اگر به سراغ خرید ملک در منطقه ۲۲ تهران رفته باشید پروژه های تعاونی ساز بسیاری را خواهید یافت که با شرایط متفاوتی اقدام به فروش و ساخت پروژه های خود مینمایند . شما در همان نگاه اول برج های بسیاری را خواهید یافت که در حال ساخت میباشند و یا برخی نیز نیمه کاره رها شده اند و یا با روند کندی در حال پیشرفت هستند . در این بین انتخاب یک پروژه مناسب موضوعی است که شرط اول سرمایه گذاری در این پروژه ها است از این رو در این مطلب میخواهیم دلایل کندی روند ساخت پروژه های تعاونی ساز را با ارائه توضیحات در مورد ماهیت اینگونه ساخت و ساز و روند تامین سرمایه مالی آنها ارائه کنیم در ادامه با ما همراه باشید .

دلیل اول : تامین سرمایه

برای توضیح اینکه یک تعاونی چرا تاسیس میشود باید ابتدا ماهیت آنرا توضیح دهیم . تعاونی به معنی مجمعی است که برای ساخت یک پروژه ساختمانی از ابتدا که خرید زمین است تا انتها تشکیل میشود و تامین سرمایه آن بر عهده اعضا میباشد و در نهایت از ماحصل کار هر شخصی بر اساس مقدار سهمی که در پروژه سرمایه گذاری کرده است متراژ مفید مسکونی و تجاری دریافت مینماید و بطور خلاصه یک نوع ساخت و ساز جمعی است .

حال تصور نمایید که یک برج 150 واحدی در حال ساخت است یعنی 150 نفر عضو دارد که باید کلیه هزینه ها را بصورت اقساط ماهانه پرداخت نمایند اولین مشکل جمع آوری و خوش حسابی اعضای پروژه است زیرا همیشه افرادی وجود دارند که تعهدات مالی خود را به موقع انجام نمیدهند و البته در برخی مواقع هزینه ها جدا از اقساط باید بصورت کلی و یکباره انجام شود . به عنوان مثال برای اخذ جواز ساخت نمیتوان مبلغ را قسطی پرداخت نمود بلکه باید آنرا عینا تسویه نمود در اینجا اعضا باید رقمی بالا را یکباره پرداخت نمایند و خود این موضوع دلیلی است که روند انجام کار کند پیش رود . پروژه هما پارسه نمونه ای از این پروژه ها میباشد که در مرحله اول خرید زمین و جواز شهرداری چند سال سپری شده است .

اشکال مختلف ساخت و ساز توسط تعاونی

در بالا به ارائه توضیحات اولیه پیرامون نحوه ساخت و ساز پروژه های تعاونی ساز پرداختیم اما در ادامه به بررسی انواع آنها میپردازیم . یک نمونه دیگری از تعاونی وجود دارد که تشکیل شده از دل یک نهاد و یا سازمان دولتی است بدینصورت که آن سازمان برای تامین نیاز کارمندان به مسکن اقدام به واگذاری زمینی که متعلق به خودش است به اعضای داوطلب در ازای دریافت مبلغی بصورت اقساط ماهیانه طولانی مدت آن هم بصورت کسر از حقوق ماهیانه مینماید . حال اعضای تعاونی تشکیل شده صاحبین زمین هستند و برای ساخت پروژه میبایست اقدام به اخذ جواز و تامین سرمایه ساخت نمایند . 

در واقع اینگونه تعاونی ها چند پله از آنهایی که تازه تاسیس هستند و در حال تامین سرمایه برای خرید زمین میباشند جلوترند اما موضوع این است که برای دریافت جواز میبایست هزینه زیادی همان ابتدا پرداخت شود و همانطور که در بالا اشاره نمودیم کارمندان معمولا از تامین سرمایه سنگین اولیه عاجز میمانند و باز هم این یکی از دلایلی است که میتواند تعاونی های دولتی را در روند اجرای پروژه دچار مشکل کند که در نهایت مشارکت با یک شرکت پیمانکاری راه احل اینگونه پروژه ها میباشد که اتفاقا جواب هم میدهند و در نهایت پروژه را به ثمر میرساند . 

سرمایه گذار خصوصی 

نوع دیگر تعاونی ساز ها بدینصورت میباشد که یک شرکت خصوصی یا شخص که پروژه ای انبوه را در دست دارد برای تامین سرمایه ساخت دعوت به مشارکت با عموم مردم مینماید . این نوع دعوت با پیش فروش بصورت قیمت قطعی با واحد و طبقه مشخص متفاوت است و در واقع با ماهیت تعاونی به فروش میرسد که البته باید بدانید دیگر تعهدات سازنده مانند پیش فروش قطعی که حتما با آن آشنایی دارید نمیباشد بلکه سازنده در واقع اقدام به جذب سرمایه گذار در قبال دریافت سودی که معمولا 10 یا 15 درصد هزینه ساخت است مینماید . 

این نوع ساخت ساز همیشه بحث بر انگیز است و در واقع باید در نظر داشته باشید که ماهیت این نوع ساخت و ساز میبایست به شکلی پیش برود که تنها تحت عنوان تعاونی نباشد و ماهیت آن نیز باید به همین صورت باشد یعنی باید سازنده تمامی هزینه ها را بصورت شفاف اعلام کرده و برای مبلغی که بابت اقساط دریافت کرده است توضیحات ارائه دهد . اما متاسفانه این نوع ساخت ساز همانطور که در اول اشاره کرده ایم همیشه چالش بر انگیز بوده و عده ای تحت این عنوان از شکل قانونی پیش فروش که باید قیمت قطعی ، متراژ مشخص ، متریال و امکانات مکتوب ، جزیمه دیرکرد در صورت تاخیر و بطور کلی هر آنچه باعث تغییر قیمت شود همان روز اول باید در قرارداد مکتوب شود متفاوت است . پروژه دیپلمات یکی از پروژه های تعاونی ساز بصورت خصوصی است . 

کلام آخر 

از ابتدای انقلاب تا کنون تعاونی های مسکن نقش مهمی در خانه دار شدن مردم داشته اند ولیکن مانند هر بازاری انواع و اقسام آن شکل میگیرد که برخی ممکن است برای سو استفاده از عنوان آنها باشد در نتیجه باید تعاونی را ریشه یابی نمایید و علت تشکیل آنرا بیابید و همچنین روندی که اجرای آن تا کنون داشته است را پیگیری نمایید . این نکته را توجه داشته باشید که ممکن است شما یک پروژه را روی نما مشاهده نمایید و تخمین بزنید که شاید 1 سال دیگر تمام میشود اما نکته ای توجه نمیکنید این است که چند سال طول کشیده تا به این مرحله برسد و قطعا تکمیل آن نیز از آنچه شما برای یک ساختمانی با شرایط مشابه اما توسط سازنده شخصی با تعهدات متفاوت بیشتر طول خواهد کشید . 

پس در نتیجه ماهیت تعاونی و یا شرکت خصوصی سازنده و پشتوانه آن موضوعی است که باید بدان توجه نمایید و همچنین در نظر داشته باشید تعاونی هایی که بازنشسته های یک سازمان آنرا تاسیس کرده اند لزوما نمیتواند ارتباطی به آن سازمان داشته باشد و تعاونی های مسکن ارگانهای دولتی شکلشان با اینگونه تعاونی ها متفاوت است برای کسب اطلاعات بیشتر پیرامون پروژه های در حال ساخت در تهران میتوانید به وبسایت https://www.tehran-borj.ir مراجعه فرمائید .