محدودیت منابع مالی دولت برای تنظیم بازار مسکن

بازار مسکن همواره جزو بخش‌های پرنوسان اقتصادی است که مهار تورم آن برای دولت‌ها تا به امروز دشوار بوده است. دولت سیزدهم از ابتدای آغاز به کار خود، برنامه‌های جدی را برای بهبود بازار مسکن به‌ویژه در فصول جابه‌جایی در نظر گرفت. از ابتدای امسال، در وزارت راه و شهرسازی 2 بسته حمایتی مهم تدوین و جدیدترین بسته این وزارتخانه در 5 محور برای کمک به اقشار اجاره‌نشین،در ماه تیر امسال ارائه شد. در این بسته‌ها مواردی از جمله تعیین سقف برای افزایش میزان اجاره و وام کمک‌ودیعه مسکن به‌طور صریح ذکر شده و محورهای اصلی سیاست دولت در برابر مدیریت بازار مسکن را نشان می‌دهد. با گذشت از اوج فصل جابه‌جایی‌ها و آغاز فصل سرما، بررسی نتایج عملکرد دولت برای کنترل بخش مسکن حائزاهمیت است. مطابق جدیدترین آمار مرکز آمار ایران، نرخ مسکن در مرداد سال جاری، نسبت به تیر ۲.۸ درصد افزایش یافته است، همچنین بهای ملک در مرداد امسال نسبت به مرداد سال ۱۴۰۰، افزایش ۳۲.۶ درصدی داشته است. به‌بیانی ساده‌تر، عملکرد یک‌ساله دولت سیزدهم در بخش مسکن، رشد حدود ۳۳ درصدی نرخ ملک را نشان می‌دهد. از آن جایی که اجاره‌بها نیز تابعی از ارزش ملک است، به‌نظر می‌رسد بالا رفتن اجاره‌بها در این مدت، عددی مشابه و حتی بالاتر از میزان افزایش ارزش ملک داشته باشد، یعنی حدود ۱۰ درصد بالاتر از سقفی که در بسته وزارت راه و شهرسازی اعلام شده است. صمت در این گزارش، ضمن بررسی بازار فعلی مسکن، درباره نتایج بسته‌های راه‌وشهرسازی با کارشناسان و فعالان بخش مسکن به گفت‌وگو پرداخته است.

برنامه‌های دولت برای نظام‌بخشی به بازار مسکن

وزارت راه و شهرسازی تیر امسال درباره عوامل گرانی مسکن و سیاست‌های دولت سیزدهم در بخش ساخت و اجاره مسکن، توضیحاتی ارائه کرد. در این توضیحات، وزارت راه‌وشهرسازی مهم‌ترین اقدام دولت سیزدهم را اجرای طرح نهضت ملی مسکن، همزمان با ساماندهی بازار اجاره معرفی کرد. براساس این گزارش، دولت سیزدهم به‌منظور اصلاح سیاست‌های اقتصادی نادرست گذشته، برنامه تولید انبوه مسکن را در برنامه خود قرار داد و از آغاز به کار دولت از شهریور ۱۴۰۰ تاکنون، طرح نهضت ملی مسکن کلید خورد. این سیاست در واقع راهکاری است تا دولت به بخشی از تقاضای انباشته مسکن پاسخ دهد. برهمین اساس و بنا بر آمار ارائه‌شده توسط معاونت مسکن و ساختمان در طرح نهضت ملی مسکن، بیش از ۵ میلیون و ۴۰۰هزار نفر ثبت‌نام کرده‌اند که حاکی از تقاضای انباشته خانوارهای ایرانی به مسکن مناسب است. وزارت راه و شهرسازی وجود تورم دورقمی در تمامی بخش‌های اقتصاد کلان را عاملی تاثیرگذار بر اقتصاد مسکن دانسته و تورم‌های شکل‌گرفته در این بخش را معلول افزایش قیمت‌های عمومی توصیف کرد.

علاوه بر آن، در این گزارش درباره عوامل افزایش اجاره‌بها آمده است: باتوجه به آنکه اجاره‌بهای مسکن هزینه یک نوع خدمت در مجموعه اقتصاد کلان محسوب می‌شود، بنابراین بدیهی است که همگام با سایر خدمات عرضه‌شده در مجموعه اقتصاد و در شرایط تورمی، بازار اجاره مسکن نیز با افزایش نرخ مواجه شود، همچنین اجاره‌بهای دریافتی نسبتی از نرخ ملک مورداجاره است و اثر افزایش نرخ مسکن به‌عنوان یک دارایی روی اجاره‌بها با وقفه ظاهر خواهد شد.

ریشه‌یابی مشکلات بازار مسکن

حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران و کارشناس مسکن در گفت‌وگو با صمت به نتایج اجرای بسته وزارت راه‌وشهرسازی برای حمایت از اقشار مستاجر اشاره کرد. او در گام نخست، به وظیفه دولت در ساماندهی بازار مسکن تاکید کرد و در این‌باره توضیح داد: دولت متولی اصلی بخش مسکن است و برای ثبات‌بخشی به آن، باید راهکارهای موثری در پیش گیرد. از ابتدای امسال تاکنون، وزارت راه‌وشهرسازی با همراهی دولت، 2 بسته حمایتی را اعلام و اجرایی کرد. این بسته‌ها برمبنای ۵ محور و مهم‌ترین موارد آن، تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها و همچنین در نظر گرفتن وام کمک‌ودیعه مسکن برای مستاجران بود، همچنین تغییر در نحوه محاسبه حق مشاوران املاک نیز از دیگر محورهای بسته وزارت راه‌وشهرسازی بود که مشاوران املاک اعتراضات زیادی به آن کردند. وی ادامه داد: درباره تاثیرات بسته‌های راه‌وشهرسازی و به‌طورکلی عملکرد دولت در رابطه با مدیریت بازار مسکن باید از زوایای مختلفی به این موضوع نگاه کرد. مهم‌ترین نکته حائزاهمیت برای رفع مشکلات، ریشه‌یابی است. تنها در شرایطی که علل اصلی بروز مشکلات و موانع شناسایی شوند، می‌توان برای آنها برنامه مناسب و موثر تدوین کرد، در غیر این صورت، اجرای هر راهکار بدون در نظر گرفتن ابعاد کارشناسی‌شده، نه‌تنها موثر نبوده بلکه می‌تواند گره معضلات را کورتر کند.

ارزش ملک بالا رفته است

محتشم در ادامه به تشریح تاثیرگذار بودن تعیین سقف برای افزایش اجاره‌بها پرداخت. او سیاست‌های دستوری را راهکاری برای به‌ثبات رسیدن بازار مسکن ندانست و در این‌باره توضیح داد: یکی از محورهای اصلی که دولت برای مدیریت بازار اجاره ملک بر آن تاکید داشت و همچنان دارد، بحث سقف افزایش اجاره‌بها است. این سقف برای شهرهای بزرگ مانند تهران تا ۲۵ درصد و برای سایر شهرهای کوچک تا ۲۰ درصد افزایش تعیین شده است. با شیوع ویروس کرونا و شکل‌گیری بحران‌های اقتصادی برای بخش زیادی از کسب‌وکارها، دولت پیشین نیز چنین محدودیت‌هایی را برای افزایش اجاره مسکن اعلام کرده بود که در بازار شاهد اجرایی شدن آن نبودیم. این عضو هیات‌مدیره انجمن انبوه‌سازان استان تهران تصریح کرد: در هیچ بازاری داشتن نگاه دستوری به قیمت‌ها، چاره‌ساز نخواهد بود، چرا که در نهایت با مقاومت و مقابله فعالان بازار مواجه خواهد شد. در رابطه با بازار اجاره مسکن نیز در شرایطی که نه‌تنها ارزش ملک افزایش داشته، بلکه تورم در تمام بخش‌های اقتصادی دیده می‌شود، نمی‌توان انتظار داشت اجاره‌بها تناسب قیمتی با واقعیت بازار نداشته باشد. بنا بر آمارها، ارزش ملک نسبت به سال گذشته، ۳۲ درصد افزایش داشته است، بنابراین صاحبان املاک راضی به افزایش ۲۰ الی ۲۵ درصدی اجاره خانه‌های خود نخواهند شد. این اتفاق نیز در بازار رخ داد و بخش زیادی از موجران، نرخ اجاره خود را بیش از ۲۵ درصد افزایش داده‌اند.

تکمیل طرح نهضت ملی مسکن

این کارشناس بازار مسکن یکی از راهکارهای اصلی کاهش التهاب بازار مسکن را برقراری توازن میان عرضه و تقاضای مسکن معرفی کرد. او در این‌باره توضیح داد: یکی از دلایلی که سبب شده تا نرخ مسکن در چند سال اخیر رشد صعودی داشته باشد، کم بودن میزان عرضه نسبت به تقاضا است. نهادهای دولتی با اجرای راهکارهای سازنده و موثر، باید به تامین مسکن اقشار مختلف جامعه به‌ویژه بخش مستاجران بپردازند. یکی از راهکارهای مناسب برای افزایش تعداد مسکن و توانایی پاسخگویی به تقاضاها، تکمیل طرح نهضت ملی مسکن است که دولت اعلام کرده تا پایان مرداد، بخشی از این طرح پیشرفت داشته است. بدیهی است، با افزایش تولید، بازار مسکن یک قدم به ثبات نزدیک‌تر خواهد شد. محتشم ادامه داد: کمک به مستاجران، مهم‌ترین اولویت دولت در برابر بازار مسکن است و این حمایت باید از طریق روش‌های مناسب پیگیری و اجرا شود. به‌شخصه معتقدم تا زمانی که دولت به تکمیل طرح‌های ساخت‌وساز مسکن نپردازد و سرمایه‌ها را به‌سمت تولید در این بخش هدایت نکند، همچنان مسکن، هم در بازار اجاره و هم خرید و فروش، بر مدار گرانی خواهد بود.

پرداخت ۱۷ هزار میلیارد ریال وام

علی نوذرپور، کارشناس و تحلیلگر بازار مسکن در گفت‌وگو با صمت، به اثربخشی برنامه‌های دولت برای ثبات بازار مسکن اشاره کرد. او معتقد است: محدودیت منابع مالی دولت، یکی از موانع اجرای موفقیت‌آمیز طرح‌ها عنوان شده است. نوذرپور در این‌باره توضیح داد: وظیفه نظام‌بخشی و ثبات‌دهی به بخش مسکن، همواره برعهده نهادهای دولتی است و به این منظور، دولت سیزدهم با آغاز فصل جابه‌جایی و پیک نقل‌وانتقالات بازار ملک، طرح‌ها و بسته‌های حمایتی را تدوین و اجرایی کرد. یکی از محورهای اصلی این بسته، اولویت قرار دادن دهک‌های اول تا سوم در پرداخت وام ودیعه بود. در نگاه نخست، این موضوع حمایت مناسبی برای اقشار ضعیف جامعه است، اما باید به اجرایی‌پذیر بودن این طرح نیز تاکید کرد. وی تصریح کرد: براساس آمار، بالغ بر ۹ میلیون خانوار مستاجر در کشور وجود دارند و حدود ۲ میلیون از جمعیت کل مستاجران کشور، در پایتخت هستند که رقمی حائزاهمیت است. دولت در 2 سال گذشته تنها توانست ۴۵۰هزار فقره کمک‌ودیعه مسکن به تمام متقاضیان پرداخت کند. دولت سیزدهم نیز از ابتدای امسال تا پایان مرداد، بیش از ۱۷هزار میلیارد ریال وام کمک‌ودیعه مسکن به متقاضیان پرداخت کرده است. این تحلیلگر بازار مسکن خاطرنشان کرد: شاید ارقام عنوان‌شده برای میزان پرداخت وام از سوی دولت، بالا به‌نظر برسد، اما اگر نگاهی به افزایش نرخ اجاره‌بها و همچنین میزان متقاضیان این وام بیندازیم، خواهیم دید هنوز بخشی از مستاجران نتوانسته‌اند از حمایت‌های مالی دولت بهره‌مند شوند.

محدود بودن منابع مالی دولت

نوذرپور در ادامه صحبت‌های خود، به دیگر تاثیرات محدود بودن منابع مالی دولت در رابطه با ساماندهی بازار مسکن اشاره کرد و در این‌باره توضیح داد: ۳ دهک نخست جامعه، از شرایط معیشتی نامناسبی برخوردار هستند و جزو اقشار کم‌درآمد محسوب می‌شوند، بنابراین اعطای وام و ارائه تسهیلات مالی برای این بخش از افراد، ضروری و واجب به‌نظر می‌رسد. به این دلیل نیز، دولت ۳ دهک ابتدایی جامعه را در پرداخت وام کمک‌ودیعه مسکن در اولویت قرار داد، اما هزینه‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن به اعطای وام ختم نشد. وی افزود: در بسته‌ای که تیر امسال از سوی وزارت راه و شهرسازی اعلام شد، دولت در نظر داشت برای موجرانی که چارچوب‌های اعلام‌شده را رعایت می‌کنند، تسهیلات مالی در نظر گیرد. این اقدام به‌طور کلی می‌تواند مشوق خوبی برای مالکان باشد، اما منابع مالی دولت در حال‌ حاضر، به ‌اندازه‌ای نیست که بتواند پرداخت وام به مستاجران و تسهیلات به موجران را به‌طور همزمان پیش ببرد و این موضوع از نبود سرمایه‌های کافی در خزانه دولتی سرچشمه می‌گیرد.

عرضه و تقاضا متوازن شود

در پایان، این تحلیلگر بازار مسکن، عملکرد دولت برای مدیریت و کنترل بازار مسکن را خنثی ارزیابی کرد و در این‌باره توضیح داد: دولت بسته پنج‌گانه‌ای را برای ثبات بازار مسکن و حمایت از مستاجران تدوین کرد که بخشی از آن به‌دلیل محدود بودن منابع مالی دولت، پیشرفت چشمگیری نداشته است. پیش از تدوین طرح‌های حمایتی، مناسب به‌نظر می‌رسید تا در ابتدا، دولت شرایط و امکانات در دسترس خود را به‌طور کامل بررسی کند و پس از آن، طرح‌های مدنظر خود را ارائه دهد، اما می‌توان تلاش و نگاه دولت به معضلات بازار مسکن را مثبت ارزیابی کرد. نوذرپور ادامه داد: یکی از دلایل اصلی شکل‌گیری التهاب در بازار مسکن به غیر از تورم عمومی جامعه، بحث کمبود ملک است. عرضه نسبت به تقاضا کمتر بوده و همین موضوع سبب شده تا شاهد جهش‌های قیمتی زیادی در بازار اجاره و حتی خرید و فروش باشیم. حتی برخی کارشناسان، ساخت‌وساز مسکن را حدود یک‌سوم تقاضا دانسته و این موضوع را تهدیدی جدی برای خانوار معرفی کرده‌اند، چرا که در صورت استمرار وضعیت فعلی و کوتاه ماندن دست دوسوم متقاضیان از تسهیلات مسکن، تنش‌ها و التهابات در بازار ملک ادامه‌دار خواهد شد.

سخن پایانی

بخش مسکن جزو زیرمجموعه‌های اقتصاد کلان و تابع تغییر و تحولات اقتصادی کشور است، از این‌رو مجزا از کل اقتصاد قابل بررسی و مطالعه نیست. بدیهی است که در شرایط بروز تورم دورقمی تمامی زیربخش‌های اقتصاد کشور تحت‌تاثیر قرار بگیرد و نمی‌توان انتظار کاهش یا ثبات نرخ در یک بخش از اقتصاد را داشت.