ورشکستگی در کمین مسکن ملی
بازار مسکن ایران در امسال همچنان درگیر چالشهای عمیق و رکود است. افت شدید سرمایهگذاری بخش خصوصی، کاهش چشمگیر صدور پروانههای ساختمانی و توقف تقریبی اغلب پروژههای نهضت ملی مسکن، تصویری نگرانکننده از آینده این بازار ارائه میدهد. اگرچه سال گذشته در مقطعی شاهد کاهش نسبی در تورم مسکن بودیم، اما ثبات ظاهری بازار مسکن در نیمهدوم سال گذشته زنگ خطر جدی برای احتمال افزایش مجدد تورم در ماههای آینده بازار مسکن بود.
در این گزارش نگاهی داریم به عوامل مؤثر بر رکود بازار مسکن ۱۴۰۵، پیامدهای آن بر اقتصاد کشور و چالشهای پیشروی طرحهای حمایتی مانند مسکن مهر و نهضت ملی مسکن که در ادامه میخوانید.
ریشه رکود در بازار مسکن کجاست؟
بازار مسکن ایران در سالهای اخیر با مجموعهای از عوامل درهمتنیده مواجه بوده که مجموعا منجر به وضعیت بغرنج کنونی شدهاند. تورم بالا، رکود در عرضه و کاهش چشمگیر توان خرید خانوارها، از مهمترین شاخصههای این بازار به شمار میروند. در چنین شرایطی، سرمایهگذاری بخش خصوصی که نقشی حیاتی در تعادل عرضه و تقاضا ایفا میکند، بهدلیل نااطمینانیهای اقتصادی و سیاسی رو به کاهش نهاده است. این روند نزولی سرمایهگذاری، پیامدهای مستقیمی چون کاهش صدور پروانههای ساختمانی و عقبماندگی طرحهای زیرساختی حیاتی را به همراه داشته است. نتیجه این وضعیت، تناقضی آشکار است: از سویی قیمتها همچنان روندی صعودی را تجربه میکنند و از سوی دیگر، حجم معاملات به شکل محسوسی کاهش یافته است. این پدیده که با عنوان رکودتورمی شناخته میشود، فشاری مضاعف بر دهکهای کمدرآمد و متقاضیان مصرفی وارد میآورد و آینده بازار مسکن را با ابهاماتی جدی در تصمیمگیریهای اقتصادی مواجه کرده است. علاوه بر این، پروژههای حمایتی دولتی، از جمله نهضت ملی مسکن، با چالشهایی مانند عدمبرخورداری از معیارهای کارآمدی لازم و کمبود منابع مالی کافی روبهرو هستند. این کاستیها، چرخه معیوب تقاضای نامتوازن و ناکارآمدی در عرضه را تشدید کرده و ضرورت بازنگری اساسی در ابزارهای سیاستی را ایجاب میکند. راهکارها باید بر بهبود دسترسی به تأمین مالی، تسهیل فرآیندهای اخذ پروانههای ساختمانی و ارتقاء کارآیی پروژههای بزرگ شهری متمرکز شوند تا از تکرار حلقههای باطل رکود و تورم در بازار مسکن جلوگیری شود.
ریشهیابی رکود در بازار مسکن نیازمند نگاهی چندوجهی است. در سطوح کلان، سطح عمومی قیمتها، فشارهای پولی و انتظارات تورمی نقش بسزایی ایفا میکنند. شکاف میان انتظارات تورمی و واقعیتهای بازار، سرمایهگذاری در بخش مسکن را به تأخیر انداخته و سرمایهها را به سمت بازارهای با ریسک کمتر سوق میدهد. عدمقطعیت در سیاستهای پولی، مالی و اقتصادی کلان نیز این روند را تشدید میکند. علاوه بر این، بالا بودن نرخ بهره بانکی دسترسی خانوارها به تسهیلات مسکن را دشوار ساخته و به کاهش تقاضای مؤثر دامن میزند. در عرصه تولید، تورم هزینههای ساخت و تأمین مواد اولیه، از جمله مصالح ساختمانی و انرژی، منجر به افزایش چشمگیر هزینههای پروژهها شده است. همچنین، محدودیتهای منابع زمین، نرخ بالای زمین و دشواری دسترسی به زمین مناسب، همراه با بروکراسی پیچیده و طولانی بودن فرآیند اخذ پروانههای ساختمانی، بهطور جدی مانع از توسعه عرضه مسکن میشود. در نهایت، ضعف در مدلهای تأمین مالی بلندمدت پروژههای بزرگ و نبود ابزارهای مالی حمایتی کارآمد، چرخهٔ تولید مسکن را با اختلال مواجه کرده و به تشدید شرایط رکودی کنونی کمک میکند.
تحریمها؛ شتابدهنده بحرانهای غیرمستقیم
هرچند اثرگذاری مستقیم تحریمها بر بازار مسکن ایران محدود به نظر میرسد، چراکه بخش عمده مصالح و خدمات فنی در داخل کشور تولید میشود، اما پیامدهای غیرمستقیم آن بر اقتصاد کلان، بسیار عمیق و گسترده است. به اعتقاد کارشناسان تحریمها منجر به کاهش سرمایهگذاری خارجی، محدود شدن دسترسی به بازارهای مالی بینالمللی و ایجاد فضای عدمقطعیت اقتصادی شده است. این عوامل، سرمایهگذاران و سازندگان را به سمت اتخاذ رویکردی محتاطانه سوق داده و منابع مالی را از بخش مولد مسکن دور میکند. علاوه بر این، تحریمها به کاهش رشد اقتصادی کلان و در نتیجه، کاهش قدرت خرید خانوارها منجر شده است. این افت توان خرید، تقاضای مؤثر برای مسکن را کاهش داده و مانع از بهبود وضعیت عرضه میشود. بنابراین آنچه بهعنوان بهبود در شکلگیری عرضه مسکن میتوانست رخ دهد، بهدلیل فشارهای کلان اقتصادی ناشی از تحریمها و محدودیتهای سرمایهگذاری، با تأخیر مواجه میشود. گرچه در کوتاهمدت ممکن است اثرات تحریم بر تولید داخلی مصالح ساختمانی ناچیز باشد، اما در بلندمدت، با کاهش سرمایهگذاری و تضعیف توان اقتصادی تقاضا، بازار مسکن تحت فشار فزایندهای باقی خواهد ماند.
پروژههای نهضت ملی مسکن؛ طرحی نیمهتمام در میانه راه
در این بازار نوسانی، پروژه نهضت ملی مسکن با هدف کاهش فشار قیمتی در بازار و افزایش عرضه مسکن طراحی شد، اما در عمل با چالشهای متعددی روبهرو شده و بسیاری از پروژهها در میانه راه باقی ماندهاند. یکی از مهمترین عوامل مؤثر بر این وضعیت، فقدان منابع مالی پایدار و عدمپرداخت بهموقع تسهیلات توسط شبکه بانکی است. این بیثباتی مالی، عملیات اجرایی را کند یا متوقف کرده، موجب تأخیر در تحویل واحدها و افزایش هزینههای تمامشده پروژهها میشود. علاوه بر این، عدمهماهنگی میان نهادهای ذیربط، از جمله وزارت راه و شهرسازی، بانکها و شرکتهای ساختمانی، و نبود زیرساختهای مالی لازم برای پروژههای بلندمدت، از دیگر دلایل کلیدی این ناکامی به شمار میروند. مشکلات مربوط به تخصیص زمین و اراضی دولتی نیز مزید بر علت شده است. برخی از این موانع، ریشههای ساختاری در سیاستگذاری و اجرای پروژههای مسکن دارند. نتیجه این وضعیت، از دست رفتن فرصتهای حیاتی برای افزایش عرضه به بازار، افزایش ریسک برای سازندگان و تضعیف اعتماد متقاضیان است. برای برونرفت از این بحران، اصلاحات ساختاری، تضمین بودجه پایدار و ایجاد ابزارهای حمایتی مالی کارآمد ضروری است.
چشمانداز و راهکارهای برونرفت مسکن از بحران
به اعتقاد کارشناسان خروج بازار مسکن از وضعیت کنونی و جلوگیری از تداوم حلقههای معیوب رکود و تورم، نیازمند اتخاذ رویکردهای جامع و اصلاحات ساختاری است. بنابراین در گام نخست، ضرورت بازنگری در سقف تسهیلات بانکی با در نظر گرفتن دقیق بودجه و شاخصهای قدرت خرید خانوار، امری حیاتی است. همچنین، تسریع در فرآیندهای پرداختها و اصلاح سازوکارهای بانکی و بودجهای برای پروژههای نهضت ملی مسکن، میتواند روند اجرایی را بهبود بخشد. ایجاد صندوقهای ویژه برای پشتیبانی از تأمین مالی پروژههای عمرانی و تأمین مصالح ساختمانی، بهعنوان یک راهکار مالی، میتواند در کاهش هزینهها و افزایش سرعت اجرا مؤثر باشد. تقویت هماهنگی میان دستگاههای اجرایی و بانکها برای کاهش بروکراسی و بهبود زمانبندی پروژهها، عاملی کلیدی در روانسازی فرآیندهاست. فراتر از ساخت صرف مسکن، توجه به کیفیت فضاهای شهری و توسعه زیرساختهای رفاهی، به جای تمرکز بر ساختمانهای خام، میتواند به ارتقاء کیفیت زندگی ساکنان کمک کند. به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن، استفاده از سازوکارهای نوین مالی، از قبیل تهاتر یا تأمین مالی مبتنی بر داراییهای شهری، و حفظ ثبات سیاسی-اقتصادی برای ایجاد فضای انتظاری واقعبینانه در بازار، گامهای مهمی در جهت بهبود وضعیت بازار مسکن ایران خواهند بود.
مسکن ملی در مسیر توقف کامل
علیمحمد جعفری، دبیر کمیته نهضت ملی مسکن در اظهاراتی نسبت به وضعیت بد و خطر توقف کامل پروژههای نهضت ملی مسکن هشدار داد و تاکید کرد: مشکلات فعلی این پروژهها ریشه در دوران جنگ ندارد، بلکه بیتفاوتی و چالشهای ساختاری از مدتها پیش وجود داشتهاند و شرایط جنگی تنها باعث تشدید این وضعیت شده است.
دبیر کمیته نهضت ملی مسکن در انجمن انبوهسازان استان تهران با اشاره به اینکه پروژههای مسکن ملی در مسیر توقف کامل قرار دارند، گفت: بروز این اتفاق، منجر به ضرر مستقیم بانکها، متقاضیان و سازندگان خواهد شد. به نظر میرسد گوش شنوا یا عزم جدی برای حل مشکلات نهضت ملی مسکن وجود ندارد. جعفری در گفتوگو با تجارتنیوز خاطرنشان کرد: انجمن انبوهسازان با تشکیل کمیتههای تخصصی، سعی در شناسایی و پیگیری راهکارهای حل این مشکلات داشته است، اما به نظر میرسد گوش شنوا و عزم جدی برای حل آنها وجود ندارد و عملا این پروژهها به بنبست رسیدهاند.
تامین مالی اصلیترین چالش نهضت ملی مسکن
دبیر کمیته نهضت ملی مسکن، یکی از اصلیترین چالشها را تامین مالی دانست و اظهار کرد: با توجه به تورم موجود و افزایش لحظهای قیمتها، کنترل این موضوع برای سازندگان امکانپذیر نیست. دولت میتواند با استفاده از صندوقهای توسعه ملی مسکن و تبدیل منابع وزارتخانهها مانند زمینها و اماکن تجاری، به منابع مالی، پروژهها را به حرکت درآورد؛ زیرا هر چه روند پروژه طولانیتر شود، هزینههای تمامشده به شدت افزایش مییابد و در نتیجه، جامعه هدف که برای خانهدار شدن ثبتنام کردهاند، از چرخه پروژه حذف میشوند.
این مقام صنفی همچنین به ضرورت افزایش سقف تسهیلات بانکی اشاره کرد و گفت: درحالحاضر در بهترین حالت، تنها ۶۵۰ میلیون تومان تسهیلات پرداخت میشود که خلاف هزینههای واقعی واحدها، تنها ۲۵ درصد هزینهها را پوشش میدهد.
جعفری افزود: در صورت عدمافزایش تسهیلات، دولت میتواند وارد طرح تهاتر با سازندگان شود؛ فرمولی که پیشتر پیشنهاد شده اما موردتوجه قرار نگرفته و میتواند پروژهها را چند قدم به جلو ببرد. دبیر کمیته نهضت ملی مسکن در ادامه به وضعیت مصالح ساختمانی اشاره کرد و گفت: بسیاری از مصالح با چالشهای قیمتی روبهرو هستند و تامین آنها با قیمتهای چندبرابری، خارج از توان سازنده است.
وی همچنین از تعدیلهای اعلامی از سوی سازمان برنامهوبودجه انتقاد کرد و آنها را در برابر تورم موجود، غیرواقعی دانست که موجب دلسردی سازندگان میشود. جعفری تاکید کرد: تمام این عوامل دست بهدست هم میدهند تا پروژههای مسکن ملی به سمت ورشکستگی سوق پیدا کند.
سخن پایانی
بنا بر این گزارش در شرایط کنونی که بازار مسکن هم در شرایط رکودی گرفتار است، پروژههای مسکن ملی در نقطهای حساس و سرنوشتساز قرار گرفتهاند؛ نقطهای که ادامهدادن یا توقف کامل، پیامدهایی گسترده برای اقتصاد، نظام تولید مسکن، خانوارهای ثبتنامکننده و حتی شبکه بانکی به همراه خواهد داشت. مجموعهای از چالشهای دیرینه و ساختاری، از جمله کمبود منابع مالی پایدار، تاخیر در پرداخت تسهیلات، رشد شتابان هزینههای ساخت و بیثباتی قیمتی مصالح، این طرح را در وضعیت شکنندهای قرار داده است. واقعیت این است که طولانیشدن اجرای پروژهها بهجای آنکه فرصتی برای اصلاح باشد، خود به عاملی برای افزایش هزینههای تمامشده و خروج تدریجی بخش بزرگی از متقاضیان تبدیل شده است؛ متقاضیانی که با امید خانهدار شدن وارد طرح شدند، اما اکنون با بار مالی فزاینده و عدم قطعیت در زمان تحویل مواجه هستند. مسکن ملی از ابتدا قرار بود با اتکا به مدلهای نوین تأمین مالی، استفاده مؤثر از زمینهای دولتی، تقویت همکاری میان نهادهای اجرایی و افزایش نقشپذیری بخش خصوصی، به الگویی پایدار در تولید انبوه مسکن تبدیل شود. با این حال، شکاف میان اهداف اعلامشده و سازوکارهای اجرا، موجب شده بسیاری از پروژهها بهجای حرکت در مسیر تکمیل، در مرحله اجرا متوقف یا بسیار کند شوند.
