نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک
حسین عبده‌تبریزی-کارشناس اقتصاد
می دانیم که امروز بخش مسکن به یک کالای پس اندازی و سرمایه گذاری تبدیل شده است. املاک و مستغلات، نزدیک ترین محصول به بازار مالی و کالایی است که ویژگی یک محصول مالی را دارد و دارایی محسوب می شود.پس از تحولات مهمی که از سال ۲۰۰۰ در اقتصاد جهانی رخ داد، صندوق های بازنشستگی و سرمایه گذاری این فرصت را پیدا کردند که در این بازار و این بخش از اقتصاد سرمایه گذاری کنند.پس از سال ۹۷ ، گرایش ها به بازار املاک و مستغلات شدت گرفت و ادامه پیدا کرد، به طوری که در ماه های اخیر که شرایط کشورمان عادی نبود، نرخ مسکن و املاک صعودی بوده است. در چند ماه گذشته با اینکه معاملات مسکن قابل توجه نبوده، اما قیمت ها افزایش یافته است.در برخی شهرها و مناطق، شاهد رشد حبابی نرخ مسکن هستیم، برای مثال، نرخ مسکن طی ۴ سال گذشته تا ۱۰ برابر افزایش یافته است. حال سوال اصلی این است که چرا باوجود کمبود نقدینگی و توان کم مردم برای خرید خانه، نرخ مسکن همچنان رو به رشد است؟
موضوع این است که در حوزه تقاضا مسکن در کشور با بحران مواجهیم و علت نبود توان خرید مسکن در شهرهای بزرگ این است؛اول اینکه به مردم وام نمی دهند و دوم اینکه از اساس، مردم توان پرداخت اقساط وام ها را ندارند. در حال حاضر نرخ خانه در تهران با حداقل شرایط بیش از یک میلیارد تومان است و درصد زیادی از مردم تهران، توان این خرید را ندارند.وقتی در بخش مسکن به بن بست می رسیم، دولت شروع به اجرای طرح های مسکن می کند، اما کشور دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر ندارد و راه حل های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند.قیمت مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه گاهی بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است. املاک، این ویژگی را دارد که از سقف قیمتی هم جلوتر بزند و به همین دلیل در شهری مانند دمشق که مشکلات این کشور از ایران هم بیشتر است، گران ترین قیمت ها در بخش مسکن وجود دارد و نرخ ملک در دمشق از متوسط قیمت ها از اروپا بیشتر است.معمایی وجود دارد، مبنی بر اینکه اقتصاددانان از رشد بسیار بالای نقدینگی شکوه می کنند، در حالی که وقتی با صاحبان کسب وکارها صحبت می کنید، از نبود نقدینگی سخن می گویند! حجم بالای نقدینگی مطابق آمار غیرقابل انکار است، اما مهم ترین مسئله آن است که نقدینگی وارد بخش واقعی نشده و به جای آن، دارایی ها را هدف قرار داده است. بنابراین، فضای کلان اقتصادی شرایطی داشته که اقتصاد رشد نکرده و نقدینگی تنها منجر به تورم سنگین بازار ملک شده است. اگر نرخ یک زمین، هزار برابر هم شود، حتی یک شغل هم به اقتصاد اضافه نمی شود. بالا رفتن هزینه ساخت، یکی دیگر از عوامل افزایش نرخ مسکن است که البته به تنهایی نمی تواند این سطوح قیمتی را توضیح دهد.موضوع دیگر، معاملات صوری است که گاه با هدف پولشویی انجام می شود. در این نوع معاملات، بدون آنکه حتی پولی بین افراد جابه جا شود، مالکیت ملکی تغییر می کند و درصد کمی از کل معاملات مسکن بر نرخ سایر املاک تاثیر می گذارند. به عبارت دقیق تر، این معاملات به دلیل آنکه توسط خریدار واقعی انجام نمی شوند و صوری هستند، قیمت های بالاتری را ثبت می کنند.
چالش بعدی، مسئله کمبود زمین در تهران است. تمرکز امکانات در تهران و نبود زمین کافی، باعث می شود نرخ زمین به عنوان بخش اصلی بهای تمام شده املاک بالا می رود. این موضوع به سایر شهرها نیز سرایت پیدا می کند و تورم عجیب ملک را رقم می زند.
نبود اطلاعات شفاف از بازار ملک، عامل دیگری است که به بالا رفتن قیمت ها کمک می کند. اینکه نمی دانیم در واقع، عرضه و تقاضا چقدر است، چه تعداد خانه خالی وجود دارد و چه کسانی در حال معامله ملک هستند، بر قیمت ها اثرگذار است و منجر به رشد افسارگسیخته نرخ مسکن می شود.
