بازار مسکن در 3 سال اخیر نسبت به تورم عمومی کشور، افزایش شدیدی داشته و باتوجه به افزایش نرخ ارز در 2 ماه گذشته، نرخ مسکن منطقی‌تر به‌نظر می‌رسد. اگر افزایش نرخ ارز را نسبت به سال پایه ۱۴۰۰ در نظر بگیریم، افزایش نرخ مسکن بسیار بیشتر از افزایش نرخ ارز بوده و همین اتفاق باعث ایجاد رکود عمیقی در بازار شده است. باتوجه به نرخ جدید ارز، این فاصله قیمتی کمتر شده و به‌نظر می‌رسد نرخ بازار مسکن اکنون منطقی است. اگر در سال آینده نیز نرخ ارز افزایش یابد، ما بلافاصله با افزایش نرخ مسکن هم مواجه خواهیم شد. افزایش معاملات، موید همین موضوع است و اکنون قیمت‌ها به‌گونه‌ای است که مردم می‌توانند در این بازار اقدام به خرید کنند. اصلاح نرخ مسکن در پی افزایش نرخ دلار اتفاق افتاده و با نرخ دلاری، مسکن از میانگین متری هزار و 300 دلار در شهر تهران به میانگین متری هزار دلار در هر مترمربع رسیده است.

پیش از این، مسکن ۳۰ درصد حباب داشت که اکنون باتوجه به نرخ ارزی که صحیح نیست، اما دولت بر آن اصرار دارد، این حباب از میان رفته است. در حوزه مسکن اتفاق خاصی رخ نداده و عرضه و تقاضای مسکن تغییری نکرده است. این حباب فقط به‌دلیل نرخ فعلی ارز از میان رفته و سبب شده مردم به این باور برسند که قیمت‌ها در بازار مسکن ارزنده هستند.

همه کالاها نسبت به سال پایه ۱۴۰۰ بیش از ۴۰ درصد گران شده‌اند، اما میانگین افزایش نرخ مسکن نسبت به سال پایه حدود ۷۰ درصد بوده است. بنابراین باتوجه به این تغییرات، نرخ مسکن منطقی‌تر به‌نظر می‌رسد. حباب در حوزه زمین، بسیار بیشتر از حباب حوزه مسکن است و در این زمینه با پدیده عجیبی مواجهیم. برای مثال اگر در سال ۱۴۰۰ شما یک ملک کلنگی داشتید و آن را در سال ۱۴۰۳ می‌فروختید، سود بیشتری از ساخت و فروش آپارتمان کسب می‌کردید. افزایش بی‌رویه نرخ زمین، پدیده‌ای ضدتولید است و این حباب بیانگر آن است که ما در حوزه سیاست‌گذاری در عرضه زمین در کشور مشکل داریم. همین سیاست‌گذاری‌های غلط سبب شده نرخ زمین بسیار بیشتر از نرخ آپارتمان باشد.

ما در کشور کمبود زمین نداریم، اما سیاست‌گذاری‌های غلط سبب شده‌اند، عرضه زمین در کشور محدود باشد. به‌عنوان‌مثال، شهر تهران که آن را کلانشهر می‌نامند، به‌هیچ‌وجه کلانشهر نیست و ما فقط جمعیت زیادی را در آن اسکان داده‌ایم. تهران در مقایسه با استانبول، اصلا شهر بزرگی نیست. استانبول دوبرابر تهران جمعیت دارد و مساحت آن هفت‌برابر تهران است. به‌خاطر سیاست‌های اشتباه، شهر را متراکم کرده‌ایم و در 2 یا 3 دهه اخیر اجازه نداده‌ایم به‌صورت منطقی و ارگانیک توسعه یابد. شهر فقط به‌صورت افقی توسعه یافته و همین موضوع سبب تراکم‌فروشی شده است. نرخ زمین در تهران نسبت به شاخص‌های اقتصادی بسیار گران‌تر از سایر کشورهاست.

اگر اتفاق خاصی در حوزه سیاست داخلی و خارجی کشور رخ ندهد، همین شرایط فعلی ادامه خواهد یافت و نرخ مسکن هم تغییر خاصی نخواهد کرد. در پی آن رکود هم همچنان پابرجاست و دقیقا اتفاقاتی که این چند ماه اخیر در حوزه مسکن افتاده، تکرار خواهد شد. اما اگر در بحث سیاست داخلی و خارجی، اتفاقات مثبت یا منفی رخ دهد، شاهد افزایش دوباره نرخ مسکن خواهیم بود. اگر فشارهای خارجی بر کشور افزایش یابد، احتمالا دچار رکود عمیقی می‌شویم. در این شرایط، کسانی که ناچارند حتما ملک‌شان را بفروشند، مجبور خواهند شد که ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر نرخ بازار آن را بفروشند. گرایش مردم به دارایی‌هایی که به‌سادگی نقد می‌شوند، افزایش یافته و همان‌طور که می‌بینید، سرمایه‌گذاری در حوزه طلا یا ارز بیشتر شده است.

مردم به‌دنبال سرمایه‌گذاری جایگزین به‌جای سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن هستند. بسیاری از افراد در تلاشند تا بودجه‌های‌شان را از حوزه مسکن خارج کنند و در بازارهای مالی دیگر سرمایه‌گذاری کنند، بنابراین بسیاری از آنها ملک‌شان را ۲۰ تا ۳۰ درصد زیر نرخ می‌فروشند. اگر در حوزه سیاست خارجی و ارتباط با سایر کشورها گشایشی رخ دهد، بازار مسکن دوباره رونق می‌گیرد و ساخت‌وسازها افزایش می‌یابد و در پی آن، بیش از ۲۰ درصد افزایش نرخ خواهیم داشت. در حال ‌حاضر نیاز به مسکن و ساخت‌وساز در همه شهرها وجود دارد و اگر افق روشنی در مباحث اقتصادی به‌وجود بیاید، شاهد رونق سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن و به‌تبع آن افزایش نرخ مسکن خواهیم بود.

نکته مهم‌تر بحث اشتغال است. در سال‌هایی که مسکن مهر در حال ساخت بود، کمترین آمار بیکاری را داشتیم و این موضوع بیانگر آن است که توسعه مسکن نسبت بسیار بالایی با ضریب اشتغال در کشور دارد. رونق مسکن سبب کاهش هزینه‌های خانوار و در پی آن رونق اقتصادی می‌شود و بیکاری تا حد زیادی در کشور کنترل خواهد شد. اینکه پایتخت از تهران منتقل شود یا تمرکززدایی در این حوزه انجام گیرد، می‌تواند در نرخ مسکن هم تحولاتی ایجاد کند، اما این موضوع در دولت در حد یک ایده مطرح است و برنامه خاص و مشخصی در این زمینه وجود ندارد. انتقال پایتخت قطعا امکان‌پذیر است و اگر در ۲۰ سال گذشته، پایتخت سیاسی، قضایی و اداری کشور را به جای دیگری منتقل می‌کردیم، احتمالا می‌توانستیم پایتخت جدید غیرمتمرکز داشته باشیم، اما همچنان تمرکززدایی از پایتخت مانند ادوار گذشته در حد یک ایده مطرح است.