به‌اعتقاد بیشتر کارشناسان، بهره‌وری بخش مسکن ایران پایین است. در واقع، میزان بهره‌وری و دریافتی مسکن نسبت به میزان هزینه‌ای که بابت آن صرف شده، ناچیز است. در این راستا، باید به بررسی بهره‌وری پایین مسکن در کشور و راهکارهای افزایش بهره‌وری بیشتر توجه شود. به‌طورکلی، مقوله بهره‌وری موضوع روشنی برای عموم نیست و سطوح مدیریتی جامعه نیز از موضوع بهره‌وری و اهمیت آن آگاهی اندکی دارند.در بخش مسکن، سال‌ها است که شاخص‌های بهره‌وری مسکن در وزارت مسکن و شهرسازی به‌طورمستمر تهیه می‌شوند و مورد تحلیل قرار می‌گیرند. با این حال، حجم و نوع مسائل مرتبط با مسکن به‌گونه‌ای است که نتایج این تلاش‌ها اجرایی نمی‌شود. بهره‌وری و توسعه 2 روی یک سکه‌ هستند. توسعه‌یافتگی به معنی استفاده بهینه از سرمایه، نیروی کار، انرژی، مواد اولیه، زمین و مدیریت است. از این‌رو، موانع موجود در راه افزایش بهره‌وری، چه در بخش مسکن و چه در سایر بخش‌ها، همان موانع و مشکلاتی است که در راه توسعه‌یافتگی وجود دارد. موانع اقتصادی نظیر نبود مقیاس اقتصادی در تولید مسکن، کاهش توان مالی در خانوارهای میان‌درآمد و کم‌درآمد برای خرید مسکن، نبود راه‌های متعدد برای سرمایه‌گذاری و عدم‌جذابیت نسبی سرمایه‌گذاری در سایر بخش‌ها به‌ویژه بخش‌های تولیدی، از عمده این موارد به‌شمار می‌روند. صمت در این گزارش به‌مناسبت روز ملی بهره‌وری موانع این حوزه را در صنعت ساختمان به‌صورت کلان از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

نقش موثر بهره‌وری در برنامه‌های توسعه

در هر ساختمانی ۳ مرحله زمانی شامل: تولید و طراحی، اجرا و ساخت و بهره‌برداری وجود دارد و زمانی که درباره این مراحل صحبت می‌شود، بهره‌وری می‌تواند در هر ۳ مرحله  مفهوم داشته باشد. وقتی موضوع بهره‌وری در صنعت ساختمان مطرح می‌شود، باید تمام وجوه ساختمان‌سازی یعنی مسکن و سایر سازه‌هایی که برای تامین نیازها در شهرها ساخته می‌شود، لحاظ کنیم. از سوی دیگر، باید بستری که در آن ساختمان قرار می‌گیرد، یعنی شهر را نیز باید در نظر گرفت. وقتی موضوع بهره‌وری در ساختمان مطرح می‌شود، نمی‌توان به موضوع شهر و جایگاهی که ساختمان دارد، کم‌توجهی یا بی‌توجهی کرد.در برنامه‌های چهارم تا ششم توسعه مقرر شده بود که ۳۱ تا ۳۵ درصد رشد تولید ناخالص داخلی از بهره‌وری حاصل شود،اما متاسفانه این موضوع محقق نشده است و توجه کافی به بهره‌وری در حوزه‌های مدیریت منابع انسانی، مدیریت سرمایه، بهره‌وری سرمایه، بهره‌وری انرژی و بهره‌وری در ساخت‌وساز صورت نگرفته است، در حالی که این مقوله مهم باید موردتوجه قرار گیرد. در برنامه ششم توسعه در بخش ساختمان پیش‌بینی شده بود که ۲.۸ واحد درصد رشد داشته باشد، در حالی که این میزان در 5 سال اول این برنامه، منفی ۱.۳ درصد بوده؛ یعنی نه‌تنها بهره‌وری در صنعت ساختمان رشد نداشته، بلکه رشد منفی داشته است. صنعت ساختمان نقش بسزایی در توسعه، اقتصاد، ایجاد اشتغال و رفاه عمومی دارد. از سوی دیگر، بهره‌وری، سهم موثر و تعیین‌کننده‌ای در برنامه‌های توسعه داشته است؛ اما متاسفانه عدم‌توفیق آنچه در برنامه‌های توسعه پیش‌بینی شده، به‌صورت عام در بهره‌وری و به‌صورت خاص در بهره‌وری صنعت ساختمان یکی از نگرانی‌های جدی کشور بوده و هست.

سهم پوچ ساخت‌وساز از بهره‌وری

سعید آسویار، نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان در رابطه با نقش بهره‌وری در صنعت ساختمان به صمت توضیح داد: متاسفانه شاخص بهره‌وری صنعت ساختمان کشور ما در مقایسه با معیارهای جهانی بسیار وضعیت بغرنجی دارد و در حال طی کردن ترازهای منفی است. اکنون در زمینه منابع انسانی، حمل‌ونقل، مدیریت، قانون‌گذاری و سرمایه‌ای به بهره‌وری مناسب نرسیده‌ایم.

وی در ادامه افزود: بیشترین عاملی که باعث این موضوع شده، قوانین و استانداردهای غلط اجرایی است که روند توسعه را از صنعت ساختمان به دور نگه داشته است. میزان صنعتی بودن شیوه‌های ساختمانی، میزان کاربرد مصالح بومی و بهینه‌سازی‌شده، میزان عمر مفید، پایایی و پایداری ساختمان‌ها، بهینه‌سازی مصرف انرژی، بهینه‌سازی تاسیسات مکانیکی و برقی و... موضوعاتی است که نیاز به بررسی و برنامه‌ریزی دارد تا با بهره‌وری بهتری مورداستفاده قرار گیرد.در کنار موضوعات یادشده، بسیاری از تکنولوژی‌های به‌روز دنیا به‌علت تحریم‌های غرب و قیمت‌های سرسام‌آور برای کارگاه‌های تولیدی به‌صرفه نیست و حتی اگر بودجه تجهیز کردن کارگاه‌های ساختمانی موجود باشد، موضوع آموزش به کارگران برای استفاده از این تجهیزات معضل دیگری است که نیاز به همفکری و چاره‌اندیشی بخش خصوصی و دولت دارد.

نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان تصریح کرد: در حال‌ حاضر جز چند کلانشهر بزرگ، در بقیه استان‌ها، مصالح ساختمانی از شهرهای دیگر آن هم با فاصله بسیار زیاد انتقال پیدا می‌کند که این موضوع نیز با بهره‌وری در تضاد است. همچنین، به‌علت نبود نیروی کار متخصص، بسیاری از کارگران ساختمانی از مهاجران کشورهای اطراف هستند که هیچ تخصصی در امر ساخت‌وساز ندارند و اگر سازه‌ای بخواهد این‌گونه بنا شود، مسلما با ایراداتی همراه است، این ایرادات در حالی وجود خواهند داشت  که مهندسان سازه نقش خود را به‌خوبی ایفا کنند و از تخصص لازم برخوردار باشند که اگر غیر از این باشد، دیگر کار به ایرادات کم و زیاد ختم نمی‌شود، چرا که ساختمانی ساخته می‌شود که نه مهندسان و نه کارگران، هیچ‌ دانشی برای ساخت‌وساز ندارند و چه‌بسا چنین ساختمان‌هایی در همان ابتدای ساخت ریزش کنند و خسارت‌های مالی و جانی زیادی بر‌جای بگذارند.

نقش دولت در بهره‌وری صنعت ساختمان

آسویار در رابطه با نقش دولت در توسعه بهره‌وری در صنعت ساخت‌وساز به صمت توضیح داد: در بحث ساختمان و مسکن، دولت باید زمین را با نرخ مناسب یا به‌صورت اقساط در اختیار مردم و سازندگان قرار دهد تا با کاهش هزینه‌های ساخت به تولید و بهره‌وری ساخت‌وساز کمک کند؛ اما این اقدام نیز با وقفه‌های پی در پی به انجام نرسید، چرا که به دلایل مختلف، بیشتر زمین‌های مناسب و بلامعارض از دسترس خارج شده است.

وی عنوان کرد: در بیشتر کشورهای دنیا، دولت برای ساخت‌وساز تنها نقش نظارتی و حمایتی دارد و به‌طورمستقیم در ساخت حضور پیدا نمی‌کند، اما متاسفانه در کشور ما بعد از این همه سال کشمکش بر سر تولید مسکن، هنوز به باور دولتمردان نرسیده که ساخت مسکن برعهده دولت نیست و این کار باید به‌دست انبوه‌سازان، سازندگان و در نهایت، خود مردم اجرایی شود، نه اینکه با وضع قوانین غلط و مداخله‌جویانه، تولید و ساخت‌وساز را با رکود مواجه کنند. نایب‌رئیس هیات‌مدیره انجمن صنفی انبوه‌سازان در پایان گفت: زمانی که بازار بزرگی مانند مسکن به چالش می‌خورد، عوامل زیادی در آن دخیل هستند، بنابراین هم مشکلات اقتصادی و هم سوءمدیریت تاثیر زیادی در شرایط فعلی گذاشته‌اند. زمانی که تولید جایگاه خود در اقتصاد را از دست می‌دهد، تورم عمومی و در نهایت، رشد نرخ نهاده‌های ساختمانی منجر به رشد نرخ تمام‌شده و مسکن می‌شود. این موضوع نه‌تنها امسال، بلکه در تمام سال‌های گذشته نیز، رخ داده است و موضوع جدیدی نیست.

زوایای گوناگون بهره‌وری در ساختمان

فرزین یزدانی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: مفهوم بهره‌وری مسکن را می‌توان از زوایای گوناگون موردسنجش قرار داد که یکی از آنها بهره‌وری در بخش ساخت‌وساز است. از این دیدگاه، بهره‌وری در مسکن چیزی جز امکان کسب سود از عملیات ساخت مسکن و فراهم بودن شرایط انباشت پایدار سرمایه در بخش مسکن به‌وسیله ساخت آن نیست. از این زاویه، نرخ بازدهی اقتصادی در ۲ مقوله نرخ سودآوری در نگهداری زمین و در ساخت مسکن می‌تواند ملاک سنجش بهره‌وری قرار گیرد. در هر دوره زمانی که نرخ بازدهی در ساخت بالاتر از نرخ بازدهی در معاملات زمین باشد، بهبود بهره‌وری در ساخت مسکن ایجاد می‌شود. متاسفانه ابزارها و سیاست‌های موردنیاز برای افزایش بهره‌وری در یک دستگاه سیاست‌گذاری منسجم نشده است. برای مثال، تصویب قوانین مالیاتی به‌منظور کاهش جریان سوداگرایانه در دست وزارت اقتصاد است که سیاست‌های اعتباری را بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار تعیین می‌کنند و مدیریت زمین در دست مجموعه‌ای از دستگاه‌ها از وزارت مسکن تا شهرداری‌ها قرار دارد. از سوی دیگر، مداخلات غیرقانونی ناشی از قدرت سیاسی و اقتصادی در نوع بهره‌برداری از زمین، وضعیت نظام مدیریت زمین را بغرنج‌تر کرده است.

راهکارهای ارتقای بهره‌وری بخش مسکن

یزدانی افزود: بدین‌ترتیب، مجموعه‌ای از مشکلات مدیریتی در عمل مانع کارکرد بهینه بخش مسکن شده است؛ اما اینکه چرا به بهره‌وری در بخش مسکن اهمیت داده نمی‌شود، سوالی است که پاسخ آن را باید از مسئولان پرسید.

 راهکارهای ارتقای بهره‌وری بخش مسکن را می‌توان با ایفای نقش موثر از طرف دولت در بازار زمین شهری به‌منظور ایجاد ثبات در بازار، وضع مالیات بر عایدی سرمایه در بخش املاک و مستغلات برای کاهش معاملات سوداگرانه، تجمیع سیاست‌های حمایتی مسکن در یک دستگاه، ارتقای صنعت ساخت و تولید انبوه مسکن با تکیه ‌بر کاهش نوسانات نرخ زمین، ایجاد نظام تامین اعتبار مسکن متناسب با وضعیت گروه‌های کم‌درآمد و تلاش برای کاهش فعالیت‌های رانت‌جویانه در بازار زمین و مسکن از طریق عدم‌صدور مجوزهای رانتی جویا شد.

وی در پایان گفت: برای رفع موانع موجود و افزایش بهره‌وری مسکن، تجهیز حرفه‌ای سرمایه، استفاده بهینه از زمین‌های شهری و برنامه‌ریزی بلندمدت برای تامین مصالح ساختمانی باکیفیت پیشنهاد می‌شود. امید است با بهبود مدیریت ساخت‌وساز و ایجاد مدیریت بهره‌برداری و نگهداری و آموزش و ارتقای مهارت و دانش فنی ساخت، بتوان بهره‌وری مسکن در کشور را افزایش داد.

سخن پایانی

تامین ارتباط مفید و موثر بین تمامی بخش‌ها در راستای تضمین بهره‌وری عملیات بسیار حائزاهمیت است. پیش از هر چیز، ارتباط مستمر بین بخش‌های مختلف شرکت ساختمانی نشان می‌دهد که تمامی اعضا درک درستی از نقش خود دارند. این امر باعث به‌حداقل رساندن سوءتفاهم‌ها و خطاهای عملیاتی خواهد شد. باید یک جریان ثابت ارتباطی در تمامی سطوح ساخت‌وساز اعمال شود. این موضوع شامل معماران، مهندسان، پیمانکاران، مدیران پروژه و کارکنان و کارگران مقیم کارگاه می‌شود. این برقراری ارتباط همچنین تضمین‌کننده کار مفید بیشتری خواهد بود.صاحبان کسب‌وکارها در صنعت ساختمان، در صورتی که بخواهند سطح کارآیی خود را به حداکثر برسانند، باید خود را ملزم به افزایش بهره‌وری در عملیات بدانند، چرا که شرایط کارگاه‌های ساختمانی غیرقابل‌پیش‌بینی است و در یک روند منظم، اقدامات باید در زمان درست اعمال شوند تا بتوان بهره‌وری در عملیات را به‌حداکثر رساند. همه افراد درگیر در پروژه نیز باید هنگام اعمال سیاست‌های جدید از خود انعطاف نشان دهند، زیرا کارگران ممکن است درباره هر پیشنهادی عکس‌العمل منفی نشان دهند. هدف از تمامی استراتژی‌هایی که موردبحث قرار گرفت، افزایش در کارآیی کلی پروژه است. زمانی که این گام‌ها توسط یک تیم پرتلاش و باانگیزه عملی شوند، این قابلیت را پیدا می‌کنند تا هر پروژه‌ای را سرعت بخشند و نتایجی به‌مراتب بهتر و مناسب‌تر ارائه دهند و در عین حال در زمان و هزینه صرفه‌جویی کنند.