نرخ خود مسکن در سال‌های گذشته نسبت به تورم عمومی کشور، براساس مایحتاج عمومی، تقریبا نصف و به این معنا است که باوجود افزایش قیمت‌های بالای مسکن، تورم این حوزه نسبت به تورم عمومی کشور بسیار کمتر بوده است.

اگر توافقی بین ایران و امریکا انجام گیرد، بازارهای موازی نیز کاهش نرخ پیدا کنند و به‌ثبات برسند، در حوزه مسکن نیز باتوجه به رکودی که در حال ‌حاضر در این بخش وجود دارد و احتمالا در آینده نیز ادامه خواهد داشت، افزایش نرخ نخواهیم داشت. به‌عبارت‌دیگر، اگر کاهش قیمتی اتفاق نیفتد، احتمالا قیمت‌ها ثابت خواهد ماند. هرگونه توافق بین‌المللی که موجب کاهش نرخ ارز و کاهش نرخ در بازارهای موازی نظیر طلا و ارز شود، می‌تواند بر تثبیت بازار مسکن نیز تاثیر مثبتی داشته باشد. در حوزه مسکن اصلا مقایسه با کل بازار یا بازارهایی نظیر طلا و دلار اشتباه است. زیرا تورمی که طی این چند سال در حوزه طلا و دلار مشاهده شد، در حوزه مسکن طی وجود نداشته است.

بانک مرکزی نیز اعلام کرده است؛ نرخ تورم کلی ۴۰ درصد است، اما تورم حوزه مسکن تنها ۲۰ درصد بوده که نشان می‌دهد افزایش چشمگیری در این زمینه نداشته‌ایم. علت این است که نرخ مسکن آن‌قدر بالا رفته که تقاضا برای آن، عملا کاهش یافته است.

 اگر توافقات مثبتی با کشورهای دیگر به‌ویژه امریکا، حاصل شود، می‌توان انتظار داشت حداقل در حوزه مسکن قیمت‌ها تثبیت شوند. بااین‌حال، این مسئله به چند عامل دیگر نیز وابسته است. به‌عنوان‌مثال، اگر داده‌های نهادهای مرتبط با مسکن، نشان‌دهنده افزایش هزینه‌ها باشند، قیمت‌ها بالا خواهند رفت، حتی اگر توافقات خارجی انجام شود. این مسئله بیشتر به کنترل هزینه‌های داخلی و مدیریت عوامل تاثیرگذار بر نرخ مسکن بستگی دارد.

خودمان به‌عنوان بازیگران اصلی حوزه مسکن، نقش کلیدی در تعیین شرایط این بازار داریم. به‌همین‌دلیل، اگر بخواهیم کنترل بهتری بر قیمت‌ها داشته باشیم، باید روی عوامل داخلی تمرکز کنیم و مدیریت مناسبی در این زمینه ارائه دهیم. توافقات خارجی می‌توانند شرایط کلی اقتصادی را بهبود بخشند، اما نقش اصلی در بهبود بازار مسکن، به‌دست خود ما و مدیریت سیاست‌ها و هزینه‌های داخلی است. عوامل مختلفی مانند مزد کارگران، نرخ مواد اولیه نظیر سیمان و گچ، هزینه لوله‌کشی، تجهیزات برقی مانند کلید و پریز، نرخ زمین، عوارض شهرداری و هزینه‌های مربوط به جواز ساخت، همگی نقش تعیین‌کننده‌ای در نرخ تمام‌شده مسکن دارند. برای مثال، نرخ تمام‌شده یک واحد مسکونی که قبلا متری ۱۵ تا ۲۰ میلیون تومان بود، اکنون به متری ۲۰ تا ۲۵میلیون تومان رسیده است. این تغییرات نشان‌دهنده اثرات مستقیم عواملی است که ما خودمان در حوزه مسکن مدیریت می‌کنیم. در صورتی که این توافقات مثبت به‌نتیجه برسند و عملی شوند، می‌توان انتظار داشت که در حوزه مسکن، حتی اگر کاهش نرخ رخ ندهد، حداقل قیمت‌ها ثابت بمانند. با این حال، این مسئله به عوامل مختلفی وابسته است، از جمله داده‌هایی که از نهادهای مرتبط با حوزه مسکن ارائه می‌شود. اگر این داده‌ها نشان‌دهنده افزایش هزینه‌ها باشند، نرخ تمام‌شده مسکن افزایش خواهد یافت و این موضوع دیگر ارتباطی به توافقات خارجی نخواهد داشت. در واقع، این مسئله کاملا به مدیریت داخلی بستگی دارد.

مشاوران املاک هیچ نقشی در تعیین نرخ مسکن ندارند، اما قوانین موجود به‌گونه‌ای هستند که باعث ایجاد دوگانگی و پیچیدگی‌هایی در این زمینه می‌شوند. وظیفه اصلی مشاوران املاک، دریافت کمیسیون و تسهیل فرآیند معاملات است. ما به‌عنوان مشاوران املاک، کاهش نرخ را می‌خواهیم، زیرا این امر به ما امکان می‌دهد قراردادها را به‌گونه‌ای تنظیم کنیم که هر دوطرف معامله، یعنی خریدار و فروشنده، رضایت داشته باشند. نوسان قیمت‌ها برای ما مضر است، زیرا زمانی که قیمت‌ها ناپایدار باشند، نه فروشنده تمایل به فروش دارد و نه خریدار انگیزه خرید پیدا می‌کند.

بازار مسکن زمانی فعال و پویا می‌شود که تقاضا از سوی خریداران وجود داشته باشد. رکود فعلی ناشی از کاهش قدرت خرید مردم، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد است که تاثیر مستقیم بر عدم‌رونق در بازار گذاشته است. در حالی که ثبات قیمت‌ها می‌تواند به ایجاد شرایط مناسب‌تر برای خریدوفروش کمک کند و زمینه‌ای برای رشد اقتصادی در این حوزه فراهم آورد.

هر زمان که بازار به‌ثبات برسد، رکود نیز از بین خواهد رفت. این موضوع بارها در سال‌های گذشته مطرح شده است. چندین سال پیش می‌گفتیم که احتمالا رکود در یک سال آینده بهبود خواهد یافت، اما این اتفاق رخ نداده است و رکود همچنان ادامه دارد، زیرا هیچ تلاشی جدی برای رفع آن انجام نگرفته است.

اگر قیمت‌ها تثبیت شوند و مردم اطمینان پیدا کنند که تغییر قابل‌توجهی در نرخ مسکن رخ نمی‌دهد، تمایل به سرمایه‌گذاری در این حوزه افزایش خواهد یافت. در چنین شرایطی، افراد ممکن است تسهیلات و وام‌های لازم را دریافت کرده و اقدام به خرید واحد مسکونی کنند. دلیل اصلی تمایل مشاوران املاک به ثبات قیمت‌ها و نه افزایش آن، همین موضوع است.