تیر دولت خطا رفت
طرح مالیات بر خانه‌های خالی اواسط سال ۱۳۹۹ در مجلس شورای اسلامی تصویب و پس از تایید شورای نگهبان به وزارت امور اقتصاد و دارایی ابلاغ و اجرای آن در دستور کار قرار گرفت و مقرر شد، سالانه ۲۰۰۰ میلیارد تومان از محل این پایه مالیاتی وصول شود.
مطابق این طرح، اگر واحد مسکونی در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر بیش از ۱۲۰ روز خالی از سکنه باشد، مشمول مالیات خواهد شد، همچنین به ازای هر ماه، بیش از زمان مذکور، آن واحد ماهانه مشمول مالیات برمبنای درآمد اجاره می شود، به این نحو که سال اول معادل ۶ برابر مالیات متعلقه و سال دوم معادل ۱۲ برابر مالیات متعلقه و سال سوم به بعد معادل ۱۸ برابر مالیات متعلقه خواهد شد. از سویی، طبق ماده ۱۶۹ مکرر قانون مالیات های مستقیم، اگر فردی ملک مسکونی خود را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکند، به عنوان واحد مسکونی خالی شناسایی و مشمول مالیات می شود. این قوانین در حالی اجرایی شده که وضعیت اخذ مالیات از خانه های خالی، حاکی از موفق نبودن دولت در اجرا است. صمت در گفت وگو با کارشناسان به بررسی این موضوع پرداخته است.
هدف، درآمدزایی نیست
دولت بارها اعلام کرده هدف از مالیات ستانی از خانه های خالی، درآمدزایی نیست و درواقع، به دنبال درمان گرانی و افزایش عرضه در بازار است. اجرای این طرح در نهایت می تواند منجر به این شود که فعالیت خریداران ملک با هدف سرمایه گذاری نباشد و سرمایه افراد صرف خرید مسکن مصرفی یا مشارکت در تولید شود که گام مهمی در ساماندهی بازار مسکن است.
در قانون مالیات بر خانه های خالی آمده که اگر مردم خوداظهاری نکنند، از دریافت برخی خدمات مانند خدمات بانکی، دسته چک و امثال آن منع خواهند شد که معاون اول رئیس جمهوری، بخشنامه آن را به همه دستگاه ها ابلاغ کرده است.
اطلاعات ۷۲ میلیون نفر در سامانه املاک و اسکان وجود دارد، از این رو قانون مالیات بر خانه های خالی، زمانی خوب اجرا می شود که سامانه املاک و اسکان تکمیل شده باشد. در حال حاضر برای ۷۵۰ هزار واحد خالی کشور از سازمان امور مالیاتی، قبض مالیاتی صادر شده است. ۶۰ هزار نفر از این ۷۵۰ هزار نفر اعتراض کرده اند که اطلاعاتی که براساس آن قبض مالیاتی صادره شده، اشتباه بوده است.
اگرچه درآمد مالیات خانه های خالی حتی در پیش بینی اولیه دولت نیز رقمی ناچیز بود که سهم موثری در تامین بودجه نداشت، اما این رقم برای سال های بعد نیز تکرار شد. این در حالی است که میزان درآمد وصولی از این مالیات در ۲ سال گذشته صفر بوده و امسال نیز رقم وصولی با میزان شناسایی شده اختلاف زیادی داشته است.
اخذ مالیات راه حل مشکل مسکن نیست
حسین ابراهیمی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: دولت علت اجرای وصول مالیات از خانه های خالی را حل مشکل مسکن عنوان می کند، در حالی که به وضوح نمایان است که این طرح مشکلی از مسکن را حل نمی کند.
وی در ادامه گفت: امروزه در جهان شاهد هستیم گرایش اصلی دولت ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضا است، بنابراین تسهیلات خرید مسکن ۸۰ درصد نرخ مسکن را شامل می شود، اما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم، با فرض اینکه بانک ها توان و انگیزه تسهیلات دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.
این کارشناس اقتصادی عنوان کرد: دولت مدعی است که ما خانه های خالی بسیاری داریم که همگی احتکار شده است، بنابراین واحدهای خالی بیشتر از نوع لوکس یا ویلا هستند و افرادی که از اجاره خانه خود صرف نظر می کنند، آن قدر پول دارند که مالیات دولت را هم بپردازند،از این رو باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه ها به بازار نخواهید
رسید.
ابراهیمی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بازار مسکن در کشور ما به محلی برای خریدهای سرمایه گذاری تبدیل شده و کمابیش از خریداران مصرفی خالی شده است؛ تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تایید می کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه ای
است.
از سوی دیگر، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند خانه دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، حدود یک قرن طول می کشد تا خانه دار شود.
طرحی که محکوم به شکست است
ابراهیمی با تاکید بر این موضوع که در هیچ جای دنیا مالیات خانه های خالی را به عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی گیرند، به صمت گفت: اگر هم شاهد دریافت مالیات در کشورهای دیگر هستیم، از طرفی دیده می شود که در آنجا مشکل مسکن حل شده و بنابراین دولت طرح های مالیاتی را به مرحله اجرا گذاشته است تا صاحب خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند.
وی تاکید می کند: پیش نیاز چنین طرح هایی آن است که به اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنید و جلوی احتکار آن را بگیرید، در حالی که ما هنوز با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم. ما درباره اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی مشاهده می کنیم که مردم از ثبت خانه های خالی خود در سامانه مرتبط به هیچ وجه استقبال نکرده اند و مدیران دستگاه های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه های خالی را ندارند، بنابراین بدون شک همان طور که آمارها نشان می دهد در این طرح با شکست روبه رو هستیم.
وی از محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه های اجرایی دولت و نقصان از زیرساخت های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به عنوان مهم ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه های خالی یاد می کند و می افزاید: یکی از مهم ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته بازی و سوداگری در بازار زمین به عنوان گران ترین نهاده ساختمانی است، از این رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می شد، فرآیند تنظیم گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید
می خورد.
حسین ابراهیمی، کارشناس اقتصادی در رابطه با این موضوع به صمت گفت: دولت علت اجرای وصول مالیات از خانه های خالی را حل مشکل مسکن عنوان می کند، در حالی که به وضوح نمایان است که این طرح مشکلی از مسکن را حل نمی کند.
وی در ادامه گفت: امروزه در جهان شاهد هستیم گرایش اصلی دولت ها برای مداخله در بازار مسکن، حمایت از سمت تقاضا است، بنابراین تسهیلات خرید مسکن ۸۰ درصد نرخ مسکن را شامل می شود، اما حتی اگر بخواهیم در ایران چنین تسهیلاتی هم بدهیم، با فرض اینکه بانک ها توان و انگیزه تسهیلات دهی داشته باشند، با محاسبه نرخ سود تسهیلات بانکی ۱۸ درصد، اقساط این تسهیلات به حدی خواهد بود که بازپرداخت آن از توان بسیاری از خانوارهای ایرانی خارج است.
این کارشناس اقتصادی عنوان کرد: دولت مدعی است که ما خانه های خالی بسیاری داریم که همگی احتکار شده است، بنابراین واحدهای خالی بیشتر از نوع لوکس یا ویلا هستند و افرادی که از اجاره خانه خود صرف نظر می کنند، آن قدر پول دارند که مالیات دولت را هم بپردازند،از این رو باز هم دولت به هدف خود برای ورود این خانه ها به بازار نخواهید
رسید.
ابراهیمی خاطرنشان کرد: در حال حاضر بازار مسکن در کشور ما به محلی برای خریدهای سرمایه گذاری تبدیل شده و کمابیش از خریداران مصرفی خالی شده است؛ تعداد معاملات نیز این موضوع را تا حدودی تایید می کند که بازار در انحصار خریداران سرمایه ای
است.
از سوی دیگر، باتوجه به حداقل دستمزدهای کارگری و حقوق و مزایای کارمندی، در صورتی که یک خانوار بخواهد نیمی از درآمد خود را پس انداز کند تا بتواند خانه دار شود، با احتساب میانگین دستمزد کارگری ۶ میلیون تومان، حدود یک قرن طول می کشد تا خانه دار شود.
طرحی که محکوم به شکست است
ابراهیمی با تاکید بر این موضوع که در هیچ جای دنیا مالیات خانه های خالی را به عنوان درآمد مالیاتی در نظر نمی گیرند، به صمت گفت: اگر هم شاهد دریافت مالیات در کشورهای دیگر هستیم، از طرفی دیده می شود که در آنجا مشکل مسکن حل شده و بنابراین دولت طرح های مالیاتی را به مرحله اجرا گذاشته است تا صاحب خانه از ترس مالیات، واحد خود را وارد بازار کند.
وی تاکید می کند: پیش نیاز چنین طرح هایی آن است که به اندازه نیاز جامعه، مسکن تولید کنید و جلوی احتکار آن را بگیرید، در حالی که ما هنوز با کسری مسکن در بخش تقاضای واقعی مواجهیم. ما درباره اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی مشاهده می کنیم که مردم از ثبت خانه های خالی خود در سامانه مرتبط به هیچ وجه استقبال نکرده اند و مدیران دستگاه های دولتی نیز نبود اطلاعات کافی برای اجرای اخذ مالیات از خانه های خالی را ندارند، بنابراین بدون شک همان طور که آمارها نشان می دهد در این طرح با شکست روبه رو هستیم.
وی از محرز نبودن اطلاعات اقامتگاه ها، فاقد سند بودن بسیاری از املاک، نبود سامانه جامع و هماهنگی بین دستگاه های اجرایی دولت و نقصان از زیرساخت های ارتباطی و اطلاعاتی لازم به عنوان مهم ترین مشکلات موجود در اخذ مالیات از خانه های خالی یاد می کند و می افزاید: یکی از مهم ترین دلایل جهش نرخ مسکن، سفته بازی و سوداگری در بازار زمین به عنوان گران ترین نهاده ساختمانی است، از این رو شاید اگر سیستم دریافت مالیات سالانه از زمین مشمول مالیات می شد، فرآیند تنظیم گری در بازار مسکن از بالادست این بازار بهتر کلید
می خورد.
آیا قانون مالیات بر خانه های خالی شکست خورد؟
محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن به صمت گفت: اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی چند سال است که با برنامه راه اندازی سامانه املاک و اسکان کشور آغاز شده است؛ در ابتدا گفته می شد تعداد خانه های خالی ۲ میلیون واحد مسکونی است، اما پس از مدتی تنها بیش از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی را به سازمان امور مالیاتی معرفی کردند.
وی بااشاره به اظهارات اخیر وزیر اقتصاد مبنی بر اینکه از ۵۰۰ هزار واحدی که وزارت راه و شهرسازی معرفی کرده، خالی بودن ۲۱۶ هزار واحد آن با اعتراض مالکان، منتفی شده است، افزود: مشخص نیست آیا همین تعداد هم در واقع خالی باشند یا خیر؟ این موضوع به معنای شکست قانون مالیات بر خانه های خالی است.
در دنیا مالیات خانه های خالی را شهرداری ها دریافت می کنند؛ به این صورت که هم شناسایی این خانه ها به شهرداری ها داده می شود و هم منابع و درآمد برای دولت های محلی است، البته در دنیا هدف از اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی کنترل بازار مسکن نیست. ضمن اینکه در دیگر کشورها این قانون برای کل کشور اجرا نمی شود، بلکه برای چند شهر از یک کشور اعمال می شود. در کانادا نیز تنها شهرداری های یک یا 2 شهر آن از خانه های خالی عوارض دریافت می کنند.
اولاد در رابطه با هدف اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی به صمت توضیح داد: در کلیت این موضوع، هدف از اجرای این قانون در دیگر کشورها این بود که در برخی محله های نابسامان، خانه ها به قدری فرسوده می شدند که دیگر هزینه کردن برای بهسازی آن به صرفه نبود و ساکنان با ترک خانه های شان به حاشیه شهر برای سکونت در خانه های نوساز می رفتند؛ این اتفاق برای ساکنان این محله ها مشکلات امنیتی در پی داشت که در نتیجه شهرداری ها تصمیم به دریافت مالیات از مالکان خانه های خالی می کردند تا بافت های نابسامان شهری خالی از سکنه نشوند.
خانه های خالی، نقش کنترلی در بازار ندارند
وی در ادامه بیان کرد: هدف اولیه برای تصویب قانون مالیات بر خانه های خالی کنترل بازار مسکن بود، اما متاسفانه اجرای آن در سامانه املاک و اسکان اشتباه درج شد، از این رو چه کسی جوابگوی این هزینه های سنگین از جیب مردم برای راه اندازی های چندباره سامانه املاک و اسکان است؟
اولاد در پایان خاطرنشان کرد: بر فرض اینکه، همه این ۲۸۰ هزار واحد مسکونی که خالی بودن آن شناسایی شده، محرز شود و بر فرض اینکه همه این ۲۸۰ هزار واحد خالی به بازار اجاره مسکن وارد شوند، در برابر ۱۲ تا ۱۳ میلیون خانوار مستاجری که در کشور وجود دارد، اصلا رقمی نیست که بتواند نقش کنترلی بازار اجاره مسکن را ایفا کند.
سخن پایانی
وزارت راه و شهرسازی در برخی موارد به اشتباه محل سکونت افراد را به عنوان خانه خالی اعلام می کند یا اطلاعات خانه های شناسایی شده برای اخذ مالیات ناقص است یا فرآیند شناسایی و ارسال اطلاعات خانه های خالی به سازمان مالیاتی بسیار زمانبر است.
با بررسی عملکرد ۳ ماهه درآمدهای مالیاتی امسال به نوعی این انتقاد بجا است، زیرا براساس این آمار در این مدت فقط ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان مالیات از واحدهای مسکونی خالی از سکنه دریافت شده
است.
در سال گذشته و با فراز و نشیب های بسیار، معادل ۵۶۸ هزار واحد مسکونی خالی از سکنه برای اخذ مالیات شناسایی شد که براساس آخرین آمارها، میزان مالیات دریافتی از این خانه ها کمتر از ۱۰ میلیارد تومان بوده است.
قانون مالیات خانه های خالی از زمانی که اجرای آن شروع شد، تاکنون که در حال اجرا است، همواره موردانتقاد کارشناسان و مسئولان به ویژه مجلسی ها بوده است.
این انتقادات، ناشی از روند شناسایی واحدهای مسکونی خالی از سکنه تا اخذ مالیات از آنها است، زیرا گفته می شود که وزارت راه و شهرسازی به عنوان نهاد مربوطه برای شناسایی خانه های خالی، سریع و کارآمد عمل
نمی کند.
وظیفه شناسایی خانه های خالی برعهده وزارت راه و شهرسازی از طریق سامانه املاک و اسکان گذاشته شده است که این وزارتخانه با راه اندازی سامانه املاک و اسکان نسبت به ثبت اطلاعات سکونتی افراد اقدام کرده و کسانی که در مهلت تعیین شده نتوانستند این اطلاعات را ثبت کنند، خانه آنها به عنوان خانه خالی به سازمان امور مالیاتی از سوی وزارت راه و شهرسازی معرفی شد و در همین راستا وزارت راه و شهرسازی باید با برنامه ریزی و مدیریت صحیح چالش های پیش رو را از میان بردارد.
