بورس کالا از مرداد سال گذشته، اقدام به راه‌اندازی بازار معاملات فیزیکی املاک کرده است. انتقال معاملات املاک از روش‌های سنتی به بورس کالا مزیت‌هایی دارد که از جمله آنها می‌توان به کاهش خطا و دوری از روندهای مبهم و غیرشفاف در معاملات اشاره کرد. در همین حال، امکانی برای رصد و نظارت کامل معاملات وجود خواهد داشت. علاوه بر این، زمان فرآیند معاملات در روش‌های سنتی طولانی‌مدت است اما با استفاده از ابزارهای نوین و ظرفیت‌های بورس کالا در روند معاملات املاک می‌توان این دوره زمانی را به حداقل ممکن کاهش داد.

آمادگی نهادهای دولتی برای عرضه مسکن در بورس

چندی پیش رحیم زارع، سخنگوی کمیسیون تلفیق بودجه ۱۴۰۱ تاکید کرد: «به روسای نهاد‌ها و استانداران مجوز دادیم که اموال منقول و غیرمنقول را پس از تایید کارگروه‌های استانی و مصوبه هیات وزیران از طریق مزایده و حراج عمومی در بورس کالا و به‌صورت الکترونیکی به فروش برسانند. درآمد حاصل از این معاملات باید به صندوق عدالت و پیشرفت ایرانیان واریز شود.»

در ادامه ابوالفضل فلاح، معاون مالی و اقتصاد شهری شهرداری تهران درباره آمادگی بورس کالا برای عرضه املاک مازاد دولتی در قالب روش‌های گوناگون، گفت: «آمادگی در بورس کالا برای عرضه املاک شهرداری در این بخش وجود دارد، این بستر در بورس کالا فراهم است و هیچ مشکلی وجود ندارد. علاوه بر این، رویکرد فروش اموال شهرداری از طریق بورس کالا بسیار موردتوجه شهردار تهران قرار گرفته است.

با پذیرش املاک در بورس‌کالا، این اطمینان حاصل می‌شود که فروش و واگذاری این املاک در آینده با مشکلی مواجه نخواهد شد.»

در مسیر شفافیت

خشایار دادمنش، کارشناس بازار سرمایه در گفت‌وگو با صمت اظهارکرد: سابقه فروش املاک از طریق بورس کالا به سال گذشته بازمی‌گردد. بانک‌ها آغازگر فروش املاک از طریق سامانه بورس کالا بوده‌اند. کما اینکه بانک مسکن، بانک اقتصاد نوین، بانک سپه و... اموال خود را در رینگ معاملاتی بورس عرضه کردند که به مرحله معامله نیز رسیدند اما این روند عرضه املاک از طریق بورس، ادامه‌دار نبود.

دادمنش گفت: با این وجود، چنانچه امکانی برای تداوم روند عرضه معاملات مسکن در بورس کالا به‌ویژه توسط نهادهای دولتی فراهم شود و این فرآیند ادامه‌دار باشد، اتفاق خوبی است و نتایج مثبتی به‌دنبال دارد که ازجمله آن می‌توان به شفافیت در روند قیمت‌گذاری اشاره کرد. وی افزود: نهادها و سازمان‌های دولتی در روش‌های سنتی برای فروش اموال و املاک خود از مزایده استفاده می‌کنند. چنانچه این معاملات از مزایده به فروش در تالار معاملات بورس کالا منتقل شود، شفافیت آن ارتقا می‌یابد. شائبه‌هایی که در حالت سنتی به مزایده مطرح می‌شود و احتمال هر نوع خطا یا مفسده از میان می‌رود.

این کارشناس بازار گفت: خوشبختانه بورس کالا هم تجربه عرضه و فروش مسکن را در کارنامه خود دارد؛ یعنی زیرساخت‌های لازم برای پذیرش، عرضه و معامله مسکن در این بستر فراهم است.

دادمنش گفت: البته تمام موارد یادشده در حد حرف مسئولان است. کما اینکه طی هفته‌های گذشته صحبت‌هایی مبنی بر عرضه خودروهای دپو شده از سوی سازمان اموال تملیکی در بورس کالا مطرح شد اما هنوز شاهد هیچ اقدام عملیاتی برای اجرای آن نبوده‌ایم. درنتیجه اگر این اخبار به مرحله اجرا برسند، می‌توانیم شاهد اتفاقات خوبی در این حوزه باشیم.

این کارشناس بازار سرمایه در پاسخ به سوالی مبنی بر دلایل توقف روند عرضه معاملات در بورس کالا و احتمال تکرار این تجربه ناموفق در آینده اظهارکرد: تجربه قدیم بورس کالا برای عرضه اموال موفقیت‌آمیز بوده است. وقتی کالایی را در بورس عرضه می‌کنید، عملا از توان کارگزاران بورس کالا برای اجرای موفق آن استفاده می‌کنید.

تمامی کارگزاران در نقش بازاریاب عمل می‌کنند. کارگزاری‌ها شعبه‌های گوناگونی در شهرستان‌ها دارند و از امکانات قابل‌توجهی برای عرضه مسکن و انتخاب مشتری مناسب برخوردار هستند. با این وجود، بهره‌مندی از روش‌های نوین و جایگزینی آنها با قالب‌های سنتی، زمان‌بر است.

وی افزود: فروش اموال مازاد نهادهای دولتی یا بانک‌ها یا شهرداری‌ها موضوع جدیدی نیست. هر ساله فروش اموال مازاد سازمان‌های وابسته به دولت مطرح می‌شود. اما عموما در آگهی‌های مزایده، قیمت این املاک بالاتر از نرخ واقعی آن اعلام می‌شود که خود مانع فروش این محصولات خواهد بود.

اما در شرایطی که این املاک در بورس کالا عرضه شود، مشخص است این ملک با چه قیمتی خریدار دارد؛ درنتیجه آن نهاد دولتی موردنظر برای ارائه تخفیف مختار است؛ یعنی ظرفیت بالاتری برای حضور مشتری در چنین رقابت‌هایی وجود دارد.

دادمنش گفت: با این وجود، به اعتقاد من، حضور نهادهای دولتی برای عرضه املاک در بورس باید با الزام همراه باشد، در غیر این صورت، نباید به اجرایی شدن و نتیجه‌بخش بودن آن امید داشت. به‌ویژه آنکه با توجه به تورمی که بر اقتصاد کشور سایه افکنده املاک حکم دارایی‌های سرمایه را دارند، نهادهای دولتی میل و رغبت واقعی به فروش اموال خود را ندارند. در واقع با فروش نرفتن این املاک و با گذشت زمان، به ارزش دارایی‌های آن نهادها افزوده خواهد شد.

این کارشناس بازار گفت: در این میان، بورس کالا بستری برای شفافیت است، درنتیجه فروش املاک از بورس کالا، شفافیت حاکم بر معاملات را افزایش می‌دهد.

در حالت کلی، ارتقای سطح شفافیت در نگاه نخست با مخالفت‌هایی روبه‌رو خواهد شد، چراکه همواره افرادی از نبود شفافیت بهره می‌برند.

با این وجود باید تاکید کرد در این سال‌ها اهمیت و اثرگذاری شفافیت بر روند توسعه اقتصادی کشور بیش از پیش نمایان شده است.

کما اینکه عرضه و قیمت‌گذاری اموال شرکت‌های بورسی در بورس کالا، بر ارزش سهام این مجموعه‌ها نیز تاثیر مثبت خواهد داشت. بنابراین امید می‌رود در آینده نزدیک این ابزار نوین و مزیت‌های آن بیش از پیش موردتوجه سیاست‌گذاران قرار گیرد.

عبور از سدهای سنتی معاملات

سعید برزگر، کارشناس بازار در گفت‌وگو باصمت اظهار کرد: باوجود آنکه معاملات محدودی در بورس مسکن انجام‌شده اما توانایی این بازار در ساماندهی معاملات املاک، روشن شده است. در واقع بورس مسکن از توانمندی لازم برای معامله املاک به‌ویژه املاک نهادهای وابسته به دولت برخوردار است.

وی افزود: بهره‌مندی از ابزارهای نوین معاملات در سطوح گوناگون، اقدام مثبتی ارزیابی می‌شود و نتایج مثبتی را به‌دنبال خواهد داشت. چنانچه نهادهای دولتی از بورس به‌عنوان راهکاری نوین و با هدف عبور از روش‌های سنتی معامله املاک خود بهره بگیرند، با گذشت زمان فرآیند عرضه مسکن در بورس نیز تسهیل خواهد شد. درنتیجه با گذشت زمان شاهد عرضه‌های متعددتری در این بستر خواهیم بود.

وی در ادامه تاکید کرد: ورود معاملات مسکن به بورس کالا بستری شفاف را برای معامله فراهم می‌کند. همچنین اجرای تعهدات طرفین معامله تضمین شده است. به‌علاوه آنکه کارگزاری‌های متعددی با بورس کالا همکاری می‌کنند و همین کارگزاری‌ها می‌توانند بازاریابی این املاک را به عهده بگیرند. برزگر گفت: از مجموع موارد یادشده می‌توان این‌طور برداشت کرد که اگر نهادهای دولتی ملزم به فروش اموال خود در بورس کالا باشند، افق روشنی را می‌توان برای بورس پیش‌بینی کرد. البته تنها نباید به وعده و انتشار اخبار از سوی مسئولان امید داشت. در واقع تا زمانی که این‌گونه طرح‌ها به مرحله اجرا نرسند، نباید به آنها دل بست.

این کارشناس بازار در پاسخ به سوالی مبنی بر امکان عرضه یا خرید ملک در بورس از سوی افراد حقیقی، گفت: محدودیتی برای خرید یا عرضه از سوی افراد حقیقی وجود ندارد، هرچند عرضه ملک در این بازار با سخت‌گیری‌هایی انجام می‌شود. در همین حال باید تاکید کرد حضور گسترده حقوقی‌ها در بازار املاک، امنیت این ابزار را افزایش می‌دهد. این ابزار امتیازاتی را برای حقوقی‌ها نیز به‌دنبال دارد؛ ازجمله آنکه معاملات مسکن در بورس کالا به‌راحتی و با شفافیت انجام می‌شود. در همین حال، سهامداران نیز از کم‌وکاست این خریدوفروش باخبر خواهند شد.

برزگر در ادامه با اشاره به موضوع ارزش‌گذاری اموال یا املاک نهادهای دولتی گفت: باعرضه این املاک در بورس کالا، فرآیندی شفاف بر روند قیمت‌گذاری آنها جریان می‌یابد. این درحالی است که در قیمت‌گذاری برای فروش از طریق قالب‌های سنتی، چنین سازکار شفافی وجود نداشت. در واقع با تکیه بر همین نکته می‌توان مجددا بر تضمین شفافیت و سلامت معاملات املاک در بورس کالا تاکید کرد.

وی افزود: در ادامه می‌توان از این ابزار حتی برای ارزش‌گذاری اموال و دارایی‌های شرکت‌های بورسی نیز استفاده کرد؛ یعنی ابزار بورس کالا برای عرضه مسکن به اجرای معاملات خلاصه نمی‌شود و نتایج متعدد دیگری را هم به‌دنبال دارد.

سخن پایانی

از مرداد ۱۳۹۹ شاهد شکل‌گیری بستری برای عرضه و خریدوفروش مسکن در بورس کالای ایران بودیم. البته در این مدت بیش از یک سال، املاک محدودی در این سامانه عرضه شده‌اند. با این وجود، می‌توان ادعا کرد زیرساخت‌های لازم برای عرضه مسکن در این بستر آماده شده است. فروش اموال و املاک به‌ویژه از سوی نهادهای دولتی مزیت‌هایی را به همراه دارد. شفافیت مهم‌ترین رکن در تغییر مسیر معاملات از روش‌های سنتی به بورس کالا است. در واقع در روش‌های سنتی فروش املاک نهادهای دولتی همچون مزایده، امکان بروز تخلف وجود دارد. از آنجاکه این اموال به‌عنوان منافع ملی شناخته می‌شوند درنتیجه نباید نسبت به بروز هر نوع خطایی در روند معامله آنها بی‌تفاوت بود. حال با بهره‌گیری از سازکار جدید این معاملات به بسیار شفاف و رقابتی هدایت می‌شوند. در ادامه با توجه به نظارت‌های معمول در روند معاملات بورس کالا، شائبه هر نوع تخلفی در این فضا، حذف خواهد شد. بر روند قیمت‌گذاری املاک، نظارت دقیقی اعمال می‌شود. در همین حال، شاهد سرعت‌بخشی به روند اجرای این دست معاملات در بورس کالا خواهیم بود.