مالیات ابزار دولت در کنترل تورم مسکن خواهد بود؟
فشار تقاضای بالقوه‌ای که بخش مسکن کشور را در ۵ سال گذشته دربرگرفته، همزمان با وضعیت نقدینگی رو به رشد کشور و عرضه بسیار اندک مسکن و در ضمن مشکلات ساختاری موجود در بخش عرضه سبب شده است تا شاهد روند افزایشی شدید نرخ در این بخش باشیم.
به گزارش صمت به نقل از گزارشی که موسسه مطالعاتی سازمان امور مالیاتی منتشر کرده است؛ از طرفی، بانک ها و موسسات اعتباری سوای وظیفه تسهیلگری و واسطه گری مالی خود با ورود به این بازار و فعالیت به شکل سوداگری و سفته بازی برای کاستن از مشکلات ساختاری و بهبود ترازنامه خود، با خرید مسکن و نگهداری آن به شکل راکد و خالی از سکنه، افزایش نرخ در بازار مسکن را تشدید می کنند. حال این پرسش مطرح می شود که آیا مالیات می تواند نقشی تعدیل کننده در راستای تعدیل و کاستن از فشار تورمی و سفته بازی حاکم بر بخش مسکن و از بین بردن نقش منفی بانک ها در معاملات و قیمت گذاری ملک در ایران ایفا کند یا خیر؟
مسکن؛ مامن دارایی ها در فصل تورم های فزاینده
بازار مسکن در اقتصاد ایران و به شکل تاریخی، «پناهگاه امن» افراد مختلف برای حفظ ارزش واقعی دارایی شان در برابر بیماری تورم بالا در اقتصاد کشور بوده است. براساس آماری که مرکز آمار ایران منتشر کرده، میانگین نرخ تورم عمومی سالانه در دهه ۷۰ به حدود ۲۵ درصد رسید. این شاخص در دهه ۸۰ به ۱۵ درصد کاهش یافت، اما در روندی معکوس در دهه ۹۰ دوباره به همان سطح ۲۵ درصدی بازگشته است. با این وجود، از سال ۹۶ به این سو، کشور شاهد نوعی جهش در نرخ تورم عمومی و در سال های گذشته بی سابقه بوده است. این امر به نحوی بوده که سطح شاخص نرخ مصرف کننده از ۴۰ درصد (تورم نقطه به نقطه) فراتر رفت و تا ۵۰ درصد هم رسید. در کنار این میزان رشد هزینه های زندگی، بازارهای دارایی نیز رشدهای بیش از ۱۰۰ درصدی را هم در طول دهه ۹۰ تجربه کردند. از آنجا که بازار ملک برای سرمایه گذاری در راستای «حفظ ارزش دارایی در برابر تورم» در مقایسه با بازارهایی چون سهام و سکه یا دلار، تقریبا هیچ ریسکی ندارد، روند سرمایه ای شدن مسکن در کشور تشدید می شود. فراموش نکنیم که آمارهای رسمی نشان می دهند در تمام 3 دهه گذشته، میانگین تورم سالانه مسکن ۳ تا ۴ واحد درصدی از نرخ تورم عمومی کشور بیشتر بوده است و به همین دلیل بخشی از افراد دارایی و سرمایه خویش را به زمین یا واحدهای آپارتمانی تبدیل کرده اند.
از سال ۹۷ تاکنون در کنار تورم عمومی فزاینده که ریشه در رشد تاریخی حجم نقدینگی دارد، «نااطمینانی عمومی به آینده» سبب شکل گیری «انتظارات تورمی» شده که این نیز روند رشد قیمت ها را تشدید کرده است. موتور تورم مسکن، درون این بازار نیست، بلکه افراد با سطوح مختلف سرمایه، برای مقابله با روند بی ارزش شدن قدرت پول، به بازار مسکن که رشد نرخ آن همواره بیش از تورم عمومی بوده و هست، وارد می شوند و اقدام به خرید و سپس سرمایه گذاری ملکی می کند. حال که سیاست گذار تصمیم به «مهار تورم مسکن» و «متوقف کردن فعالیت سرمایه گذاران ملی» بدون توجه به فعالیت پرقدرت موتور تورم مسکن دارد، مانند پرداختن به معلول با غفلت از علل واقعی است. بنابراین، گام نخست اصلاح سیاست های اقتصادی، حرکت سیاست گذار به استفاده از مدل های غیرتورمی تامین بودجه است.
مالیاتی با هدف کنترل تورم
کارشناسان بخش مالیات معتقدند، باید مدلی از مالیات ستانی در بازار مسکن تعریف شود که در آن باید سرمایه گذاران ملکی در عین حال که اختیار و آزادی خرید سرمایه ای ملکی را داشته باشند، به نحوی اقدام به سرمایه گذاری کنند که پس از خرید، آن را دوباره وارد بازار مسکن کنند؛ آن هم به شکل عرضه استیجاری. مالیاتی که موجب شود چندخانه ای ها برای پوشش هزینه مالیات، به اجاره دادن واحدهای اضافه خود اقدام کنند و با بخشی از درآمد اجاره داری آن مالیات را پرداخت کنند. در بهترین حال، صاحبان خانه های استیجاری می توانند از مالیات موثر معاف هم شوند. این منابع از انجمادسازی ملک در بازار مسکن می شود و راه را هم برای افرادی که از ترس تورم آینده، به دنبال سرمایه گذاری برای فرزندان یا آتیه خود هستند، باز می گذارد. برخی باور دارند «سوداگری نیاز بازار معاملاتی مسکن است و اگر سوداگر نباشد، این بخش قفل می شود». این افراد با این تحلیل، معتقدند هیچ مالیاتی نباید از سوداگران مسکن دریافت شود. این تحلیل برای شرایط حال حاضر مسکن در کشور مصداقی ندارد. در معاملات مسکن همواره گروه های مختلفی فعال هستند (از خریدار مصرفی گرفته تا خریدار کوتاه مدت یا بلندمدت). در سال های گذشته وزن بیشتر معاملات بر دوش خریداران غیرمصرفی بوده است .منظور از خریداران غیرمصرفی، افرادی هستند که خود مسکن شایسته دارند، اما برای حفظ قدرت خرید خود به خرید واحدهای بیشتر مسکونی دست می زنند.در این میان، نرخ تورم مسکن به ویژه از سال ۹۶ با فاصله خیلی زیادی از تورم عمومی بالاتر بوده است که این مسئله حجم نامتعارف خریداران غیرمصرفی را هم نشان می دهد. «رکود شدید خرید مصرفی در ۴ سال گذشته» هم نشان می دهد که وضعیت بازار مسکن کشور غیرطبیعی است. پس به نظر می رسد، بعد از خاموش کردن موتور تورم مسکن، ضروری است برای کاهش هیجان نامتعارف خریدهای غیرمصرفی در بازار مسکن، نوعی مالیات موثر عملیاتی شود.براساس ماده ۵۴ مکرر قانون مالیات های مستقیم، مالیات بر خانه های مسکونی برای شهرهای بیش از ۱۰۰ هزار نفر و نیز به استناد سامانه ملی املاک و اسکان در هر سال مالیاتی، در مجموع بیش از ۱۲۰ روز ساکن نداشته باشد، تعلق می گیرد. متولی شناسایی واحد مسکونی خالی، سامانه ملی املاک و اسکان وزارت راه و شهرسازی است و سازمان امور مالیاتی از این منبع براساس اطلاعات دریافتی وزارت مزبور که به دلایل گوناگون چون تمدید مهلت ثبت نام برای مشمولان براساس مصوبه ستاد کرونا، درخواست مجدد از مشمولان برای ثبت دوباره اطلاعات، نبود ضمانت های موثر برای مراجعه مشمولان به پایگاه ثبت اطلاعات و... تا امروز امکان ارسال اطلاعات دقیق از وزارت راه به سازمان امور مالیاتی فراهم نشده است. براساس اطلاعات دریافتی، تاکنون سازمان امور مالیاتی از ۴۹۳ هزار و ۵۱۵ واحد خالی شناسایی شده، مالیاتی در حدود ۱۰ هزار و ۵۱۰ میلیارد تومان مطالبه کرده که به علت جدید بودن این پایه مالیاتی و دلایل اجرایی دیگری، مشمولان به مالیات خود معترض شوند و تلاش کنند تا بخت خود را برای فرار یا اجتناب از مالیات ثبت شده در مراجع دادرسی بیازمایند. به همین دلیل، مالیات وصول شده در ۸ ماهه نخست سال ۱۴۰۰ ، حدود یک میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان بوده است. لازم به توضیح است که نباید دیدگاه درآمدی نسبت به این منبع مالیاتی وجود داشته باشد،زیرا تنظیم گری بازار مسکن به مراتب اهمیت بیشتری از درآمدهای این منبع دارد و هدف قانون گذار از تاکید بر اخذ مالیات کاهش تورم در بخش مسکن است.
ضرورت طراحی مدل مالیات بر عایدی سرمایه
براساس ماده ۱۶ قانون رفع موانع تولید کلیه بانک ها و موسسات اعتباری موظف بودند از تاریخ اجرایی شدن این قانون تا 3 سال (پایان سال ۹۴ ) سالانه حداقل ۳۳ درصد از اموال خود را که مازاد شناخته می شوند، به دیگران بفروشد. براساس تاکید قانون، باید معادل ۱۰۰ درصد مابه التفاوت حاصل از فروش اموال و دارایی های بانک های دولتی نسبت به مبلغ دفتری و هزینه های فروش پس از کسر سهم سود قطعی سپرده گذاران به خزانه کشور واریز شود و برای افزایش سرمایه همان بانک اختصاص یابد. درآمدهای حاصل از این سیاست از پرداخت مالیات و سود سهم دولت معاف است. جالب اینکه در راستای ماده ۱۷ قانون رفع موانع تولید که به بازخواست بانک هایی که از عمل به ماده ۱۶ خودداری کرده اند، آمده است: درصورت عدم انجام تکالیف مربوطه، سود بانک ها و موسسات اعتباری که منشأ آن فعالیت های غیربانکی باشد در سال ۹۵ با نرخ ۲۸ درصدی مشمول مالیات شود. پس از آن، هر سال 3 درصد به این نرخ اضافه می شود تا به نرخ ۵۵ درصدی برسد. در عمل، مشاهده می شود که عمل به این 2 ماده قانونی بسیار اندک بوده و به همین دلیل اثر چندانی هم نداشته است. یکی از مهم ترین پایه های مالیاتی زمین و مسکن، مالیات بر عایدی سرمایه است. افزایش ارزش زمین در طول زمان باید در هنگام معامله آن زمین، مشمول مالیات بر عایدی سرمایه شود. اصول حاکم بر مالیات عایدی سرمایه عبارت است از اخذ مالیات برپایه منفعت حاصل از خریدوفروش املاک، تمایز نرخ و پایه مالیات متناسب با بازه های مختلف نگهداری دارایی و... می شود. در حال حاضر کشور فاقد نظام مالیات بر عایدی سرمایه است،اما طرح با عنوان «مالیات بر عایدی سرمایه» توسط مجلس پیشنهاد شده که در دستور است و هرچه زودتر عملیاتی شود، تاثیر بیشتری بر کاهش سفته بازی در بازار مسکن دارد.
نرخ واقعی تعیین نشده
در نهایت اینکه نرخ واقعی چطور تعیین می شود؟ ماده ۵۲ تا ۵۷ قانون مالیات های مستقیم درباره درآمد ناشی از اجاره واحدهای مسکونی است. بنا بر این ماده، درآمد مشمول مالیات املاکی که اجاره داده می شود، عبارت است از کل مال الاجاره که پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه ها و تعهدات ملک نسبت به مورد اجاره، محاسبه می شود. درآمد اجاره براساس قراردادی مبنای تشخیص مالیات قرار می گیرد. مالیات بر درآمد حاصل از اجاره در ایران و در قانون جدید نیز، از معافیت هایی برخوردار است که موجب اثرات منفی بر ظرفیت درآمدی و نیز عدالت مالیاتی است. برای مثال در تبصره ۱۱ ماده ۵۳ قانون مالیات های مستقیم مقرر شده است که درآمد اشخاص ناشی از اجاره واحدهای مسکونی در پایتخت تا ۱۵۰ متر و در شهرستان ها تا ۲۰۰ مترمربع زیربنای مفید از مالیات بر درآمد اجاره املاک معاف هستند. این امر علاوه بر زیان درآمدی قابل توجه برای دولت، به وضوح ناعادلانه است که در کوتاه مدت بر تورم اثر منفی اما در بلندمدت اثری فزاینده خواهد داشت. باتوجه به ماده ۵۹ قانون مالیات های مستقیم، نقل وانتقال قطعی املاک به ماخذ ارزش معاملاتی و با نرخ ۵ درصد و نیز نقل و انتقال حق واگذاری محل به ماخذ وجوه دریافتی مالک یا صاحب حق واگذاری محل (سرقفلی) به نرخ ۲ درصد مشمول مالیات است. تعیین ارزش معاملاتی املاک به عنوان ماخذ مالیات نقل وانتقال باتوجه به ماده ۶۴ قانون مالیات های مستقیم برعهده کمیسیون تقویم املاک است که بیشتر فاصله زیادی با ارزش روز مسکن در کشور دارد. باتوجه به حاکم بودن شرایط تورمی در کشور این امر به کاهش سهم مالیات از هزینه های واقعی خواهد انجامید. حال آنکه اگر نرخ مالیات به اندازه ای که قانون تاکید کرده افزایش یابد، هم در کاهش نرخ تورم و هم انگیزه های سفته بازی اثر خواهد داشت و به کاهش خرید، انباشت و نگهداری املاک، مستغلات و واحدهای تجاری راکد از سوی مردم و بانک ها می انجامد.
