براساس نرخ اعلامی بانک مرکزی، متوسط نرخ مسکن پایتخت در آبان، به متری ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان رسیده است. براساس این آمار، خانه‌های پایتخت، نسبت به آبان پارسال با رشد ۶۲ درصدی در ارزش‌گذاری مواجه بوده‌اند. از سوی دیگر، حجم معاملات بازار مسکن تهران ظرف آبان امسال در حالی نسبت به مهر ۱۵ درصد ارتقا داشته که با بررسی آمار و ارقام رسمی متوجه نصف ‌شدن تعداد خریدوفروش‌ها در قیاس با پارسال می‌شویم. گزارش جدید بانک مرکزی حاوی نکات ریزودرشت و خواندنی زیادی است و مثلا نشان می‌دهد منطقه یک تهران حداقل براساس معاملاتی که در بستر سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور به امضا رسیده، جایگاه گران‌قیمت‌ترین منطقه پایتخت را از دست داده و آن را به منطقه سه واگذار کرده است.

تناقض در حجم و تعداد معاملات

گزارش تحولات بازار مسکن تهران، نشان می‌دهد در آبان امسال حجم معاملات طی یک ماه قریب ۱۵ درصد ارتقا پیدا کرده، اما وقتی به یک سال قبل نگاه می‌کنیم، متوجه ریزش ۵۵ درصدی تعداد معاملات مسکن تهران می‌شویم. گزارش تحولات بازار مسکن تهران مشخص می‌کند ظرف ماه گذشته دقیقا ۳ هزار و ۵۹۳ واحد مسکونی از طریق سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور معامله شده که این عدد ۴۶۰ واحد مسکونی بیشتر از مهر امسال است، ولی آبان پارسال یعنی فقط ۱۲ ماه قبل، تعداد معاملات مسکن پایتخت کمی بیش از ۸هزار واحد بوده است. کاهش تعداد خریدوفروش‌های بازار مسکن تهران در مقایسه با سال‌های قبل بیشتر به چشم می‌آید؛ مثلا در مقایسه با آبان سال ۹۶ که نخستین داده‌های رسمی از تحولات بازار مسکن تهران وجود دارد و بیش از ۱۴ هزار و ۷۰۰ خانه معامله شده، میزان کاهش حجم معاملات به ۷۵ درصد می‌رسد.در همین حال متوسط نرخ مسکن در تهران براساس جدید‌ترین برآورد بانک مرکزی به متری ۷۵ میلیون و ۷۷۰ هزار تومان رسیده که به‌معنی افت چهاردهم درصدی در مقایسه مهرماه است، چنانچه طبق داده‌های رسمی ارزش هر متر آپارتمان مسکونی در آبان پارسال کمتر از متری ۴۷ میلیون بوده است.

متوسط نرخ مسکن درحدفاصل مهر‌تا آبان امسال از متری ۷۶ میلیون و ۶۰ هزار تومان به محدوده متری ۷۵ میلیون تقلیل پیدا کرده، اما در مقایسه با آبان پارسال شاهد رشد ۶۲.۲ درصدی در این حوزه هستیم.براساس آمار بانک مرکزی، متوسط نرخ مسکن در تهران در حالی بیش از متری ۷۵ میلیون تخمین زده می‌شود که آبان ۱۴۰۰ هر متر آپارتمان مسکونی در پایتخت حدود متری ۳۰ میلیون خریدوفروش می‌شد. آبان ۹۹ این عدد طبق ادعای بانک مرکزی متری ۲۷ میلیون و ۱۹۰ هزار تومان بوده و میانگین نرخ خانه‌های مسکونی تهران در آبان ۹۶ کمتر از متری ۵ میلیون اعلام شده است. گران‌ترین منطقه تهران عنوانی است که براساس گزارش جدید بانک مرکزی به منطقه ۳ تهران تعلق گرفته و املاک این منطقه تقریبا متری ۱۳۵ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان معامله شده‌اند. با این اوصاف برخلاف چیزی که انتظار داشتیم، منطقه یک در آبان امسال جایگاه گران‌قیمت‌ترین محدوده بازار مسکن پایتخت را از دست داده و هر متر آپارتمان مسکونی در منطقه یک متری ۱۳۴ میلیون و ۹۳۰ هزار تومان معامله شده است. موضوعی که البته نمی‌تواند تصویر درستی از کم ‌وکیف قیمت‌ها در این دو منطقه را نشان بدهد وگرنه باورش سخت است که نرخ خانه در محله‌هایی مثل نیاوران و فرمانیه و... کمتر از محله‌هایی مثل قلهک و دروس و... باشد.

منطقه دو تهران با متوسط نرخ متری ۱۲۴ میلیون و ۴۲۰ هزار تومان بعد از مناطق سه و یک گران‌ترین محدوده بازار مسکن تهران معرفی شده‌اند. در ادامه این گزارش با نرخ معاملات مسکن در مناطق ارزان‌قیمت آشنا می‌شویم.مناطقی مثل ۱۸، ۱۹ و ۲۰ به‌عنوان ارزان‌قیمت‌ترین بخش بازار مسکن تهران هستند و در این مناطق هر متر آپارتمان مسکونی بین متری ۳۵ تا ۴۰ میلیون تومان معامله شده است.

کسی توان خرید ندارد

بررسی روند بازار مسکن، از رکود شدید در خرید و فروش حکایت دارد و مشاوران املاک تاکید دارند، تنها دستارود نرخ بالای مسکن، نبود توان خرید از سوی متقاضیان واقعی بوده است.به باور آن‌ها، اگر قیمتی هم در بازار مسکن کاهش یافته، به دلیل سیاست‌گذاری مسکن نبوده، بلکه نبود خریدار و افت شدید قدرت خرید، عامل این موضوع بوده است. براساس گفته فعالان بازار مسکن، درحال‌حاضر قدرت خرید برای خانه اولی‌ها تقریبا به صفر رسیده است و اگر هم کسی در بازار خرید و فروش ملک وارد شود، بیشتر به دنبال تبدیل متراژ ملک خود است.

فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با خبرآنلاین گفت: شرایط مالی مردم برای خرید مسکن مناسب نیست و همین موضوع باعث شده که مسکن در ماه‌های گذشته حتی کاهش نرخ داشته باشد. به اعتقاد او، درحال‌حاضر قشر مصرفی و قشر کارمند و کارگر، دیگر نمی‌توانند به همین راحتی صاحب مسکن شوند.

خبرآنلاین در گزارشی به بررسی بازار مسکن پرداخته و آمورده؛ با وجود چنین شرایطی، آمارهای جدید بانک مرکزی از تغییرات نرخ مسکن در تهران جالب است. براساس گزارش رسمی دولت، در آبان ماه سال ۱۴۰۲، تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در شهر تهران به ۳.۶ هزار واحد مسکونی رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۵۵.۱ درصد کاهش یافته است.همچنین در این ماه، متوسط نرخ خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۷۵ میلیون تومان بود که حاکی از کاهش ۰.۴ درصدی نسبت به ماه قبل و افزایش ۶۲.۲ درصدی نسبت به مدت مشابه سال قبل است.

بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در آبان ماه امسال در شهر تهران به تفکیک عمر بنا حاکی از آن است که واحدهای تا ۵ سال ساخت با سهم ۲۸.۶ درصد بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند.ضمن اینکه توزیع تعداد معاملات انجام شده بر حسب مناطق تهران در آبان ماه امسال حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۴.۷ درصدی از کل معاملات بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین مناطق ۱۰، ۲ و ۴ به ترتیب با سهم‌های ۹.۲، ۸.۲ و ۷.۵ درصدی در رتبه‌های بعدی قرارگرفته‌اند.بررسی‌های بانک مرکزی نشان می‌دهد، در میان مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط نرخ یک متر مربع زیر بنای مسکونی معامله شده معادل ۱۳۵ میلیون تومان به منطقه ۳ و کمترین آن با ۳۵ میلیون تومان به منطقه ۱۸ تعلق داشته است. گفتنی است، در ماه مورد بررسی، رشد شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به ماه قبل به ترتیب معادل ۲ و ۳ درصد بوده است.

ساخت مسکن کاهش هم داشته است!

بیت‌الله ستاریان، استاد دانشگاه و پژوهشگر اقتصاد مسکن با بیان اینکه ساختار آماردهی در بخش مسکن در بانک مرکزی و مرکز آمار بسیار ضعیف است و موضوعات متعددی در بخش مسکن را باید آمارگیری کنیم تا به عدد واقعی برسیم گفت: آمارهای ارائه‌شده با ابهامات بسیاری مواجه است. آمارگیری‌ای که امروز انجام می‌شود، بسیار ساده است و این آمارها بر مبنای کار کارشناسی انجام نمی‌شود، از این رو سیاست‌گذاری در این حوزه نیز اشتباه می‌شود.

او با اشاره به اینکه معاملات مسکن روند کاهشی داشته است، تصریح کرد: در سال ۹۰ رکود مسکن سه‌سال ‌و نیم طول کشید اما یک‌باره فنر جمع شده آن باز شد و شاهد رشد بیش از ۱۵۰ نرخ مسکن بودیم. رکود مسکن به معنای این نیست که روند افزایشی نرخ مسکن متوقف شده است. عدم تولید در ساخت مسکن موجب شده تا با وجود تقاضای موجود، مسکن موردنظر تامین نشود. در این شرایط اقتصادی و با این میزان تسهیلات نمی‌توان انتظار ساخت یک میلیون مسکن را در کشور داشت.» این کارشناس با اشاره به اینکه امریکا در سال گذشته بیش از یک میلیون مسکن به شیوه‌های مختلف تولید کرد که گردش مالی آن دو هزار میلیارد دلار بود، اعلام کرد: ساخت یک میلیون مسکن یعنی تخصیص یک میلیارد دلار اعتبار. در شرایط کنونی این میزان اعتبار وجود دارد؟ نه در بدنه دولتی و نه در بدنه بخش خصوصی، این اعتبار وجود ندارد.

نزول ۶۰ درصدی معاملات در تهران

داوود بیگی نژاد، نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک در پاسخ به این پرسش که حال و هوای این روزهای بازار مسکن به چه شکل است گفت: در ۲۶ روز نخست از آبان امسال در شهر تهران ۲۹۱۲ معامله مسکن در مناطق ۲۲ گانه تهران صورت گرفته که در مقایسه با مهرماه امسال ۳.۸ درصد رشد داشته است.

او ادامه داد: اما اگر بخواهیم معاملات مسکن را در آبان ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل مقایسه کنیم متوجه خواهیم شد که آمارها، آمارهای خوبی به لحاظ تعداد معاملات نیستند؛ یعنی این آمارها به ما خواهند گفت که با یک ابر رکود در بازار مسکن مواجه هستیم.

تعداد معاملات مسکن در آبان ماه در مقایسه با تعداد ۷۳۵۹ معامله مسکن در آبان سال گذشته بیش از ۶۰ درصد کاهش نشان می‌دهد تعداد معاملات مسکن در آبان ماه در مقایسه با تعداد ۷۳۵۹ معامله مسکن در آبان سال گذشته بیش از ۶۰ درصد کاهش نشان می‌دهد. نایب رئیس اول اتحادیه مشاوران املاک پیشتر با اشاره به اینکه آیا مشاورین املاک نرخ واحدهای مسکونی را افزایش می‌دهند یا خیر؟ گفت: طبق بررسی‌ها مشاورین املاک قیمت‌ها در بازار افزایش نمی‌دهند و قطعاً بازار مسکن تأثیرپذیری از این افراد نخواهد داشت و باید مشکل افزایش نرخ مسکن را در بازارهای دیگر پیگیر باشیم و فضای نرم‌افزارهای خانه یاب بی‌نظم و قانون اداره می‌شود و بیشتر مشکلات حوزه مسکن از این بستر رخ می‌دهد و اگر فردی در چنین فضاهایی فعالیت دارد باید مجوزهای لازم را اخذ کند. این مقام مسئول بحران مسکن در بازار فعلی را ورود اپلیکیشن‌ها دانسته و گفته بود: بحران مسکن در بازار فعلی ورود پلتفرم‌های خانه یاب است و این افراد جز دلالان و سوداگران این حوزه محسوب می‌شوند.

وی گفت: اپلیکیشن‌هایی که در بازار مسکن فعالیت می‌کنند باید از سوی دستگاه‌های مربوطه کنترل و رصد شوند و در راستای خدمت‌رسانی به مصرف‌کننده واقعی قرار بگیرند. قطعا نباید اجازه دهیم این نرم‌افزارهای که استفاده از آنها با زندگی روزمره مردم گره خورده، تداخلی در بازار ایجاد کنند و موجب آشفتگی در بازار مسکن شوند.

سخن پایانی

در سال‌های اخیر، به طور مکرر نرخ مسکن افزایش داشته است، اتفاقی که نمی‌توان به‌سادگی از کنار آن عبور کرد. پیش‌بینی بسیاری از کارشناسان و فعالان بازار مسکن این است که در سال‌های آینده، قیمت‌ها در حوزه مسکن همچنان افزایشی خواهند بود. بر اساس پیش‌بینی این گروه از کارشناسان، نرخ مسکن به‌جایی خواهد رسید که دیگر اقشار معمولی جامعه، باید خواب و رویای خانه‌دار شدن را ببینند. همچنین پیش‌بینی می‌شود افزایش قیمت‌ها در حالی رخ می‌دهد که همچنان بازار مسکن در رکود است.