مسکن به‌عنوان مهم‌ترین بخش اقتصادی با کشش بسیار بالا و اشتغال‌آفرینی بسیار متنوع و متعدد، در بخش‌های مختلف اقتصادی رونق ایجاد خواهد کرد و در عمل، با تامین مالی و تجهیز ساخت مسکن، علاوه بر ساخت مسکن به‌عنوان اصلی‌ترین نیاز مردم، بخش‌های مختلف اقتصاد نیز رونق خواهد یافت. قابل‌توجه است که رونق تولید و رشد اقتصادی، مهم‌ترین مسئله اقتصادی کشور است. در صورتی که کشور، به‌طورمستمر رشد اقتصادی بالایی داشته باشد، می‌تواند بر سایر مشکلات اقتصادی از جمله بیکاری، فقر، رفاه پایین و... غلبه کند که این موضوع نیازمند توجه جدی به تولید و رفع موانع آن است. نظام بانکی به‌عنوان اصلی‌ترین ابزار تامین مالی تولید یک‌ میلیون مسکن در سال، اصلی‌ترین دلیل عقب‌ماندگی طرح مسکنی دولت است. با بررسی آمار و ارقام تامین تسهیلات ساخت مسکن در سال گذشته که طبق قانون باید بیش از ۶۰۰ هزار میلیارد تومان (معادل ۲۰ درصد تسهیلات اعطایی بانک‌ها) باشد، تنها ۶۴ هزار میلیارد تومان تسهیلات برای طرح نهضت ملی مسکن منعقد شده که ۵۲ هزار میلیارد تومان آن مربوط به بانک مسکن و مابقی سهم سایر بانک‌ها است. صمت در این گزارش، ضرورت تسویه بدهی‌های دولت به بخش خصوصی، رفع موانع تولید و اجرای برنامه‌های هدایت اعتبارات بانکی به بخش تولید را در بازار مسکن از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

مسکن، پیشران اقتصاد کشور

رونق ساخت‌وساز در شرایط سخت با رفع موانع تولید مسکن در پروژه‌های مسکن ملی و مسکن اجتماعی و ... می‌تواند بر کنترل نرخ و مهار تورم اثر بگذارد. صنعت مسکن، پیشران اقتصاد کشور به‌حساب می‌آید که می‌تواند در اداره شهرها نیز نقش‌آفرین باشد. اقدامات انجام‌گرفته برای بسترسازی رونق ساخت‌وساز، زمینه‌ساز ورود بخش خصوصی با سرمایه کلان را نیز فراهم خواهد کرد و در میان‌مدت و بلندمدت، آثار مثبتی را به‌همراه خواهد داشت. افزایش هزینه‌های ساخت مسکن، به‌نوعی می‌تواند عامل بازدارنده در رشد سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در این موضوع باشد؛ اتفاقی که می‌تواند در سال‌های اخیر، هم کاهش سرمایه‌گذاری در اقتصاد و هم افت سهم تهران از این متغیر را توضیح دهد. ایجاد تعامل و تعادل بیشتر بین بخش خصوصی و دولت، یکی از موضوعات مهم در بازار مسکن است، از این‌رو در سال «مهار تورم، رشد تولید» باید الزامات و راهکارهای تولید و مانع‌زدایی و پشتیبانی مسکن و ساختمان موردتوجه ویژه همه متولیان در تمامی سطوح مدیریتی کشور قرار گیرد و مانند سایر کشورهای دنیا، مشوق‌های سرمایه‌گذاری به تولیدکنندگان بخش خصوصی در این بخش ارائه و موجب تحول و پویایی در اقتصاد کشور شود. دولت می‌تواند علاوه بر واگذاری زمین به بخش خصوصی موانع را نیز از سر راه بردارد و اجازه دهد انجمن‌ها و تشکل‌های خصوصی مانند پیمانکاران، انبوه‌سازان و سازندگان دارای صلاحیت که همه آنها مجوزهای خود را از راه و شهرسازی یا استانداری گرفته‌اند، وارد بخش ساخت‌وساز شوند. دولت اگر بتواند مصالح را با قیمت مناسب و شرایط سابق به سازندگان دارای صلاحیت تحویل دهد و در بخش‌های مختلف از بخش خصوصی حمایت کند، بخش خصوصی می‌تواند در کنار دولت به ساماندهی بازار مسکن یاری رساند و در کنار هم، رکود تولید در بخش مسکن را از بین ببرند.

همکاری ضعیف دولت با بخش خصوصی

احمد تولا، دبیر انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان در رابطه با تسویه بدهی‌های دولت با بخش خصوصی و هدایت اعتبارات بانکی به بخش تولید مسکن به صمت گفت: عموما انبوه‌سازان بخش‌خصوصی مستقل از دولت هستند و سرمایه‌گذاری، ساخت‌وساز و فروش توسط خودشان انجام می‌شود و همکاری خاصی با دولت ندارند، مگر اینکه در ساخت برخی پروژه‌های دولتی با هم تعامل داشته باشند؛ اما در رابطه با ساخت پروژه‌های نهضت ملی مسکن پیمانکاران و انبوه‌‎سازان با دولت همکاری می‌کنند و روند این همکاری در استان‌ها و شهرهای مختلف متفاوت است، چرا که در بعضی از شهرها این پروژه آغاز شده است و در برخی شهرهای دیگر ساخت‌وسازی دیده نمی‌شود. تولا در رابطه با راهکار کاهش تورم و افزایش تولید در بخش مسکن توضیح داد: چاره کار برای ساماندهی بازار مسکن، در شعار امسال نهفته است، به این صورت که رشد تولید باعث کاهش تورم در این بخش می‌شود و لازم و ملزوم یکدیگر هستند. هرچقدر تولید کاهش پیدا کند، رشد نقدینگی بیشتر و این اتفاق باعث افزایش تورم می‌شود. اگر این فرمول عوض شود، نقدینگی و تورم کاهش پیدا می‌کند و تولید با عرضه پول سالم به بازار، اشتغال و توسعه اقتصادی را رقم می‌زند و گردش پول اتفاقات مثبتی را در بازار مسکن ایجاد می‌کند. با این تعاریف، اگر روند بازار مسکن به‌سمت نقدینگی غیراصولی حرکت کند، دلال‌بازی و سفته‌بازی گسترش پیدا می‌کند و خرید مصرفی را به‌سمت بازار سرمایه‌گذاری سوق می‌دهد و در نهایت، نقدینگی باعث مهارگسیختگی تورم می‌شود. وی در ادامه افزود: در هر بخشی به‌ویژه بخش مسکن که نیاز ضروری برای معیشت و زندگی افراد است، اگر درست برنامه‌ریزی شود و باتوجه به ظرفیت‌های موجود اقدامات سازنده‌ای انجام گیرد، بسیاری از مسائل حل خواهد شد. متاسفانه در حال ‌حاضر در بخش مسکن برای افزایش تولید اقدامات مناسبی انجام نگرفته است، بنابراین باید مسئولان توجه کنند که اگر می‌خواهند گرهی از بازار مسکن باز کنند، تنها به وعده‌ها و طرح‌های اولیه اکتفا نکنند، زیرا یک پروژه تا زمانی که اجرایی نشود، ارزشی ندارد.

چالش تامین مالی در ساخت‌وساز

دبیر انجمن انبوه‌سازان استان اصفهان در رابطه با نحوه تامین مالی پروژه‌ای دولتی برای ساخت مسکن در کشور به صمت گفت: در حال‌ حاضر، بحث داغ ساخت‌وساز و تولید مسکن در کشور بعد از پروژه مسکن مهر، متعلق به طرح نهضت ملی مسکن است که از ۲ طریق تامین مالی می‌شود که شامل آورده نقدی مردم و تسهیلات و منابع بانک‌ها است، اما هم‌اکنون، مشکل اصلی علاوه بر طفره رفتن بانک‌ها از پرداخت تسهیلات مسکن، عدم‌مدیریت در آورده مردم است.اکنون با اینکه بسیاری از متقاضیان، قسط اول و دوم واحدهای خود را پرداخت کرده‌اند، اما این پول به بدنه ساخت‌وساز تزریق نشده است. اگر این سرمایه‌ها جذب بازار مسکن شود، تا حد زیادی جلوی افزایش قیمت‌ها گرفته می‌شود و تولید رونق می‌یابد. گاهی احساس می‌شود که بدنه اجرایی طرح نهضت ملی مسکن که وظیفه پیشبرد و پیشرفت این پروژه را برعهده دارد، از تخصص و مسئولیت‌پذیری کافی برخوردار نیست و انگیزه‌ای وجود ندارد.

وی در پایان توضیح داد: در هر صورت، باید نقدینگی به پروژه‌های تولید مسکن تزریق شود تا انبوه‌سازان با دلگرمی به‌سراغ برنامه‌ریزی و خرید مصالح بروند. بعد از این مرحله است که تازه باید سراغ بانک‌ها برویم و ببینیم که آیا تسهیلات مربوطه را پرداخت می‌کنند یا خیر؟ امید است این روال کاری دولت برای ساخت‌وساز تغییر کند و نگاهی هم به روند عملیاتی و اجرایی پروژه‌های داشته باشد. همچنین، با یک برنامه‌ریزی هدفمند، در مسیر توسعه و پیشرفت تولید مسکن در کشور گام بردارد، چرا که با تغییر یک قانون و تبصره کوچک، ممکن است پروژه‌ها چندین ماه به تعویق بیفتند.

ضرورت تعامل بخش خصوصی و دولت

عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: یکی از عوامل اصلی در بحث کارشکنی بانک‌ها در پرداخت تسهیلات بخش مسکن، تورمی است که کشور سال‌ها است با آن دست‌وپنجه نرم می‌کند. مسئله دیگر، توان بازپرداخت این تسهیلات است که تناسبی با درآمد مردم ندارد و هزینه‌های مختلف زندگی، تمایل افراد برای گرفتن وام‌های مسکن را کاهش داده است.پرداخت به‌موقع تسهیلات بانکی به بخش مسکن یکی از مهم‌ترین برنامه‌هایی است که در شرایط کنونی می‌تواند گره‌گشای وضعیت بازار باشد، چرا که به‌گفته بسیاری از سازندگان و همچنین متقاضیان، در شرایطی که بازار مسکن به‌سمت رکود حرکت کرده است، تنها پرداخت تسهیلات می‌تواند این بازار را به‌سمت رونق و همچنین افزایش تولید هدایت کند.

وی در ادامه تصریح کرد: جدا از موضوع یادشده، اصولا دولت‌ها برای موفق شدن در پروژه‌های مسکنی باید از بخش خصوصی استفاده کنند؛ یعنی استفاده نکردن از بخش خصوصی، فعالیت‌های اجرایی دولت را تا حد بسیار زیادی مختل می‌کند. دولت باید با میدان دادن به بخش خصوصی به‌نوعی اعتمادسازی دوطرفه ایجاد و از طرفی، باید با دخالت و نظارت خود دست سوداگری و رانت‌خواری را کوتاه کند. همچنین از سازندگان خوشنام و توانمند در راستای مشارکت و کمک به تسریع امور کمک بگیرد.

اکبرپور افزود: دولت باید با حمایت‌های مختلف مانند پرداخت تسهیلات مناسب، ارائه مجوزهای ساخت کوتاه‌مدت و ارائه امکاناتی که نیاز است؛ دست بخش خصوص را بگیرد تا این بخش بتواند فعالیت خود را هرچه سریع‌تر آغاز کند و به‌طورمستمر در راستای تولید مسکن قدم بردارد. از سویی، گاهی مشاهده شده است که دولت با عدم‌نظارت و پیگیری‌های خود باعث شده تا تفاهمنامه‌های عمرانی دولت با شرکت‌هایی منعقد شود که جز کسب منافع کوتاه‌مدت و رانت هدفی ندارند و پس از مدتی، پروژه‌ها را نیمه‌کاره می‌گذارند و به بخش دیگری واگذار و زمینه سوداگری و دلال‌بازی را فراهم می‌کنند.

دولت شفاف‌سازی کند

این کارشناس تصریح کرد: گاهی هم شنیده می‌شود که بخش خصوصی تمایلی برای همکاری با دولت ندارد، اما در واقعیت این صحبت صحیح نیست، چرا که در حال‌ حاضر بسیاری از شرکت‌های عمرانی و انبوه‌ساز خوشنام حاضر به همکاری برای ساخت‌وساز هستند، اما همان‌طور که گفته شد، شاید به‌دلیل عدم‌شفاف‌سازی دولت در طرح‌های عمرانی، چشم‌انداز قابل‌اعتمادی برای بخش خصوصی تبلور پیدا نکرده است.

وی در ادامه افزود: دولت باید برای امسال با برنامه‌ریزی بیشتری عمل و در بخش مسکن تحرک بیشتری ایجاد کند تا بازار مسکن امیدوارکننده‌تر شود. مشکل مسکن اتفاقی نیست که بتوان در کوتاه‌مدت آن را حل کرد و نیاز به زمان دارد، به‌شرطی که در یک دوره چندساله در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب به ساخت و تولید مسکن توجه شود، در این صورت است که بازار ملک در مسیر توسعه قرار می‌گیرد و شرایط بهتر می‌شود.

اکبرپور در پایان گفت: وزارت راه و شهرسازی باید با همکاری انبوه‌سازان و بخش خصوصی به‌سرعت تولید مسکن بیفزاید. اگر دولت بخواهد به‌تنهایی زیر بار تولید مسکن برود، کار روزبه‌روز برایش سخت‌تر می‌شود. در اوضاع فعلی که نرخ ارز بر تمام بازارهای مالی تاثیر مستقیم می‌گذارد، التهاب بازار مسکن منطقی است و این اتفاق، تورم بخش مسکن را روزبه‌روز تشدید می‌کند.

سخن پایانی

توان دولت بسیار محدود است و باید بازار را از این جنبه تحلیل کنیم که چطور می‌توانیم برای بخش مسکن جذابیت سرمایه‌گذاری از طریق بخش خصوصی فراهم کنیم. تسهیلات بانکی می‌تواند بخشی از این برنامه باشد، اما واقعیت این است که تولیدکنندگان با مشکلات زیادی از جمله طولانی شدن زمان صدور پروانه‌ها، افزایش نرخ مصالح ساختمانی و افزایش دستمزد مواجه شده‌اند. اگر دولت عزمی برای تقویت بخش خصوصی به‌عنوان بازوان اجرایی خود در ساخت مسکن داشته باشد و بپذیرد به‌جای آنکه در تعریف و طراحی پروژه‌های  تولید مسکن تا این اندازه زمان و هزینه صرف کند، از صفر تا صد این پروژه‌ها را به بخش خصوصی واگذار کند. با این کار به‌طورقطع می‌توانیم به اجرای طرح جهش تولید مسکن و ساخت ۴ میلیون مسکن در کشور امیدوار باشیم، اما در شرایط فعلی باید گفت که کمابیش این کار نشدنی یا بسیار دشوار است.در کل، در شرایط فعلی، زمانی که هزینه پایه ساخت یک متر واحد در طرح جهش تولید مسکن یک‌شبه رشد می‌کند، به‌‎طورقطع بخش خصوصی هیچ رغبتی برای ورود در این طرح و اجرای آن ندارد. باتوجه به همه مشکلاتی که در حوزه تولید مسکن در کشور وجود دارد، تولید ۴ میلیون مسکن تا پایان دولت سیزدهم بسیار دشوار خواهد بود، مگر آنکه این روند کنونی که در بحث مسکن در کشور دنبال می‌شود، تغییر پیدا کند؛ در غیر این صورت، با روند کنونی این مسئله امکان‌پذیر نیست.