در مقابل، مناطق مرفه‌نشین تهران تنها رشد ۱۷ تا ۱۸ برابری را تجربه کرده‌اند. برای درک این مسئله، باید به عرضه و تقاضای بازار توجه کرد. اگرچه نرخ مسکن تحت‌تاثیر عوامل مختلفی قرار دارد، اما نکته کلیدی در تحلیل قیمت‌ها، وضعیت عرضه و تقاضا است. در مناطق پایین و میانی شهر، نرخ مسکن به‌طورقابل‌توجهی کمتر از مناطق بالاشهر است. این موضوع باعث افزایش تقاضا و رونق در این نواحی شده و به‌طورطبیعی، رشد قیمت‌ها در این مناطق بیشتر از مناطق لوکس بوده است. از طرف دیگر، با افزایش قیمت‌ها، قدرت خرید مردم برای خانه‌های بزرگ کاهش یافته و در نتیجه، تقاضا برای واحدهای کوچک‌تر افزایش یافته است. این وضعیت نیز به رشد نرخ خانه‌های کوچک‌تر نسبت به واحدهای بزرگ و لوکس منجر شده است. نتیجه این دو روند، افزایش تقاضا برای خانه‌های نسبتا کوچک در مناطق متوسط شهر تهران بوده است. این موضوع به‌خوبی نشان می‌دهد که چرا بار تامین هزینه‌های مسکن بر دوش قشر متوسط و پایین جامعه سنگین‌تر شده است.  بازار مسکن تهران در پاییز سال ۱۴۰۳ تغییرات قابل‌‎توجهی را تجربه کرده است. مناطق جنوبی و میانی تهران به‌دلیل افزایش بالای قیمت‌ها، فشار بیشتری بر طبقات پایین و متوسط جامعه وارد کرده‌اند. در مقابل، مناطق مرفه‌تر با رشد قیمتی کندتر، ثبات نسبی بیشتری را شاهد بوده‌اند. این وضعیت نه‌تنها مشکلات ساختاری در عرضه و تقاضا را منعکس می‌کند، بلکه به‌وضوح نشان‌دهنده تاثیر بازار مسکن از شرایط اقتصادی کشور است. برای بهبود این شرایط، سیاست‌گذاران باید بر تعادل‌بخشی به عرضه و تقاضا و حمایت از متقاضیان مسکن در طبقات کم‌درآمد تمرکز بیشتری داشته باشند.

چالش‌های جدی بر‌سر راه بازار مسکن

جواد خوانساری، کارشناس بازار مسکن، درگفت‌وگو باصمت اظهار کرد: ممکن است رکود و توقفی در معاملات وجود داشته باشد، اما قیمت‌ها کاهشی نمی‌شود

وی همچنین افزود: با این حال، رکود در ساخت‌وساز کمی بهبود یافته و در سطح شهر می‌توان دید که بسیاری از سازندگان در حال فعالیت هستند. این اقدام به‌دلیل شرایط خاص خودشان انجام می‌شود و قطعا مشتریان خود را دارند، زیرا هیچ سازنده‌ای سرمایه‌اش را راکد نمی‌گذارد.

این کارشناس تاکید کرد، وضعیت بازار مسکن در کشور ما به‌شدت پیچیده شده است و نمی‌توان به‌سرعت آن را حل‌وفصل کرد. متاسفانه، زنجیره‌ای از اشتباهات مکرر موجب شده که این بازار به‌سمت نادرستی پیش برود و هر بار که تلاش شده تا این بازار ساماندهی شود، نتیجه مثبتی حاصل نشده است. همچنین، مشکلاتی که در زمینه شهرسازی در کشور ما وجود دارد، منجر به افزایش جمعیت در کلانشهرها، به‌ویژه تهران شده و این ازدحام جمعیت، چالش‌هایی را برای مسئولان در تامین مسکن مناسب برای شهروندان ایجاد کرده است.

اگر نرخ مسکن تحت‌تاثیر عواملی مانند تورم مصالح افزایش یابد، می‌توان به‌وضوح احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن آن به توان خرید خریداران را مشاهده کرد. این موضوع می‌تواند امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای آغاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساختمانی جدید را فراهم کند، زیرا سازندگان مطمئن خواهند شد که معاملات مسکن دوباره رونق می‌گیرد و وضعیت بهبود می‌یابد.

 مشاهدات اخیر درباره نرخ مسکن و شاخص‌هایی که بر آن تاثیر می‌گذارند، به‌وضوح نشان می‌دهد که وضعیت بازار مسکن چندان مطلوب نیست و نیاز به اقدام فوری دارد. روند صعودی قیمت‌ها باعث شده است تا هزینه‌های ساخت مسکن نسبت به سال گذشته به‌طورقابل‌توجهی افزایش یابد و این موضوع می‌تواند تا پایان امسال، بازار مسکن را با تنش‌های جدیدی مواجه کند.

وی افزود: به‌طورکلی، عوامل متعددی بر نرخ مسکن تاثیر دارند. البته ممکن است تاثیر هر یک از این عوامل بر هزینه‌های ساخت‌وساز متفاوت باشد. این تاثیرات می‌توانند به‌صورت سریع یا در بلندمدت بروز کنند و باید به هر یک از آنها به‌دقت توجه شود.

این کارشناس در ادامه بهصمت اظهار کرد: تحلیل عوامل موثر در ساخت‌وساز توسط سرمایه‌گذاران و سازندگان از اهمیت بالایی برخوردار است، زیرا این بررسی مشخص می‌کند که آیا نرخ مسکن در سطح معقولی قرار دارد یا تحت‌تاثیر تورم قرار گرفته است، همچنین می‌توان نسبت تورم عمومی را با تورم مسکن مقایسه کرد.

خوانساری در پایان افزود: اگر نرخ مسکن از عواملی مانند تورم مصالح بیشتر شود، می‌توان به‌وضوح احتمال کاهش نرخ مسکن و نزدیک شدن آن به توان خرید خریداران را مشاهده کرد. این موضوع می‌تواند امیدواری و اطمینان نسبی لازم برای آغاز سرمایه‌گذاری در پروژه‌های جدید ساختمانی را فراهم کند، چراکه سازندگان با اطمینان بیشتری می‌توانند انتظار رونق دوباره معاملات مسکن و بهبود وضعیت را داشته باشند.

افزایش قیمت‌ها، عامل رکود معاملات مسکن

حسین مهدی‌زاده، کارشناس بازار مسکن درباره شرایط فعلی بازار مسکن بهصمت گفت: افزایش بی‌رویه قیمت‌ها در بازار مسکن، به‌طورقابل‌توجهی تعداد متقاضیان را کاهش داده است. مردم حتی با دریافت وام نیز نمی‌توانند مشکل تامین مسکن خود را حل کنند، زیرا توان پرداخت اقساط وام را ندارند و در نتیجه، بانک‌ها نیز نمی‌توانند کمکی به آنها کنند. تعادل اقتصادی کشور به‌طورکامل به‌هم‌ریخته است و برای بهبود شرایط، لازم است قدرت خرید مردم افزایش یابد تا بتوانند وام‌ها را بازپرداخت کنند.

او درباره اقدامات دولت قبلی برای بهبود وضعیت بازار گفت: دولت شهید رئیسی در زمینه گسترش افقی شهرها و اعطای زمین به مردم تلاش‌هایی انجام داد، اما این اقدامات باید به‌طورمداوم و اصولی توسط دولت چهاردهم ادامه یابد. به‌طورطبیعی، ساخت مسکن با هزینه‌های بالا، فراتر از توان خرید مردم است و در این مورد هیچ شکی وجود ندارد. با استفاده از گسترش افقی شهرها و کاهش نرخ زمین، تنها کاهش هزینه ساخت‌وساز باقی می‌ماند که نیاز به بررسی و برنامه‌ریزی دقیق دارد؛ این هزینه در صورت یک یا دوطبقه بودن خانه، با کاهش چشمگیری مواجه می‌شود.

مهدی‌زاده اظهار کرد: در این شرایط، به‌دلیل عدم‌نیاز به گودبرداری و آسانسور، می‌توان از فناوری‌های بهتری بهره‌برداری کرد. وضعیت ایران با کشورهایی مانند ژاپن یا هلند متفاوت است و درحال‌حاضر با مشکل زمین مواجه نیستیم. هیچ دلیل منطقی و روشنی برای متراکم نشینی در کشور ما وجود ندارد و مسئولان نیز توضیحات مناسبی در این زمینه ارائه نمی‌دهند.

این کارشناس درباره متراکم‌نشینی در تهران بهصمت گفت: شهر تورنتو با جمعیتی ۴ میلیون نفری، ۴ برابر مساحت تهران را دارد. همچنین، فینیکس در آریزونا با ۲ میلیون نفر جمعیت، حدود ۵ برابر بزرگ‌تر از تهران است. این آمارها نشان می‌دهد که زندگی فشرده در تهران بی‌دلیل است و هیچ منطقی پشت آن وجود ندارد.

مهدی‌زاده بیان کرد: برخی افراد به هزینه‌های زیرساخت اشاره می‌کنند و این موضوع را بهانه‌ای برای توجیه متراکم‌نشینی قرار می‌دهند. در حالی که جمع‌آوری زباله و انتقال آن به خارج از شهر یا ساخت مترو، از جمله موارد پرهزینه هستند. بنابراین، این مسائل نیازی به زیرساخت‌های خاص و پیچیده ندارند و می‌توان به‌سادگی و به‌طورمنطقی شرایط لازم را فراهم کرد.

گسترش افقی شهرها؛ یک راهکار مطلوب

وی درباره اهمیت گسترش افقی شهرها بیان کرد: گسترش افقی شهرها به‌عنوان یک راهکار موثر شناخته می‌شود و خوشبختانه دولت در ماه‌های اخیر به این موضوع توجه ویژه‌ای داشته است. با کاهش هزینه‌های ساخت مسکن، قدرت خرید مردم افزایش می‌یابد و بسیاری از چالش‌های موجود به این طریق حل خواهد شد.

این کارشناس حوزه راه و شهرسازی در ارتباط با کاهش قدرت خرید مردم گفت: من پیش‌بینی کرده بودم که رکود فعلی بازار مسکن، به کاهش قدرت خرید و تقاضا منجر خواهد شد، اما متاسفانه در آن زمان توجهی به این موضوع نشد. درحال‌حاضر، ۴۵۰ هزار واحد مسکونی در منطقه یک تهران ساخته شده که به مدت ۱۰ سال خالی مانده و قدرت خرید مردم به‌حدی کاهش یافته است که دیگر قادر به خرید چنین خانه‌هایی نیستند. وی در آخر اظهار کرد: برای رسیدن به شرایطی عادی و پایدار در حوزه مسکن، ضروری است که واقعیت‌های اقتصادی کشور را به‌خوبی درک کنیم. حقیقت این است که بدون ساماندهی وضعیت اقتصادی و معیشتی مردم، نمی‌توان انتظار بهبود در بازار مسکن را داشت. قبل از هر اقدام، باید به شاخص‌های اقتصادی توجه کرد و تورم را به‌طورقابل‌توجهی کاهش داد. مسائلی همچون وام‌های بانکی، مالیات‌ها، طرح‌های مسکن نیمه‌تمام، واسطه‌های ملکی و هزینه‌های ساخت مسکن نیازمند توجه ویژه هستند و باید با برنامه‌ریزی دقیق برای حل چالش‌های موجود اقدام کرد.

سخن پایانی

حل مشکل مسکن در کوتاه‌مدت امکان‌پذیر نیست و نیاز به زمان بیشتری دارد. بخش مسکن به‌دلیل سیاست‌های ضدتولید و افزایش نرخ تورم، به یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری، به‌ویژه در سال‌های اخیر تبدیل شده است و این موضوع باعث شده که مسکن از یک کالای مصرفی به یک کالای سرمایه‌ای تبدیل شود. رونق دلالی در این بازار باعث شده که متوسط نرخ مسکن به‌طورمداوم افزایش یابد. این نابسامانی انتقادات زیادی را به‌همراه داشته و برقراری تعادل بین عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص می‌تواند مانع از افزایش بیشتر قیمت‌ها در این بازار شود.

برخی بر این باورند که حل مشکلات مسکن به رفع مسائل داخلی آن بستگی دارد، اما ساماندهی این بخش کلیدی و مولد اقتصاد به شرایط کلی اقتصاد وابسته و نیازمند حل موانع بیرونی نیز است. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در رکود خواهد بود و قیمت‌ها به‌طورمداوم افزایش می‌یابد و قدرت خرید مردم کاهش می‌یابد.

در ماه‌های اخیر، تورم در بخش مسکن از سایر تورم‌ها در بازارهای مختلف پیشی گرفته است. این در حالی است که کارشناسان حوزه مسکن پیش از این نسبت به پیامدهای اختلال در تعادل و تناسب این بازار هشدار داده بودند. آنها بر این باورند که تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار مسکن به‌تعادل نرسد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری‌های مکرر، وضعیت بازار به‌سمت تعادل پیش برود.