معاملات غیرقانونی لاکچری‌ها
ارزش‌گذاری املاک در همه جای دنیا با پول رایج همان کشور انجام می‌شود، این درحالی است که مدتی است در برخی مناطق شهری، پای دلار و سکه و حتی ارزهای دیجیتال به قراردادهای خریدوفروش یا اجاره مسکن باز شده است.
پدیده فروش یا اجاره دلاری مسکن، در ابتدا از سوی برخی مالکان واحدهای لوکس و ایرانیان دوتابعیتی در مناطق برخوردار پایتخت آغاز شد و به اذعان فعالان بازار مسکن، در ماه های اخیر به دنبال روند افسارگسیخته نرخ ارز و طلا بیش از گذشته رواج پیدا کرده است.
انگیزه اصلی مالکان از عرضه دلاری آپارتمان، هم تراز کردن نقدینگی شان با تورم بازارهای موازی است؛ موضوعی که به گفته فعالان بازار مسکن غیرقانونی و با مندرجات مطرح در قراردادهای رسمی املاک در منافات است. صمت در این گزارش، خریدوفروش و اجاره دلاری ملک را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
درخواست دلار یا سکه در ازای ملک
گاهی شرایط کنونی بازار طوری است که به نظر می رسد پول رایج کشور در این روزها بیشتر سکه و دلار است و ریال به دلیل کم ارزشی دیگر جایی در معاملات ندارد. از آنجایی که نرخ دلار و سکه لحظه به لحظه بالا می رود و هیچ پیش بینی نمی توان از آینده بازار املاک داشت، معاملات در تمامی بخش ها کاهش یافته و اگر معامله ای نیز انجام شود، برخی از فروشندگان یا حتی اجاره دهندگان ملک برای انجام معاملات دلار و سکه را جایگزین ریال کرده اند.براساس قانون نظام صنفی و مدنی، صاحبان کالا و خدمات که شامل صاحبخانه ها نیز می شوند، نباید کالا و محصولات خود را با ارز غیررایج ملی به شهروندان ایرانی ارائه دهند. طبق این قانون در تمامی معاملات باید از پول رایج کشور استفاده شود که همان ریال است. در صورتی که مستاجر خارجی باشد، می توان درخواست پرداخت اجاره با دلار را از او داشت، در غیر این صورت تنها با پول رایج می توان منازل را اجاره داد.این در حالی است که باتوجه به شرایط اقتصادی ماه های گذشته و در فصل داغ بازار رهن و اجاره املاک، بازار شاهد دریافت اجاره های نجومی بوده و همچنین مشاهده شده است بعضی صاحبخانه ها به جای پول رایج کشور، درخواست عقد قرارداد برمبنای دریافت دلار یا سکه به عنوان اجاره داشته اند. برخی کارشناسان بازار ملک حتی پیش بینی می کنند با روند نزولی ارزش ریال این رویه تشدید شود، در حالی که این اقدام باعث التهاب بیشتر در بازار ارز و طلا نیز خواهد شد. همین موضوع در شرایط رکودی بازار املاک را عمیق تر خواهد کرد.به همین دلیل بسیاری نظارت بیشتر بر شرایط فعلی بازار املاک را نیاز اساسی این بازار می دانند. این گروه معتقدند اگر نظارت صحیحی بر بازار املاک اعمال شود، شاهد چنین اتفاقاتی نخواهیم بود و بسیاری از مشکلات موجود در بازار املاک نیز برطرف خواهد شد.
مسکن در خطر افت ارزش
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با معامله یا اجاره مسکن با دلار به صمت گفت: کاهش روزافزون ارزش پول ملی سبب شده تا نه تنها مسکن بلکه بسیاری از کالای های گران قیمت که در خطر افت ارزش گذاری هستند، با ارز رایج و اغلب دلار معامله شوند. در نتیجه با افزایش لحظه ای نرخ دلار و تبدیل شدن مسکن به یک کالای سرمایه ای، دور از ذهن نبود که معاملات بازار مسکن به دنبال دریچه ای جدید برای حفظ ارزش دارایی رفته و روی به معاملات دلاری آورده است.
وی در ادامه خاطرنشان کرد: البته به نظر می رسد، این نوع معامله بیشتر برای املاک لوکس که ارزش ریالی آنها بسیار بالا است، اتفاق بیفتند، چرا که نحوه معامله این خانه ها با دلار از ریسک کمتری برخوردار است و کاغذبازی کمتری دارد،بنابراین نمی شود بر انجام این نوع معاملات خرده گرفت. اگر منتقد این شرایط هستیم و از این وضع شکایت داریم، باید فکری به حال چاله های اقتصادی خودمان کنیم که باعث شده افسار بازار و معاملات مسکن از کنترل خارج شود.
کشتی بازار مسکن در حال غرق شدن است
محمدی تصریح کرد: سال ها است که دولت ها برای کنترل بازار مسکن چاره اندیشی های زیادی کرده اند، اما نتیجه تمام این اقدامات، چیزی جز تورم و نابسامانی در بازار مسکن نبوده است؛ موضوعی که میانگین خرید ملک در تهران را به بیش از ۵۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسانده است و نه تنها خرید خانه را برای شهروندان محال کرده، بلکه اجاره یک خانه مناسب هم آرزو شده و مردم را به شهرک نشینی و حاشیه نشینی رسانده است.
وی افزود: اگر مدیران اقتصادی در راستای اصلاح قوانین و مشکلات پیش آمده درنگ نکنند، کشتی بازار مسکن در نهایت غرق می شود و روزبه روز شاهد اتفاقات عجیب وغریب در بازار ملک خواهیم بود. اگرچه واسطه های ملکی و دفاتر معاملات املاک اجازه فروش مسکن با ارزهای خارجی را ندارند، اما نمی توان وجود این مسئله را نفی کرد، حتی اگر به صورت محدود در بازار دیده شود. به ویژه اینکه بسیاری از ایرانیانی که به کشورهای دیگر مهاجرت کرده اند، در تهران نیز صاحب یک یا چند آپارتمان هستند. فروشندگانی از این دست، معمولا نرخ واحد خود را به دلار محاسبه می کنند. تعیین نرخ مسکن با دلار و گاهی دریافت وجه آپارتمان به صورت اسکناس خارجی، یکی از پیامدهای سرعت اثرپذیری بازار مسکن از ارزش پول ملی است؛ موضوعی که باید مورد توجه قرار گیرد و برای جلوگیری از آن اقدامات کاربردی انجام داد.
راهکارهای جدید برای افزایش درآمد مالکان
این کارشناس بازار مسکن در توضیح این پدیده به صمت گفت: افزایش نرخ دلار و سکه فقط نرخ مسکن را بالا نبرده، بلکه جایگزینی دلار و سکه به جای پول رایج کشور برای گرفتن اجاره یا فروش خانه راهی است که برخی صاحبخانه ها برای کسب بیشترین درآمد از ملک شان در پیش گرفته اند.
وی در پایان گفت: البته مشاوران املاک تاکید می کنند پیشنهادهای این چنینی از طرف مالکان محدود است و این طور نیست که در این بازار فراگیر باشد. به گفته فعالان این بازار، امسال با روند افزایشی نرخ دلار، مالکان بیشتری وسوسه شده اند که ملک خود را به دلار یا سکه اجاره دهند یا بفروشند، در نقطه مقابل، مستاجران که بیشتر از قشر متوسط به پایین هستند، به هیچ وجه این توان مالی را ندارند. به علاوه اینکه متقاضیان اجاره یا خرید ملک به ندرت موافق معامله مسکن با دلار هستند، چون برای تبدیل ریال به دلار، باید هزینه زیادی از نظر زمانی و مالی بپردازند و در این شرایط، خرید حجم بالای دلار کمابیش کاری دشوار است.
خریدوفروش مسکن با دلار غیرقانونی است
علی شماعی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: املاک در همه جای دنیا با پول رایج همان کشور دادوستد می شود، اما اینکه بگوییم خریدوفروش مسکن با دلار و سکه و حتی ارزهای دیجیتال کار اشتباهی است، صحیح نیست. با این همه ذکر این نوع معامله در قراردادهای رسمی بنگاه های معاملات ملکی چالش برانگیز است و اتحادیه املاک نیز این کار را غیرقانونی تلقی می کند.
این کارشناس بازار مسکن افزود: از این رو طبق نظر اتحادیه مشاوران املاک استان تهران، معاملات ملک با دلار یا هر ارز دیگری، ممنوع و غیرقانونی است و تخلف محسوب می شود. اگر هم وجه دریافت شده در برخی معاملات، هر پولی جز ریال باشد، در هرصورت در قرارداد، مبلغ موردنظر با ارزش پول رایج کشور درج و ثبت می شود. بنابراین اگر قرار است فردی ملکی را معامله کند، باید تابع قوانین املاک و مستغلات باشد وگرنه ایراد دیگری بر این اقدام نمی توان گرفت.
راه های جایگزین برای معاملات ملکی
این کارشناس تصریح کرد: اکنون که ارزش پول ملی در حال نزول است، می توان پیش بینی کرد که راه های جدیدی برای معاملات ملکی به ذهن ها خطور کند و با این اوصاف، صاحبان خانه های لاکچری زودتر به سمت نوآوری در معاملات خواهند رفت. در حقیقت، ترس از آینده و بی اعتمادی به بازار باعث شده برخی معامله گران چنین تصمیمی بگیرند تا احتمال ضرر بعد از فروش را پایین بیاورند.
شماعی افزود: این معامله گران اعتقاد دارند، اگر معامله با دلار انجام شود، دیگر نگران از دست رفتن ارزش سرمایه های شان نیستند.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه افزایش بی رویه قیمت ها، معاملات مسکن در ماه های اخیر را نسبت به سال قبل با کاهش شدیدی مواجه کرده است، گفت: به نظر می رسد رواج عادت های غلطی مانند انجام معاملات با دلار یا سکه، روند کند شدن معاملات را سرعت می بخشد.
وی در پایان گفت: زمانی که سیاست های دولت برای ساماندهی بازار مسکن به نتیجه نمی رسد، منطقی است که رفتارهای مالی افراد به سوی سودآوری هرچه بیشتر حرکت کند، چرا که ترس از دست رفتن سرمایه در هر معامله به شدت احساس می شود و احتیاط، به شرط اول معاملات به ویژه در بازار مسکن تبدیل شده است.
وی افزود: اینکه خرید مسکن برای بیشتر اقشار جامعه یک آرزو شده، یک ناامنی اجتماعی را در دل افراد به وجود آورده که اگر در معامله ای اشتباه کنند و متحمل ضرر و زیان شوند، دیگر جای جبرانی نیست. بنابراین روزبه روز شیوه های جدید معاملات پیدا و تا وقتی ثبات اقتصادی پدید نیاید، چنین اتفاقاتی تکرار می شوند.
سخن پایانی
هر ساله با رشد تورم اقتصادی، شاهد گرانی روزافزون در بیشتر بازارهای اقتصادی کشور هستیم، به طوری که مسکن و مستغلات رکوردهای جدید در گرانی را به ثبت می رسانند. تاثیر مستقیم گرانی مسکن بر بازار رهن و اجاره و املاک تجاری و اداری، وضعیت این بازارها را نیز متشنج کرده و باعث قیمت گذاری های افسارگسیخته در این بازارها شده است.
در دهه های گذشته، بازار مسکن معمولا به تحولات اقتصادی دیر واکنش نشان می داد، هرچند در نهایت نرخ رشد مسکن با بازارهای همسو سربه سر می شد و حتی مسکن، بازارهای موازی را پشت سر می گذاشت؛ جهش، رکود، رونق و دوباره جهش، رفتار معمول بازار مسکن بود.
اما از سال ۱۳۹۶ به بعد، تغییراتی در نگاه سرمایه گذاران ایجاد شده که یکی از دلایل آن کوتاه شدن دوره استراحت بازار ارز است و از آن تاریخ به بعد هرازگاهی شاهد نوسان قیمتی در این بازار هستیم. این موضوع باعث شد، تغییراتی در اقتصاد مسکن رخ دهد و گسترش وسایل ارتباط جمعی، مدت زمان همسویی بازار مسکن با تحولات اقتصادی را کوتاه تر کرد،به شکلی که این تغییر ماهیت بازار به ویژه در تهران، شهرهای اطراف آن و شمال کشور بیشتر نمود دارد.
تا پیش از این، بازارهای ارز و طلا به شکل لحظه ای با یکدیگر همسو می شدند؛ اما ارزش مسکن و خودرو در کوتاه مدت وابستگی چندانی به ارزش طلا و ارز نشان نمی دادند. عدم نقدشوندگی سریع بازار مسکن البته هنوز هم در ماهیت این بازار وجود دارد و باعث شده است، افرادی که نگاه کوتاه مدت به سرمایه گذاری دارند، سرمایه های خود را به خرید طلا و ارز اختصاص دهند. بااین حال، در حال حاضر، مسکن، خود را در کوتاه مدت با تورم عمومی همسو می کند و شاید تنها پاشنه آشیل این بازار که به رکود آن دامن می زند، نرخ گزاف آن باشد.
