تصمیمات دور از واقعیت
علی نوذرپور - تحلیلگر بازار مسکن
اخیرا سرپرست شورای مرکزی سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور، نرخ تمام‌شده اصلاحی برای ساخت هر مترمربع واحد مسکونی را اعلام کرد.
تا پیش از این، رئیس پیشین نظام مهندسی کشور نرخ ساخت هر مترمربع مسکن را حدود ۷ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اعلام کرده بود که بنا بر ارقام جدید، با ۴۰ درصد کاهش روبه‌رو هستیم.
در گام نخست باید در نظر داشت که آیا کاهش هزینه ساخت‌وساز امکان‌پذیر است یا خیر، چراکه در کشور تورم سنگینی حاکم بوده و با افزایش روز به‌روز قیمت‌ها، به‌نظر می‌رسد ارقام اعلام‌شده راه زیادی تا مرحله اجرا در پیش دارند.
بنابراین اگر دولت خواهان کاهش هزینه ساخت مسکن است، باید تورم را کنترل کند و پس از ثبات قیمت‌ها به‌دنبال راهکاری برای کاهش هزینه‌ها باشد.
تنها اعلام بخشنامه نمی‌تواند بر بازار آشفته مسکن تاثیرگذار باشد. در تشریح این موضوع باید اذعان کرد دو مولفه اساسی و مهم بر بهای مسکن در بازار نقش دارند: نرخ تمام‌شده تولید و فضای روانی یا همان حباب قیمتی.
در تشریح مورد نخست باید گفت بهای تمام‌شده تولید ارتباط مستقیمی با نرخ مصالح ساختمانی، نیروی کار، نرخ زمین و سایر موارد اینچنینی دارد. دولت افزایش ۵۷ درصدی پایه حقوق را در سال ۱۴۰۱ تصویب کرده که خود عامل مهمی در افزایش هزینه‌هاست.
بنا به دلایل مختلف از جمله بالا بودن هزینه تولید مصالح ساختمانی، این مواد اولیه در سال گذشته رشد فزاینده قیمتی را تجربه کردند و انتظار می‌رود این افزایش بها در سال پیش‌رو نیز همچنان ادامه داشته باشد.
بنابراین نمی‌توان چندان به کاهش هزینه‌های تولید مسکن و به‌طورکلی ساخت‌وساز امیدوار بود.
از سوی دیگر، مورد دوم یعنی فضای روانی، تا حدودی قابل‌کنترل است که آن‌هم مدیریت درست دولت را
می‌طلبد.
دولت اگر بتواند جلوی انتشار اخبار نامناسب را بگیرد، گام مثبتی در راستای کاهش التهاب بازار برداشته است.
باید در نظر داشت با افزایش تورم و کاهش ارزش پول، اغلب مردم تمایل بیشتری برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن پیدا کرده‌اند که این خود یکی از عوامل افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن است؛ بنابراین اگر به ریشه مشکلات قیمتی در بازار مسکن توجه کنیم، خواهیم دید اغلب از کنترل دولت و نحوه نظارت نهادها بر بازار و مسائل اقتصادی وابسته به آن سرچشمه می‌گیرند.
به‌طورکلی معتقدم دولت در اجرای نرخ‌های جدید اعلام‌شده برای نرخ ساخت مسکن، موفق نخواهد بود.
نرخ پیشین اعلام‌شده تا حدودی به واقعیت نزدیک‌تر بود؛ هرچند در هر بخش و منطقه هزینه‌ها بسیار متفاوت‌تر است اما متری حدود ۷ میلیون تومان، تا حد زیادی با هزینه‌های بازار تطبیق دارد.
به‌نظر می‌رسد دولت تنها می‌تواند با انجام اقداماتی، بازار مسکن را در یک بازه زمانی در رکود نگه دارد.
ساخت مسکن در مقیاس انبوه (انبوه‌سازی) توسط دولت یکی از این اقدامات است.
دولت با افزایش ساخت مسکن و در اختیار عموم قرار دادن آن، بازار کلی مسکن را می‌تواند در رکود نگه دارد اما کاهش نرخ مسکن امکان‌پذیر نخواهد بود. مگر آنکه دولت برنامه‌ای برای کاهش نرخ مصالح ساختمانی داشته باشد که احتمال اجرای موفقیت‌آمیز آن، زیاد نیست.
