بی‌خانمانی و بدمسکنی موضوعی است که ریشه انگیزه و امید به زندگی در شهروندان را می‌خشکاند و شرایط را برای بقا و سعادت افراد سخت می‌کند. در شرایط تورمی موجود و تاثیر مستقیمی که بازار مسکن در حال تجربه کردن آن است، سیاست‌گذاری‌های بی‌اساس و بی‌پایه نه‌تنها باری از دوش مردم برنمی‌دارد، بلکه تیشه به ریشه مشکلات موجود در حوزه مسکن می‌زند. وضعیت بازار مسکن به‌نحوی در مرداب بی‌قانونی در حال غرق شدن است که اجاره کانکس هم برای بسیاری از اقشار کم‌درآمد از توان خارج است و اگر مالکان رحمی به مستاجران درباره افزایش مبلغ اجاره‌بها و پول پیش نکنند، در عمل بسیاری از خانواده‌ها از گردونه زندگی در یک ‌خانه ساده و نقلی خارج می‌شوند. چنین موضوعاتی دلایل کامل و مشخصی دارند که مسئولان باید به آن توجه کنند و ادامه‌دار کردن سیاست‌های تکراری و دستوری و تنها بسنده کردن به وعده‌های انتخاباتی دردی از مردم دوا نمی‌کند. صمت در این گزارش، دلایل ناکارآمدی سیاست‌های دولت برای ساماندهی بازار مسکن را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.

بازار مسکن در دام خطای تشخیص

۳ دهه سیاست‌گذاری در بخش مسکن عمدتا نتیجه‌ای جز ناکامی در تامین مسکن اقشار هدف برای دولت‌ها نداشته است؛ اوضاع بازار مسکن نشان می‌دهد که سیاست‌گذار در مواجهه با مشکل بازار مسکن، مدام دچار خطای تشخیص می‌شود. سیاست‌گذاران فکر می‌کنند، مشکل بازار مسکن، کمبود است، اما در واقعیت این‌طور نیست؛ مشکل به نگاه سرمایه‌ای به زمین و مسکن و در پی آن، رشد نرخ و از دسترس خارج شدن بازار مسکن برای تقاضای مصرفی برمی‌گردد که باعث شده است بخشی از تقاضای بالقوه در دوره‌های مختلف نتواند به‌عنوان تقاضای موثر وارد بازار شود و سیاست‌گذاری‌ها بی‌نتیجه بماند، چرا که ارائه راه‌حل و سیاست‌های موثر برای مبارزه با مشکل مسکن در هر جامعه‌ای، بدون شناخت ساختار اقتصاد مسکن و شرایط اقتصادی ـ اجتماعی آن جامعه امکان‌پذیر نیست. باوجود اینکه هنوز معاملات بازار مسکن در سال جدید به‌طور جدی آغاز نشده و همچنین از چند ماه قبل، آمارهای رسمی تحولات بازار مسکن منتشر نشده است؛ اما براساس شرایط فایل‌های معرفی‌شده به بازار خرید و اجاره مسکن و همچنین تاثیر کوتاه‌مدت نوسانات اخیر ارزی بر تمام بازارها از جمله مسکن، شاهد افزایش نرخ نسبی برخی از مناطق هستیم. باتوجه به متوسط افزایش حقوق نیروی کار و تخمین میزان رشد شدید در بازار مسکن می‌توان آسیب‌های فراوانی را برای شهروندان به‌ویژه اقشار ضعیف متصور شد، در چنین شرایطی سیاست‌گذاران مسکن باید هرچه سریع‌تر در همین ابتدای امسال، فعالیت خود را برای جلوگیری از وخامت بیشتر اوضاع بازار خرید، فروش و اجاره مسکن آغاز کنند.

سیاست‌گذاری‌های بی‌اثر برای بازار مسکن

محمود اولاد، کارشناس اقتصاد مسکن در رابطه با نحوه سیاست‌گذاری بر بازار ملک به صمت گفت: حداقل در این 2 سالی که از عمر دولت سیزدهم می‌گذرد، سیاست‌گذاری‌های متعددی برای ساماندهی بازار مسکن در نظر گرفته شده و علاوه بر وعده ساخت سالی یک میلیون واحد مسکونی، چند طرح حمایتی نظیر تعیین سقف افزایش اجاره‌بها و اعطای وام ودیعه مسکن از سمت دولت وضع شد، اما با این حال، هیچ سیاستی که بتوانیم از آن به‌عنوان ناجی بازار مسکن نام ببریم، وجود ندارد، چرا که به‌طورواضح، هم مردم و هم خود مسئولان، شاهد اوضاع شلخته بازار ملکی هستند؛ شرایطی که شهروندان را برای خرید و حتی اجاره یک واحد مناسب سردرگم کرده است.

وی در ادامه افزود: شرایط فعلی را می‌توانیم هم از نگاه خوشبینانه و هم بدبینانه بسنجیم. در حالت اول، تمام سیاست‌گذاری‌های بخش مسکن که به اشتباه وضع شده، از سر ناآگاهی مسئولان ذی‌ربط است که از شرایط فعلی بازار مسکن هیچ اطلاعی ندارند و نمی‌دانند که سیاست‌گذاری‌های سلیقه‌ای می‌تواند چه تبعاتی  داشته باشد. در حالت دوم و در نگاه بدبینانه باید بگوییم که این سیاست‌ها از سر ناچاری مطرح می‌شود و با اینکه همگان می‌دانند این قوانین کارساز نیست، باز هم بر اجرای آن پافشاری و سعی در پاک کردن صورت‌مسئله دارند.

اولاد مشکلات بخش مسکن را ریشه‌ای عنوان کرد و به صمت گفت: سال‌ها است که بنده اعتقاد دارم، مشکلات بخش مسکن ارتباطی به بازار مسکن ندارد، بلکه مشکل اصلی به افت رشد اقتصادی در کشور مرتبط است که باعث کاهش روزافزون قدرت مردم شده و این اتفاق با تحریم‌های غرب در حال شدت گرفتن است. حل مشکل مسکن در کشور ما چاره‌ای جز رشد و توسعه اقتصادی ندارد و اگر این موضوع حل نشود، کاری از پیش برده نمی‌شود و هر تلاشی جدا از این موضوع برای بهبود شرایط در بازار مسکن صورت گیرد، بی‌نتیجه می‌ماند. زمانی که سوءمدیریت در کنار کاهش رشد تولید قرار می‌گیرد، شرایط بازار مسکن به‌نوعی پیش می‌رود که جای هیچ سازندگی‌ نمی‌ماند و پروژه‌ها یکی پس از دیگری با شکست مواجه می‌شوند.

راهکار کنترل بازار اجاره

این کارشناس اقتصاد مسکن بااشاره به اینکه افزایش تورم بخش اجاره یک دلیل بزرگ دارد، اظهار کرد: طی چند سال اخیر با افزایش افسارگسیخته نرخ مسکن، خرید خانه برای بسیاری از مردم تبدیل به یک رویا شده است، بنابراین در بخش اجاره‌بها نیز شاهد انفجار تقاضا هستیم. این موضوع به‌دلیل تراز نبودن تقاضا و عرضه در بازار موجبات افزایش بیش از پیش اجاره را در بازار فراهم کرده است.

وی افزود: براساس آمارهای رسمی، میزان سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با کاهش شدیدی روبه‌رو است که این موضوع دلایل فراوانی دارد. یکی از آنها نبود امنیت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است. همچنین، افزایش بسیار زیاد نرخ مسکن باعث شده که بسیاری از اقشار جامعه از گردونه کسانی که شانس خرید خانه را دارا هستند، خارج شوند. همین موضوع نیز انگیزه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را کاهش داده است.

اولاد در پایان گفت: بررسی آخرین وضعیت بازار مسکن حاکی از تشکیل صف طولانی تقاضا پشت درهای این بازار است. میزان تقاضا در بازار مسکن به‌مراتب بیشتر از عرضه برآورد شده؛ موضوعی که در نهایت منجر به افزایش تورم در بخش مصرفی شده است. از این‌رو، مسئولان باید توجه کنند که مشکلات بازار مسکن را به‌صورت ریشه‌ای حل و تلاش‌های خود را معطوف به حل مشکلات اقتصادی کنند تا اوضاع بازار ملک بدتر از این نشود.

مسیر اشتباه کنترل بازار مسکن

فرهاد بیضایی، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: در شرایط فعلی بازار مسکن باید نحوه سیاست‌گذاری‌ها تغییر کند و شیوه‌های نوین جایگزین شود. سیاست‌گذاری‌های دستوری به غیر بخش‌های قضایی آن، در حالت‌های دیگر برای ساماندهی بازار مسکن امکان‌پذیر نیست و نمی‌تواند اوضاع را التیام بخشد. البته باید گفت که اقدامات قضایی نیز مدت‌زمان محدودی قابل‌استفاده هستند و نمی‌توانیم از سیاست‌گذاری‌ها انتظار تداوم داشته باشیم.نکته بعدی این است که در کشورهای پیشرفته متناسب با شرایط اقتصادی، سیاست‌های بازار مسکن اتخاذ می‌شود. در حال ‌حاضر، تورم‌های شدید اقتصادی سال‌به‌سال در حال افزایش و در این شرایط تعیین قوانین نظیر سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره‌بها نشدنی است. ممکن است برای کوتاه‌مدت برخی سیاست‌گذاری‌های دولت تاحدودی جواب دهد، اما در بلندمدت فنر مشکلات در می‌رود و اوضاع بدتر از گذشته می‌شود.

 وی در ادامه افزود: از طرفی، ممکن است سیاست‌گذاری‌هایی که در رابطه با ساماندهی بازار مسکن و کم کردن دست دلالان در گرانی ملک صورت می‌گیرد، تاثیرگذار باشد، اما آن چیزی که باعث شده تا قدرت خرید ملک از دست بسیاری از اقشار کم‌درآمد خارج شود، مشکلاتی نظیر نوسانات نرخ ارز است که توان خرید خانه را روزبه‌روز کمتر می‌کند.

فنر مشکلات بازار مسکن فشرده‌تر شد

بیضایی خاطرنشان کرد: جهش قیمتی که بازار مسکن در حال تجربه کردن است، باید در سال‌های قبل با سیاست‌گذاری‌های منطقی تخلیه می‌شد، اما این اتفاق رخ نداد. در نتیجه، حل همه چالش‌های بازار ملک به سال‌های آتی منتقل شد. باوجود چنین اتفاقاتی، فشار حداکثری بر دوش مردم افتاد و باعث شد نه‌تنها متقاضیان برای خرید و اجاره خانه سردرگم شوند، بلکه سازندگان نیز از عرضه واحدهای خالی به بازار شانه خالی کنند و به‌جای تولید سراغ دلالی در بازار مسکن بروند.

بازار مسکن در شرایطی است که با کمبود عرضه مواجه  و ساخت‌وساز به‌شدت کاهشی است. از طرف دیگر، قدرت خرید مردم اجازه نمی‌دهد تقاضا به‌سمت بازار سرازیر شود. در نتیجه، با کمبود عرضه که طی سال‌های گذشته ایجاد شده است، شاهد رشد بالای تقاضا در سال آینده خواهیم بود.

وی در پایان گفت: مشکلات بازار مسکن باید با همکاری تمام نهادهای ذی‌ربط پیگیری شود تا این حوزه با سرعت بیشتری در مسیر توسعه قرار بگیرد. در این صورت، عرضه و تقاضا در این بازار پرطرفدار به تعادل می‌رسد. تنها تلاش‌های دولت در صورتی می‌تواند به بهبود بازار مسکن بینجامد که از تمام ظرفیت‌ها و زیرساخت‌های کشور باتوجه به برنامه‌ریزی دقیق استفاده شود.

سخن پایانی

نمی‌توان مشکل مسکن را در یک دوره کوتاه‌مدت  برطرف کرد و به مدت‌زمان بیشتری نیاز دارد. بخش مسکن در سایه سیاست‌های ضدتولید و همچنین افزایش نرخ تورم، یکی از گزینه‌های جذاب برای سرمایه‌گذاری به‌ویژه در سال گذشته بوده و این مسئله، مسکن را از کالای مصرفی به کالای سرمایه‌ای تبدیل کرده است. رونق دلالی در این بازار، کار را به‌جایی رساند که متوسط نرخ مسکن در سال گذشته در تهران به بالای ۵۵ میلیون تومان برای هر مترمربع رسید. این موضوع انتقادات زیادی را در پی داشت. ۴ عامل افزایش معاملات، تولید، سرمایه‌گذاری و قیمت، همواره در بخش مسکن در یک راستا هستند و تا زمانی که عرضه و تقاضا به‌تعادل برسد، همراه خواهند بود. به‌تعادل رسیدن عرضه و تقاضا در یک بازه زمانی مشخص موجب خواهد شد تا دیگر شاهد افزایش نرخ در این بازار نباشیم. برخی معتقدند حل مشکلات مسکن به برطرف کردن مسائل درونی آن بازمی‌گردد، اما سروسامان دادن به این بخش کلیدی و مولد اقتصاد وابسته به شرایط کلی اقتصاد است و باید موانع بیرونی آن نیز حل شود. تا زمانی که تورم، انتظارات تورمی در جامعه و افزایش نرخ دلار ادامه داشته باشد، بازار مسکن همچنان در حالت رکودی به‌سر می‌برد و روزبه‌روز بر نرخ آن افزوده می‌شود. در ماه‌های اخیر، تورم بخش مسکن از تمامی تورم‌های دیگر در بازارهای مختلف پیشی گرفته و این در حالی است که کارشناسان حوزه مسکن پیش‌تر درباره عواقب بر هم خوردن تعادل و تناسب در این بازار هشدار داده بودند. کارشناسان معتقدند تا زمانی که عرضه و تقاضا در بازار اجاره متعادل نباشد، نمی‌توان انتظار داشت که با سیاست‌گذاری پی‌درپی وضعیت بازار به‌سوی تعادل حرکت کند.