قانون‌گریزی در روز روشن
طبق قانون، خریدوفروش ملک توسط اتباع خارجی ممنوع است، با این حال آنها در بعضی مناطق از جمله تهران، قم، مشهد، مازندران و دیگر شهرها، با استفاده از قولنامه، خریدوفروش ملک و ویلا انجام می‌دهند.
در سال های اخیر با افزایش ورود اتباع خارجی به کشور، خرید و اجاره ملک توسط این افراد، با اما و اگرهای زیادی همراه بوده؛ اما مسئله ای که وجود دارد، این است که آیا طبق قانون؛ خرید، رهن و اجاره مسکن توسط اتباع خارجی مجاز است یا خیر؟ افرادی که تبعه ایران نباشند، طبق قانون مدنی حق خرید اموال غیرمنقول را ندارند، بنابراین اگر کسی هم اموالی همچون زمین و مسکن خریده باشد، موفق به دریافت سند رسمی نمی شود، از این رو اتباع خارجی یا از طریق قولنامه یا از طریق یک شخص مورداعتماد به خریدوفروش می پردازند. به عبارت دیگر، طبق قانون، ثبت سند رسمی به نام یک تبعه خارجی ممنوع است و خریدوفروش های قولنامه ای در این بازار رواج دارد. با این حال، روزبه روز بر تعداد اتباع بیگانه ای که در بازار مسکن فعالیت دارند، افزوده می شود؛ اتفاقی که قوانین مرتبط با این بخش را زیرسوال می برد. صمت در این گزارش؛ قوانین مرتبط با خرید و اجاره ملک توسط اتباع خارجی را از نگاه کارشناسان بررسی کرد.
قانون خریدوفروش ملک
طبق قانون، خریدوفروش ملک توسط اتباع خارجی ممنوع است، با این حال آنها در بعضی مناطق از جمله تهران، قم، مشهد، مازندران و دیگر شهرها، با استفاده از قولنامه، خریدوفروش ملک و ویلا انجام می دهند. طبق ماده یک آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیرمقیم در جمهوری اسلامی ایران مصوب هیات وزیران، اتباع خارجی که بدون داشتن پروانه اقامت دائمی به منظور سیاحت و استفاده ییلاقی منظم فصلی در سنوات متعدد و متوالی به ایران سفر می کنند، هرگاه بخواهند در ایران محلی را برای سکونت شخصی خریداری کنند، باید تقاضای خود را در اظهارنامه ای که دربردارنده مشخصات و مدارک و اسناد مربوط است، از طریق یکی از نمایندگی های سیاسی و کنسولگری جمهوری اسلامی ایران در خارج از کشور یا استانداری محل وقوع ملک به همراه مدارک و اسناد مربوط به وزارت امور خارجه تحویل دهند. همچنین مطابق با ماده ۹۶۱ قانون مدنی، اتباع بیگانه می توانند از تمامی حقوقی که اتباع ایرانی دارند، برخوردار شوند، مگر اینکه یک سری موارد استثنا شده باشد.
یکی از مواردی که در قوانین مختلف دارای محدودیت هایی در ارتباط با اتباع بیگانه است، مسئله تملک و انتقال مالکیت اموال غیرمنقول این افراد است. مطابق با قانون راجع به تملک اموال غیرمنقول اتباع خارجی مصوب خرداد سال ۱۳۱۰ ، تملک هر نوع زمین مزروعی به هر میزان توسط اتباع خارجی مجاز نیست.
از سوی دیگر، مطابق با تبصره ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی مصوب ۱۳۸۰، تملک هر نوع زمین به هر میزان به نام سرمایه گذاری خارجی در چارچوب این قانون مجاز نیست، علاوه بر این، تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری ـ صنعتی جمهوری اسلامی ایران می گوید که اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز و فروش آن مطلقا ممنوع است.
بندهای قانونی خرید ملک توسط اتباع خارجی
علیرضا کیانی، مدیرکل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در رابطه با خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی به صمت گفت: طبق ماده ۷ و ۸ قانون مدنی، کلیات قانون کشور به طورعام درباره خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی از جمله تعهدات ناشی از وقوع و تشخیص حرکت بر معامله شرح داده و به صورت خاص در ماده یکم آیین نامه استملاک اتباع خارجی (مصوبه هیات وزیران در جلسه دهم مردادماه ۱۳۲۸ ) مشخص شده است که اتباع خارجه ای که در ایران می خواهند، ملکی برای محل سکونت یا فعالیت تولیدی استملاک کنند، باید اظهارنامه ای مشتمل بر مشخصات تعیین شده به اداره ثبت محل آن ملک ارائه کنند تا برای استعلامات لازمه، به اداره کل ثبت فرستاده شود.
وی در ادامه بیان کرد: همچنین در رابطه با بحث خریدوفروش ملک توسط اتباع خارجی بخشنامه های ثبتی متعددی نیز وجود دارد. در بند ۳۲۱ این بخشنامه که با عنایت بر آیین نامه استملاک اتباع خارجی تدوین شده، راهکارهای مشخص استملاکی بیان شده است. از طرفی، در ماده ۵۰ آیین نامه قانون دفاتر اسناد رسمی و سر دفترداران کل کشور (مصوب سال ۱۴۰۰ ) بر ضرورت رعایت قانون استملاک اتباع خارجی که قبل تر بیان شد، تاکید شده است. از این رو با قوانین موجود در کشور، همه ارگان ها و نهادها باید تابع قوانین تعیین تکلیف اسناد و املاک در رابطه با اتباع خارجی باشند که هرکدام دارای جزئیات مفصلی است.
شماره گذرنامه یا کارت آمایش، جایگزین کارت ملی
کیانی در رابطه با نحوه خرید و فروش ملک توسط اتباعی که کارت اقامت دارند به صمت توضیح داد: در تبصره ۲ ماده ۳۱ قانون نیز مشخص شده است که شماره گذرنامه یا کارت آمایش جایگزین کارت ملی می شود، یعنی اگر سندی برابر قوانین و مقررات نیاز به تنظیم داشته باشد و تمام مجوزها اخذ شده باشد، شماره گذرنامه یا کارت آمایش اتباع خارجی ملاک قرار می گیرد.
وی در ادامه افزود: اما بنا بر اصلی کلی، می توان این گونه بیان کرد که اتباع بیگانه جز موارد استثنایی امکان تملک اموال غیرمنقول را در کشور ندارند و کلیه قراردادهایی که به نحوی منجر به انتقال مالکیت عین، منافع و حقوق ملک می شود؛ اعم از بیع، اجاره، پیش خرید و … جز در موارد خاص، از نظر قانونی غیرمجاز است. بنابراین در شرایط خاص و با کارت اقامت قانونی اتباع خارجی تنها می توانند خانه اجاره کنند و مجاز به خرید ملک نیستند. مدیرکل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با بیان اینکه خرید و فروش ملک توسط اتباع خارجی به ۲ صورت انجام می شود، به صمت گفت: در حالت اول، قراردادهای مختلفی وجود دارد که توسط دفاتر مشاور املاک منعقد می شود و جزئیات آن باید توسط اتحادیه مشاوران املاک به اطلاع طرفین برسد. در حالت دوم نیز، مواردی به حوزه دفاتر اسناد رسمی درباره استملاک مربوط می شود. این موارد نیز باید در چارچوب قوانین رعایت شوند و هرکس از قوانین موجود تخطی کند، باید پاسخگو باشد.
خرید و فروش ملک به اتباع خارجی ممنوع است
حسام عقبایی، نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک به صمت گفت: خرید و فروش ملک به اتباع خارجی ممنوع است و امکان اینکه در دفترخانه های اسناد رسمی سندی به نام این افراد ثبت شود، به هیچ عنوان وجود ندارد، به همین دلیل انتقال سند نیز به اتباع خارجی امکان پذیر نیست.
وی افزود: جدیت این موضوع در حدی است که اهالی سفارتخانه ها هم نمی توانند برای خود ملک خریداری کنند و اگر سفیر یک کشور خارجی در ایران زندگی کند، فقط می تواند محلی را برای سفارتخانه بخرد، ضمن آنکه چنانچه متراژ محیطی سفارتخانه بالا باشد و امکان استقرار سفیر در سفارتخانه وجود داشته باشد، سفیر می تواند در آنجا زندگی کند، اما اگر مکان سفارتخانه کوچک باشد و سفیر به یک خانه بزرگ تر نیاز داشته باشد، برای این فرد نیز به هیچ وجه امکان خرید خانه وجود ندارد. سفیر باید در نهایت مکانی را برای زندگی اجاره کند و امکان اینکه بتواند ملکی خریداری کند، وجود ندارد.
نایب رئیس اتحادیه املاک ادامه داد: به طورکلی امکان خرید ملک در ایران برای اتباع خارجی وجود ندارد؛ یعنی هیچ ملکی به نام آنها ثبت نمی شود، همچنین باید دانست که قرارداد فروش یا اجاره ملک به صورت قولنامه ای برای آن افراد ممنوع است و در صورت مشاهده برخورد می شود. اتحادیه املاک تاکنون با مواردی از این دست روبه رو نشده است؛ اما در صورتی که در این زمینه تخلفاتی صورت بگیرد، هم، اتحادیه املاک و هم مراجع قضایی به صورت جدی با این گونه تخلفات برخورد می کنند.
نحوه اجاره خانه توسط اتباع خارجی
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک اضافه کرد: درباره رهن و اجاره مسکن به اتباع خارجی که برای فعالیت های مختلفی مانند اقامت، اشتغال یا سرمایه گذاری در ایران حضور دارند، امکان اینکه این افراد بتوانند خانه ای اجاره کنند، وجود دارد.
نایب رئیس اتحادیه املاک بااشاره به اینکه اتباع خارجی برای اجاره ملک به کارت اقامت نیاز دارند، در این زمینه توضیح داد: اتباع خارجی در صورت مراجعه به مشاوران املاک باید کارت اقامت خود را برای تایید اعتبارسنجی به املاکی ها ارائه و باید مدت قرارداد اجاره خود را با مدت اعتبار کارت اقامت شان تنظیم کنند؛ یعنی اگر اعتبار کارت اقامت شان کمتر از یک سال باشد، به طورحتم باید به صورت کوتاه مدت قرارداد اجاره تنظیم شود و اگر مدت اعتبار کارت اقامت این افراد بیش از یک سال باشد، مدارک براساس آن تنظیم خواهد شد.
عقبایی در خاتمه گفت وگو با صمت افزود: مشاوران املاک به غیر از اعتبارسنجی کارت اقامت اتباع خارجی باید به اداره اماکن شهر خود مراجعه و مدارک این افراد را برای اخذ کدرهگیری ارائه کنند و اگر موردی خارج از این چارچوب دیده شود، تخلف است و اتحادیه املاک، اداره پلیس اماکن عمومی و قوه قضاییه با این تخلفات برخورد می کنند.
سخن پایانی
طبق ماده ۲ قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی تملک هرگونه زمین به هر میزان به نام سرمایه گذاری مجاز نیست و براساس تبصره یک ماده ۲۴ قانون چگونگی اداره مناطق آزاد، تجاری و صنعتی جمهوری اسلامی، اجاره زمین به اتباع خارجی مجاز، اما فروش آن مطلقا ممنوع است.
قوانین مختلفی درباره خرید ملک توسط اتباع وجود دارد که مهم ترین آن قانون هیات عمومی دیوان عدالت اداری است. این قانون تصریح می کند که اعطای هرگونه امتیاز خاص به اتباع بیگانه از جمله تملک اموال غیرمنقول در قلمروی کشور جمهوری اسلامی ایران منوط به حکم صریح قانون گذار است. به طورکلی اصل بر این است که خریدوفروش اموال غیرمنقول ممنوع و انجام آن در موارد استثنا منوط به شرایط خاصی است، اما رهن و اجاره انجام می شود.در این میان، بعضی از کارشناسان حقوقی معتقدند که خرید ملک فقط باید توسط سند رسمی انجام بگیرد. خرید ملک در ایران از طرف اتباع خارجی مسئله جدیدی نیست و از سال های گذشته مطرح بوده است، اعطای زمین به اتباع خارجی از زمان ورود گسترده، از حدود ۵۰ سال پیش مطرح بوده و در سال های اخیر افزایش چشمگیری داشته است. در سال های اخیر، باتوجه به نوسانات ارزی پیش آمده و کاهش ارزش پول ملی، موضوع خرید ملک توسط اتباع خارجی در ایران پررنگ تر از گذشته شده است. تمام کشورها از ورود سرمایه و خرید ملک توسط اتباع کشورهای دیگر استقبال می کنند، اما این مورد نیاز به بررسی و تحلیل های دقیق حقوقی، فنی و سیاسی دارد تا از به وجود آمدن مشکلات اجتماعی و امنیتی برای کشور جلوگیری شود.
