رکود شدیدتر تهران نسبت به شهرهای دیگر

ایران در حال‌ حاضر با کمبود ۷ میلیون واحد مسکونی روبه‌رو است که این موضوع به یک چالش جدی برای دولت و مردم تبدیل شده است. وضعیت مسکن در کشور، به‌ویژه در سال‌های اخیر، تحت‌تاثیر عوامل متعددی قرار گرفته؛ از جمله افزایش نرخ مصالح، نوسانات اقتصادی و تاخیر در پروژه‌های مسکونی که به‌وضوح در طرح نهضت ملی مسکن قابل‌مشاهده است.

طرح نهضت ملی مسکن که به‌عنوان راه‌حلی برای تامین مسکن ارزان‌قیمت برای اقشار مختلف جامعه آغاز شد، در ابتدا قرار بود واحدهایی با قیمت‌های زیر یک میلیارد تومان ساخته شوند، اما به‌دلیل طولانی شدن فرآیند اجرای این طرح، هزینه‌ها افزایش یافته و نرخ واحدها به حدود ۱.۵میلیارد تومان رسیده است.

جدا از ساخت‌وسازهای دولتی؛ آمارها به‌وضوح نشان می‌دهند که رکود در صنعت ساخت‌وساز در تهران در طول نزدیک به یک دهه اخیر، بیشتر از سایر شهرهای کشور بوده است. از بهار ۱۳۹۳ تا بهار ۱۴۰۳، هر سال به‌طورمتوسط، تیراژ ساخت‌وساز در تهران حدود ۷ درصد کاهش یافته است. در حالی که میانگین رشد تیراژ ساخت‌وساز در کل کشور تنها منفی یک درصد بوده است. برای برقراری تعادل در بازار مسکن، حداقل عرضه موردنیاز در تهران ماهانه ۶هزار و۲۰۰ واحد مسکونی است، در حالی که رکورد ثبت‌شده برای سه‌ماهه بهار ۱۴۰۳، تنها ۴هزار و۱۰۰ واحد بوده است.

آمارها همچنین نشان می‌دهند که در بهار ۱۴۰۳، میزان ساخت‌وساز در تهران به پایین‌ترین سطح خود از سال ۱۳۹۰ رسیده است. سهم تهران در بازار مسکن به‌قدری بالاست که به‌طورمنطقی باید حدود ۳۳ درصد از بازار را در اختیار داشته باشد؛ وضعیتی که تا اوایل دهه ۱۳۹۰ مشاهده می‌شد، اما با افزایش قیمت‌ها از سال ۱۳۹۲، این سهم به زیر ۳۰ درصد کاهش یافته و اکنون به کمتر از ۱۰ درصد رسیده است.

کاهش سهم تولید مسکن در تهران در حالی اتفاق افتاده که تقاضای مسکن در پایتخت همچنان ثابت مانده است. این کاهش در میزان ساخت‌وساز به‌معنای خروج سازندگان از بازار مسکن تهران و ورود به بازار شهرستان‌ها نیست، زیرا با کاهش حجم ساخت در تهران، تولید در سایر شهرها نیز افزایش نیافته است.

تحقیقات نشان می‌دهد که میانگین عایدی ساخت‌وساز در تهران طی ۶ سال گذشته ۲۷ درصد بوده، در حالی که این رقم در شهرستان‌ها به ۴۳ درصد رسیده است. همچنین، متوسط رشد سالانه نرخ زمین در تهران در همین مدت ۶۷ درصد بوده، در حالی که این رقم برای سایر نقاط کشور تنها ۶ درصد است. جالب اینجاست که تورم مصالح ساختمانی و هزینه‌های ساخت در تهران مشابه سایر شهرها بوده است. افزایش چشمگیر نرخ زمین در تهران موجب کاهش عایدی سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نسبت به دیگر شهرها شده و به‌همین‌دلیل تولیدکنندگان دیگر صرفه اقتصادی در تولید نمی‌بینند.

در سال‌های اخیر، سود حاصل از خرید و فروش ملک در تهران بیش از دوبرابر سود ناشی از ساخت‌وساز بوده است. از سوی دیگر، افزایش انتظارات تورمی موجب شده تا سرمایه‌گذاری‌های غیرمولد به‌طرز چشمگیری افزایش یابد و این موضوع آسیب دیگری به بازار مسکن که در حال ‌حاضر وضعیت ناپایداری دارد، وارد کرده است.

اهمیت تامین زمین برای ساخت‌وساز

محسن خسروی، کارشناس بازار مسکن درباره چالش‌های دولت برای ساخت مسکن بهصمت گفت: همکاری ضعیف دولت با بخش خصوصی، تحقق وعده‌های مسکنی را تا حد زیادی زیرسوال برده و تولید بخش مسکن را با چالش‌های مختلفی روبه‌رو کرده است. دولت باید تلاش کند تا به اهداف خود در ساخت مسکن برسد، اما در گام نخست باید زمین مناسب برای ساخت‌وساز را تامین کند.

ساختن خانه‌های استاندارد و برپایه مشتری‌مداری باید در دستور کار دولت قرار بگیرد و تنها ساخت مسکن اولویت دولت نباشد، چراکه درگذشته اقداماتی که برای ساخت‌وساز در کشور انجام گرفت، به‌هیچ‌عنوان نتوانست مردم را از لحاظ کیفی راضی کند و شاهد این موضوع بودیم که با گذشت زمان این خانه‌ها با استهلاک‌های جبران‌ناپذیری روبه‌رو شده‌اند.

وی در ادامه خاطرنشان کرد: در کشورهای پیشرفته، ساخت‌وساز سرعت بسیار قابل‌قبولی دارد و با صرف زمان کوتاهی برج‌های مستحکم و استاندارد بنا می‌شوند. گاهی زمان ساخت این خانه‌ها به کمتر از یک هفته می‌رسد. در حال ‌حاضر باتوجه به ظرفیت‌هایی که کشور برای ساخت مسکن دارد و سرعت ساخت مسکن نیز به‌کندی پیش می‌رود و از کمک بخش خصوصی و شرکت‌های دانش‌بنیان آن‌طور که باید، استفاده نمی‌شود.

بازار مسکن از تعادل خارج شده است

این کارشناس خاطرنشان کرد: متاسفانه با وقفه زیادی که تولید مسکن در دولت‌های قبل تجربه کرد، تقاضا برای این بازار پرطرفدار بالا رفت و تعادل بازار مسکن بیش از گذشته بر هم خورد. اتفاقی که باعث شد میانگین هر متر خانه در تهران نزدیک به ۹۰ میلیون تومان برسد.

سیاست‌های گذشته برای ساماندهی بازار مسکن نتوانست گره کور مشکلات این بخش را باز کند و با کاهش تولید مسکن، تعادل در عرضه و تقاضا در این بازار حیاتی بر هم خورد و با تاثیر مستقیمی که این موضوع بر افزایش قیمت‌ها گذاشت، روز به روز خرید خانه برای اقشار کم‌درآمد جامعه دشوارتر شد.

در گرانی مسکن عوامل مختلفی دخیل است،اما عرضه و تقاضا یکی از اصلی‌ترین عوامل تعیین‌کننده نرخ در بازار مسکن است. چرا که هرساله تعداد افرادی که متقاضی تهیه مسکن هستند، در کشور افزایش پیدا می‌کند و اگر تولید مسکن نتواند جوابگوی این حجم از تقاضا باشد، شاهد نابسامانی در این بازار مهم می‌شویم.

دست افراد واجدالشرایط از بازار مسکن کوتاه مانده است

خسروی تصریح کرد: از طرف دیگر، سرمایه‌گذاری در این بازار از محبوبیت زیادی در بین مردم برخوردار است. افراد ترجیح می‌دهند با تجمیع سرمایه‌های خود در بازار مسکن ارزش پول خود را حفظ کنند.

 سرمایه‌گذاری در بازارهای موازی بازار مسکن ریسک بالایی را با خود به‌همراه دارد. به‌عنوان‌مثال ممکن است نرخ ارز یا طلا در بازه زمانی کوتاه نوسان قابل‌توجهی داشته باشد؛ در صورتی که دامنه نوسانات در بازار مسکن بسیار کم و دارای شیب ملایم است. با این اتفاقات دست افراد واجدالشرایط از بازار مسکن کوتاه می‌ماند و قیمت‌ها روزبه‌روز افزایش پیدا می‌کند. دولت چهاردهم باید با تلاش و مدیریت صحیح، وقفه چندساله تولید مسکن در کشور را جبران کند تا بتواند به وعده‌های خود جامه عمل بپوشاند.

وی گفت: تامین زمین برای ساخت‌وساز نباید به‌گونه‌ای باشد که دولت با کلی چالش و دردسر زمین‌هایی را که متعلق به سازمان‌ها و ارگان‌های مختلف است، برای ساخت‌وساز در نظر بگیرد، بلکه باید با حمایت سازمان‌هایی مثل شهرداری، وزارتخانه‌ها، جهاد کشاورزی، بانک‌ها و... این امکان را فراهم کند تا این سازمان‌ها به‌صورت خودجوش اقدام به ساخت‌وساز کنند.

این تحلیلگر بازار مسکن در خاتمه افزود: وزارت راه و شهرسازی نباید تمام بار ساخت مسکن را تنها به‌دوش بکشد و تلاش کند بدون کمک گرفتن از بخش‌های دیگر، صفر تا صد ساخت مسکن را خودش انجام دهد. با این اتفاق همکاری وزارت راه با سازمان مهندسی کشور که لازم‌الاجرا است، زیر سوال می‌رود و مسلما کیفیت ساخت پایین می‌آید. امید است در سال جدید شرایط به‌گونه‌ای رقم بخورد تا بازار مسکن به‌شکل ویژه‌ای سروسامان بگیرد.

سخن پایانی

بهبود ساختار تولید مسکن نیازمند اقداماتی جامع و گسترده است که در این راستا، اصلاح نظام کنترل ساختمان به‌عنوان یکی از فوری‌ترین اقدامات مطرح می‌شود. همچنین، استفاده از ظرفیت‌های تشکل‌های حرفه‌ای در حوزه مسکن، به‌ویژه انجمن‌های انبوه‌سازان مسکن و ساختمان در سراسر کشور، می‌تواند به افزایش بهره‌وری و کیفیت ساخت کمک کند. تعامل سازنده بین دولت و بخش خصوصی می‌تواند بسیاری از چالش‌های موجود در حوزه مسکن و ساختمان را تسهیل کند. علاوه بر این، انبوه‌سازان مسکن و ساختمان با امید به آینده‌ای روشن برای ایران، همواره نقش مهمی در توسعه صنعت ساختمان کشور ایفا خواهند کرد.

صنعت ساختمان‌سازی به‌عنوان یکی از کلیدی‌ترین و تاثیرگذارترین بخش‌ها در توسعه اقتصادی و بهبود رفاه اجتماعی هر کشور شناخته می‌شود و به ایجاد اشتغال مستقیم و غیرمستقیم برای میلیون‌ها نفر کمک می‌کند. افزایش شهرنشینی و رشد تقاضا برای فضاهای مسکونی و تجاری، این صنعت را به سمت تحول و پیشرفت مداوم سوق داده است. با این حال، صنعت ساختمان‌سازی با چالش‌هایی نظیر نوسانات نرخ مصالح، مشکلات تامین مالی، بروکراسی اداری و کمبود نیروی کار ماهر روبه‌رو است. برای دستیابی به رشد پایدار در این حوزه، ضروری است که سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و فعالان این صنعت به همکاری موثر بپردازند و از ظرفیت‌های نوین بهره‌برداری کنند.