علیرغم موجودی کافی فایل فروش در محله‌ها و مناطق مختلف شهر تهران هم‌اکنون واسطه‌ها و فعالان بازار مسکن شهر تهران از افت تعداد معاملات خریدوفروش در روزهای ابتدایی سال خبر می‌دهند، اما این اتفاق نیز باعث نشده رشد قیمت‌ها متوقف شود و مشاهدات میدانی گویای افزایش قیمت رهن و اجاره تا ۲۰ درصد است. واسطه‌های مسکن می‌گویند بازار معاملات مسکن شهر تهران، معمولا تا قبل از 20 اسفند رسما به کار خود پایان می‌دهد و در فروردین نیز حالت نیمه‌تعطیل دارد. بازار شب عید معاملات مسکن شهر تهران براساس مشخصات تازه‌ترین آپارتمان‌های عرضه‌شده به این بازار با تنوع نسبتا مناسبی از فایل فروش همراه بود، اما از حالت نرمال فاصله داشت. با این حال، وضعیت معاملات مسکن در فروردین ۱۴۰۳ نشان‌دهنده رکود خریدوفروش آن هم همراه با افزایش قیمت در این بازار است که صمت در این گزارش به بررسی آن پرداخته است.

ناتوانی دولت در مهار تورم

شهریار شقاقی، کارشناس بازار مسکن درباره عملکرد دولت در تثبیت نرخ مسکن طی سال گذشته و احتمال گران شدن خانه در سال جدید به صمت گفت: دولت در سال گذشته موفقیت خاصی در این حوزه نداشت و با ادامه روند کنونی، نمی‌توان به بهبودی شرایط بازار امید چندانی داشت. متاسفانه تعریف و استنباط برخی افراد یا کارشناسان این حوزه از واژه موفقیت مشخص نیست.

وی ادامه داد: در صورتی که جلوگیری دولت از افزایش ۳۰۰ درصدی قیمت‌ها را مثبت ارزیابی کنیم، در این حالت می‌توان از توفیق دولت سخن به‌میان آورد، اما واقعیت امر این است که رشد نرخ دلار از ۴۹هزار تومان به ۶۳ هزار تومان را نمی‌توان موفقیت در نظر گرفت. این موضوع در حالی است که دولت‌های پیشین، پس از حدود ۶ سال، تورم وحشتناکی را ایجاد کردند.

شقاقی خاطرنشان کرد: تورم شکل‌گرفته در همین 2 سال ابتدایی دولت، به‌حدی بالا بوده که سایر بازارها را تحت‌الشعاع خود قرار داده است. بازار مسکن نیز از این قاعده مستثنا نبوده و دستخوش نوسانات گوناگون شده است. با افزایش نرخ تورم، نرخ مصالح ساختمانی و نرخ تمام‌شده زمین نیز بالا می‌رود و در ادامه، نرخ خانه نیز صعودی می‌شود؛ بنابراین کارنامه دولت سیزدهم، کاملا مشخص است و تا به امروز شاهد مهار اساسی تورم نبوده‌ایم.

افزایش نرخ مسکن اجتناب‌ناپذیر است

وی افزود: تفاوت مسکن با سایر حوزه‌ها در ماهیت مصرفی آن است و مردم عمدتا برای استفاده اقدام به خرید واحد مسکونی می‌کنند. اقشار کم‌درآمد جامعه بیشترین نیاز را برای تهیه مسکن دارند و حالا این بخش از جامعه دیگر قادر به خرید خانه موردنظر خود نیست. باتوجه به نداشتن استطاعت مالی این بخش و کاهش حجم معاملات در بازار، ممکن است که شاهد نزول جزئی قیمت‌ها یا تثبیت آنها باشیم.

شقاقی ضمن اشاره به تفاوت‌های عمده بازار مسکن با سایر بازارها گفت: تعداد سرمایه‌گذاران نیز کاهش چشمگیری داشته است و شاید تنها ۵ تا ۱۰ درصد جامعه، توان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند. مردم در شرایط فعلی قصد ریسک در این بازار را ندارند که البته این امر کاملا هم قابل‌درک است. سرمایه‌گذاری در بازارهایی نظیر سکه و طلا به‌مراتب حجم بالاتری نسبت به مسکن دارد.

وی یادآور شد: میزان رشد و درصد اطمینان در بازار ارز و طلا به‌هیچ‌وجه با بازار مسکن قابل‌قیاس نیست و علت استقبال مردم نیز همین موضوع است. در هر صورت افزایش نرخ مسکن در سال جدید یک امر اجتناب‌ناپذیر محسوب می‌شود و کتمان این بحث تنها پاکسازی صورت‌مسئله است.

رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی اجاره‌

این تحلیلگر بازار مسکن در ارتباط با ضرورت تعیین مبلغی برای وام اسباب‌کشی به‌دلیل مشکلات مربوط به جابه‌جایی‌ها اظهار کرد: بسیاری از افراد جامعه حتی در دریافت وام مسکن و بازپرداخت آن با چالش‌های فراوانی دست‌وپنجه نرم می‌کنند؛ حال ضرورت پرداخت وام اسباب‌کشی را به‌شخصه درک نمی‌کنم. این قبیل وام‌ها حکم یک مسکن موقت را دارند و به‌صورت اساسی نمی‌توانند دردی از مردم دوا کنند. مشکل تامین مسکن مردم با این راهکارهای غیراصولی برطرف نمی‌شود و بهتر است که مسئولان برای رفع این معضل چاره بهتری بیندیشند.

شقاقی در رابطه با وضعیت بازار اجاره در سه‌ماهه اول سال عنوان کرد: بازار ارز طی چند ماه گذشته با نوساناتی همراه بود و افزایش نرخ دلار روی بازارهای مختلف تاثیر گذاشته است. افزایش نرخ دلار به ۶۳ هزار تومان، خواه ناخواه اثر خود را بر نرخ مسکن و همچنین اجاره‌بها خواهد گذاشت. اطمینان داشته باشید که با اتمام تعطیلات نوروز، قراردادهای مربوط به اجاره خانه با رشد ۱۰ تا ۲۰ درصدی ثبت خواهد شد.

وی در پایان اضافه کرد: امیدوارم در سال جدید، شاهد رویکرد متفاوتی از سوی دولت باشیم و قشر ضعیف جامعه مشکلی زیادی برای خانه‌دار شدن نداشته باشد. دولت باید راهکارهای واقعی را برای مشکلات مردم پیش‌بینی کند و از مطرح‌سازی شیوه‌های غیراصولی دست بردارد. مردم برای رفع احتیاجات خود در حوزه مسکن به مسکن نیازی ندارند و دولت باید یک‌بار برای همیشه به این موضوع پی ببرد.

ضربه‌های کاری بر بدنه بازار مسکن، محصول انفعال

عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با امیدواری‌ها درباره ساماندهی بازار مسکن در سال جدید به صمت گفت: مشکلات بازار با حرف و وعده حل نمی‌شود و باید یک اقدام جدی و قدرتمندی ترتیب داده شود. دولت برای این منظور باید امکانات موجود را تجهیز کند تا در قدم اول مشکل تامین مسکن برطرف شود. من در حال‌ حاضر اراده جدی و واقعی را از سوی دولت برای رفع چالش‌های بازار مسکن نمی‌بینم. دولت نیت لازم را دارد، اما حرکتش به‌سمت حل معضلات بسیار کند است و در نهایت این انفعال ضربه‌های کاری را بر بدنه بازار مسکن وارد می‌کند.

زینعلی درباره نرخ نجومی خانه‌های نوساز و کاهش قدرت خرید مردم عنوان کرد: دولت در این زمینه بیشتر روی مواردی نظیر مالیات بر خانه‌های خالی و مسائل این‌چنینی قادر به ورود است که البته در این زمینه هم عملکردش خیلی قابل‌دفاع نیست. دولت باید از طریق ابزارهای در دسترس، به تنظیم‌گری در بازار مبادرت کند.

فاصله میان توان خرید مردم و نرخ مسکن زیاد است

وی تاکید کرد: این وضعیت باتوجه به سوداگری‌های مرسوم، تورم بالایی را ایجاد می‌کند و مشکلات مضاعف می‌شود. دولت تلاش خود را برای حل مشکلات به‌کار گرفته است، اما نسبت به رفع تمامی این چالش‌ها خیلی خوش‌بین نیستم. فاصله میان توان خرید مردم و نرخ تمام‌شده مسکن به‌حدی بالا رفته است که نمی‌توان در کوتاه‌مدت نسبت به بهبودی این وضعیت امیدوار بود.

تحلیلگر بازار مسکن در ادامه تصریح کرد: من منکر عزم و اراده دولت در این راه نیستم، اما این توانمندی برای رفع مشکلات موجود کافی نیست. استفاده از فناوری‌های نوین می‌تواند کمک شایانی به کاهش نرخ مسکن کند، اما اراده‌ای برای این موضوع از جانب حاکمیت دیده نمی‌شود. دنیا به‌سمت صنعتی‌سازی رفته است تا پاسخگوی نیازهای جامعه باشد و از این رهگذر، قیمت‌ها نیز کاهشی شود.

یک اقدام مثبت از سوی دولت

وی درباره سامانه خودنویس و تاثیر این طرح بر وضعیت ثبت قراردادهای اجاره گفت: در یک نگاه کلی، هرگونه حرکت به‌سمت نظم‌دهی بازار که همراه با قانونمندی باشد، می‌تواند مثمرثمر واقع شود و من نیز از آن حمایت خواهم کرد. البته این موضوع مشروط بر آن است که در این مسیر، میزان جدیت و پیگیری موضوع از سوی مسئولان بالا و قابل‌قبول باشد.

زینعلی ادامه داد: به‌باور من، برای دستیابی به هدف موردنظر، باید اقدامات لازم را ترتیب داد و با برنامه‌ریزی اصولی و مدون به سوی هدف حرکت کرد. این قبیل طرح‌ها برای ساماندهی وضعیت ثبت قراردادهای خرید، فروش و اجاره می‌تواند مفید و کارآمد باشد، اما همان‌طور که پیش‌تر ذکر کردم، میزان توفیق این هدف، مستلزم پیش‌نیازهایی است که دولت وظیفه دارد تا مسیر را با ارائه راهکارها و برنامه‌های مطلوب، به‌خوبی هموار کند.

ضرورت نظارت بر فعالیت مشاوران املاک

زینعلی افزود: به‌شخصه ارائه طرح‌هایی مثل سامانه خودنویس را به فال نیک می‌گیرم؛ زیرا این موضوع بیانگر آن است که اراده لازم از سوی دولت برای بهبود وضعیت نابسامان فعلی وجود دارد. ساماندهی بنگاه‌های ملکی و نظارت بر کار مشاوران املاک، امر بسیار مهمی محسوب می‌شود.

وی تصریح کرد: بنگاه‌ها و آژانس‌ها در هیچ کجای دنیا به حال خود رها نیستند و دولت‌ها، نظارت لازم را درباره این مشاغل به‌عمل می‌آورند و سازکار مناسبی را طراحی می‌کنند. بنگاه‌ها نیز مجبور به رعایت این دستورالعمل‌ها هستند تا تخلفی در این زمینه رخ ندهد؛ در صورت موفق واقع شدن این سامانه، اتفاقات خوبی در راه خواهد بود.

عباس زینعلی در پایان اضافه کرد: مسئولان از اهمیت تولید به‌سادگی عبور می‌کنند و اقدامات جامع را در پیوند با این موضوع ترتیب نمی‌دهند. تولید در بازار مسکن باید به‌نحوی باشد که در سال حداقل یک‌میلیون واحد مسکونی تولید کند. در کنار فراوانی تولید، باید حجم تقاضا به‌خوبی تحریک شود و مردم به‌سمت خرید حرکت کنند.

سخن پایانی

حوزه سیاست‌های خرد و کلان بخش مسکن نیاز به اصلاحات بسیار دارد. هزینه تولید مسکن در ایران به‌هیچ‌عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می‌شود بهای تمام‌شده مسکن به‌صرفه و اقتصادی نباشد، بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می‌آید، این در حالی است که باید از فناوری‌های نوین در ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام‌شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی‌توان بهای ملک را متعادل کرد.

هزینه‌های مرتبط با ساخت‌وساز نقش مهمی در نرخ مسکن دارند. افزایش هزینه‌های ساخت‌وساز از جمله نرخ مواد اولیه، نیروی کار و تجهیزات، به‌طورمستقیم منجر به افزایش نرخ مسکن در ایران می‌شود. شرایط اقتصادی عمومی نیز نقش مهمی در رشد قیمت‌ها دارند. این شرایط شامل عواملی مانند نرخ تورم، بهره، ارز و میزان رشد اقتصادی است. در صورتی که شرایط اقتصادی نامطلوب باشند، نرخ مسکن در کشور همچنان افزایش می‌یابد. میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن همواره در سال‌های اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که بخش خصوصی باتوجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت‌وساز مسکن نیست و برای همین است که در بازار با کمبود مواجهیم، دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند تا بخش خصوصی بتواند به تولید مسکن اقدام کند، بنابراین همان‌طور که مشهود است، بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد و باتوجه به وضعیتی که ترسیم شده است، افق روشنی برای بازار مسکن در زمینه کنترل و کاهش قیمت‌ها متصور نیست.