ماهیت بازار مسکن نیاز به اصلاح دارد
ناصر ذاکری کارشناس مسکن
افزایش چشمگیر نرخ املاک و مستغلات در 3 دهه گذشته از یک سو موجبات رشد درصد جمعیت مستاجر و فاقد مسکن را فراهم آورده و از سوی دیگر، با بالا بردن سهم هزینه مسکن در مجموع هزینه های مصرفی خانوار و علاوه بر آن روشن کردن موتور تورم دو رقمی در اقتصاد ملی، به رشد ابعاد فقر در سطح جامعه کمک بزرگی کرده است، از این رو تلاش برای مدیریت بازار مسکن استیجاری و مهار افزایش اجاره بها در این بازار مهم، باید به عنوان یکی از مهم ترین بندهای سیاست اقتصادی هر دولتی موردتوجه قرار بگیرد.
تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها اقدام مثبتی است که توسط دولتمردان انجام شده، با این حال نبود ضمانت اجرایی قوی برای این دستورالعمل و نظارت مستمر بر اجرای آن، موجب شده بازار املاک استیجاری چندان توجهی به این سقف مجاز نکرده و تا جایی که می تواند راه خود را برود. به بیان دیگر، مالکان با استفاده از قدرت چانه زنی بالا و موقعیت متزلزل جمعیت مستاجر، توانسته اند بدون اعتنا به دستورالعمل سقف مجاز افزایش، اجاره بهای ملک خود را به بیشترین میزان ممکن افزایش بدهند.
ماهیت بازار مسکن استیجاری در کشور ما با بازار مشابه در کشورهای توسعه یافته و حتی بسیاری از کشورهای در حال توسعه متفاوت است. علت رونق این بازار در کشور ما نه بی میلی گروهی از شهروندان به حبس دارایی خود در قالب املاک و مستغلات و نه تمایل آنان به مهاجرت از شهری به شهر دیگر، بلکه فقط به دلیل ناتوانی آنان در امر خرید مسکن است. در واقع، حضور تقاضای سفته بازانه مقتدر در بازار املاک موجب شده، نیازمندان واقعی مسکن با رقیب توانمندی رو در رو شده و از تامین مسکن موردنیاز خود با نرخ معقول عاجز شوند و از سر ناچاری در قامت مستاجر به بازار مسکن استیجاری مراجعه کرده و همان آپارتمانی را که به دلیل هجوم سرمایه گذاران، موفق به خریدش نشده اند، از مالکان جدیدش اجاره کنند.
بی توجهی دولتمردان به این نکته مهم و محوری، موجبات متضرر شدن اقشار کم درآمد و فاقد مسکن را آن هم به شکلی فاحش و کمرشکن فراهم آورده است. در واقع، وضعیت ویژه بازار مسکن استیجاری و منافع تضمین شده آن برای مالکان هم در حوزه افزایش سریع نرخ دارایی در طول زمان و هم افزایش اجاره بها، آن هم در شرایطی که سایر حوزه های فعالیت و سرمایه گذاری در اقتصاد ملی منافع چندانی عاید صاحبان سرمایه نمی کنند و بدون استفاده از انواع رانت، امکان راه انداختن یک کسب وکار موفق و پایدار بسیار اندک است، بنابراین بازار املاک مسکونی به یک بازار بسیار مطلوب و مناسب برای صاحبان نقدینگی تبدیل شده است.
در چنین شرایطی کمترین کاری که متولیان امر به عنوان یک برنامه کوتاه مدت و مقطعی باید انجام بدهند، این است که اجازه ندهند برندگان مسابقه خرید مسکن که همان سرمایه گذاران بازار املاک مسکونی هستند، در بازار املاک استیجاری هم به پیروزی درخشان نائل آمده و اقتصاد خانوارهای کم درآمد را به طورکامل متلاشی کنند.
تعیین سقف مجاز افزایش اجاره بها و تلاش برای مهار رشد لجام گسیخته نرخ در بازار مسکن استیجاری، هرچند اقدامی درست و ارزشمند است که در چند سال گذشته موردتوجه و اهتمام متولیان امر قرار گرفته، اما از یک سو این اقدام فقط بخشی کوچک و ناچیز از اقدامات اصلاحی است که دولت برای اصلاح امور و بازگرداندن آب رفته به جوی ملزم به اجرای آن است و از سوی دیگر، بازگذاشتن راه فرار برای مالکان و دور زدن مصوبه سران قوا، موجب شده مالکان بتوانند با استفاده از شرایط اضطرار جمعیت مستاجر برنامه افزایش اجاره بها را با کمترین دردسر پیش ببرند. بدین ترتیب، این اقدام ارزشمند و درخور تقدیر نتوانسته آن چنان که باید کمکی به اقشار کم درآمد و فاقد مسکن بکند.
دولت با اعمال محدودیت های جدی در بازار املاک و مستغلات، جذابیت این بازار را در نظر صاحبان نقدینگی کاهش می دهد. این اتفاق در کنار تلاش برای افزودن بر جذابیت فرصت های سرمایه گذاری مولد برای مثال، پررنگ کردن مشوق های اعمالی برای سرمایه گذاری های تولیدی و صنعتی در مناطق آزاد و ویژه اقتصادی، می تواند صاحبان نقدینگی را به تدریج به این باور برساند که تداوم حضور در بازار املاک استیجاری و در اصل ایجاد مزاحمت برای خریداران و نیازمندان واقعی مسکن چندان هم اقدامی به صرفه و اقتصادی نیست.
استفاده سنجیده از ابزار مالیاتی در بازار املاک و مستغلات می تواند حرکتی مثبت و مقدمه ای برای ایجاد این تغییر پربرکت در اقتصاد ملی باشد. ابزار مالیاتی حتی می تواند به صورت ضامن اجرای سقف مجاز افزایش نرخ در بازار املاک استیجاری مورداستفاده قرار بگیرد و راه دور زدن قانون را مسدود کند. برای نمونه اگر مالکان ملزم شوند، همه دریافتی های غیرمتعارف اجاره بها را به صورت افزایش تصاعدی مالیات به صندوقی با نام صندوق حمایت از مستاجران واریز کنند، آنها درخواهند یافت که دیگر نمی توانند از محل افزایش غیرمتعارف اجاره بها و تحمیل شرایط خود به مستاجران گرفتار اضطرار، درآمد خود را بالا ببرند.
