زورآزمایی مسکن با متغیرهای بازار
بازار مسکن در نیم‌سال اول عمدتا از ۳ ناحیه تورم ساخت، گشایش‌ها در مسیر توافق ایران و غرب و همچنین کاهش نرخ رشد نقدینگی تاثیر پذیرفت؛ به‌طوری‌که بعد از رشد نرخ مسکن در بهار، به‌دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به‌تبع آن، نرخ مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد.
بازار مسکن در نیم‌سال اول عمدتا از ۳ ناحیه تورم ساخت، گشایش‌ها در مسیر توافق ایران و غرب و همچنین کاهش نرخ رشد نقدینگی تاثیر پذیرفت؛ به‌طوری‌که بعد از رشد نرخ مسکن در بهار، به‌دلیل کاهش انتظارات تورمی در تابستان، حجم معاملات خرید ملک افت شدید پیدا کرد و به‌تبع آن، نرخ مسکن نیز در فصل دوم سال کاهشی شد. درحال‌حاضر، فاکتورهای جاماندگی قدرت خرید تقاضای سرمایه‌ای از نرخ مسکن و وضعیت نظامی منطقه به آن عوامل سه‌گانه موثر بر رفتار بازیگران بازار ملک اضافه شده است. برآیند این نیروها می‌تواند رابطه‌ای را که از سال ۹۷ تاکنون بین تغییرات مثبت نرخ دلار و روند نرخ مسکن وجود داشت، تغییر دهد و رفتار متغیرهای بازار ملک را در راستای مشابه تابستان قرار دهد. حضور ۲ کارگردان جدید، عامل عقب‌نشینی خریداران سرمایه‌ای از صحنه معاملات مسکن است. بازار مسکن در شرایط کنونی، صرف‌نظر از تحلیل بازیگران خارجی و پارامتر جدید داخلی، با نوعی زورآزمایی ۲ متغیر کلیدی «هزینه ساخت و نرخ تمام‌شده» و «قدرت خرید» روبه‌رو است. اینکه قدرت خرید مسکن برای هر ۲ دسته تقاضای مصرفی و سرمایه‌ای، از دست رفته، واقعیت کنونی و کلیدی این بازار است، اما از طرف دیگر، اینکه تب نرخ تمام‌شده ساخت مسکن همچنان بالاست، در نتیجه تحلیل درباره آینده بازار مسکن را با بن‌بست مواجه کرده و صمت در این گزارش به بررسی تحولات بازار مسکن پرداخته است.
تحولات بازار مسکن شهر تهران در یک نگاه
گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در مهر سال ۱۴۰۲ که برگرفته از آمارهای خام سامانه ثبت معاملات املاک و مستغلات کشور است، توسط اداره بررسی‌ها و سیاست‌های اقتصادی بانک مرکزی تهیه و منتشر شده است. براساس این گزارش، در مهر سال ۱۴۰۲ تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به ۳هزار و۱۳۳ واحد مسکونی رسید که نسبت به شهریور ۲۰ درصد افزایش و نسبت به مهر سال ۱۴۰۱، حدود ۴۲.۲ درصد کاهش را نشان می‌دهد.در ماه موردگزارش، متوسط نرخ خرید و فروش یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله‌شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۶.۷۶۰ میلیون ریال بود که حاکی از افزایش ۰.۱ درصدی نسبت به ماه قبل از آن است. حجم معاملات مسکن بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله‌شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در مهر سال ۱۴۰۲ حاکی از آن است که از مجموع ۳هزار و۱۳۳ واحد مسکونی معامله‌شده، واحدهای تا ۵ سال ساخت با سالی ۴.۲۷ درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با مهر سال قبل حدود ۲.۱ واحد درصد کاهش یافته است.
توزیع تعداد معاملات انجام‌شده برحسب مناطق مختلف شهر تهران در مهر سال ۱۴۰۲ حاکی از آن است که از میان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران، منطقه ۵ با سهم ۱۲.۹ درصدی از کل معاملات، بیشترین تعداد قراردادهای مبایعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. همچنین، مناطق، ۱۰، ۴ و ۲ به‌ترتیب با سهم‌های ۹.۴ ۸.۶ و ۸.۱ درصدی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند. تحولات اجاره‌بهای مسکن، بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در مهر سال ۱۴۰۲ نشان‌دهنده رشد یکسان و معادل ۴.۲ درصدی شاخص مزبور نسبت به ماه قبل است. رشد نقطه به نقطه شاخص مزبور در مهر سال ۱۴۰۲ در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به‌ترتیب معادل ۵۴.۷ و ۶۰.۸ درصد است.
خرید خانه، دست‌نیافتنی‌تر از همیشه
کیاکسار محمدی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در سال‌های اخیر، با افزایش نرخ مسکن در ایران، قدرت مالی مردم برای خرید خانه به‌شدت کاهش یافته است. این مسئله، باعث شده تا بسیاری از افراد نتوانند موفق به خرید یا اجاره مسکن مناسب شوند و به‌دنبال آن، به‌اجبار در محل‌هایی با شرایط نامساعد زندگی کنند.
در چند دهه اخیر، یکی از عوامل مهم در کاهش قدرت خرید مردم برای تهیه مسکن، افزایش نرخ ملک بود و این افزایش قیمت، به‌دلیل عواملی مانند رشد شهری، کاهش نرخ بهره‌وری در ساخت‌وساز، افزایش تقاضا و محدودیت عرضه به‌وجود آمد.
وی در ادامه توضیح داد: عامل دیگری که در کاهش قدرت خرید مردم برای خرید مسکن تاثیرگذار بوده، کاهش درآمد خانوارها است. باتوجه به افزایش هزینه‌های مختلف، به‌ویژه هزینه‌های مسکن، درآمد خانوارها در سال‌های اخیر کاهش یافته، همچنین باتوجه به افزایش تورم در ایران، ارزش پول ملی نیز کاهشی بوده است. این موضوع نیز به ارزش خرید مردم شیب نزولی داده و قدرت خرید مردم را برای خریداری مسکن به سرازیری سوق داده است.در این شرایط، دولت می‌تواند با اجرای سیاست‌های مناسب، قدرت خرید مردم را بهبود بخشد و برای مردم، امکان خرید یا اجاره مسکن را فراهم کنند. این سیاست‌ها شامل ارائه تسهیلات مالی و تسهیلات مالیاتی، تنظیم نرخ مسکن، توجه و برنامه‌ریزی برای شهرسازی و همچنین ایجاد ارزش‌افزوده در بخش مسکن است.
محمدی توضیح داد: البته در کنار موضوعات یادشده، نباید از توسعه بازار اجاره نیز غافل شد. با ایجاد بازار اجاره مسکن قوی، افرادی که نمی‌توانند خانه بخرند، می‌توانند با اجاره مسکن به شرایط مناسب‌تری دست یابند. همچنین، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای نیز یکی از راه‌هایی است که برای بهبود قدرت خرید مردم برای خرید مسکن می‌توان انجام داد. با توسعه زیرساخت‌ها برای رشد تولید مسکن، نرخ ملک برای خریداران به‌صورت مناسب‌تری قابل‌دسترسی است و این امر می‌تواند بهبود قدرت خرید را به‌دنبال داشته باشد.
تلاش‌های بیهوده برای نجات بازار ملک
این کارشناس گفت: دولت‌ها تلاش‌های به‌نسبت متعددی برای ساماندهی بازار مسکن انجام داده‌اند که اگر برنامه‌ریزی درستی انجام می‌گرفت، این اقدامات می‌توانست باعث نتایج مثبتی شود، بنابراین اکنون که شرایط از هر زمان دیگری بحرانی‌تر شده، باید دولت برای انجام اقدامات بیشتری در راستای بهبود قدرت خرید مردم برای خریداری مسکن تلاش و برای آن برنامه‌ریزی کند. از آن و که بازار مسکن در ایران به‌شدت به بازار سیاسی و اقتصادی وابسته است، بهبود وضعیت اقتصادی و سیاسی کشور نیز می‌تواند تاثیر مستقیمی در بهبود بازار مسکن داشته باشد.
وی در پایان اذعان کرد: برای بهبود قدرت خرید مردم برای خریداری مسکن، باید به رشد اقتصادی کشور توجه شود. با رشد اقتصادی، درآمد خانوارها نیز افزایش می‌یابد. باتوجه به عوامل مختلفی که در کاهش قدرت خرید مردم برای خریداری مسکن در ایران تاثیرگذار بوده‌اند، دولت‌ها باید با اجرای سیاست‌های مناسب، برای بهبود قدرت خرید مردم برای خریداری یا اجاره مسکن، تدابیر متفاوت‌تری را بیندیشند.
تاثیر تورم بر نرخ مسکن
منصور غیبی، پژوهشگر حوزه مسکن به صمت گفت: براساس گزارش مرکز آمار ایران، وضعیت نرخ مسکن در بازه زمانی از آذر ۱۴۰۱ تا شهریور ۱۴۰۲ موردبررسی قرار گرفته و این گزارش نشان می‌دهد که نرخ مسکن در طول این دوره به‌طورمتوسط و نزدیک به ۱۰۰ درصد افزایش یافته است.
وی در ادامه بیان کرد: به‌طور مفصل‌تر، برخی مناطق افزایش قیمتی بیشتر از ۱۰۰ درصد را تجربه کرده‌اند، در حالی که برخی دیگر افزایش نرخ کمتری (کمتر از ۶۰ درصد) را شاهد بوده‌اند. این وضعیت نشان می‌دهد که تورم هنوز تاثیر قابل‌توجهی در افزایش نرخ خدمات و کالاها، از جمله آپارتمان‌ها، در جامعه اقتصادی دارد.
تاثیر سیاست‌های دولت بر بازار مسکن
غیبی همچنین درباره تاثیر برخی سیاست‌های دولت توضیح داد: مواردی که اشاره شد، نشان‌دهنده عدم‌پاسخگویی مسئولان در ارائه قیمت‌های کاهشی در حوزه مسکن به رفتارهایی مانند حرف‌درمانی و ارائه گزارش‌های بدون مطالعه است. برخی وزیران اعتراف به کاهش نرخ تا ۳۰ درصد داشته‌اند، اما داده‌های مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که این کاهش کمتر از ۱۰ درصد بوده است.کسانی که خود را آماده می‌کردند با نرخ متعادل‌شده روانی در جامعه وارد بازار شوند و خریدوفروش انجام دهند، ممکن است با دست برداشتن از گزارش‌های جدید، مکانیزم بازار را متوقف کنند و باعث گیجی کلی در بازار شوند. این موضوع می‌تواند منجر به عدم‌اعتماد خریداران و فروشندگان شود و باز هم عملکرد بازار را تحت‌تاثیر قرار دهد.
غیبی همچنین توضیح داد: این وضعیت نشانگر وجود یک نوع بیماری در حوزه مسکن است که عمدتا التهابات را به‌صورت آگاهانه وارد بازار می‌کند و در نتیجه، فرآیند و معاملات عادی را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد. شاخص‌ها و متغیرهایی که تاثیر نرخ را افزایش یا کاهش می‌دهند، همراه با بازی‌های روانی و سیاسی و آمارهای نامعتبر به یکدیگر متصل شده‌اند تا این رکود بازار برقرار باشد و احتمالا در آینده هم، شاهد رکود تورمی در اقتصاد مسکن خواهیم بود. درحال‌حاضر، فصل مناسب خرید برای متقاضیان واقعی و مصرفی وجود دارد و آنها باید قبل از اینکه التهابات دیگری تاثیر خود را در بازار بگذارند، اقدامات خود را آغاز کنند. بنابراین، می‌توان گفت که رکود، باوجود تصور دولت، چاره‌ای مناسب برای حل مشکلات بازار مسکن نیست و ضربه‌ای که این وضعیت بر اقتصاد مسکن وارد می‌کند، بسیار بیشتر از افزایش قیمت‌ها است. دولت باید به‌دنبال راهکاری باشد که با مطالعه و برنامه‌ریزی تخصصی، بتواند زیرساخت‌های مربوط به این بخش را بهبود بخشد.
سخن پایانی
به‌گزارش بانک مرکزی، تحولات نرخ در بازار معاملات مسکن شهر تهران حاکی از روند حرکتی متفاوت در فصل‌های اول و دوم ۱۴۰۲ بوده است. در همین زمینه، در سه‌ماهه نخست امسال، متاثر از تحولات قیمتی بازار سایر دارایی‌ها به‌ویژه نرخ ارز در بازار غیررسمی، سکه طلای طرح جدید و خودرو، متوسط نرخ یک مترمربع واحد مسکونی معامله‌شده شهر تهران با رشد مثبت ماهانه مواجه شد. در مجموع، درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار سال ۱۴۰۲ می‌توان عنوان کرد که تداوم رشد متوسط نرخ یک مترمربع بنای واحد مسکونی معامله‌شده و در عین حال، کاهش قابل‌توجه حجم معاملات از ویژگی‌های بازار معاملات مسکن شهر تهران در این فصل بوده است. مسیر پیش‌روی بازار مسکن به‌ویژه در کوتاه‌مدت تا پایان امسال عمدتا متاثر از نبود قدرت خرید و بالا بودن نرخ تمام‌شده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تاکنون، نرخ زمین در شهر تهران ۲۶برابر شده، در حالی که نرخ مسکن ۱۸ برابر افزایش یافته است. نرخ تمام‌شده تولید مسکن از مجموع هزینه ساخت و نرخ زمین البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود. درحال‌حاضر طبق حساب و کتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم هزینه ساخت از کل نرخ تمام‌شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده‌ها در منگنه تورم زمین و نبود قدرت خرید گیر کرده‌اند. هم باید رشد شدید نرخ زمین را تحمل کنند و هم اینکه، قادر به انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش نیستند. این پارادوکس، هم به تشدید رکود ساخت دامن زده و هم مسیر کاهش اساسی نرخ مسکن را پردست‌انداز کرده است. از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش نرخ از یک سطحی بیشتر، عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی آنها را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، کاهش نرخ مسکن باید از مسیر کاهش نرخ تمام‌شده (افت نرخ زمین) اتفاق بیفتد.
