معاون وزیر راه و شهرسازی با بیان اینکه ۲۸ دی نخستین فهرست خانه‌های خالی تهران را به سازمان امور مالیاتی تحویل می‌دهیم، گفت: نخستین برگه مالیاتی برای مالکان خانه خالی در تهران هفته اول بهمن صادر می‌شود.

صمت محمود محمودزاده در گفت‌وگو با ایلنا گفت: اغلب خانه‌های خالی در تهران در مناطق مرکزی شهر واقع شده‌اند و افزایش عرضه واحد مسکونی در این مناطق به مستاجران دهک‌های متوسط کمک خواهد کرد. اغلب این واحدها به‌دلیل فرسودگی و انجام نشدن تعمیرات و بازسازی خالی مانده‌اند که به‌زودی با وضع مالیات بر خانه‌های خالی این واحدهای مسکونی وارد بازار اجاره می‌شوند. این اظهارات در حالی عنوان می‌شود که براساس آمار آپارتمان‌های گران نوساز بیشترین فراوانی خانه‌های خالی را در منطقه یک پایتخت دارند که برای فروش‌های گران‌تر کلیدنخورده نگه داشته شده‌اند. معاون وزیر راه و شهرسازی یکی از راه‌های کنترل بازار اجاره را اخذ مالیات از خانه‌های خالی دانست.

سال گذشته مجلس شورای اسلامی اصلاحیه ماده ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم را که مربوط به اخذ مالیات از خانه‌های خالی است به تصویب رساند. براساس این طرح اگر خانه‌ای در شهرهای بالای ۱۰۰ هزار نفر خالی بماند در سال اول 6 برابر اجاره سالانه، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مبلغ اجاره سالانه مشمول مالیات می‌شود.

طرح مالیات بر خانه‌های خالی در واقع اصلاحیه ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات‌های مستقیم مصوب 3 اسفند سال ۱۳۶۶ با اصلاحات و الحاقات بعدی آن است؛ قانونی که به‌دلیل نبود زیرساخت‌های لازم نه در سال ۱۳۶۶ و نه پس از اصلاح آن در سال ۱۳۹۴ اجرایی نشد؛ با این حال به‌دنبال رونمایی از سامانه املاک و اسکان در بهمن ۱۳۹۸ از سوی وزارت راه و شهرسازی، دولت و مجلس مصمم شدند قانون مالیات خانه‌های خالی را عملیاتی کنند. طبق آمار سال ۱۳۹۵ بالغ بر ۲.۵ میلیون خانه خالی در ایران وجود دارد، این در حالی است که نرخ خرید یا اجاره مسکن از توان متقاضیان مصرفی خارج شده و کارشناسان از جمله دلایل آن را وجود ۴.۷ میلیون مسکنی می‌دانند که ۲.۵ میلیون واحد آن خالی و ۲.۱ میلیون نیمه‌خالی است.

انباشت خانه‌های خالی در منطقه یک پایتخت

پراکندگی و علت وجود واحدهای خالی در پایتخت در حالی به نقطه اختلاف بازار و مسئولان بدل شده که یک واسطه ملکی در منطقه یک پایتخت درباره انگیزه مالکان از خالی نگه داشتن آپارتمان خود در این منطقه به ایرنا گفت: خانه‌های خالی در منطقه یک پایتخت یا توسط سرمایه‌گذاران خریداری‌شده و خالی نگه داشته می‌شود و با کمک واسطه‌ها و دلالان در زمان پیک قیمت‌ با قیمت‌های بالا به فروش می‌رود، یا توسط سازندگان، خالی نگه داشته می‌شود تا بعد از ساخت و تکمیل هر پروژه، واحدها با فاصله زمانی برای سودهای کلان‌تر به‌فروش برسد.

به‌گفته این فعال بازار، آپارتمان‌هایی با سال ساخت یک تا 5 بیشترین فراوانی خانه‌های خالی در منطقه یک پایتخت را دارند.

این واسطه ملکی در منطقه یک پایتخت ادامه داد: سرمایه‌گذاران معتقدند در صورتی که آپارتمان لوکس خود را اجاره دهند، افت نرخ خواهد داشت و امکان فروش آن با نرخ بالا، پایین می‌آید. وقتی ملک خالی نگه داشته می‌شود با وقوع جهش‌های قیمتی، حتی اگر 5 سال هم از ساخت آن گذشته باشد، امکان فروش آن به‌عنوان خانه نوساز وجود دارد، زیرا واحد مسکونی مستاجر نداشته و سالم و تمیز مانده است.

این مشاور املاک توضیح داد: اگر مالکی در این 5 سال واحد خود را اجاره دهد، درآمد اجاره که اکنون در منطقه یک پایتخت به میانگین قیمتی ۴۰ تا ۹۰ میلیون تومان در ماه رسیده باز هم بیشتر از سود خالی نگه داشتن خانه نیست. مالکان در هر شرایطی حاضرند خانه را خالی نگه دارند تا هنگام فروش افت نرخ نداشته باشد و در موج‌های افزایش قیمت، ملک خود را در بالاترین نرخ به فروش برسانند.

وی افزود: هم‌اکنون با رقم ۵۰۰ میلیون رهن و ماهانه ۵۰ میلیون تومان اجاره، یک واحد ۱۲ سال ساخت بدون مشاعات خاصی اجاره می‌رود. این بلایی است که افزایش تعداد واحدهای خالی بر سر مستاجران منطقه یک پایتخت آورده است. فایل‌های موجود در فقدان فایل‌های نو به بالاترین نرخ به بازار ارائه داده می‌شود و نرخ اجاره در این منطقه به‌صورت تصاعدی افزایش یافته است. به‌گفته وی، افزایش نرخ اجاره در منطقه یک باعث سرایت این قیمت‌ها به سایر مناطق شده و باقی مناطق پایتخت با هماهنگ کردن خود با منطقه یک، فایل‌های اجاره خود را با نرخ چند برابر به بازار عرضه می‌کنند.

«مالیات بر خانه‌ خالی» بی‌اثر است

یک واسطه ملکی دیگر در منطقه یک پایتخت می‌گوید: میانگین مالیات در منطقه یک سالانه برای واحدهای ارزان‌تر بین یک تا 3 میلیارد تومان و برای واحدهای گران بین 4 تا 8 میلیارد تومان است که به‌هیچ عنوان برای مالک یک خانه ۵۰ میلیارد تومانی رقمی نیست و همچنان خالی نگه داشتن خانه‌های خالی بیش از اجاره دادن آن صرفه دارد.

وی ادامه داد: برای مالکان خانه‌های گرانقیمت پرداخت این مالیات بهتر از عرضه خانه خود در بازار اجاره و افت نرخ ۱۰ میلیارد تومانی خانه است. یک خانه کلید‌نخورده ۷۰ میلیارد تومانی، در صورت اجاره با افت ۱۰ میلیارد تومانی، با قیمت ۶۰ میلیارد تومان به فروش می‌رود؛ بر این اساس مالکان از اجاره خانه‌های خالی ضرر ۱۰ میلیارد تومانی می‌کنند و بر همین مبنا راضی به پرداخت مالیات‌های تعریف‌شده فعلی در قانون بودجه هستند.

تاثیر اجرای یک قانون بر ساماندهی بازار

برخی موافقان اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌گویند همان‌طور که احتکار اجناس با اهداف سودجویانه صورت می‌گیرد و باعث افزایش نرخ می‌شود، خالی نگه داشتن خانه با هدف بالا رفتن قیمت‌ها نیز عملی سودجویانه است که به اقتصاد و بازار مسکن صدمه می‌زند.

این افراد معتقدند اگر بتوان با اخذ مالیات به احتکار‌کنندگان ملک فشار آورد، آنها دو راه پیش رو دارند؛ یا ملک را وارد بازار اجاره کنند یا وارد بازار فروش. بدیهی است که حالت اول اوضاع اجاره‌نشین‌ها را بهبود می‌دهد، اما اگر حالت دوم اتفاق بیفتد، به‌علت افزایش عرضه ملک در بازار خرید و فروش مسکن، احتمالا شاهد توقف رشد بی‌رویه‌ قیمت‌ها خواهیم بود.

همچنین موافقان این قانون می‌گویند در سال ۸۵ حدود ۶۰۰ هزار خانه خالی در کشور وجود داشت (۴.۲ درصد). این عدد در سال ۹۰ به یک میلیون و ۶۰۰ هزار (۸.۳ درصد) و در سال ۹۵ به ۲ میلیون و ۸۰۰ هزار (۱۱.۳ درصد) رسید. این یعنی رشد نامعقول که باید با اجرای این قانون، مانع آن شد.

در سوی مقابل مخالفان این طرح نیز ادعا می‌کنند این قانون در واقع در تناقض با حقوق مالکیت شخصی است، اما حقیقت این است که اگر فردی با احتکار مال خود موجب بر هم خوردن بازار شود، طبق قانون باید جریمه پرداخت کند و احتکار ملک نیز مانند سایر موارد است. عده‌ای دیگر از مخالفان این طرح می‌گویند اخذ مالیات از خانه‌های خالی، منافع سازنده‌ را به خطر می‌اندازد؛ در نتیجه این قانون می‌تواند باعث کاهش ساخت‌وساز شود و ممکن است سازندگان سرمایه‌های خود را وارد بازارهای دیگر کنند.

سخن پایانی

بازار مسکن مانند هر بازار دیگری، به‌طور مستقیم تحت تاثیر مسئله عرضه و تقاضاست. خالی نگه داشتن خانه در بازار مسکن، دقیقا معادل احتکار کردن در بازارهای دیگر است.

وقتی خانه‌ای ساخته‌شده و برای فروش یا اجاره، در بازار مسکن عرضه نمی‌شود، باعث افزایش قیمت‌ها می‌شود (دقیقا مثل احتکار که کالایی با هدف گران‌تر شدن به بازار عرضه نمی‌شود)؛ بنابراین به‌نظر می‌رسد تعیین جریمه‌ای برای این احتکار (در قالب مالیات)، حرکتی منطقی است. قانون مالیات بر خانه‌های خالی در بسیاری از کشورهای دنیا در حال اجراست؛ به‌عنوان مثال در امریکا برای خانه‌ای که احتکار شده باشد، معادل ۱۰ درصد ارزش ملک، مالیات سالانه تعیین می‌شود. در ایران نیز براساس ماده ۵۴ مکرر اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم، از خانه‌های خالی مالیات اخذ خواهد شد.