دوئل مسکن و تورم
بانک مرکزی سرانجام گزارش معاملات مسکن ماه مرداد را با تاخیر بی‌سابقه (در انتشار گزارش ماهانه از نرخ مسکن) منتشر کرد.
قیمت کنونی مسکن براساس اطلاعات مرکز آمار و همچنین روندیابی نرخ ۵ ساله مسکن بر طبق نرخ دلار، یک حباب ۳۳ درصدی را تجربه می کند،همچنین خارج شدن بازار مسکن از حالت مصرفی و تبدیل شدن به یک بازار امن برای سرمایه گذاری، بازار جذابی را برای دلال بازی به وجود آورده است، براساس آخرین آمار سرشماری، میزان تقاضای مصرفی مسکن به کمتر از ۳۰ درصد رسیده و ۷۰ درصد از تقاضای بازار مسکن سرمایه ای است. این اتفاق در حالی است که میزان رشد سالانه نرخ مسکن در شهر تهران ۲۶ درصد کرده است. این رقم نیمی از میزان افزایش تورم عمومی متاثر از تغییر نرخ کالاهای اساسی است.
کاهش شیب تورم ماهانه مسکن
این گزارش متوسط نرخ مسکن در معاملات ماه مرداد را ۴۲ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان به ازای هر مترمربع اعلام کرده که بر این اساس مشخص می شود، نرخ در ماه میانی تابستان 5. 2 درصد نسبت به تیر ماه افزایش پیدا کرده است. در گزارشی که مرکز آمار چند روز پیش از نبض معاملات و نرخ مسکن در ماه مرداد منتشر کرد، تورم ماهانه مسکن براساس میانگین حسابی، صفر شده بود؛ به این معنا که در میانه تابستان، نرخ مسکن در مقایسه با ابتدای تابستان تغییر نکرده است. اکنون اطلاعات بانک مرکزی از رشد
5. 2 درصدی نرخ در مرداد نسبت به تیر حکایت دارد. با این حال، داده های گزارش بانک مرکزی از معاملات مسکن مشخص می کند، در مرداد شیب تورم ماهانه مسکن نصف شده است؛ به طوری که این نرخ از ۶ درصد در تیر به زیر ۳ درصد در مرداد رسیده است. گزارش بانک مرکزی همچنین از کاهش ۲۵ درصدی حجم معاملات خرید آپارتمان در مرداد نسبت به تیر حکایت دارد. به باور برخی کارشناسان کاهش معاملات به همراه رشد قیمت ها می تواند سیگنالی از کاهش عرضه در مقایسه با رشد تقاضا در این بازار باشد که موجب سرعت گیری بیشتر نرخ تورم مسکن در تهران شده است. صمت در این گزارش، تاثیر سرعت تورم بخش مسکن را بر کاهش قیمت ها بررسی کرده است.
دلایل کند شدن رشد تورم مسکن
فردین یزدانی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت گفت: به طورعمده ترکیبی از تحولات بازار ارز و نقدینگی که برای جهش تقاضا استارت خورده است، دلیلی برای این موضوع می شود که افراد برای حفظ ارزش پول خود اقدام به سرمایه گذاری در بازار مسکن کنند و روز به روز مسکن از یک بازار مصرفی فاصله بگیرد.
وی ادامه داد: در حال حاضر اگر بخواهیم نرخ مسکن را براساس نرخ ارز برآورد کنیم، باید میانگین هر متر مسکن در کشور کمتر از ۳۰ میلیون تومان باشد، در حالی که این عدد، امسال به رقم ۴۵ میلیون تومان در حال نزدیک شدن و این اختلاف نرخ، یک حباب ۳۳ درصدی در این بازار ایجاد کرده است. این اتفاق جدا از تحولات ارزی، به افزایش نقدینگی در جامعه نیز بستگی دارد که تاثیر سوء بر قیمت ها گذاشته است.
یزدانی خاطر نشان کرد: در حال حاضر بازار مسکن دیگر کشش خرید ندارد و افزایش نرخ مسکن در کشور از نرخ تورم کمتر شده و باوجود افزایش تقاضا برای این بازار، تولید ساخت وساز با چالش های مختلفی روبه رو شده است و هنوز هیچ طرح و سیاستی نتوانسته به صورت کارآمد گره گشای موضوع تولید مسکن باشد. در حال حاضر دولت وعده ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی را داده که باتوجه به منابع مالی محدود و کمبود امکانات و تکنولوژی ساخت وساز به نظر می رسد این طرح در حد یک وعده باقی بماند.
ریسک بانک ها برای تامین بودجه مسکن
یزدانی افزود: با نگاهی به وضعیت بانک ها مشاهده می کنیم که یک تراز منفی را دنبال می کنند، به همین دلیل برای بانک ها ریسک بزرگی است که بخواهند در قالب پروژه های ساخت وساز و اعطای تسهیلات بانکی به بخش مسکن، در درازمدت وام های اعطایی را پس بگیرند.
از سوی دیگر، بانک ها با یک سری از شرکت ها و صنایع مختلف در حال همکاری هستند و تسهیلاتی را برای گردش سرمایه خود در اختیار این سازمان ها قرار می دهند که این موضوع، کمک بزرگی به بخش تولید و صنعت می کند و اگر بانک ها تصمیم بگیرند این تسهیلات را در جای دیگری مثل بخش مسکن پرداخت کنند، سیستم بانکی با مشکل روبه رو شده و در نتیجه مشتری های بانک ها از این وضعیت ناراضی می شوند.
تاثیرات روانی طرح های دولت
یزدانی در رابطه با این موضوع که آیا طرح های دولت در بدترین حالت می تواند انتظارات تورمی را کاهش دهد و بازار را به تعادل برساند، به صمت گفت: در حال حاضر جامعه به یک هوشیاری اقتصادی رسیده است که از وعده های مختلف برای نجات بازار مسکن تاثیر نگیرد، همچنین سرعت گرانی ها به حدی است که این گونه مسائل تاثیری بر تعادل بازار نداشته باشد. وی در پایان گفت: تورم روزافزون بخش مسکن در کشور از مسائل مختلفی تاثیر می پذیرد و تا وقتی اقتصاد کشور اصلاح شود، هیچ آینده روشنی در انتظار این بازار حیاتی که یک نیاز اولیه برای خانوارها است، وجود ندارد، همچنین برای بهبود بازار مسکن باید مدیریت کلان کشور اصلاح شود و بسترهای اقتصادی کشور در راستای توقف تورم حرکت کند. رشد اقتصادی و کنترل تورم برپایه مدیریت اقتصاد کلان از عواملی است که به خودی خود باعث تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن شده و تورم بخش مسکن را کنترل می کند.
سایه گرانی مسکن بر اقتصاد خانوار
ناصر یارمحمدیان، کارشناس اقتصادی به صمت گفت: بازار مسکن از بازارهای اقتصادی تاثیر می پذیرد و دولت نقش گسترده ای در این بازار ندارد و زمانی که دولت بخواهد به بازار مسکن ورود کند، از ابزارهای اقتصادی کمک می گیرد، از این رو در ایران برخلاف اقتصادهای مبتنی بر بازار آزاد که دخالت مستقیم بر بازار مسکن دارند، این موضوع شکل متفاوت تری به خود گرفته است.
یارمحمدیان گفت: به دلیل تقاضا برای سکونت در کلانشهرها، مسکن گرانی بی سابقه ای را تجربه کرده و تمایل افرادی که می خواهند به کلانشهرها مهاجرت کنند، روز به روز در حال افزایش است. آمارهای مربوط به مهاجرت و رشد جمعیت حاکی از این مسئله است که افزایش جمعیت در کلانشهرها به ویژه استان تهران نسبت به متوسط کشوری رقم بالاتری است و گرانی ها تاثیری برای کاهش این روند نداشته و نکته دیگر که باید به آن توجه کرد، بحث کاهش زاد و ولد در کلانشهرها نسبت به سایر مناطق کشور است که به خوبی نشان می دهد که دلیل افزایش جمعیت در کلانشهرها مهاجرت
است.
وی افزود: با افزایش گرانی ها در بخش مسکن 2 حالت اتفاق می افتد؛ حالت اول افرادی که نسبت به قیمت ها بی تفاوت هستند و گرانی ها تاثیری بر زندگی آنها ندارد و دسته دیگر، افرادی که توان مالی برای مقابله با گرانی ها را ندارند و در نهایت مجبور به مهاجرت می شوند.
نقش سیاست های دولت در وضعیت بازار
یارمحمدیان بیان کرد: تلاش های دولت برای توسعه ساخت وساز در مناطق جدید و حومه شهر از طرفی این امید را به اقشار کم درآمد می دهد که در آینده صاحب خانه شوند و از طرفی خانه هایی که در این شهرک ها قرار دارند، نقش سکونتگاه های خوابگاهی را ایفا می کنند که به علت کمبود ظرفیت های رفاهی و اقتصادی نه تنها پیشرفت چشمگیری را تجربه نمی کنند، بلکه با تاثیر معکوس و افزایش جمعیت در این شهرها، با چالش های جدی روبه رو می شوند؛ اتفاقی که چند سالی است در شهرهای پرند و پردیس در حال افتادن است.
وی خاطرنشان کرد: دولت باید با برنامه ریزی و اجرای سیاست های کوتاه مدت و بلندمدت در راستای بهبود و ساماندهی بازار مسکن گام بردارد و تولید مسکن را به سمتی ببرد که توان اقتصادی بیشتر مردم جامعه برای خرید خانه به حد مطلوبی برسد، همچنین انتظارات اقتصادی تفاوتی برای یک موضوع واقعی و غیرواقعی قائل نیست، یعنی اگر افراد جامعه حتی به غلط در انتظار افزایش نرخ کالایی باشند، آن کالا با افزایش نرخ روبه رو می شود و انتظارات غیرواقعی، تاثیرات واقعی بر مسائل مختلف اقتصادی می گذارد، در نتیجه حتی اگر طرح های مسکنی دولت به سرانجام نرسد، باز جنبه روانی مثبتی در جامعه ایجاد و تا حدی بازار را ساماندهی می کند. این کارشناس اقتصادی در پایان گفت: سازمان های ذی ربط باید با ارائه آمارهای هماهنگ و دقیق، بستر محکمی را برای برنامه ریزی و اجرایی کردن طرح ها و سیاست های مسکنی به کار گیرند تا روند تولید مسکن در کشور وارد فاز تازه ای شود.
سخن پایانی
برای دهک های کم درآمد، سرمایه گذاری مسکن مفهومی ندارد، زیرا این افراد برحسب نیاز اقدام به خرید مسکن می کنند و پول های مازاد خود را در بازارهای دیگر مثل بازار طلا و ارز سرمایه گذاری می کنند و به این دلیل که سرمایه گذاری در بخش مسکن به نقدینگی بسیار زیادی نیاز دارد، به سمت سفته بازی، دلالی و بازارهای ناسالم حرکت می کنند و از سوی دیگر با دست به دست شدن نرخ املاک به دست غول های سرمایه ای، نرخ مسکن به صورت پلکانی افزایش یافته و باعث رشد تورم می شود.
همچنین دولت گذشته هیچ اقدام مثبتی برای ساماندهی بازار مسکن انجام نداده و بازار مسکن به حال خود رها شد،اما با نگاهی به سیاست های دولت جدید مشاهده می کنیم به طورکامل برخلاف قبل، تلاش ها برای بهبود بازار مسکن روز به روز در حال افزایش است.
فقط انتقادی که در اینجا مطرح می شود، این است که تمام فعالیت های دولت برای بازار مسکن در سکوت انجام می شود و آن طور که باید رسانه ای نمی شود و این طور به نظر می رسد که اقدامی انجام نمی گیرد، زیرا با رسانه ای شدن اقدامات دولت، انتظارات تورمی کاهشی می شود.
دولت باید قدم به قدم با تمام فعالیت های خود به بحث رسانه ای آن هم توجه کند تا چشم اندازهای روشنی برای آینده مسکن به وجود بیاورد. دولت در حال حاضر زیرساخت های تولید مسکن را با سرعت خوبی پیش می برد و انتظار می رود در آینده نه چندان دور، تاثیر مثبتی بر بازار املاک بگذارد.
