در سال‌های اخیر مشارکت در ساخت یا همان ساخت‌وساز مشارکتی بسیار رواج یافته و اغلب فعالان در حرفه ساخت‌وساز تمایل فراوانی برای قرارداد مشارکت در ساخت دارند. مشارکت در ساخت‌وساز شاید بهترین گزینه برای آن دسته از افرادی است که قصد دارند ملک قدیمی یا به‌اصطلاح کلنگی خود را به فروش برسانند. این افراد در صورت مشارکت با سازنده‌ای که معتبر و مورداطمینان باشد، می‌توانند در انتظار سرمایه‌گذاری پرسودی نیز باشند. در بیشتر موارد به‌دلیل اینکه مالک معمولا قادر به سرمایه‌گذاری و دریافت وام بانکی نیست، از طریق قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز اقدام به ساخت ملک موردنظر خود می‌کند. یکی دیگر از دلایلی که معمولا اغلب مالکان ترجیح می‌دهند از طریق قرارداد مشارکت در ساخت‌وساز ملک خود را بسازند این است که فن و تخصص لازم برای ساخت‌وساز را در اختیار ندارند و علاوه بر این در صورت انجام این کار به‌جای یک واحد می‌توانند صاحب چند واحد آپارتمانی دیگر نیز بشوند، اما گاهی همه‌چیز به همین روالی که گفته شد ختم نمی‌شود و مشکلات زیادی به‌وجود می‌آید. صمت در این گزارش مشکلات رایج در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت را از نگاه کارشناسان بررسی می‌کند.

زیرساخت‌های نامناسب در قراردادهای مشارکت در ساخت

براساس پرونده‌های موجود در دادگاه‌های کشور، حدود ۸۰ درصد قراردادهای مشارکت در ساخت‌ و پیش‌فروش‌ها به اختلافات می‌رسند که بسیاری از این قراردادها و معاملات سر از محاکم قضایی در می‌آورند. این دادرسی‌ها گاهی تا ۱۰ سال به طول می‌انجامد و این امر هم اغلب، ریشه در پیچیدگی معاملات، امکان ورود اشخاص ثالث و سایر موارد دارد. متاسفانه کشور ما در زمینه تنظیم قراردادها و انواع معاملات ملکی، از مراجع و مراکز حرفه‌ای و حقوقی برخوردار نیست و مردم هم می‌توانند طبق ماده ۱۰ قانون مدنی هر قرارداد و معامله‌ای را بین خود به‌صورت مستقیم یا با واسطه منعقد کنند. ازسوی دیگر دفاتر مشاوران املاک، به‌دلیل بد جا افتادن وظایف صنفی، خلاف وظایف‌شان مبادرت به تنظیم انواع معاملات و قرارداد بین مشتریان می‌کنند تا بدین‌وسیله بتوانند مطالبه کمیسیون کنند. با رواج زیاد قراردادهای مشارکت در ساخت و نبود زیرساخت‌های قراردادی مناسب برای این نوع قراردادها در کشور، شاهد اختلافات متعدد قراردادی بین مالک و سازنده هستیم. این امر منجر به طرح دعاوی متعددی برای این نوع قراردادها شده است. تاخیر و درازا کشیدن زمان اجرا، متوقف ماندن روند اجرا، افزایش هزینه‌های اجرا و کاهش کیفیت اجرا ازجمله نتایج نامطلوب بروز مشکلات در این قراردادها است. بسیاری از مشکلات به‌وجود آمده در روند اجرای قراردادهای مشارکت در ساخت، با دنبال کردن فرآیند مناسب انعقاد قرارداد و تنظیم صحیح مفاد قراردادی قابل‌حل است.

قرارداد مشارکت در ساخت نامعین است

عبدالرضا قشقایی، کارشناس بازار مسکن درباره قراردادهای مشارکت در ساخت و عدم وجود زیرساخت‌های مناسب برای این نوع قراردادها به صمت توضیح داد: مشکلاتی که گاهی پیرامون قراردادهای مشارکت در ساخت به‌وجود می‌آید به این دلیل است که معمولا این قراردادها نامعین بوده و تابع قوانین و مقررات یکپارچه نیست. متاسفانه قانون درباره چنین قراردادهایی پیگیری خاصی صورت نداده است. قراردادهای مشارکت در ساخت با قراردادهای خریدوفروش که کد رهگیری دارند و تا حد زیادی محکم منعقد می‌شوند، تفاوت‌های زیادی دارند.در قراردادهای خریدوفروش عادی که در بنگاه‌های مشاور املاک شکل می‌گیرد اگر حتی طرفین معامله برخی از موارد را ذکر نکنند بازهم مشکلی پیش نمی‌آید، زیرا قوانین خریدوفروش از قبل پیش‌بینی شده و اگر طرفین به هر دلیلی دچار اختلاف شوند، بعد از مراجعه به نهادهای قضایی و طرح دعوی، به مشکلاتشان رسیدگی می‌شود.

وی در ادامه توضیح داد: مالکان زمین باید توجه کنند که قرارداد مشارکت در ساخت به‌طورکلی با قراردادهای خریدوفروش تفاوت زیادی دارد و نامعین است؛ بنابراین آن چیزی که در قرارداد توسط طرفین قید شده و به امضا می‌رسد،‌ ملاک قرار می‌گیرد. از این رو سازندگان و مالکان در تک‌تک مراحل عقد قرارداد مشارکت باید با متخصصان و افراد واجدالشرایط این حوزه مشورت کنند و با اشخاصی که از لحاظ حقوقی، فنی و اقتصادی صلاحیت لازم را دارند، همراه باشند. اگر غیر از این موضوع رخ دهد و معامله‌گران با چشمان بسته و بدون آگاهی بخواهند به این حوزه ورود کنند، به درسر می‌افتند.

احتیاط، شرط واجب مشارکت در ساخت

این کارشناس تصریح کرد: متاسفانه در کشور ما اکثر قراردادهای مشارکت در ساخت یا میان خریدار و فروشنده بدون واسطه انجام می‌گیرد یا اگر هم با واسطه انجام شود تنها مشاور املاک بر قرارداد نظارت می‌کند که این اقدام پر از ایراد است. در قراردادهای مشارکت در ساخت طرفین معامله در مدت بیش از ۲ سال با هم شریک هستند و باید قرارداد آنها به‌قدری دقیق و اصولی باشد که حداقل تا ۸۰ درصد از مشکلات احتمالی را پیش‌بینی کند.

قشقایی با تاکید بر ضرورت رعایت اصول مرتبط برای عقد قراردادهای مشارکت در ساخت به صمت گفت: قراردادهایی که به‌صورت تفاهم بین طرفین منعقد می‌شوند، نیاز به وسواس بیشتری دارند؛ بنابراین اگر افراد به نکات ذکرشده توجه نکنند، مرتکب ضرر و زیان زیادی شده و باید سالیان سال درگیر شکایت و دادگاه باشند.در سال‌های اخیر بسیاری از سازندگان به تعهدات خود عمل نمی‌کنند و نسبت به آن چیزی که در قرارداد با مالک زمین به امضا رسانده‌اند، بدعهدی می‌کنند؛ از این رو اگر قراردادها کامل و جامع نباشد، جای زیادی برای سوءاستفاده سودجویان دارد، اما در قراردادهای کامل و اصولی، در صورتی که سازنده‌ای قصد کارشکنی و سوءاستفاده داشته باشد،‌ از این اقدام عاجز می‌شود.

وی در پایان گفت: این امکان وجود دارد که در قرارداد ذکر شود که اگر سازنده تعهد خود به انجام عملیات ساخت را انجام ندهد، علاوه بر فسخ معامله ازسوی مالک، مبلغی نیز تحت عنوان وجه التزام ازسوی سازنده به او پرداخت شود. همچنین اگر سازنده کیفیات، مصالح و مختصاتی که در قرارداد مقرر شده را رعایت نکند، می‌توان وی را ملزم کرد تا نواقص را برطرف کند و اصلاحاتی انجام دهد و در صورتی که چنین امکانی وجود نداشته باشد نیز می‌توان از وی خسارت مطالبه کرد که در این موارد تعیین خسارت بر عهده کارشناس است.

کاهش چشمگیر ساخت‌وساز

محمد علیزاده، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در حال حاضر بیشتر از آنکه بازار مسکن با رکود مواجه باشد، تعداد ساخت‌وساز نسبت به سال‌های گذشته با کاهش روبه‌رو شده و این موضوع از رکود تورمی نشأت می‌گیرد. می‌توان این‌طور بیان کرد که با چنین وضعیتی، مالکانی که مایل هستند در ساخت‌وساز مشارکت کنند، به‌طور جدی تحت تاثیر قرار نمی‌گیرند، زیرا این کار منبع درآمدشان نیست، اما برعکس برای سازندگان شرایط تورمی و اوضاع به‌وجود آمده در بازار مسکن، مشکلات زیادی پدید آورده و ممکن است باعث بیکاری و به خطر افتادن معیشت این افراد شود.

وی در ادامه افزود: جدا از شرایط این روزهای بازار مسکن و مشکلات ساخت‌وساز باید طرفین معامله برای مشارکت از تمام قوانین و اصول این اقدام مطلع باشند تا بعدا با مشکل روبه‌رو نشوند. یکی از مشکلات رایج در روند اجرای قرارداد مشارکت در ساخت، عدم تطابق ساختمان ساخته شده توسط سازنده با توقعات مالک زمین است. در بسیاری از موارد دیده شده که مالک زمین، به‌دلیل عدم تطابق کیفیت ساختمان ساخته شده با انتظارات و تصویر اولیه‌ای که از ساختمان ساخته شده در ذهن خود داشته، ادعای دریافت خسارت و تحویل نگرفتن واحد ساخته‌شده می‌کند.یکی از علل اصلی بروز این مشکل، نهایی شدن فرآیند انعقاد قرارداد در ابتدای کار، وقتی‌که هنوز کاری برای طراحی و ساخت ساختمان صورت نگرفته، است و مالک زمین که در بسیاری از موارد فردی غیرمتخصص در حوزه ساختمان‌سازی است، دید مناسبی از کیفیت ساختمانی که می‌خواهد ساخته شود ندارد. در اینجا باتوجه به اینکه ساختمان هنوز طراحی نشده و المان‌ها و امکانات مختلف مورداستفاده در ساختمان هنوز مشخص نیست، تعیین دقیق کیفیت تمامی امکانات مورد استفاده در ساختمان بسیار دشوار است.

علیزاده ادامه داد: از طرفی دیگر ممکن است سازنده ساختمان که علاقه‌مند به انعقاد قرارداد است، ساختمانی رویایی برای مالک زمین به تصویر بکشد، اما در مراحل طراحی و ساخت، به‌منظور کاهش هزینه‌های ساخت‌وساز خود، باوجود وعده‌هایی که داده، اقدام به استفاده از مصالح و تجهیزات ارزان‌قیمت کند تا هزینه‌های ساخت خود را کاهش دهد. در اینجا، باتوجه به اینکه سهم طرفین در این قرارداد از ابتدا به‌نوعی قطعی شده، باوجود اینکه استفاده از مصالح ارزان قیمت عملا میزان آورده سازنده در قرارداد را کاهش می‌دهد، از منظر قراردادی تاثیر مستقیمی در سهم طرفین قرارداد ایجاد نمی‌شود. در نتیجه این موضوعات سبب نارضایتی مالک و اختلافات قراردادی می‌شود.

چالش‌های پیش روی مشارکت در ساخت

علیزاده درباره علت کاهش قراردادهای مشارکت در ساخت عنوان کرد: با کاهش تعداد پروانه‌های ساخت و کم‌رمقی تولید، میزان تولید و مشارکت در این بخش نیز حاصل نمی‌شود. در سال‌های اخیر میزان ساخت‌وساز در کشور کاهش قابل‌توجهی داشته است؛ به این دلیل که قیمت زمین در کشور بالا بوده و با افزایش نرخ خدمات و مجوزهایی که شهرداری‌ها برای ساخت‌وساز در اختیار قرار می‌دهد هزینه تمام‌شده ساخت‌وساز افزایش قابل‌توجهی را تجربه کرده و در کنار این عوامل بحث افزایش قیمت ناگهانی مصالح ساختمانی است که در نهایت بر قیمت تمام‌شده مسکن نیز اثر می‌گذارد. تا زمانی که تورم بر بازار مصالح ساختمانی حاکم است، نمی‌توان انتظار داشت تورم بازار مسکن کاهش پیدا کند. در این شرایط، همچنان حلقه آخر بازار یعنی فروش به مصرف‌کننده، درست ‌کار نخواهد کرد.

وی در پایان گفت: به‌طورکلی ۴ عامل بر میزان تمایل افراد برای مشارکت در ساخت اثر می‌گذارد که شامل قیمت مصالح ساختمانی، نرخ دلار، قیمت زمین و تورم عمومی است. البته میزان اثرگذاری هر یک از این عوامل متفاوت است. حتی ممکن است این اثرگذاری سریع یا در طولانی‌مدت باشد که تمام این فاکتورها نیز در اهمیت‌شان موثر خواهند بود.

سخن پایانی

یکی از بزرگ‌ترین ترس‌های مالکان و سازندگان عدم انجام تعهدات توسط طرف مقابل قراردادشان است. بعضی اوقات طرفین قرارداد به تعهداتی که داده‌اند عمل نکرده و پروژه را با مشکل روبه‌رو می‌کنند. یکی از مهم‌ترین چالش‌ها در این بخش، عدم تحویل به‌موقع پروژه است. تاخیر در پروژه در دو دسته مجاز و غیرمجاز دسته‌بندی می‌شود که در تمامی این حالات مالک دچار ضرر و زیان می‌شود. اگر قرارداد در ابتدای کار به‌صورت حرفه‌ای نوشته شود تا حدود بسیار زیادی مالکان می‌توانند جلوی این چالش را بگیرند. تعیین کردن جریمه برای تاخیر غیرمجاز و مشخص کردن محدودیت‌هایی برای تاخیر مجاز، بندهایی هستند که می‌توانند تا حدود زیادی افراد را از برخورد با این چالش مصون نگه دارند. اگر قرارداد به‌طور حرفه‌ای و کامل منعقد نشود و عامل‌های بازدارنده‌ای برای سازنده در قبال پیش‌فروش واحدها تعیین نشود، افراد در ادامه مشارکت در ساخت با مشکل روبه‌رو می‌شوند. همچنین پیش‌فروش ملک، مالکان را با مشکلاتی روبه‌رو می‌کند. یکی از این مشکلات بی‌انگیزه شدن سازنده نسبت به ادامه کار و حساسیت کمتر او در ساخت پروژه است. دلیل این موضوع این است که سازنده با بهبود پروژه و بهتر شدن پروژه سودی نمی‌کند. در این وضعیت هر هزینه اضافه‌ای برای سازنده ضرر محسوب می‌شود.