مدتی است زمزمه هایی مبنی بر مشکوک بودن معاملات منطقه ۲۲ به گوش میرسد. اما چرا و چگونه این اتفاق رخ می دهد؟ به دنبال این موضوع گسترش نیوز تحقیقاتی را انجام داده تا به چرایی این موضوع پی ببرد. فرید قدیری در رابطه با این موضوع به گسترش نیوز می‌گوید: پیش فروش ملک در شهر های بزرگ امری رایج است. اما متاسفانه چند سالی است پیش فروش مسکن به خصوص در شهر های بزرگ ابهاماتی مانند تفاوت قیمت اولیه را به دنبال دارد.

قیمت غیرنهایی کلاهبرداری است

فرید قدیری در رابطه با معاملات عجیب و غریب منطقه۲۲ به گسترش نیوز می‌گوید: حقه زدن در بازار مسکن و از جمله در حوزه پیش خرید و پیش فروش مسکن همیشه مرسوم بوده است. در پروژه‌های پیش فروش منطقه ۲۲ نرخ اعلام شده توسط فروشنده نرخ نهایی نیست بلکه نرخ ساخت بخشی از ساختمان است.


وی تاکید کرد: برای مثال مشاهده می‌شود آگهی‌هایی با نرخ متری ۴ میلیون تومان وجود دارد و مردم برای خرید وسوسه می‌شوند. در حالی که میانگین نرخ واقعی مسکن در تهران متری ۳۰ میلیون تومان است. ولی ساختمان تا مرحله سفت‌کاری با این نرخ ساخته می‌شود نه ساختمان تکمیل‌شده. در واقع نرخ نرخ تمام‌شده و آگهی‌شده یکسان نیست و نرخ بخشی از ساخت آن است، که این کار پیش فروش به حساب نمی‌آید.


این کارشناس ادامه داد: بخش دیگری از ساخت‌وساز‌های منطقه ۲۲ در دست تعاونی‌ها است. به همین دلیل اعضای تعاونی‌ها امتیاز خود را می‌فروشند. به طور مثال شما شغلی دارید که به واسطه آن تعاونی مسکن با همکارانتان تشکیل می‌دهید، زمینی می‌گیرید و شروع به ساخت آن می‌کنید. در ابتدای ساخت یک سری از همکاران شما توان مالی برای مشارکت را ندارند ولی امتیاز دارند. در ساخت‌و‌ساز به صورت تعاونی سازنده به صورت مرحله به مرحله ساخت را انجام داده و پول آنها را می‌گیرند. در هر مرحله مبلغ موردنیاز برای ساخت آن را مشخص می‌سازد اما تنها برای مرحله اول قرارداد می‌بندد.

قدیری در تشریح مفهوم پیش‌فروش گفت: پیش فروش یعنی اینکه نرخ کل ساخت کامل یک واحد مسکونی را اعلام کنند، اما چنین چیزی در آگهی‌ها رخ نمی‌دهد بنابراین آن چه در منطقه ۲۲ اتفاق می‌افتد ریسک پیش‌خرید را بالا برده و امنیت خریدار را تهدید می‌کند و این مدل پیش فروش توجیه‌پذیر نیست.

ادامه پیش‌فروش علی‌رغم اتمام آن

قدیری اضافه کرد: معضل جدی که در معاملات مسکن منطقه ۲۲ وجود دارد، ادامه پیش‌فروش‌ها علی‌رغم پایان آنها است. خریداران باید ملاحظاتی را در نظر بگیرند تا خریدی همراه با امنیت کامل حقوقی، فنی و اقتصادی داشته باشند. وضعیت در منطقه ۲۲ باید به طوری باشد که اگر کسی خواست پیش‌خرید کند ابتدا درباره صفر تا صد آن پروژه تحقیق کند تا ببیند تعاونی وجود دارد یا خیر. اگر تعاونی است فروشنده، امتیازش را پیش‌فروش می‌کند یا کل پروژه را؟

وی ادامه داد: اگر تعاونی پیش فروش‌کننده می‌گوید من کل ارزش کار را پیش‌فروش می‌کنم فرد باید نرخ این ساختمان را با ساختمان‌های مشابه آن پروژه مقایسه و درباره آن تحقیق کند.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به اهمیت موضوع امنیت حقوقی اضافه کرد: امنیت حقوقی یعنی باید مطمئن شوند چیزی را که پیش‌خرید می‌کنند به چند نفر فروخته نشده باشد. مهم‌ترین عنصر، امنیت حقوقی پیش‌خرید مسکن است. از طرف دیگر امنیت فنی وجود دارد که به این معناست؛ مسکن پیش‌خرید شده در نهایت قابل سکونت و قابل بهره‌برداری باشد. فاکتور مهم امنیت اقتصادی است که آیا قیمتی که پیش‌خرید می‌شود با نرخ تحویل داده شده یکسان است یا خیر؟

تاریخچه متفاوت ساخت‌وساز در شهر برج ها

وی اظهارکرد: در دهه قبل ساخت‌و‌سازهای هیجانی و گسترده‌ای در منطقه ۲۲ تهران رخ داد. این درحالی است که وضعیت ساخت‌و‌ساز در مناطق دیگر در مقایسه با منطقه ۲۲ به نسبت متعادل بود.

این کارشناس حوزه مسکن با اشاره به پیشینه ساخت‌وساز در تهران ادامه داد: وقتی تاریخچه مناطق متفاوت تهران را نگاه می‌کنم می‌بینیم که منطقه ۲۲ خیلی دیرتر ازسایر مناطق شکل گرفت و عمرش خیلی کمتر از مناطق دیگر تهران است؛ بنابراین طبیعی است که سرعت ساخت‌وساز در این منطقه بیشتر است. البته تفاوتی اساسی وجود دارد و آن به ضوابط ساخت‌و ساز مربوط می‌شود. البته در دهه ۹۰ تغییراتی در ضوابط ایجاد شد.

قدیری تاکید کرد: پیشتر هم مدیریت شهری و هم سازنده‌ها به حداقلی از ضوابط اعتقاد داشتند. در دهه نود چیزی به اسم طرح «تفصیلی‌ساز» تصویب شد. طبق این طرح؛ هرنوع مجوز ساختمانی باید دقیقا مطابق طرح تفصیلی انجام شود. ضوابط کاملا مشخص است. پس از تصویب این طرح؛ همه امیدوار شدند که دوره صدور مجوزهای سلیقه‌ای برای ساخت‌وساز‌ تمام می‌شود. به عنوان مثال همه مطمئن‌ شدند که در صورت وجود منع قانونی، ساخت ساختمان ۵ طبقه ممکن نیست. اما در دهه نود در ساخت‌وساز منطقه ۲۲؛ شاهد چنین چیزی نبودیم. ولی در واقع این طرح عملی نشد.