مجلس یازدهم در دوره فعالیت تا کنون ۳ گام اساسی برای حل معضل مسکن برداشت. طرح جهش تولید با هدف تسهیل تولید مسکن تصویب شد تا دست دولت برای ساخت مسکن باز شود. برای وارد کردن چندین میلیون مسکن احتکار شده به بازار مسکن، قانون مالیات بر خانه‌های خالی تصویب و ابلاغ شد و در گام آخر مجلس هفته گذشته با استفاده از تجربه بسیاری از کشورهای پیشرفته دنیا، زیرساخت قانونی برای مقابله با آشفته بازار اجاره مسکن را ایجاد کرد؛ طرحی که نمایندگان معتقدند با تصویب و اجرای آن بسیاری از مشکلات بازار مسکن حل خواهد شد.هرچند که نتیجه مصوبات مجلس تا امروز نمایانگر دستاوردهای دیگری‌است. چرا که بازار مسکن از اواخر خرداد در پی ثبات نرخ ارز به خواب زمستانی رفته و با گذشت چند ماه همچنان در رکود به سر می‌برد. براساس داده‌های بانک مرکزی که پس از ۱۰ ماه منتشر شده نرخ مسکن در مهرماه سال ۱۴۰۲ نسبت به ماه مشابه سال قبل جهش ۷۴ درصدی را تجربه کرده است. همچنین معاملات در هفت‌ماهه نخست امسال نسبت به مشابه سال قبل افت ۶۳ درصدی داشته است. تجربه نشان می‌دهد در صورتی که رکود در بازار مسکن جا خوش کند و نسخه‌ای برای افزایش عرضه و قدرت خرید مردم تجویز نشود، آینده بازار مسکن، همراه با التهاب دوباره پس از رکود فعلی خواهد بود. ریشه مشکلاتی که اکنون دامن بازار مسکن و ساخت‌وساز را گرفته مربوط به امروز و دیروز نیست و زمینه‌های آن به دهه‌ها قبل بازمی‌گردد. شرایطی که بهبود آن نیاز به برنامه‌ریزی و مصوبات عملیاتی دارد. صمت در این گزارش عملکرد مجلس شورای اسلامی را در بخش مسکن را بررسی کرده است.

وضعیت بغرنج بازار مسکن

چند دهه بی‌توجهی و سیاست‌گذاری‌های غلط، شرایطی را در بازار مسکن به وجود آورده که به‌هیچ‌عنوان نمی‌توان از عملکرد مسئولان این حوزه برای ساماندهی بازار مسکن دفاع کرد. خروج ۶ دهک جامعه از بازار مسکن وضعیت بغرنجی را نشان می‌دهد که قربانی جز اقشار کم‌درآمد جامعه ندارد.تصویب و اجرای سیاست‌های نادرست، روشی معمول در اقتصاد تمام کشورهای جهان است؛ اما نکته در قطع این زنجیره و جایگزینی روش‌های نوین و موثر است. این درحالی است که سیاست‌گذاری‌های نادرست و اجرای آزمون و خطایی برنامه‌ها همچنان زنجیروار در حوزه مسکن ادامه دارد. بسیاری از کشورها تلاش می‌کنند با ایجاد سیاست‌های موثر در بازار ملک، روند افزایش نرخ مسکن را کنترل کنند و قدرت خرید و اجاره مسکن را برای خانوارها بهبود بخشند، اما در ایران هنوز این موضوع جای کار دارد. با توجه به اهمیت این بخش، برنامه‌ هفتم توسعه توجه ویژه‌ای به حوزه مسکن داشته و نمایندگان مجلس نیز در تعامل با دولت در جریان بررسی برنامه هفتم، اقدامات قابل توجهی را برنامه‌ریزی‌ کرده‌‌اند. هرچند که با نگاهی به ۶ برنامه قبل درمی‌یابیم بازار مسکن با هدف‌گذاری‌های برنامه‌های بلندمدت و کوتاه‌مدت پیشین فاصله زیادی دارد و به بیشتر اهداف خود نرسیده است. همچنین با بررسی روند تغییرات قدرت خرید و زمان انتظار برای خانه‌دار شدن در سال‌های گذشته، می‌توان دریافت که افزایش تورم مسکن، کاهش درآمد و افزایش هزینه‌های خانوار باعث خروج متقاضیان مصرفی از بازار مسکن شده و در عوض بر تعداد مستاجران افزوده است. این مسئله، افزایش تقاضا برای مسکن اجاره‌ای را رقم زده و قیمت‌های بازار اجاره را نیز را بالا برده است.

تلاش‌هایی که دستاوردی ندارد

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن در خصوص عملکرد مجلس برای ساماندهی بازار مسکن به صمت توضیح داد: مجلس یازدهم به مراتب تلاش‌های زیادی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داده و عزم جدی نمایندگان قابل تحسین است؛ اما با همه این تلاش‌ها، دستاورد خاصی در حوزه مسکن حاصل نشده و شرایط وخیم بازار ملک، هم در بحث قیمتی و هم در رکود معاملات در حال تشدید است. وی در ادامه بیان کرد: دولت در ابتدای فعالیت خود وعده ساخت سالی ۱ میلیون واحد مسکونی را داد و در همین راستا مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون جهش تولید، دولت را مکلف به ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی کرد. با توجه به شرایط موجود به نظر می‌رسد، این طرح حتی تا ۲ سال دیگر هم عملی و اجرایی نشود. یعنی با توجه به شرایط اقتصادی کشور، اجرای پروژه نهضت ملی مسکن دشوار به نظر مارسد. بااین‌همه امید است دولت در چشم‌اندازها و برنامه‌های آتی، با ایجاد منابع و افزایش تولید بهینه، بتواند گره کور بازار مسکن را باز کند. ولی درحال‌حاضر اقدامی که بتواند گره‌گشا باشد، دیده نمی‌شود.

باید فاصله بین عرضه و تقاضا کاهش یابد

زینعلی خاطر نشان کرد: بازار مسکن تنها در صورتی سروسامان می‌گیرد که مجلس و دولت با برنامه‌ریزی و به‌صورت مستمر، تولید انبوه مسکن را محقق کنند. نکته مهم در اجرای این برنامه، توجه جدی به مسئله مکان‌یابی صحیح و زیرساخت‌های کشور است. با روند صعودی تولید مسکن و کاهش فاصله بین عرضه و تقاضا، بعد از گذشت چند سال می‌توان به بهبود شرایط بازار مسکن امیدوار بود. تنها در این شرایط است که اقشار کم‌درآمد نیز با ابزارهای مالی و پولی می‌توانند خانه‌دار شوند.

این کارشناس در خاتمه افزود: شکاف عمیق درآمد خانوارها با سبد معیشتی، تامین بودجه برای خرید خانه را ناممکن کرده است. در این شرایط حتی در صورت افزایش عرضه در بازار ملک، بازهم عده زیادی قدرت خرید یک‌خانه کم متراژ را هم ندارند.این روندی است که بر اقتصاد امروز کشور حاکم است و روزبه‌روز هم تشدید می‌شود.

زینعلی با اشاره به توجه قانون اساسی به تامین مسکن شهروندان گفت: براین اساس دولت مکلف است با تامین منابع مالی مناسب، اقدام به ساخت‌وساز کرده و به‌عنوان سرمایه‌گذار اصلی و با توجه به نیازسنجی دقیق، اقدام به تولید انبوه مسکن در سطح کشور کند.این درحالی است که ضعف در قانون‌گذاری و اجرا، منجر به برهم خوردن تعادل در بازار مسکن شده است. وی با تاکید بر ظرفیت‌های کشور گفت: مگر غیر از این است که ما در کشور به اندازه کافی زمین، مصالح و امکانات برای ساخت‌وساز داریم؟ پس چرا وقتی پای عمل می‌رسد هیچ دستاوردی نداریم؟ ضرورت دارد مجلس شورای اسلامی با همکاری دولت و سایر نهادهای مربوطه برای ساماندهی بازار مسکن اقدامات موثرتری انجام دهند.

سیاست‌گذاری‌های بی‌اثر برای بازار ملک

مرتضی جعفری، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد عملکرد مجلس در ساماندهی حوزه مسکن به صمت گفت: موضوع مسکن از گستردگی وجامعیت بالایی برخوردار است و برنامه‌ریزی و تصمیم‌گیری در مورد این حوزه کلان، در توان یک کمیسیون نیست. بنابراین تصمیم‌گیری برای حل چالش‌های مسکن نیاز به هماهنگی همه کمیسیون‌های مجلس با یکدیگر دارد.

وی افزود: نمایندگان مجلس یازدهم در دوره فعلی فعالیت، تلاش‌هایی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داده‌اند که به هیچ عنوان کافی نیست. در این دوره، چند طرح حمایتی به منظور ساماندهی بازار و رفع مشکلات فعلی بررسی و تصویب شده است. این طرح‌ها شامل تعیین سقف افزایش اجاره، اعطای وام ودیعه مسکن و قانون مالیات بر خانه‌های خالی و چند طرح دیگر است که با همکاری مجلس و دولت به تصویب رسیده است. با این حال، هنوز سیاستی که به عنوان ناجی بازار مسکن شناخته شود، مطرح و اجرایی نشده است.

جعفری تاکید کرد: با توجه به شرایط موجود، هم مردم و هم مسئولان با وجود این تلاش‌ها، با شرایط نامنظم بازار مسکن مواجه هستند. این شرایط باعث گیج شدن شهروندان در خرید و اجاره مسکن مناسب شده است.

وی مشکلات بخش مسکن را ریشه‌ای عنوان کرد و گفت: چالش‌های بخش مسکن ریشه‌ای بوده و مشکل اصلی با افت رشد اقتصادی در کشور مرتبط است. کاهش رشد اقتصادی منجر به کاهش مداوم قدرت خرید شده و با تشدید تحریم‌های غرب، این مشکل بیشتر شده است.

این کارشناس مسکن افزود: حل مشکلات حوزه مسکن، راهی جز رشد و توسعه اقتصادی ندارد. اگر این مسئله حل نشود، هیچ تلاشی برای بهبود شرایط بازار مسکن جوابگو نخواهد بود. این درحالی است که ضعف مدیریت در کنار کاهش رشد تولید، بازار مسکن را به بستری تبدیل کرده که منجر به شکست پروژه‌ها و عدم پیشرفت شده است.

راهکار کنترل بازار اجاره

جعفری با اشاره دلیل افزایش تورم بخش اجاره نیز گفت: در سال‌های اخیر، با افزایش نامتعادل نرخ مسکن، خرید یک خانه برای بسیاری از افراد به یک رویا تبدیل شده است. این وضعیت منجر به افزایش تقاضا در بخش اجاره ملک شده و در نهایت سقف اجاره‌بها را افزایش داده است. بنابراین عدم توازن بین تقاضا و عرضه در بازار مسکن، نرخ خرید و اجاره در این بازار را با افزایش چشمگیری مواجه کرده است.

وی افزود: آمارهای رسمی نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی مواجه شده و دلایل متعددی دارد. یکی از این دلایل، نبود امنیت سرمایه‌گذاری در کشور است. همچنین، افزایش نرخ مسکن در کنار کاهش قدرت خرید، بسیاری از اقشار جامعه را از گردونه بازار خارج کرده که همین موضوع بر کاهش انگیزه سرمایه‌گذاران در بخش مسکن نیز موثر است.

این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: بررسی وضعیت فعلی بازار نشان می‌دهد تقاضا به شدت بیشتر از عرضه است و این وضعیت در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش مسکن شده است. بنابراین، نمایندگان مجلس شورای اسلامی باید با همکاری دولت، تمرکز بیشتری بر حل مشکلات این حوزه داشته باشند. برای حل مشکلات این حوزه نیز باید در گام نخست به حل مشکلات کلان اقتصادی پرداخت.

سخن پایانی

بازار مسکن ایران متفاوت از بازار مسکن سایر کشورها، یک بازار مستعد سرمایه‌گذاری است و می‌توان گفت مسکن در ایران نه یک کالای مصرفی بلکه یک کالای سرمایه‌ای است. مدت طولانی است که تلاش می‌شود بازار مسکن در ایران همانند سایر کشورها یک بازار مصرفی معرفی شود. درصورتی‌که در باور مردم این بخش، نه‌تنها مصرفی نیست بلکه کالایی سرمایه‌‌ای است در مقایسه با سایر بازارهای موازی، از امنیت بیشتری برای سرمایه‌گذاری برخورد است. این درحالی است که همین بازار سودده، به مشکل اصلی بخش برخی از جمعیت کشور بدل شده است. شواهد حاکی از آن است که سیاست‌گذاری‌های بخش در ۳ دهه گذشته، نتیجه‌ای جز ناکامی نداشته و تامین مسکن اقشار هدف همچنان فاصله بسیاری با هدف‌گذاری دارد.

اوضاع بازار مسکن نشان می‌دهد، سیاست‌گذار در مواجهه با مشکل بازار مسکن، مدام دچار خطای تشخیص می‌شود. به گفته کارشناسان، مشکل بازار مسکن به کمبود واحدهای تولیدی ختم نشده و مشکل اصلی به نگاه سرمایه‌ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد. این روند باعث شده بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف، نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند. چرا که ارائه راه‌حل و سیاست‌های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه‌ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی اجتماعی آن جامعه امکان‌پذیر نیست و ضرورت دارد مجلس و دولت به تلاش‌های خود برای ساماندهی بازار مسکن ادامه دهند.