روزهای تیره برای خرید خانه
به‌تازگی رئیس اداره کل اعتبارات بانک مسکن از افزایش نرخ بهره تسهیلات طرح نهضت ملی از ۱۸ به ۲۳ درصد در قراردادهای جدید خبر داده است.
موضوعی که چند ماهی بود زمزمه آن به گوش می رسید و سرانجام خبر آن منتشر شد. در این اتفاق، کل سود پرداختی متقاضی در این تسهیلات به حدود یک میلیارد و ۶۴۲ میلیون تومان می رساند و از سویی، اقساط متقاضیانی که در حال پرداخت تسهیلات هستند،کمابیش به حدود ۵. ۸ تا ۹ میلیون تومان افزایش پیدا خواهد کرد. این موضوع در حالی رقم خورد که پیش بینی حداقل دستمزد برای سال آینده حدود کار 7میلیون و ۹۲۰ هزار تومان برآورد شده است و این یعنی قشر زیادی از مردم توانایی بازپرداخت تسهیلات را نخواهند داشت. این اتفاق همچنین می تواند تمایل سازندگان را برای طرح های انبوه سازی کاهش دهد، هرچند همین حالا نیز بسیاری از انبوه سازان از کار ساخت وساز فاصله گرفته اند و رکود در این حوزه بخش مسکن را از سمت عرضه نیز با مشکل مواجه کرده است.
صمت در این گزارش افزایش نرخ تسهیلات طرح نهضت ملی از ۱۸ به ۲۳ درصد در قراردادهای جدید را از نگاه کارشناسان بررسی کرده که در ادامه می خوانید.
ناامیدی اقشار هدف از خرید ملک
تورم اقتصادی در چند سال اخیر بلای جان بازار مسکن شده و با تاثیری که از بازارهای موازی نظیر ارز و طلا گرفته، نرخ مسکن را روزشمار در مسیر صعودی قرار داده است. از طرفی، درآمدها با مخارج سازگار نیست و در همین شرایط، خبر افزایش نرخ تسهیلات نهضت ملی مسکن اوضاع را بدتر کرده، طوری که اگر کارمندان و کارگران تمام حقوق ماهانه خود را بابت اقساط این تسهیلات پرداخت کنند، باز هم جوابگو نیست.
حتی در کشوری مثل ترکیه نیز که تورم آن در سال های اخیر روندی صعودی را طی کرده و اکنون در وضعیت نامناسبی به سر می برد، مردم با داشتن حدود ۳۰ درصد از کل پول مسکن باقی آن را می توانند وام بگیرند. سود این وام در سال ۲۰۲۲ کمتر از ۱۵ درصد برآورد شده و بازار مسکن اکنون چه از سمت عرضه و چه از سمت تقاضا در وضعیتی نامتعادل است. این بازار مولد که از بخش های بنیادین در اقتصاد محسوب می شود، هر ماه با افزایش نرخ مواجه است.براساس آمارهای بانک مرکزی اکنون متوسط نرخ مسکن در کلانشهر تهران به بیش از ۵۵ میلیون تومان رسیده است، یعنی هر فرد برای خرید یک خانه کوچک متراژ ۶۰ متری در این شهر باید حدود 3میلیارد و ۳۰۰ میلیون تومان هزینه کند. ساخت واحدهای مسکن ملی از همان ابتدا نیز از سوی کارشناسان چندان راه مطمئنی برای خروج بازار مسکن از این وضعیت بحرانی محسوب نمی شد، اما حالا با تغییر وضعیت تسهیلات، با مشکل جدیدی مواجه شده و به نظر می آید همین امید اندک نیز در حال از بین رفتن است.
افزایش پلکانی اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن
حجت الله فرزانی، کارشناس پولی و بانکی در رابطه با افزایش نرخ تسهیلات طرح نهضت ملی از ۱۸ به ۲۳ درصد در قراردادهای جدید به صمت گفت: آنچه بانک مسکن دنبال می کند، افزایش پلکانی نرخ اقساط ماهانه تسهیلات نهضت ملی مسکن است و بانک مسکن شرایط را طوری رقم زده که در سال هایی اول متقاضیان فشار کمتری را متحمل شوند و به طور سالانه باتوجه به تورم موجود مقدار ریالی اقساط این وام رشد کند، هرچند با نظر به افزایش ناچیز درآمدها، افراد از همان سال های نخست با مشکلاتی مواجه می شوند، اما باتوجه به منابع محدود و تورم اقتصادی، بانک ها چاره دیگری ندارند.
وی تاکید کرد: نکته مهمی که در رابطه با تسهیلات نهضت ملی مسکن باید به آن توجه کرد، این است که دوران این تسهیلات ۲۰ ساله بوده و 3 سال ابتدایی بابت دوران ساخت است، بدین معنا که در ۳ سال ابتدایی بازپرداختی در این حوزه وجود ندارد، در نتیجه از سال چهارم تا سال آخر که ۱۷ سال می شود، اقساط بازپرداخت می شود. باید توجه کرد که مبلغ 5. 8 تا ۹ میلیون تومان در مقایسه با حقوق فعلی نیست و باید با دستمزد ۳ سال آینده مقایسه
شود. در حقیقت، اگر طرح حمایتی از سوی دولت مطرح می شود، باید هم در نرخ ها و مبالغ و هم در آورده متقاضیان اجرا شود. بنابراین، دولت اگر می خواهد از طریق بانک ها تامین مالی کند، باید طوری برنامه ریزی کند که علاوه بر متقاضیان، بانک ها نیز دچار ضرر و زیان نشوند و باتوجه به منابع محدود آنها برنامه ریزی ها انجام گیرد. باوجود گذشت ماه ها از آغاز اجرای نهضت ملی مسکن این طرح در نقاط مختلف کشور با محدودیت، مشکلات و کمبودهایی مواجه و یکی از این مشکلات تامین مالی برای احداث و ساخت مسکن است.
کمک مولدسازی به متقاضیان نهضت ملی مسکن
فرزانی تصریح کرد: قرار است دولت برای اقشار هدف مسکن بسازد و تامین مالی گسترده ای نیز برای آن در نظر گرفته است، از همین بابت، باید به جنبه حمایتی این اقدامات بیشتر توجه شود.در روزهای اخیر موضوع مولدسازی مطرح شد که می تواند با دستاوردهای مالی خود، سهم آورده متقاضیان و فشاری را که برای تامین مالی بر دوش بانک ها قرار دارد، تا حد زیادی کاهش دهد. واضح است که برای بهره مندی دولت از آورده مردمی در اجرای نهضت ملی مسکن، باید یک سری تسهیلات و شرایط آسان برای افرادی که توان پرداخت سهم آورده خود را ندارند، در نظر گرفته شود، اما این موضوع نیز همچنان در هاله ای از ابهام است و در بسیاری از شهرهای کشور توجهی به آن نمی شود.
وی در پایان گفت: جمعیت هدف در نهضت ملی مسکن عموما افرادی از دهک های یک تا ۵ هستند که به طبع توان مالی و منابع درآمدی خوبی برای پرداخت آورده ندارند و از طرفی، بسیاری از مردم اخذ وام مسکن را برای پرداخت رهن و اجاره بسیار راحت تر از پرداخت آورده در نهضت ملی مسکن می دانند.
دوراهی سخت برای دولت
سعید آسویار، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: دولت از طرفی در تلاش است تا با وضع سیاست های مختلف بازار مسکن را سروسامان دهد و از سوی دیگر، برای اجرایی کردن این اهداف با مشکل روبه رو می شود. اکنون که نرخ بهره اقساط تسهیلات نهضت ملی مسکن جهش چشمگیری داشته است و می توان به این نتیجه رسید که دولت بیش از هر اقدامی باید در راستای اصلاح سیاست های اقتصادی گام بردارد. با این اتفاق، حل بسیاری از مشکلات راحت تر می شود.
وی در ادامه افزود: به علت تاثیرپذیری بازارهای موازی بر یکدیگر ضرورت دارد تا دیگر بازارهای مالی برای کنترل بازار مسکن کنترل شوند. در حال حاضر، نرخ دلار روزبه روز در حال رکوردزنی و شرایط را برای معامله ملک سخت تر کرده است. این مسئله می تواند بر نوع پرداخت تسهیلات بخش مسکن و همچنین نرخ تمام شده این پروژه دولتی تاثیر منفی بگذارد و در عمل ساخت خانه ارزان را برای اقشار هدف ناممکن کند. باتوجه به نبود تعادل در بازار مسکن و افزایش نرخ خرید و اجاره، دولت باید برای تامین سرپناه مردم به ساخت واحدهای مسکونی با زیرساخت های رفاهی در چارچوب قوانین و مقررات اقدام کند. ازهمین رو بود که به موازات برنامه انبوه سازی مسکن در دولت های پیشین، طرح نهضت ملی مسکن در دولت سیزدهم کلید خورد تا دولت بتواند علاوه بر تحقق جهش تولید مسکن و قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، با ارائه انواع امکانات و مشوق ها از جمله ارائه زمین ارزان قیمت و تسهیلات مناسب شرایط خانه دار شدن بخش زیادی از مردم را تسهیل کند.
عدم شفاف سازی دولت برای پرداخت سهم مردمی در ساخت
آسویار در ادامه تصریح کرد: در چشم انداز طرح ملی مسکن قرار است تا سال ۱۴۰۴ بالغ بر ۴ میلیون مسکن در کشور ساخته و تحویل متقاضیان شود، اما در خلال اجرای این طرح عظیم، مشکلاتی مطرح است که از مهم ترین آنها می توان به عدم شفاف سازی دولت برای پرداخت سهم مردمی در ساخت وساز این واحدها اشاره کرد. تامین مالی وعده دولت برای ساخت واحدهای مسکونی از 2 منبع اصلی یعنی آورده متقاضیان و تسهیلات بانکی به دست می آید. حال باتوجه به منابع محدود بانک ها و پیشی گرفتن تورم از درآمد خانوارها اگر هرکدام از این 2 عامل با خلل مواجه شود، روند پیشبرد این پروژه با اماواگر روبه رو می شود.
وی در پایان گفت: واضح است که برای بهره مندی دولت از آورده مردمی در اجرای نهضت ملی مسکن، باید یک سری تسهیلات و شرایط آسان برای افرادی که توان پرداخت سهم آورده خود را ندارند، در نظر گرفته شود، اما این موضوع نیز همچنان در هاله ای از ابهام است و در بسیاری از شهرهای کشور توجهی به آننمی شود.
سخن پایانی
براساس قانون جهش تولید مسکن، بانک ها باید ۳۶۰ هزار میلیارد تومان در سال برای ساخت مسکن حمایتی اختصاص دهند. سقف فردی تسهیلات جهش تولید مسکن در تهران ۴۵۰ میلیون تومان، شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت ۴۰۰ میلیون تومان، مراکز استان ۳۵۰ میلیون تومان، سایر شهرهای کشور ۳۰۰ میلیون تومان و در روستا ۲۵۰ میلیون تومان تعیین شده است. با این حال، ماه ها است بانک ها روی خوشی به تسهیلات مسکن حمایتی نشان نمی دهند، به طوری که در طول ۱۷ ماهی که از تصویب قانون جهش تولید مسکن می گذرد، از ۲۶ بانک و موسسه بانکی متعهد به پرداخت این تسهیلات، فقط یک بانک یعنی بانک مسکن، به تعهد خود عمل کرده است. بانک مسکن تا بهمن امسال حدود ۶۰ هزار میلیارد تومان وام پرداخت کرد،اما سایر بانک ها در این زمینه اقدامی انجام ندادند تا اینکه در اوایل ماه جاری، وزیر راه و شهرسازی بعد از ارسال چندین فراخوان سرانجام 5 بانک دولتی دیگر را هم پای کار آورد. در نهایت قرار شد، پرداخت تسهیلات ساخت ۱۵۰ هزار واحد مسکونی نهضت ملی توسط بانک ملی، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی توسط بانک صادرات، ۲۰۰ هزار واحد مسکونی توسط بانک تجارت، ۲۰۰ هزار واحد توسط بانک سپه و ۱۰۵ هزار واحد نیز توسط بانک ملت انجام شود. اکنون که سرانجام بانک ها پای کار آمده اند، ناگهان خبر رسیده که سود تسهیلات نهضت ملی مسکن نیز مانند سایر تسهیلات بانکی قرار است به ۲۳ درصد افزایش داشته باشد.این خبر در حالی که روی خروجی رسانه ها قرار گرفته که دولت هنوز موفق نشده است، به طورکامل زمین موردنیاز این طرح را تامین کند و پیمانکاران را کاملا پای پروژه بیاورد.
از این گذشته، بخش زیادی از متقاضیان مسکن حمایتی هیچ پیش پرداختی برای این پروژه ها واریز نکرده اند.
