ارقام پیشنهادی با واقعیت بازار نمی‌خواند
چندی پیش، سرپرست شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور تغییر نرخ ساخت مسکن را اعلام کرد.
به‌گفته روابط عمومی این سازمان، نرخ‌های جدید منتشرشده براساس دستور وزیر راه و شهرسازی بوده و کاهش ۴۰ درصدی هزینه تولید مسکن، از برنامه‌های این وزارتخانه است. تمامی ارقام ارائه‌شده در حالی است که هنوز راهکار دقیقی برای چگونگی کاهش هزینه‌ها و در راستای اجرایی‌شدن آن در نظر گرفته نشده است. حتی به‌عقیده برخی فعالان حوزه مسکن، ارقام اعلام‌شده می‌تواند درباره پروژه نهضت ملی مسکن باشد و ارتباطی با مسکن عمومی نداشته باشد. تمامی ابهامات مطرح‌شده در حالی است که تورم می‌تواند تمامی معادلات را برهم زده و نرخ ساخت مسکن را چندبرابر بیشتر کند. اما غیرقابل‌انکار است که نظارت دولت بر صنعت مسکن، چه در روند ساخت و چه در معاملات می‌تواند ضمن کاهش قیمت‌ها، ثبات را در بازار حاکم کند. در این گزارش، درباره عواملی که می‌تواند بر صنعت ساخت‌وساز مسکن تاثیر بگذارد و با کنترل آنها از بهای نهایی مسکن بکاهد، با کارشناسان و فعالان این عرصه به گفت‌وگو پرداخته است.
خروج بازار از رکود
حسن محتشم، عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران در گفت‌وگو با، کاهش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را به‌نفع تمام بخش‌های بازار این صنعت دانست.
او معتقد است با کاهش هزینه ساخت، بهای نهایی مسکن نیز افت پیدا کرده و افراد قدرت بیشتری برای خرید خواهند داشت.
محتشم در این‌باره توضیح داد: به‌طورکلی انبوه‌سازان از هر عامل یا اتفاقی که منجر به کاهش نرخ مسکن شود، استقبال خواهند کرد، چراکه مسکن با بهای مناسب‌تری به متقاضیان عرضه خواهد شد. در نهایت نیز افراد توانایی بیشتری برای تامین مسکن موردنیاز خود خواهند داشت.
وی افزود: با افزایش توان خرید مردم، بازار از رکود خارج‌شده و با رونق معاملات، سازندگان و فعالان صنعت مسکن نیز سود بیشتری کسب خواهند کرد. در ادامه نیز سرمایه‌گذار و انبوه‌ساز می‌توانند با منبع مالی بیشتری به فعالیت و سرمایه‌گذاری مجدد بپردازند. از این‌رو بدیهی است، پایین آمدن نرخ ساخت‌وساز مسکن، به‌نفع تمامی بازیگران این صنعت از جمله انبوه‌سازان و خریداران است.
امکان کاهش هزینه‌های ساخت مسکن
محتشم در ادامه به خبر اعلام‌شده از سوی سرپرست شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور برای نرخ تمام‌شده ساخت هر مترمربع واحد مسکونی اشاره کرد. او تنها دلیل کاهش‌های عنوان‌شده را تعدیل هزینه‌های اخذشده توسط سازمان نظام مهندسی دانست و در این‌باره توضیح داد: به‌طورکلی امکان کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز مسکن وجود دارد. در گام نخست سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور تعرفه‌های زیادی برای ارائه خدمات مختلف در روند ساخت مسکن از سازندگان دریافت می‌کند. به‌نظر می‌رسد سازمان نظام مهندسی پس از بازبینی، به جمع‌بندی کاهش تعرفه‌ها و هزینه‌های دریافتی رسیده که خود رقم قابل‌توجهی است.
این عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران افزود: اگر تعدیل هزینه‌های خدمات سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور محقق شود، آن را می‌توان گام موثر و مطلوبی در مسیر کاهش بهای تمام‌شده مسکن دانست. تعرفه‌های عنوان‌شده هم در آغاز فعالیت ساختمان‌سازی و هم در پایان مراحل کاری از سازندگان اخذ می‌شوند که آنها را می‌توان یکی از هزینه‌های مهم ساخت‌وساز معرفی کرد. وی خاطرنشان کرد: سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور قرار شده برای نوسازی بافت‌های فرسوده، تا حدود ۵۰ درصد از نرخ مقرر تعرفه‌ها را کاهش دهد و اگر این تخفیف هزینه‌ها را برای سایر فعالیت‌های ساخت‌وساز نیز در نظر گرفته باشد، اقدام مثبتی است.
گمانه‌زنی درباره نهضت ملی مسکن
محتشم در ادامه صحبت‌های خود افزود: هزینه‌های مهم ساختمان‌سازی فقط محصور بر تعرفه خدمات سازمان نظام مهندسی ساختمان نیست و مسائل دیگری نیز روی این موضوع تاثیرگذار است.
او همچنین به الزامی نبودن اجرای اعداد اعلام‌شده برای کاهش هزینه‌های تولید اشاره کرد و در این‌باره گفت: اظهارنظر انجام‌شده برای کاهش چشمگیر هزینه ساخت‌وساز مسکن، به‌نظر در سطوح کلان، الزامی و اجرایی نیست، چراکه غیر از تعرفه‌های نظام مهندسی ساختمان، عوامل دیگری مانند نرخ مصالح ساختمانی نیز تاثیر مستقیم بر بهای تمام‌شده مسکن دارند. به‌نظر می‌رسد رقم متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان برای ساخت مسکن، برای پروژه‌های نهضت ملی است. این عضو هیات‌مدیره انبوه‌سازان استان تهران تصریح کرد: گمانه‌زنی می‌شود در قراردادهای میان انبوه‌سازان و وزارت راه و شهرسازی، این رقم متری ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی با کمی نوسان و تعدیل درج خواهد شد. هرچند باید در نظر داشت این اظهارنظر، عدد مناسبی برای سازندگان دخیل در پروژه نهضت ملی مسکن نیست، چراکه درحال‌حاضر نرخ تمام‌شده برای ساخت مسکن بالاتر بوده و برای اجرای این قرارداد، سازندگان مجبور هستند صرفه‌جویی‌های بسیار زیادی در فعالیت‌های خود داشته باشند. محتشم اعلام عدد ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان برای ساخت هر مترمربع مسکن نهضت ملی از سوی وزارت راه و شهرسازی را همان ۴ میلیون و ۲۰۰ هزار تومانی
اعلام‌شده از سوی سازمان نظام مهندسی ساختمان به‌همراه ۱۰ درصد نوسان و افزایش نرخ در بازار دانست. وی با بیان‌اینکه ارقام اعلام‌شده به‌نظر برای ساخت‌وساز عمومی نیست، در پایان تاکید کرد: هر عاملی که منجر به کاهش هزینه تمام‌شده ساخت مسکن در ساخت‌وسازهای عمومی شود، با استقبال سازندگان و انبوه‌سازان همراه خواهد بود.
نقش آمار در ایجاد فضای روانی
سال گذشته نرخ مسکن، نوسان و افزایش چشمگیری را تجربه کرد و با اعتراض اقشار مختلفی همراه بود.
مجید گودرزی، کارشناس بازار مسکن در گفت‌وگو با به ایجاد فضای روانی منفی در پس اعلام آمار و ارقام نامناسب در بازار مسکن اشاره کرد و درباره الزام انتشار آمار از سوی مراکز غیرذی‌نفع در صنعت مسکن، گفت: طبق بررسی‌های انجام‌شده، در سال گذشته ساخت هر مترمکعب مسکن در کشور به‌طور متوسط، حدود ۷ میلیون و ۳۰۰ هزار تومان بود که این رقم برای هر منطقه و شهر بنا بر شرایط و بدیهیات، متغیر است. اما جو روانی ایجادشده در سال گذشته توسط نهادها و اخبار مختلف باعث شد بازار مسکن شیب صعودی تندی داشته و نوسانات و به‌نوعی سونامی سنگین قیمتی را در این بخش شاهد باشیم. انتشار آمارهای متناقض و عجیب بانک مرکزی درباره هزینه‌های ساخت مسکن یا حتی معاملات شکل‌گرفته، یکی از این عوامل نوسان‌آفرین بود.
گودرزی ادامه داد: اغلب زمانی که بازار به‌سمت ثبات و رونق در معاملات پیش می‌رود، بانک مرکزی با انتشار برخی اطلاعات نادرست، مسبب ایجاد نوسان و افزایش بهای مسکن می‌شود. حتی آمار اعلام‌شده از سوی دفاتر مشاوران املاک نیز اختلاف حدود ۱۹ درصدی با ارقام بانک مرکزی دارند. از این‌رو، فعالان صنعت مسکن نیز بارها از دادستانی کل کشور تقاضای رسیدگی به این مسئله را داشتند اما تا به‌حال اقدامی انجام نشده است. وی افزود: افزایش بی‌دلیل بهای مسکن در پی ایجاد فضای روانی مخرب از سوی نهادهای مختلف، منجر به رکود بازار معاملات شده که این اتفاق به نفع هیچ‌کس نیست. از این‌رو، توجه و کنترل عوامل ایجادکننده تشویش مانند انتشار آمارهای نادرست، ضروری به‌نظر می‌رسد.
افزایش سود واسطه‌گران
این کارشناس بازار مسکن در ادامه صحبت‌های خود این فضای روانی منفی را بر تمامی بخش‌های مربوط به ساخت مسکن و از جمله مصالح ساختمانی موثر دانست. گودرزی این موضوع را یکی از دلایل مهم لزوم حذف نوسانات و تشویش‌های روانی در صنعت مسکن دانست و در این‌باره توضیح داد: باید در نظر داشت کاهش هزینه ساخت مسکن به مولفه‌های مختلفی وابسته است که یکی از آنها، فضای روانی حاکم بر بازار معاملات است. شاید به‌نظر برسد فضای روانی تنها در ایجاد حباب قیمتی معاملات مسکن تاثیرگذار است، در حالی که این‌گونه نیست. با انتشار هر خبر یا آماری مبنی بر افزایش نرخ مصالح ساختمانی، دلالان، واسطه‌گران و فروشندگان مصالح ساختمانی کالاهای خود را با قیمت‌های چندبرابر بیشتر به بازار مصرف عرضه می‌کنند که این خود منجر به رشد صعودی و سنگین هزینه ساخت مسکن می‌شود.
گودرزی همچنین از نبود نظارت و کنترل بازار مصالح از سوی دولت گلایه کرد و ادامه داد: رهاشدگی در تمامی بخش‌های حوزه مسکن از جمله بازار معاملات، به‌خوبی احساس شده و نهادهای دولتی تا کنون حتی یک قانون برای بازار مسکن تدوین و ارائه نکرده‌اند. همین موضوع سبب‌شده نابسامانی مخربی ایجاد شود و نرخ مسکن روزبه‌روز افزایش یابد.
فروش دلاری مصالح ریالی
گودرزی همچنین به توانایی دولت در کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز اشاره کرد. او عقیده دارد دولت نه‌تنها در بحث تامین مصالح ساختمانی، بلکه در کاهش تعرفه‌ها و پرداخت عوارض دولتی نیز می‌تواند نقش مهمی را ایفا کند.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه تصریح کرد: بخش مهمی از صنعت مصالح ساختمانی در اختیار نهادهای دولتی بوده و از این‌رو دولت با بازبینی قیمت‌ها و کنترل بهای فروش می‌تواند تاثیر مهمی در بازار مسکن داشته باشد. صدور مجوزهای مختلف برای ساخت‌وساز مسکن و ساختمان نیز برعهده سازمان‌های دولتی است. هر یک از این سازمان‌ها، تعرفه‌های گوناگونی برای اعطای مجوز از سازندگان دریافت می‌کنند که در مجموع می‌تواند رقم قابل‌توجهی باشد. دولت با تعدیل این هزینه‌ها می‌تواند سهم خود را در کاهش هزینه ساخت مسکن به‌خوبی ایفا کند.
گودرزی در ادامه به فعالیت‌های صادراتی صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی اشاره کرد و درباره تاثیر آنها بر افزایش بهای مسکن گفت: باید در نظر داشت، صنایع تولیدکننده مصالح ساختمانی مانند میلگرد و...، مواد اولیه خود را با قیمت‌های ریالی تهیه کرده اما در بازار داخلی براساس ارزش‌های دلاری می‌فروشند. در مدت اخیر با نوسان نرخ ارز و افزایش صادرات این صنایع، بهای مصالح ساختمانی در کشور رشد چشمگیری داشته است. تمامی این موضوعات سبب بی‌ثباتی، وجود حباب قیمتی و همچنین افزایش بهای مسکن شده است. وی در پایان تاکید کرد: با ورود دولت و انجام سیاست‌گذاری‌های مناسب در راستای کنترل و نظارت بر زنجیره ساخت مسکن، می‌توان کاهش هزینه‌های ساخت و در ادامه بهای مسکن برای مصرف‌کنندگان را پیش‌بینی کرد.
سخن پایانی
تا قبل از شروع سال جدید، رئیس پیشین نظام مهندسی کشور، نرخ ساخت مسکن برای سال ۱۴۰۱ را اعلام کرده بود. نرخ ساخت واحد مسکونی به‌ازای هر مترمربع ۷ میلیون و ۱۰۰ هزارتومان، عدد ارائه‌شده در بهمن‌ماه سال گذشته بود که این رقم با حدود ۴۰ درصد کاهش، به ۴ میلیون و ۲۰۰ هزارتومان رسیده است. این ارقام در حالی ارائه‌شده که بنا بر نظر برخی کارشناسان و فعالان صنعت ساخت‌وساز، در سال گذشته نرخ ساخت مسکن در تهران به حدود ۱۵ میلیون تومان رسیده بود. باید بررسی کرد با اجرایی‌شدن ارقام اعلام‌شده از سوی وزارت راه و شهرسازی، کاهش هزینه ساخت مسکن در سال جدید، تا چه میزان بر بازار آن تاثیرگذار خواهد بود. اما پرسش اساسی ایجادشده درباره راهکارهای کاهش نرخ تمام‌شده تولید است؛ اینکه دولت وعده خود را چطور عملیاتی خواهد کرد.
