چندی پیش موضوع تامین مالی این پروژه با کمک ظرفیت‌های بورس و صندوق‌ پروژه‌ها ازسوی برخی اعضای کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی مطرح شد. در واقع از این بازار با عنوان بستری برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد مردم و تامین منابع مالی بخش تولید و همچنین ساخت‌وساز نام برده شده است. با این وجود هنوز جزئیات روشنی از روش‌های تامین مالی با بهره‌گیری از ابزار بورس یا سایر روش‌های احتمالی بیان نشده است. برای بررسی ظرفیت‌های بورسی در روند تامین مالی و ساخت مسکن با فعالان بازار سرمایه گفت‌وگو کرده‌ است.

ابزارهای تامین مالی ساخت مسکن

خشایار دادمنش، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با صمت درباره تامین مالی طرح ساخت یک میلیون مسکن در سال و بهره‌گیری از ظرفیت بورس برای اجرایی شدن این پروژه گفت: ۲ ابزار سپرده کالایی و تعریف صندوق پروژه راهکارهایی برای تامین مالی طرح‌های ساخت‌وساز هستند. چنانچه مقرر شود در روند اجرای این پروژه از ظرفیت‌های صندوق پروژه بهره گرفته شود باید طرح‌های ساختمان‌سازی در قالب یک پروژه تعریف شوند. در ادامه این صندوق مانند سایر صندوق‌های سرمایه‌گذاری در بورس عرضه می‌شود. به‌ازای این سرمایه‌گذاری نیز سود ثابتی به خریداران تعلق خواهد گرفت. در همین حال می‌توان امکان معاملات ثانویه را فراهم و ضمن تعیین سود مناسب و مشخص، امکان واگذاری هر واحد از صندوق پروژه‌ای موردبحث را مهیا کرد. بدون تردید این دست اقدامات زمینه جذب سرمایه‌های خرد به پروژه‌های بزرگی همچون ساخت‌وساز را فراهم می‌کند.

این کارشناس بازار با اشاره به بهره‌مندی از ابزار سپرده کالایی برای تامین مالی این دست پروژه‌ها افزود: در حال ‌حاضر ابزارهای مناسب برای اجرای چنین طرحی وجود ندارد. البته سال گذشته بحث‌هایی حول محور عرضه مسکن در بورس کالا مطرح شد اما به نتیجه نرسید. دادمنش با اشاره به روند پذیرش یک محصول در معاملات بورس کالا گفت: محصولاتی همگن با مختصات و شرایط مشابه امکان‌ پذیرش و به‌دنبال آن عرضه و فروش در بورس کالا را دارند. در روند انبوه‌سازی مسکن، عموما منازل با مختصات مشابه ساخته می‌شوند؛ بنابراین نخستین شرط پذیرش آنها در بورس محقق می‌شود. در این روند به‌ازای فروش هر مترمربع مسکن در بورس، ورقه‌ای با تاریخ سررسید مشخص صادر می‌شود و خریدار می‌تواند در تاریخ سررسید باتوجه به سپرده کالایی که خریداری کرده، واحد مسکونی دریافت کند یا بسته به نرخ روز مسکن، این سند سپرده کالایی را به فروش برساند؛ بدین ترتیب با خرید و سرمایه‌گذاری از سود متداول در این بازار بهره‌مند خواهد شد و در همین زمان امکان تامین مالی برای اجرای چنین پروژه‌هایی نیز فراهم خواهد شد.

این کارشناس بازار سرمایه در ادامه یکی از مزیت‌های تامین مالی ساخت‌وساز مسکن با این روش را جذب سرمایه‌های خرد در بازار دانست و گفت: در طول سال‌های گذشته، به‌دنبال افزایش قابل‌توجه نرخ مسکن و همچنین تورم حاکم بر این بخش، خرید خانه برای بسیاری از افراد دور از ذهن شده است. در چنین شرایطی سرمایه‌های خرد جذب بازارهایی همچون طلا، سکه و ارز می‌شوند، در حالی که می‌توان با بهره‌مندی از چنین ابزارهایی زمینه جذب این سرمایه‌ها به صنعت ساخت‌وساز را فراهم کرد. در واقع دست افراد برای سرمایه‌گذاری در حوزه‌های مختلف باز خواهد بود.

دادمنش افزود: باوجود پیگیری‌های انجام‌گرفته ازسوی بورس کالا، این موضوع درنهایت اجرایی نشد، اما در حال ‌حاضر باتوجه به پروژه مطرح‌شده ازسوی دولت سیزدهم برای ساخت سالانه یک میلیون واحد مسکونی و منابع مالی قابل‌توجه مورد‌نیاز برای اجرای آن، می‌توان بار دیگر به راهکارهای بازگشت به این ابزار اندیشید.

این کارشناس بازار سرمایه گفت: می‌توان قابلیت معاملات ثانویه را نیز به این روند اضافه کرد تا افراد بتوانند سند سپرده‌گذاری را خرید‌وفروش کنند. این دست قابلیت‌ها بر جذابیت سرمایه‌گذاری در این حوزه می‌افزاید.

وی با اشاره به طرح دیگری که از سال گذشته با هدف عرضه املاک دولتی در بورس کالا، مطرح شد، بیان کرد: این طرح اجرایی شد و شاهد عرضه و فروش چند مسکن وابسته به دولت در معاملات بورس کالا بودیم. هرچند در حال ‌حاضر روند و سازکار دائمی برای عرضه مسکن از این طریق وجود ندارد -در واقع بهره‌مندی از این سازکار آن‌طور که باید و انتظار می‌رود رونق نیافته- اما می‌توان از این قابلیت برای تعیین نرخ و ارزش‌گذاری مسکن در نقاط مختلف کشور استفاده کرد. به‌علاوه آنکه امکان رصد مداوم قیمتی و فروش مسکن در معاملات ثانویه تسهیل می‌شود.

دادمنش در ادامه گفت: البته در حال‌ حاضر باتوجه به شرایط خاص مسکن در کشور ما ورود این دست معاملات به بورس کالا با دشواری‌هایی همراه است. خوشبختانه دولت جدید اقبال خوبی نسبت به عرضه محصولات مختلف در بورس کالا نشان داده است. به‌عنوان مثال هرچند روند ورود سیمان به بورس کالا از دولت قبل آغاز شد اما این موضوع با استقبال و حمایت خوبی ازسوی دولتمردان سیزدهم نیز مواجه شد؛ کما اینکه طی چند ماه اخیر شاهد عرضه ۱۰۰ درصدی سیمان در بورس کالا بوده‌ایم. همزمان متناسب با شرایط سازکارهای جدیدی نیز برای تقویت حضور سیمان در بورس کالا اندیشیده می‌شود. به‌عنوان مثال قابلیت‌هایی چون ابزار خرید سپرده کالایی برای خریداران خرد در حال راه‌اندازی است و انتظار می‌رود طی یکی دو هفته اخیر اجرایی و عملیاتی شود. این فعال بازار سرمایه گفت: باید تاکید کرد مقدمات اجرای پروژه ساخت یک میلیون مسکن در سال با حمایت بورس کالا فراهم شده و انتظار می‌رود در قدم‌های بعدی شاهد حضور مسکن در این بازار و تامین مالی از این بستر باشیم.

جزئیات طرح ساخت مسکن اعلام نشد

رضا بهرامی، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با صمت در پاسخ به سوالی مبنی بر نقش و جایگاه بازار سرمایه در تامین مالی پروژه‌های ساخت‌وساز گفت: بازار سرمایه از توان و امکانی برای جذب سرمایه‌های خرد و به‌کار بستن آنها در مسیر تولید برخوردار است؛ با این وجود جذب سرمایه از این طریق برای اجرای طرح‌های ساخت‌وساز و احداث مسکن با اماواگرهای بسیاری همراه است. در واقع نقاط ابهام متعددی در این طرح به چشم می‌خورد.

این کارشناس بازار سرمایه ضمن تاکید بر اهمیت شفافیت روند تامین مالی گفت: در حال ‌حاضر روند و سازکار شفافی برای تامین مالی این دست پروژه‌ها در دست نیست؛ بنابراین انتظار می‌رود جزئیات این طرح شفاف و آشکار شود. در ادامه اگر قرار است بورس به‌عنوان بستری برای جذب سرمایه مطرح شود نیز باید جزئیات آن به دقت مطرح و بررسی شود. در همین حال ابزار مناسبی تعریف شود تا بتواند در نقش محرک بازار سرمایه عمل کند.

بهرامی در ادامه در پاسخ به سوالی مبنی بر احتمال اجرایی شدن و موفقیت چنین طرح‌هایی گفت: طرح‌های ارائه‌شده ازسوی تیم اقتصادی دولت جدید، بیشتر جنبه گفتاردرمانی دارند. در واقع کنترل احساسی بازارها که از دولت دوازدهم آغاز شد، طی چند ماهی که از روی کار آمدن دولت سیزدهم می‌گذرد نیز ادامه یافته است. در چنین شرایطی شاهد رکود تورمی در بسیاری از صنایع و بازارها هستیم.

باتوجه به شرایط موجود باید اذعان کرد بازار سرمایه در حال ‌حاضر از ظرفیت کافی برای جذب سرمایه به‌منظور اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز برخوردار نیست. این بازار در طول ۲ سال گذشته با انواع چالش‌ها روبه‌رو شده که بخشی از آنها همچنان ادامه دارد. در نتیجه ظرفیت کافی برای اجرای چنین پروژه‌هایی را ندارد.

این فعال صنعت سیمان در ادامه اظهار کرد: در موقعیت کنونی بازار ارزهای دیجیتال از جذابیت قابل‌توجهی در میان مردم برخوردار شده است. در نتیجه نمی‌توان آنقدرها هم به جذابیت این بخش و اعتماد مردم برای حضور دوباره در بازار سرمایه و تامین مالی چنین پروژه مبهمی امید داشت. البته هنوز اطلاعات دقیقی از روند اجرای این پروژه بیان نشده و تا زمانی که اطلاعات دقیق ارائه نشود، نمی‌توان اظهارنظر جامعی پیرامون این موضوع ارائه کرد.

سخن پایانی...

نخستین مرحله ثبت‌نام طرح ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی در تمامی استان‌های کشور آغاز شده است. از آنجا که طی سال‌های اخیر باتوجه به روند فزاینده تورم، خرید مسکن به معضلی فراگیر در کشور بدل شده، روش‌های تامین مالی و اجرای چنین پروژه‌هایی با اماواگرهای بسیاری همراه است. نیاز مالی برای اجرای چنین پروژه بزرگی به‌ویژه در موقعیتی که دولت با چالش‌های جدی در تامین بودجه خود روبه‌رو است، بحث‌برانگیز است. البته در این میان راهکارهایی همچون بهره‌مندی از تسهیلات یا مصالح ارزان نیز ازسوی برخی مسئولان مطرح می‌شود. در همین شرایط موضوع بهره‌مندی از ظرفیت‌های بورس برای جمع‌آوری سرمایه‌های خرد جامعه نیز مطرح شده است؛ هرچند هنوز سازکار مناسب و دقیقی از آن ارائه نشده و تنها با حرف و ارائه راهکارهای سطحی جلو می‌رویم.