پنج‌شنبه 09 فروردین 1403 - 28 Mar 2024
کد خبر: 39508
نویسنده: امیرعباس آذرم‌وند
تاریخ انتشار: 1402/02/05 06:18
در تحلیل صمت از نتایج اخذ مالیات خانه‌های خالی مطرح شد

کسب درآمد با نیت تنظیم بازار

در چند سال گذشته، علاوه بر کاهش تولید مسکن، تورم غیرمنطقی قیمت‌ها، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده است، به‌نحوی که اقشار میانی و حقوق‌بگیران بیش از پیش، از صاحب‌خانه شدن دور شده‌اند.
کسب درآمد با نیت تنظیم بازار
عکاس: آیدا فریدی

در چند سال گذشته، علاوه بر کاهش تولید مسکن، تورم غیرمنطقی قیمتها، قدرت خرید مردم را بهشدت کاهش داده است، بهنحوی که اقشار میانی و حقوقبگیران بیش از پیش، از صاحبخانه شدن دور شدهاند. این روند هر سال بیشتر از سال قبل از تعداد مالکان خانه کاسته و بر تعداد مستاجران افزوده است. این افزایش تقاضا در بازار اجاره نیز به افزایش بیسابقه و افسارگسیخته اجاره بها منجر شده است. در این بین، بسیاری از کارشناسان در آسیبشناسی مشکلات مسکن به موضوع خانههای خالی اشاره کردهاند و معتقدند: ورود خانههای خالی به بازار ملک، با بر هم زدن تعادل عرضه و تقاضا، میتواند اهرمی برای کنترل این بازار تلقی شود. این گروه یکی از راههای بکارگیری این اهرم را اجرای قانون مالیات بر خانههای خالی میدانند.صمت در تحلیل پیشرو به تاثیر اخذ مالیات از خانههای خالی بر بازار مسکن پرداخته است.

استفاده از اهرم مالیات با هدف افزایش عرضه

مرکز آمار در سال ۹۵ تعداد واحدهای خالی در کشور را ۲.۶ میلیون برآورد کرد. براساس پژوهشهای انجامگرفته، عوامل زیادی میتواند به خالی ماندن یک واحد مسکونی بینجامد، مسئله اصلی جایی است که سوداگران برای استفاده از بازار پرسود مسکن، واحدهایشان را بیاستفاده نگه میدارند که به کاهش عرضه و گرانی خانه در بازار خرید یا اجاره منجر میشود. از سوی دیگر، منجمد ماندن بخش بزرگی از سرمایههای کشور، آسیب به تولید را پی داشته است. بروز مشکلات یادشده، صاحبنظران را بر آن داشت تا پیشنهاد وضع مالیات بر واحدهای خالی را ارائه دهند. مدافعان وضع این مالیات به تغییر انگیزهها در بخش مسکن (بورژوازی مستغلات) تاکید داشته است و معتقدند دریافت مالیات از خانههای خالی میتواند مالکان را به عرضه بیشتر وادارد، البته در طراحی این قانون باید بهگونهای عمل شود که تقاضای مصرفی آسیب نبیند. میزان مالیات نیز باید صرفه اقتصادی خالی ماندن خانهها را از بین ببرد. بهطورمعمول این نرخ در کشورهای مختلف معادل ۲ تا ۱۰ درصد ارزش ملک است.بهگزارش صمت و براساس تحلیل بازوی پژوهشی مجلس، نتایج سرشماری مرکز آمار، تعداد خانههای در سالهای ۸۵ تا ۹۵ حدود ۴ برابر افزایش داشته و از ۶۳۳ هزار واحد به ۱.۶ میلیون در سال ۹۰ و ۲.۶ میلیون واحد در سال ۹۵ افزایش یافته است. در این مدت، سهم خانههای نسبت به کل واحدهای مسکونی کشور از ۴.۲ به ۸.۳ درصد در سال ۹۰ رسید. این شاخص باز هم جهش پیدا کرد تا در سال ۹۵ به رقم بیسابقه ۱۱.۳ درصد برسد.تهران ۱۹ درصد خانههای خالی کشور را از در خود دارد که معادل ۴۹۰ هزار خانه است. در سال ۹۵ سهم خانههای خالی از کل واحدهای مسکونی پایتخت به ۱۱.۶ درصد رسیده است. استانهای اصفهان، خراسانرضوی، آذربایجانشرقی، البرز و خوزستان در مجموع ۳۹ درصد از کل املاک خالی کشور را داشته و پس از تهران، میزبان بیشترین واحدهای متروکمانده هستند.

۴ برابر شدن تعداد خانههای خالی کشور در یک دهه، در شرایطی اتفاق افتاد که نرخ مسکن هم 7 برابر شد. این جهش چشمگیر سبب شد تا بخش مهمی از جامعه، دیگر توانایی مالی خرید خانه نداشته باشند و بهسمت اجارهنشینی رفتهاند. در سال ۷۵ ، بیش از ۷۳ از مردم صاحب خانههایی بودند که در آن سکونت داشتند. این رقم ۲ دهه بعد و در سال ۹۵ به ۶۰ درصد کاهش یافت. در این مدت، اجارهنشینی در کشور رشد تکاندهندهای پیدا کرد و 2برابر شد. به این ترتیب، کمبود مسکن عرضهشده در بازار در کنار جهش تعداد اجارهنشینان، در مقابل خالی نگهداشتن خانهها حساسیت به این مسئله را افزایش داد.

شکست تئوری بازار در بخش مسکن

بازار مسکن، مانند هر کالا یا خدمت دیگر، در صورتی که بتواند نرخ خود را به شکل تابعی از عرضه و تقاضا تعیین کند، به وضعیت نرمال رسیده است. اگر تقاضا بیش از عرضه باشد، کمبود مسکن بهوجود میآید و نرخ مسکن جهش پیدا میکند. در ادبیات اقتصادی پیشبینی میشود که این وضعیت سبب کاهش تعداد واحدهای خالی میشود و متقاضیان بهسرعت این خانهها را تصاحب میکنند. بهعبارت سادهتر، این رویکرد تصور میکرد میان خانه خالی و رشد نرخ مسکن رابطه معکوس وجود دارد و بر این اساس، کاهش تعداد خانههای خالی باید به افزایش نرخ مسکن ختم شود. این فرضیهای شکستخورده و در کشورهای گوناگون صحت آن زیر سوال رفته است.افزایش تعداد واحدهای خالی همواره کاهش نرخ مسکن نیست و واحدهای مسکونی در برخی از کشورها بهدلیل گرانی با ارقام بسیار بالا (مثلا اسپانیا ۱۵ درصد) خالی مانده است. عامل دیگری که میتواند این وضعیت را که در ایران هم با آن مواجه شدهایم، توضیح دهد، شکست بازار در بخش مسکن است. شکست بازار یعنی شرایطی که مکانیسم بازار در آن رفتار غیرقابل پیشبینی پیدا میکند. در بازار باوجود استمرار تولید، تقاضا، امکان تامین شدن ندارد. عرضه انجام میشود،اما متناسب با نیازهای مصرفکنندگان نیست و خانههایی وجود دارد که مشتری تمایل به خرید آن دارد،اما خالی نگه داشته میشوند.با اینهمه، بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر میزان خانههای خالی در کشور، غیرطبیعی نباشد، میتواند در اقتصاد بازاری فعلی، به تعادل وضعیت هم کمک میکند. بهباور این گروه، آنچه موجب دگرگونی کارکرد بازار میشود، ایجاد شکاف میان نرخ واقعی خانههای خالی نسبت به نرخ طبیعی آنها است. با افزایش تقاضاهای مازاد، یعنی تقاضایی که واحد مسکونی را نه به چشم یک کالای مصرفی بلکه وسیلهای برای حفظ ارزش داراییهای خود میبیند، حبابی ایجاد میشود که تقاضای کاذب عامل آن است. در ادامه، قیمتها بهتدریج بالا میروند و توان خرید مصرفکنندگان واقعی از آن عقب میافتد. این وضعیت چنان سرعتی به رونق صوری حاکم بر بازار میگذارد که افراد اگر سرمایههای خود را صرف خرید مسکن کنند و آن را راکد یا خالی بگذارند هم، باز سودی چشمگیر به جیب خواهند زد.اینجا دولت مکلف به مداخله در وضعیت به سود منافع عمومی (یعنی مردم) است، زیرا هزینههایی از درآمدهای عمومی برای فراهمسازی و تسهیل امکان سکونت انجام شده و میشود. پس مالکی که دست به احتکار میزند به مردم و بهطورخاص زحمتکشان و مزدبگیران آسیب میزند و دولت هم باید مقابل این اقدام بایستد. نگرفتن مالیات از این مالکان، آنها را تشویق به راکد گذاشتن سرمایههای کشور میکند،اما اخذ مالیات هم عدالت اجتماعی را تقویت میکند و هم خزانه را. مرکز آمار در سال ۱۴۰۰، منجمد شدن 2هزار میلیارد تومان از منابع کشور را بهواسطه وجود خانههای خالی برآورد کرده بود.

چگونه این سیاست کارآمدتر خواهد بود؟

چالش مهم این سیاست، شناسایی خانههای خالی است. اخذ مالیات از مالکان املاک خالی، با هدف شناسایی این واحدها و فشار هدفمند برای تنظیم بازار مسکن است. کمبود اطلاعات مانع اجرای دستیابی به این هدف میشود. در هر کشور روشی ویژه برای این اقدام طراحی شده است. بهترین روش باید همزمان با کاهش فرار مالیاتی، هزینههای اجرایی زیادی در پی نداشته باشد.مناطق مهم برای اخذ مالیات شهرهای بزرگ و پرجمعیتی هستند که تقاضای بالا برای اجاره و خرید مسکن وجود دارد و خالی بودن چشمگیر واحدهایی امکان معاملات را سلب کرده است. سپس، شیوع تعیین نرخ پایه یک دارایی (در اینجا مسکن) برای محاسبه مالیات مطرح است. شاخص کارآمد برای اخذ مالیات از خانههای باید بهگونهای باشد که فاصله چندانی با نرخ واقعی نداشته باشد و همزمان با اعمال سلیقه تغییر نکند.میزان مالیاتی که برای این بخش تعیین میشود، دستخوش عوامل گوناگون و توصیه شده است که در طراحی قانون این موارد لحاظ شوند.

در این میان، چون اخذ مالیات باید به تحریک بازار منجر شود، پیش از اینکه بالا یا پایین بودن آن جای پرسش داشته باشد، میزان بازدارندگی آن مطرح است. با تعیین نرخ بازدارنده مالک بهسمت عرضه واحد خالی خواهد رفت،اما اگر نرخ مالیات کمتر از حدی باشد که به بازدارندگی منجر شود، مالکان به تغییر رفتار خود مجاب نخواهند شد. در مجموع، نرخ مالیات بر خانههای خالی باید آنقدر باشد که افت ناشی از کلید خوردن ملک را بیاهمیت کند.از آنجایی که اجرای این سیاست، قصد مقابله با سوداگران را دارد، تقاضای مصرفی نباید دچار مشکل شود. از سوی دیگر، این پایه مالیاتی برای فعالیتهای مولد یا عرضه کالاها مشکل ایجاد کند. بههمین دلیل، حوزههای مولد و بخش مصرفی از پرداخت این مالیات معاف میشوند. در کشورهایی چون انگلیس یا فرانسه همه املاک یک فرد، حتی خانهای که در آن زندگی میکند، اگر بیش از یک مدت مشخص خالی بماند، مشمول پرداخت مالیات خواهد بود؛ شرایط خاصی چون بستری شدن مالک در بیمارستان یا مسافرت صاحبخانه برای نگهداری از فردی در جایی دیگر.«خانه تعطیلاتی» هم نوعی واحد خالی محسوب میشود که مدت زمان استفاده از آن در طول سال بیش از خانههای خالی است و گاه آن را شبهخالی مینامند. با این حال، اگر این خانهها بزرگتر از حد قانونی کشورها باشند هم، مشمول مالیات میشوند.

سخن پایانی

اخذ مالیات از فعالیتهای اقتصادی، میتواند منافع متعددی برای کشور داشته باشد. در رابطه با اخذ مالیات از واحدهای خالی، آن را از موثرترین ابزارهای تعادلبخشی به بازار و مقابله با سوداگران میدانند. برخی معتقدند این مالیات با افزایش هزینههای خالی ماندن واحدها، انگیزههای سوداگرانه را کاهش میدهد و سبب غبت بیشتر برای عرضه خانهها میشود. مالیاتستانی از خانههای خالی اگر به اندازه کافی باشد، هزینههایی به مالکان این واحدها تحمیل میکند که لااقل برای اجاره واحدهایشان کمتر تعلل خواهند کرد. از مزایای دیگر این پایه مالیاتی، اثر آن بر نرخ مسکن است. نتایج پژوهشهایی که در اینباره انجام شده است، نشان میدهد که مالیاتگیری از واحدهای خالی، عرضه مسکن را افزایش میدهد که این امر به کنترل نرخ اجارهبها منجر میشود. یک محقق این مسئله را دستمایه مطالعه خود در کانادا قرار داد و نتیجه گرفت وضع مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به تعدیل ۱۵ درصدی نرخ مسکن انجامید.مالیات بر خانههای خالی بیشتر یک ابزار تنظیمی است که هدف اصلی آن، تحریک مالکان خانههای خالی به عرضه کالا در بازار است، اما در نهایت، اجرای این قانون منجر به افزایش درآمد دولت میشود و بنا بر تجربه دیگر کشورها، اگر درآمد حاصل از این محل، به ساخت مسکن ارزاننرخ برای مردم اختصاص یابد، مفیدفایده است و آثار تنظیمی آن بیشتر هم میشود.

 


نویسنده:
کپی لینک کوتاه خبر: https://smtnews.ir/d/3eg65a