چینی‌ها هر روز سهم بیشتری از اقتصاد ایران را از آن خود می‌کنند. به‌نظر می‌رسد در حوزه مسکن، این سیاست عجیبی است که باتوجه به ظرفیت‌هایی که در داخل کشور داریم، بازار مسکن ایران دودستی تقدیم چینی‌ها شود. پس از آنکه وزارت راه و شهرسازی، در قراردادی رسمی، ورود چینی‌ها را به ساخت نهضت ملی مسکن اعلام کرد، حالا معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران از واگذاری زمین‌های ذخیره به چینی‌ها برای اجرای طرح «کلید به کلید» در مناطق پایین شهر خبر داده است. بحث ورود چینی‌ها برای ساختمان‌سازی در کشور، ابتدا برای پیشبرد پروژه نهضت ملی مسکن مطرح شد؛ مسئله‌ای که سال گذشته ابتدا از سمت دولت تکذیب و پس از مدت کوتاهی با اظهارات یک نماینده مجلس، مهر تایید بر آن زده شد. در آن زمان، مسئولان می‌گفتند به احتمال زیاد، همکاری با چینی‌ها به واردات تکنولوژی محدود می‌شود و در قبال انتقادات وارد بر این ماجرا نیز، همین گزاره را تکرار می‌کردند.

از همان موقع که طرح نهضت ملی مسکن توسط دولت سیزدهم مطرح شد، زمزمه همکاری با شرکت‌های چینی به‌گوش رسید. مسئولان عنوان کرده‌اند که به‌دلیل تحریم نفت ایران، فروش نفت و بازگرداندن دلار حاصل از آن به کشور سخت است. به‌همین‌دلیل ایده تهاتر نفت با مسکن عنوان شد.البته مطرح شده بود که چینی‌ها مشتاق مشارکت در ساخت‌وساز کشور هستند. حالا اما زمزمه‌هایی در حال انتشار است که نشان می‌دهد حضور چینی‌ها تنها محدود به پروژه نهضت ملی مسکن نیست و همکاری با شرکت‌های خصوصی این کشور نیز، ابعادی گسترده‌تری از واردات تکنولوژی دارد. صمت در این گزارش زوایای مختلف ورود چینی‌ها به ساخت‌وساز در کشور را بررسی کرده است.

جزئیات نحوه همکاری با چینی‌ها

هادی عباسی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی درباره ساخت مسکن توسط چینی‌ها به صمت گفت: توافقات شهرداری تهران با چینی‌ها برای ساخت مسکن هیچ ارتباطی به وزارت راه و شهرسازی ندارد. ورود چینی‌ها به ساخت‌وساز مسکن در بافت فرسوده موضوعی است که به‌تازگی به‌صورت قطره‌چکانی از سوی شهرداری تهران اطلاع‌رسانی می‌شود.

وی ادامه داد: نحوه همکاری با چینی‌ها برای ساخت مسکن می‌تواند به 2 شکل سرمایه‌گذاری و پیمانکاری باشد که موضوع مطلوب ما سرمایه‌گذاری چینی‌ها در بخش مسکن ایران است، چراکه به‌اندازه کافی پیمانکار در ایران وجود دارد.

معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی خاطرنشان کرد: در بحث مسکن 2 نگاه وجود دارد که آیا مسکن کالای سرمایه‌ای یا یک کالای مصرفی و بادوام است. به هر حال دولت اعتقاد دارد که مسکن یک کالای مصرفی است و تولیدی را حمایت می‌کند که به عرضه برسد.

عباسی تصریح کرد: نگهداری زمین برای افزایش نرخ آن از مصادیق احتکار است و در سیاست‌های مالیاتی برای جلوگیری از این موضوع مالیات سنگین در نظر گرفته می‌شود تا از این اراضی برای تولید مسکن استفاده شود. در قانون جدید حتی تغییر کاربری این اراضی را در نظر گرفته‌ایم.

وی اظهار کرد: رویکرد وزارت راه و شهرسازی و دولت، تامین اراضی برای مردم است که این فرآیند زمانبر است. ساخت مسکن باید توسط افراد ذی‌صلاح انجام شود. بودجه عمومی برای مسکن نداریم، از این‌رو موضوع تسهیلات بانکی مطرح می‌شود که مردم در بخش منابع و آورده اولیه از بانک‌ها جلوتر بودند و تاکنون منابع مردمی از وام‌های بانکی بیشتر است.

معاون امور مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی تاکید کرد: وزارت راه و شهرسازی ریالی از مسکن‌سازی منفعت نمی‌برد و قیمت‌های تمام‌شده در بخش نهضت ملی مسکن براساس تورم مشخص می‌شود، اما پیگیری‌های وزارت راه و شهرسازی برای کاهش نرخ تمام شده و تعهد ما به ارزان‌ترین حالت ممکن ساخت است و زمین را با هزینه صفر در اختیار مردم قرار می‌دهیم.

وی ادامه داد: وام را تا سقف ۵۵۰ میلیون تومان افزایش و نرخ سود آن را از ۲۳ درصد به ۱۸ درصد کاهش دادیم و پرداخت آن پلکانی شد. به‌طوری‌که مبلغ اقساط 2 سال اول تسهیلات مسکن ملی ۵.۹ میلیون تومان و در زنجان اجرایی شده است. میزان اقساط این وام در سال سوم تا سال بیستم به دوره مشارکت بستگی دارد.

عباسی با اعلام اینکه تاکنون مردم ۲۰۰ هزار میلیارد تومان آورده در نهضت ملی مسکن داشته‌اند، گفت: نرخ تمام‌شده پروژه‌ها به دستمزد و مصالح ساختمانی بستگی دارد که در انتهای مرحله ساخت‌وساز محاسبه می‌شود. تاکنون ساخت 2 میلیون و ۲۴۴هزار واحد آغاز شده است که از این تعداد ۶۶۴ هزار واحد توسط انبوه‌سازان و ۲۲۹ هزار واحد توسط نیروهای مسلح ساخته خواهد شد.

منطق این تصمیم، قابل‌درک نیست

مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس بازار مسکن درباره ساخت مسکن در پایتخت به کمک شرکت‌های چینی و پیامدهای این اتفاق به صمت گفت: ساخت‌وساز در کشور به یاری شرکت‌های خارجی نمی‌تواند اثرات ملموسی بر بازار مسکن ما داشته باشد. منطق استفاده از چینی‌ها در این ماجرا برای من قابل‌درک نیست و مسئولان نیز هنوز توضیحات باورپذیری در پیوند با این موضوع ارائه ندادند. وی ادامه داد: کشور ما مشکلی از بابت تکنولوژی ساخت ندارد و آمار و ارقام نیز بیانگر همین موضوع است. ما طی یک دهه گذشته، موفق به ساخت حدود یک میلیون واحد مسکونی شدیم و در حال ‌حاضر میزان ساخت‌وساز به نصف این رقم رسیده است. سلطان‌محمدی افزود: در این بازه زمانی ۱۰ساله، هم به‌لحاظ نیروی انسانی و هم از نظر تولید مصالح ساختمانی، رشد قابل‌توجهی را تجربه کردیم. فارغ از این دو مورد، درباره تکنولوژی نیز کمبود و ایراد خاصی در کشور وجود ندارد و این مسئله یک حقیقت آشکار است که باید موردتوجه مسئولان مربوطه قرار گیرد.

بزرگ‌ترین معضل ساخت مسکن

وی تصریح کرد: ایران پروژه‌های بزرگ و موفقی را در برخی کشورهای جهان اجرا و به‌عنوان‌مثال دولت ایران در کشور ونزوئلا پروژه‌های چند هزار واحدی را عملیاتی کرده است. در داخل کشور هم، نمونه‌های موفق و حائزاهمیتی نظیر پروژه‌های انبوه‌سازی را داشتیم که با همت نیروهای داخلی به حالت اجرا درآمد.

این کارشناس بازار مسکن در ادامه عنوان کرد: متوجه علت ورود چینی‌ها به ایران نمی‌شوم؛ مگر اینکه بحث تامین مالی در میان باشد که در آن صورت می‌توان جنبه‌های این موضوع را از زوایای مختلف موردبررسی و ارزیابی قرار داد. در حال‌ حاضر مقوله تامین مالی را می‌توان بزرگ‌ترین معضل ساخت مسکن قلمداد کرد.

سلطان‌محمدی ضمن اشاره به مشکلات کشور در زمینه تامین منابع مالی به صمت گفت: بخش خصوصی به‌سبب افزایش هزینه‌ها و سایر شرایط موجود، با مشکلات اساسی برای سرمایه‌گذاری روبه‌رو است. بخش دولتی نیز از سمت دیگر به‌دلیل کمبود امکانات لازم توانایی سرمایه‌گذاری را ندارد و از ابتدا هم مشخص بود که ماجرای ساخت یک میلیون واحد مسکونی به‌علت چالش‌های مربوط به تامین منابع مالی، قابل‌تحقق و اجرایی نیست.

شرایط متفاوت بازار مسکن

سلطان‌محمدی در ادامه اذعان کرد: دولت روی اعتبارات مالی هم حساب ویژه‌ای باز کرده بود، اما در این بین نقش بانک‌ها و مشکلات آنها در نظر گرفته نشد؛ بانک‌ها نیز برای این منظور چاره‌ای جز استقراض از بانک مرکزی ندارند. حتی در صورت فراهم شدن شرایط لازم برای بانک‌ها، چالش بعدی پرداخت اقساط است که این مسئله نیز چالش‌های جدی برای بازپرداخت وام‌ها ایجاد می‌کند و در نهایت مسیر دستیابی به هدف موردنظر ناهموار می‌شود. وی یادآور شد: برای پیشبرد بسیاری از پروژه‌های عمرانی، پتروشیمی، نفتی و صنعتی می‌توان فضا را برای همکاری با چینی‌ها مهیا کرد، اما جنس این نوع همکاری تفاوت‌هایی با حوزه مسکن دارد. به‌عنوان‌مثال، عایدی ارزی در یک پروژه نفتی به‌نحوی خواهد بود که مشکلی از سمت‌وسوی تامین مالی ایجاد نشود.

سلطان‌محمدی در پایان اضافه کرد: در زمینه مسکن شرایط کاملا فرق دارد و بحث تامین مالی و بازپرداخت یک چالش جدی به‌حساب می‌آید. متاسفانه امکان بازپرداخت دلاری در این وضعیت وجود ندارد و دولت برای این منظور باید با مشکلات متعددی دست‌وپنجه نرم کند. اگر دولت مشکل تامین ارز برای این هدف ندارد، به‌باور من بهتر است این دلارها را در طرح‌های دیگری به‌کار ببرد.

سخن پایانی

مشکل مسکن در ایران دلایل مختلفی دارد که باید اصلاح شود و مسلما زمان زیادی را می‌طلبد، اما این سوال سال‌ها است که در ذهن کارشناسان وجود دارد که چرا دولت از توان و ظرفیت‌های موجود در بخش مسکن استفاده نمی‌کند و ما باید باوجود انبوه‌سازان، مهندسان و معماران باتجربه و خبره چند وقت یک‌بار به فکر واردات نیرو و تکنولوژی ساخت از کشورهایی مثل چین بیفتیم؟

گاهی این موضوعات به‌حدی بغرنج می‌شود که پیشنهادهای عجیب غریبی نظیر تهاتر نفت و گاز برای ساخت مسکن شنیده می‌شود که کار را بسیار سخت‌تر می‌کند و اهداف اصلی برای نجات بازار مسکن را به‌کلی تغییر می‌دهد. تجربه همکاری با کشوری نظیر چین بارها مطرح شده است و اگر با برنامه‌ریزی و هدفمند انجام نشود، جز هدر رفتن زمان و سرمایه‌های کشور، دستاورد دیگری نخواهد داشت. کشور ما مهد معماری و مهندسی است و از این‌رو در جهان کمتر کشوری را می‌توان پیدا کرد که در آن، آثار معماری با این کیفیت و دقت ساخته شده باشد. بسیاری از کارشناسان عقیده دارند که باید از تمام توان فناوری و دانش داخلی برای ساخت مسکن استفاده کنیم و همزمان در راستای بهبود شرایط اقتصادی گام برداریم تا مشکل بازار مسکن حل شود. اینکه بگوییم کلید حل تولید مسکن، کمک گرفتن از دیگر کشورها است و بس؛ اشتباه است و تنها باید با الگوبرداری و تناسب‌سازی با شرایط کشور، موضوع ساخت‌وساز را یک‌بار برای همیشه حل کنیم.