چتر حمایتی دولت برای مستاجران
شورای عالی مسکن در تازه‌ترین اقدام خود، سقف افزایش نرخ اجاره‌بها را به شورای مسکن استان‌ها واگذار کرده و آن‌طور که گزارش شده است تاکنون ۱۰ استان به غیر از تهران پیشنهاد خود را به وزارت راه و شهرسازی ارائه کرده‌اند که خبرهای تکمیلی درباره آن تا اواخر خرداد امسال اعلام می‌شود.
همزمان با آغاز فصل نقل و انتقالات مستاجران، گزارش‌ها حاکی از بازگشت دغدغه مهم و قصه پرغصه ماجرای اجاره‌بها و میزان افزایش آن برای مستاجران است. نکته‌ای که امسال بازار مسکن را نسبت به سال‌های قبل متمایز ساخته، این است که دولت برای نخستین‌بار در بازار مسکن به‌صورت‌مستقیم دخالت خواهد کرد. مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی معتقد است؛ پیش از این هیچ ابزاری برای کنترل بازار اجاره مسکن نداشتیم که خوشبختانه با قانون ساماندهی بازار مسکن، زمین و اجاره‌بها می‌توانیم از قشر مستاجران حمایت‌های خوبی را داشته باشیم؛ اما کارشناسان مسکن بر این باور هستند که دخالت دولت در بازار مسکن نمی‌تواند چندان موثر واقع شود. در کل همه‌ساله با آغاز ماه خرداد و تعطیلی برخی از مقاطع تحصیلی، مستاجران به تکاپوی تغییر یا تمدید اجاره مسکن خود می‌افتند؛ اما امسال نقل و انتقال مسکن با تاخیر یک هفته‌ای آن‌هم به‌دلیل شهادت رئیس‌جمهوری آغاز شد.
یکی، دو هفته دیگر فصل نقل‌وانتقال مستاجران آغاز می‌شود؛ اما بازار اجاره در آستانه این دوره با اهمیت و پرمشتری، خالی است؛ برخی مشاوران املاک معتقدند مستاجران منتظر اعلام نرخ مصوب اجاره‌بها از سوی دولت هستند و این انتظار در روزهای اخیر مشهود است. با ابلاغ قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، دولت مکلف به اعلام سقف افزایش نرخ اجاره در شهرهای با تورم بالای ۳۰ درصد است و این نرخ می‌تواند معادل ۵۰ تا ۱۰۰ درصد تورم صرف‌کننده باشد؛ برای مثال در یزد که تورم مصرف‌کننده ۴۸.۶ درصد اعلام شده، سقف افزایش نرخ اجاره می‌تواند ۲۴.۵ تا ۴۸.۵ درصد باشد یا در سیستان و بلوچستان با تورم مصرف‌کننده ۳۰.۲ درصد، سقف نرخ اجاره باید در بازه ۱۵.۱ تا ۳۰.۲ درصد تعیین شود.
اوضاع بازار اجاره خراب است
سقف نرخ مصوب اجاره‌بها که اعلام شود، یک مانع قانونی برای افزایش دلخواه نرخ از سوی موجر ایجاد می‌شود و قدرت چانه‌زنی مستاجران افزایش می‌یابد؛ مشروط به اینکه رعایت این نرخ مصوب ناگزیر باشد. بررسی‌ها حاکی از این است که بنگاه‌های املاک خلاف روال گذشته، خلوتی محسوسی را در آستانه فصل جابه‌جایی مستاجران تجربه می‌کنند. مشاوران املاک از تشدید این خلوتی در 2 هفته اخیر و بعد از تصویب و ابلاغ قانون ساماندهی خبر می‌دهند و معتقدند فقط اعلام نرخ نمی‌تواند دردی از بازار اجاره دوا کند؛ بلکه باید تمهیداتی برای این قانون اندیشیده شود.
هنوز نرخ‌های جدید در بازار اجاره جا نیفتاده بود که خبر تعیین نرخ مصوب اجاره‌بها اعلام شد. اوضاع بازار اجاره بدتر از مسکن، خراب است. نرخ‌ها برای مستاجری که درآمدش مثل هزینه‌ها بالا نرفته، صرفه ندارد و باید برای پیدا کردن صاحب‌خانه منصف‌تر و خانه ارزان‌تر بگردد؛ اما بازهم عقل حکم می‌کند که وقتی دولت وعده مداخله و تنظیم‌گری در بازار اجاره را داده، صبر کند تا این نرخ مصوب هم به کمکش بیاید. از اواسط اردیبهشت، کمی مراجعه برای پرسیدن نرخ و مظنه‌گیری از بازار زیاد شده بود؛ اما معامله‌ای نمی‌شد. حالا همان پرسیدن نرخ هم متوقف شده است و در کل روز، هیچ‌کسی پا به بنگاه نمی‌گذارد.
در 3، 4 سال گذشته، چندین طرح و بسته برای ساماندهی بازار اجاره مطرح شد و قانون جدید ساماندهی را می‌توان چکیده این پیشنهادها دانست. به‌اعتقاد بسیاری از بنگاه‌های املاک، قانون جدید فقط محدود به تعیین نرخ نیست و می‌خواهد مناسبات بازار را به‌کلی تغییر دهد. قانون جدید می‌خواهد برای تمام دعواهایی که سال‌هاست درباره حق کمیسیون مشاوران املاک سکوهای آگهی اینترنتی و... به‌راه افتاده، نسخه بپیچد که می‌تواند مصداق «سنگ بزرگ نشانه نزدن است» باشد.
هیچ قانونی برای تعیین میزان اجاره وجود ندارد
عطاءالله آیت‌اللهی، کارشناس بازار مسکن درباره تعیین سقف برای اجاره‌بها و تاثیرگذاری این روش باتوجه به رشد نرخ تورم در کشور به صمت توضیح داد: مبحث اجاره از دوطرف قرارداد، یعنی موجر و مستاجر تشکیل می‌شود که این دو باید پیش از عقد قرارداد به توافق دست پیدا کنند. موجر باید در راستای عرضه ملک خود رضایتمندی داشته باشد و مستاجر نیز باید بتواند از پس پرداخت اجاره خانه برآید تا قرارداد به‌امضا برسد. این نوع قرارداد، دوطرفه محسوب می‌شود و قاعدتا خبری از نفر سوم نیست. من این نکته را در گذشته ذکر کردم و بار دیگر تاکید می‌کنم که هیچ قانون، سقف و حدی برای تعیین میزان اجاره‌بها وجود ندارد. بازار مسکن کشور چاره‌ای جز افزایش میزان عرضه و تولید مسکن ندارد. تعداد واحدهای اجاره‌ای باید افزایش پیدا کند و موجرین نیز موارد قانونی و اخلاقی را رعایت کنند تا بیش از این بر مستاجران فشار وارد نشود.
وی در ادامه بیان کرد: در صورت رعایت مسائل عرفی و قانونی، توافق حاصل می‌شود و قرارداد منعقد خواهد شد. دولت به‌جای این نوع سیاست‌گذاری‌های غلط و بیهوده، باید تمرکز خود را روی تسهیلات مسکن بگذارد. اقشار کم‌درآمد جامعه به وام‌های مسکن با اقساط مناسب نیاز دارند و از این حیث، باید مشکلات آنها به‌خوبی درک شود. متاسفانه دولت سیزدهم در اجرایی‌سازی طرح‌های مسکنی خود، توفیق خاصی نداشت و این موضوع نقدهای زیادی را متوجه وزارت راه و شهرسازی می‌کند. وعده ساخت یک‌میلیون مسکن محقق نشد و وضعیت قیمتی بازار نیز بسیار نابسامان است. مادامی‌که این وضع نامطلوب پایدار باشد، نمی‌توان به بهبود اوضاع امیدوار بود. حل معضلات بازار مسکن و اجاره نیاز به برنامه‌ریزی دقیق، اصولی و مدون دارد. واقعیت امر آن است که مستاجران نسبت به عملکرد دولت گلایه‌مند هستند و انتقادات آنها در این زمینه درست و منطقی است.
موجرین کارمند دولت نیستند
او در ارتباط با دخالت‌های دولت در بازار اجاره اظهار کرد: به‌باور من، دخالت‌های قوه مجریه در این مقوله مهم و حیاتی، تاثیر مثبت و مفیدی ندارد. موجرین کارمند دولت نیستند و تکلیف مالکیت واحدهای مسکونی نیز کاملا مشخص است. مالیات بر اجاره در کشور ما به بدترین شکل ممکن اجرا می‌شود و شوربختانه طی سال‌های گذشته، هیچ دولتی موفق به ساماندهی این وضعیت نشده است. ورود دولت به مالکیت خصوصی و دخالت در اختیارات فرد مالک، یک امر اشتباه و بی‌منطق محسوب می‌شود که پیامدهای منفی و خسارت‌باری را به‌دنبال خواهد داشت. به‌عقیده من، هرگونه دخالت قوه مجریه در بازار اجاره می‌تواند آسیب‌های نامناسبی را متوجه موجرین و مستاجران کند و نتایج نامطلوبی را به‌همراه داشته باشد.
آیت‌اللهی معتقد است: پیش از هر تصمیمی در بازار مسکن، ابتدا باید نقاط ضعف و قوت آن موردارزیابی دقیق قرار گیرد تا از هرگونه آسیب احتمالی جلوگیری شود. من در گذشته نسبت به اجرای طرح مالیات بر خانه‌های خالی نکاتی را متذکر شدم و در همان مقطع نیز عملیاتی شدن این قانون را به‌علت دارا نبودن ابزارها و امکانات لازم، ناممکن دانستم. زمان این موضوع را به‌اثبات رساند که پیش‌بینی من در این‌باره تا چه میزان دقیق و صحیح بود. این تحلیلگر بازار مسکن در پایان عنوان کرد: دولت به‌جای سیاست‌گذاری‌های نادرست و غیراصولی، باید به تدبیری اساسی برای اقتصاد کشور بیندیشد. قدرت خرید مردم به‌شدت کاهش پیدا کرده و وضعیت معیشتی آنها نامطلوب است. مسلما در این شرایط اسفناک، بازار مسکن در یک رکود تورمی بد قرار می‌گیرد و حجم معاملات نیز به پایین‌ترین حد خود می‌رسد. دولت‌های ما مدت‌هاست که در یک چرخه باطل قرار گرفته اند و قصد ندارند واقعیت جامعه را قبول کنند.
بی‌برنامگی، حاکم بر بازار رهن و اجاره مسکن
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: با نگاهی به فایل‌های سایت‌های آنلاین و بنگاه‌های شهر تهران، مشاهده می‌شود که روند افزایش نرخ مسکن و به‌دنبال آن نرخ اجاره‌بها مسیر صعودی به خود گرفته و این موضوع به این دلیل است که همه بازارها با تورم روبه‌رو هستند و بازار ملک به‌عنوان بخش بزرگی از اقتصاد از این مورد مستثنا نیست.
وی در ادامه افزود: در بحث افزایش نرخ اجاره‌بهای مسکن نباید تمام تقصیرها را به گردن موجران بیندازیم، زیرا مقصر اصلی تصمیم‌گیران اقتصادی هستند که نتوانسته‌اند تورم موجود را کنترل و دستمزدها را طوری مدیریت کنند که مردم برای پیدا کردن خانه مناسب، مجبور نباشند از مرکز و جنوب شهر تهران، شهرک‌نشینی و حاشیه‌نشینی را تجربه کنند.
این کارشناس بیان کرد: مسئولان ذی‌ربط در بخش اقتصادی اطلاعات کاملی در رابطه با مدیریت صحیح چالش‌های موجود ندارند و باعث بی‌برنامگی و بحران شده‌اند. در نهایت، این مردم هستند که باید این وضعیت را تحمل کنند. در کشور ما بسیاری از تصمیمات مبتنی بر فرآیندهای علمی نیستند. این در حالی است که در کشورهای دیگر هر تصمیم عمده‌ای که گرفته می‌شود، براساس پژوهش‌های میدانی از سوی متخصصان حوزه مربوطه است و براساس اطلاعات به‌دست‌آمده تصمیم‌گیری می‌شود و تصمیمات اصلا احساسی و لحظه‌ای نیستند. اکبرپور بااشاره به پیش‌بینی رشد اجاره‌بهای مسکن تا آغاز فصل تابستان خاطرنشان کرد: اگر میزان تورم رشد محسوسی پیدا نکند و اتفاق خاصی نیفتد، این بازار در فصل تابستان افزایش نرخ خاصی را تجربه نمی‌کند. البته این پیش‌بینی هم در صورتی است که میزان تورم به‌همین اندازه باشد، زیرا هرقدر میزان تورم رشد کند، این بازار نیز متناسب با تورم رشد خواهد کرد. این کارشناس تصریح کرد: موضوع افزایش نرخ اجاره‌بها اکنون نه‌تنها در شمال شهر، بلکه در جنوبی‌ترین مناطق پایتخت نمایان است و این موضوع تا شهرهای اطراف تهران نیز گسترده شده، زیرا با افزونی نرخ مسکن در شهر تهران، هجوم خرید و اجاره مسکن به خارج از شهر افزایش پیدا می‌کند و با رشد تقاضا، نرخ‌ها در این مناطق هم با نوسانات شدید روبه‌رو می‌شود.
تمایل موجران برای افزایش اجاره ماهانه
اکبرپور به صمت توضیح داد: لزوما نمی‌توانیم بگوییم که موجران از وضعیت مالی خوبی برخوردار هستند، چراکه این افراد نیز با مشکلات زیادی برای تامین معیشت خود مواجهند و راهی جز بالا بردن اجاره‌بها ندارند. البته این موضوع نشان‌دهنده این نکته است که با افزایش تورم و مشکلات اقتصادی، هم برای موجران و هم مستاجران چالش‌هایی اتفاق می‌افتد و بحران‌های اقتصادی به‌نفع کسی نیست. وی در پایان گفت: دولت باید حداکثر توان خود را برای ساماندهی بازار رهن و اجاره در پیش بگیرد و تنها به یک سیاست‌گذاری بدون نظارت توجه نکند، اتفاقی که در قانون حداکثر میزان افزایش اجاره افتاد و در عمل کاربردی نداشت، از این‌رو باید با بهره‌برداری از دانش و مدیریت صحیح مشکلات اقتصادی حل شود و بازار مسکن یک نفس راحت بکشد.
