کرکره بازار مسکن، نیمه‌باز است
رکود کماکان بر بازار مسکن حکفرماست، اما واسطه‌های ملکی می‌گویند امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت‌های جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از سوی دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است. تغییر رویکرد بعضی فروشندگان، پس از رشد ۶ درصدی نرخ مسکن در اسفند اتفاق افتاده، اما عمده کارشناسان برای امسال افزایش کمتر از تورم عمومی را برای این حوزه پیش‌بینی می‌کنند.
امتناع مالکان از فروش مسکن تا کشف قیمت‌های جدید از یک طرف و پایین بودن توان طرف تقاضا از سوی دیگر، فضای سردرگمی را در بازار مسکن ایجاد کرده است.
به دنبال رشد ۶ درصدی نرخ مسکن شهر تهران در اسفند که بنا به گفته فعالان بازار از عواملی همچون انتظارات تورمی قبل از عید، رشد ۴۰ تا ۵۰ درصد نرخ نهاده‌های ساختمانی، تورم عمومی، افزایش ۵۷ درصدی نرخ دستمزد، طولانی شدن فرآیند مذاکرات وین، رکود ساخت‌وساز و کم‌رمق بودن پروژه‌های دولتی نشأت می‌گیرد، آینده بازار در هاله‌ای از ابهام قرار گرفته است.
واسطه‌های ملکی می‌گویند در هفته‌های اخیر رفتار طرف عرضه تغییر کرده و به رویکرد امتناع از فروش یا افزایش نرخ‌های پیشنهادی روی آورده است.
در سوی مقابل، طرف تقاضا مقداری به خرید ترغیب شده اما توان ورود به بازار را ندارد. بسیاری از خانوارها نیز منتظر تاثیر پروژه بزرگ ساخت ۴ میلیون واحد مسکونی بر بازار مسکن نشسته و این دو عامل ظرفیت رشد سنگین نرخ را از بازار مسکن گرفته است.
باتوجه به قرار داشتن در ماه مبارک رمضان، بازار مسکن از رونق چندانی برخوردار نیست، اما تجربه نشان داده تعداد معاملات تاثیر چندانی بر قیمت‌ها ندارد. مهم‌ترین عوامل اثرگذار بر این بازار تورم عمومی و رشد بازارهای موازی است.
اسفند سال گذشته معاملات مسکن شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به بهمن کاهش پیدا کرد، اما قیمت‌ها ۶.۲ درصد رشد داشت و به رقم بی‌سابقه ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر مترمربع رسید. البته نرخ رشد سالانه این بخش ۱۶ درصد است، در حالی که تورم عمومی نقطه به نقطه ۳۵ درصد اعلام شد که کاهش ۱۹ درصدی نرخ واقعی مسکن را نشان می‌دهد.
برآوردهای میدانی
بررسی‌های میدانی از وضعیت بازار مسکن در روزهای اخیر حاکی از آن است که برآوردها از افزایش نرخ تمام‌شده ساخت، تاثیراتی بر قیمت‌های پیشنهادی فروشندگان گذاشته است.
هرچند در نیمه شمالی تهران، حجم سنگینی از واحدهای کلیدنخورده به بازار عرضه شده، اما در جنوب تهران کمبود واحدهای مرغوب متناسب با توان طرف تقاضا مشهود است. واسطه‌های ملکی می‌گویند در حالت کلی، بازار نسبت به کاهش قیمت‌های اسمی مقاومت نشان می‌دهد.
ثبات بازار در سال گذشته
به‌دلیل ثبات بازار مسکن در سال گذشته چشم‌انداز رشد شدید نرخ برای امسال دیده نمی‌شود. افزایش نرخ مسکن در اسفند معمولا هر سال اتفاق می‌افتد که از تورم سیستماتیک اقتصاد ایران نشأت می‌گیرد. افزایش قیمتی که در اسفند ۱۴۰۰ رخ داد می‌تواند ناشی از همین مسئله باشد.
در واقع تصور رشد آتی نرخ بر انتظار کنشگران از خرید و فروش اثر می‌گذارد، اما به‌دلیل پر شدن ظرفیت بازار مسکن، عمده کارشناسان برای امسال رشد کمتر از نرخ تورم را برای این حوزه پیش‌بینی می‌کنند.
تاثیر شرایط عمومی اقتصاد
عباس زینعلی، کارشناس بازار مسکن، افزایش نسبی نرخ خانه را ناشی از شرایط عمومی اقتصاد دانست و گفت: رشد قیمتی که در کالاها دیده شد، در بخش ساختمان نیز بروز پیدا کرد. این اتفاق معمولا هر سال می‌افتد. به‌نظر من بازار مسکن در سال جاری آرام می‌شود. البته بسیار بعید است که برگشت نرخ اتفاق بیفتد.
زینعلی تاکید کرد: به‌شکل موردی در معاملات، افت نرخ رخ می‌دهد؛ کما اینکه از سال گذشته نرخ‌ها در شمال تهران به‌طور محسوسی شکسته شده اما در کلیت بازار برگشت نرخ اتفاق نخواهد افتاد.
وی کشف نرخ در بازار مسکن را دارای منطق دانست و گفت: قیمت‌ها در نظام عرضه و تقاضا طراحی می‌شود؛ بنابراین هیچ محصولی به‌صورت غیرمنطقی به یک نرخ مشخص نمی‌رسد. کاهش نرخ‌ها زمانی اتفاق می‌افتد که عرضه نامحدودی از یک محصول در یک جغرافیای مشخص ایجاد شود، اما در بخش مسکن کشور ما چنین چیزی وجود ندارد و کماکان با فشار تقاضا مواجهیم.
خریداران مسکن برنده شدند
یک کارشناس بازار مسکن گفت: علت افزایش نرخ مسکن شهر تهران در اسفند تقاضای انباشته‌ای بود که به قصد ارزانی یک سال منتظر مانده بود و باتوجه به احتمال تورم ۳۰ درصدی کالاها و خدمات، کسانی که خرید کردند برنده شدند.
سعید آسویار در گفت‌وگو با ایسنا اظهار کرد: مردم وقتی دیدند برجام فعلا به نتیجه نرسیده و نرخ دلار کاهش چشمگیری نیافته، مقداری نگران شدند و برای مصون ماندن از تورم احتمالی سال بعد اقدام به خرید مسکن کردند.
اصلی‌ترین دلیل رشد ۶ درصدی نرخ مسکن شهر تهران در اسفند، انجام خریدهایی بود که طی یک سال به امید ارزانی جمع شده بود.
وی افزود: انتظارات تورمی همواره در اقتصاد ایران وجود دارد که اواخر سال بروز پیدا می‌کند. تصور عمومی این بود که در سال ۱۴۰۱ نرخ کالاها و خدمات به‌طور میانگین حدود ۳۰ درصد افزایش می‌یابد.
مصالح ساختمانی گران شد
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به رشد تا ۵۰ درصدی نرخ مصالح ساختمانی در یک سال گذشته تاکید کرد: کسانی که در اواخر سال گذشته اقدام به خرید مسکن کردند به‌نظر من برنده شدند، چراکه نرخ تمام‌شده ساخت در سال جاری افزایش می‌یابد.
آسویار بیان کرد: نرخ مصالح ساختمانی ۵۰ درصد و عوارض شهرداری ۴۰ درصد افزایش یافته و زمین شهری قابل‌ساخت نیز وجود ندارد؛ بنابراین نرخ زمین بالا می‌رود. نرخ دستمزد هم در ظاهر ۵۷ درصد رشد داشته اما عملا وقتی اجرا می‌شود به ۷۰ تا ۱۰۰ درصد می‌رسد، زیرا سازنده‌ای که به‌طور مثال ۱۰۰ نفر نیروی کار در پروژه خود دارد در مواقع بیکاری و بارندگی هم باید دستمزد بدهد.
وضعیت بازار ساخت‌وساز
وی در تشریح وضعیت بازار ساخت‌وساز در اواخر سال گذشته گفت: از نیمه دوم اسفند، دلالان آهن، کاشی، سرامیک و به‌طور کلی مصالح ساختمانی از فروش محصول خودداری می‌کردند، زیرا اگر می‌فروختند باید همان کالاها را در اردیبهشت با قیمت‌های بالاتری می‌خریدند.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: با فروکش کردن هیجانات، مردم مقداری نسبت به اتفاقات مثبت در اقتصاد ناامید شده‌اند. البته شخصا به انجام کارهای مهم در این دولت اعتماد دارم و معتقدم این نیروهایی که به‌صورت جهادی در وزارت راه و شهرسازی حضور یافته‌اند توانایی افزایش ساخت‌وساز را دارند.
گشتی در بازار
در اسفند سال ۱۴۰۰ متوسط نرخ مسکن شهر تهران ۳۵ میلیون و ۱۲۰ هزار تومان در هر مترمربع بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۶.۲ درصد و ۱۶ درصد افزایش دارد؛ بنابر اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در این ماه حدود ۶.۸ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل ۱۹.۹ درصد کاهش و در مقایسه با ماه مشابه سال قبل ۲۹.۶ درصد افزایش نشان می‌دهد.
