرده است. ساخت و عرضه مسکن کوچک مقیاس در واقع، به جریان سرمایه داری بخش مسکن دامن می زند و به طور طبیعی قیمت این واحدها را گران می کند.» در این خصوص بهزاد عمران زاده رئیس اندیشکده شهر ایرانی اسلامی نیز گفته است: «ساخت مسکن کوچک مقیاس تنها سرمایه های خُرد را جذب بازار مسکن می کند و قیمت آن را افزایش می دهد. زیرا مسکن را از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه ای تبدیل می کند.»