«خانه فرسوده خود را واگذار کنید، خانه ویلایی تحویل بگیرید»؛ این برنامه جدید وزارت راه و شهرسازی است. در روزهای گذشته تهاتر خانه‌های ویلایی با مسکن بافت‌های فرسوده سرتیتر اخبار رسانه‌ها شد. مسئله‌ای که هادی عباسی‌اصل از آن سخن به‌میان آورده بود و در رابطه با آن گفته بود: «اولویت وزارت راه و شهرسازی یک طبقه‌سازی است. در بحث ساخت خانه‌های یک طبقه در مجموع هزینه پاگرد، آسانسور و سایر مشاعات کم شده و باوجود افزایش هزینه‌های زیربنایی طی محاسبه انجام شده، در مجموع هزینه‌های مردم کاهش می‌یابد. با استفاده از ظرفیت سازمان ملی زمین در بافت‌های فرسوده امکان تهاتر مسکن یک طبقه ویلایی به‌صورت کلید به کلید با مسکن در بافت‌های فرسوده فراهم است. مدیران راه و شهرسازی استان‌ها برای ساخت مسکن یک طبقه اختیار دارند و این اختیارات در شهرهای زیر ۵۰ هزار نفر جمعیت ابلاغ شده و پیشنهاد می‌کنیم مسکن به‌صورت یک طبقه ساخته شود». این صحبت‌های معاون مسکن و ساختمان در حالی مطرح شد که وزارت راه و شهرسازی برای تامین زمین موردنیاز برای ساخت‌وساز با مشکلات زیادی روبه‌رو است. در ادامه، صمت موضوع تهاتر خانه‌های ویلایی با مسکن بافت‌های فرسوده را موردبررسی قرار داده است.

توسعه افقی شهرها در دستور کار

طرح نهضت ملی مسکن به‌عنوان یکی از مهم‌ترین برنامه‌های دولت به‌شمار می‌رود که در این طرح راهکارهایی را برای بهبود و رونق بازار مسکن و جبران عقب‌ماندگی‌ها در دستور کار خود قرار داده است. اختصاص زمین و همچنین ساخت مسکن به‌شکل ویلایی در شهرهای مختلف این طرح کلید خورده است و هم‌اکنون شهر یزد به‌عنوان سکاندار اجرای توسعه افقی شهرها به‌شمار می‌رود و بخش عمده‌ای از اجرای پروژه‌های نهضت ملی مسکن به‌جای آنکه به‌شکل واحدهای متراکم باشد، به‌شکل افقی ساخته می‌شود.

از مهم‌ترین طرح‌هایی که هم‌اکنون در دستور کار قرار گرفته، ساخت مسکن یک و 2 طبقه است و به‌گفته بسیاری از کارشناسان، اجرای این طرح باعث می‌شود که هم هزینه‌های ساخت مسکن کم شود و هم سرعت اجرای طرح‌ها در این حوزه افزایش یابد. در این زمینه، وزیر راه و شهرسازی اعلام کرده که برنامه دولت برای ساخت مسکن یک طبقه و 2 طبقه است و هم‌اکنون ۲۰۰ هزار واحد مسکونی روستایی در مرحله نهایی شدن قرار گرفته و برنامه داریم تا پایان دولت ۸۰۰ هزار مسکن روستایی را تکمیل کنیم، البته این طرح در کنار موافقان خود، مخالفان بسیاری نیز دارد که چنین طرحی را مناسب شرایط کنونی بازار مسکن نمی‌دانند.

طرح بی‌اساس دولت برای خانه‌های روستایی

منوچهر بهرویان، کارشناس مسکن و استاد دانشگاه در رابطه با این موضوع به صمت می‌گوید: باید به‌طور قاطع طرح این موضوع را بی‌اساس خواند؛ چرا که در حال ‌حاضر تهاتر خانه‌های ویلایی با مسکن بافت‌های فرسوده اولویت ندارد و این اقدام در این شرایط اقتصادی پرهزینه و وقت‌گیر است.

مسکن فرسوده روستایی پیچیدگی زیادی ندارد که برای بازسازی با چالش روبه‌رو باشد، بلکه دولت با پرداخت تسهیلات کافی و به‌موقع می‌تواند بسیاری از خانه‌های فرسوده روستایی را در مدت زمان کوتاهی احیا کند و نیازی به دخالت مستقیم دولت به این موضوع احساس نمی‌شود.

وی در ادامه گفت: دولت می‌تواند در راستای اجرای سیاست‌های کاربردی برای خانه‌دار کردن جوانان قدم‌های موثری بردارد تا بسیاری از مشکلات جامعه برداشته شود؛ زیرا این موضوع یکی از چالش‌های بزرگ دولت در بازار مسکن است که تبعات زیانباری را به‌وجود آورده است و در حال ‌حاضر بسیاری از افرادی که قصد تشکیل خانواده دارند، از تامین خانه مناسب ناامید هستند.

تعبیر اشتباه دولت از شهرسازی

بهرویان تامین زمین مناسب برای ساخت خانه‌های ویلایی را یکی از چالش‌های جدی وزارت راه و شهرسازی دانست و به صمت گفت: در بیشتر کشورهای پیشرفته این موضوع کامل منسوخ شده و ساخت‌وساز در راستای برج‌سازی در حال حرکت است؛ چرا که رشد روزافزون جمعیت، اجازه ساخت خانه‌های ویلایی و یک طبقه را نمی‌دهد. از سوی دیگر، ساخت خانه‌های یک طبقه نیاز به خدمات آموزشی، رفاهی، درمانی، تفریحی و... را افزایش می‌دهد و از کیفیت زندگی مردم می‌کاهد. در کشور ما مشکلات زیادی درباره تامین زمین و خدمات مختلف رفاهی وجود دارد و ساخت این خانه‌ها برای روستاییان کمکی به تغییر زندگی آنها نمی‌کند و ممکن است تاثیر معکوسی بر بخش شهرنشینی و صنعت کشاورزی کشور بگذارد. اکنون طرح چنین سیاست‌هایی برای بازار مسکن در هیچ کشوری دیده نمی‌شود و الگوی ساخت با دقت و برنامه‌ریزی زیادی تغییر می‌کند. وی در ادامه افزود: همچنین اگر به گذشته برگردیم، مشاهده می‌کنیم که ساخت‌وساز در منطقه ۲۲ کنونی تنها به‌صورت خانه‌های یک یا ۲ طبقه انجام می‌گرفت تا آلودگی هوا از غرب تهران خارج شود و کیفیت زیست‌محیطی بالا رود، اما متاسفانه اکنون شاهد برج‌سازی‌های بی‌رویه در این منطقه هستیم که مشکل برنامه‌ریزی در بحث شهرسازی را به‌خوبی نشان می‌دهد.

راهکار اساسی برای ساماندهی بازار مسکن

بهرویان خاطرنشان کرد: راهکارهای زیادی برای ساماندهی بازار مسکن وجود دارد که بسیار کم‌هزینه‌تر از اقدامات کنونی دولت است. یکی از این راهکارها، بحث اجاره‌داری حرفه‌ای و ساخت مسکن مشارکتی است، به‌گونه‌ای که واحدهای کوچک متراژ انبوه‌سازی شود و امکانات و خدمات متنوع برای شهروندانی که در این خانه‌ها زندگی می‌کنند، فراهم شود. با این کار حتی افرادی که درآمد زیادی ندارند نیز می‌توانند صاحب خانه شوند وگرنه ساخت خانه‌های بالای ۱۰۰ متر آن هم در شرایطی که مردم قادر به تامین مالی این واحدها نیستند، فایده‌ای ندارد و فشار تورم بخش مسکن مردم را با معضلات جبران‌ناپذیری روبه‌رو می‌کند و امید به زندگی شهروندان از بین می‌رود.

وی در پایان گفت: باتوجه به لزوم ساخت واحدهای مسکونی مقاوم و امن در مقابل خطرات حوادث طبیعی، ضرورت تشکیل یک نظام کنترلی در ساخت‌وسازهای روستایی برای دستیابی به مسکن روستایی مقاوم وجود دارد، همچنین روستاها خود باید محل زندگی، رونق و کسب‌وکار باشد و جامعه مهاجرت معکوس از شهر به روستاها را برنامه‌ریزی کند، ساخت‌وسازهای غیراصولی و تغییر بافت‌های موجود، خسارت‌های فراوانی بر پیکر اقتصاد روستا و در نتیجه ضریب ماندگاری جمعیت در روستاها وارد کرده است.

ظرفیت تهاتر مسکن روستایی و خانه ویلایی وجود ندارد

محمود شقاقی، کارشناس مسکن در رابطه با این موضوع به صمت گفت: تهاتر مسکن یک طبقه ویلایی به‌صورت کلید به کلید با مسکن در بافت‌های فرسوده با منطق امکان‌پذیر نیست. هم‌اکنون در بافت‌های فرسوده مردم در حال گریز از این مناطق هستند. کسانی هم که در بافت فرسوده زندگی می‌کنند، سرمایه‌ای ندارند و در صورتی که از سرمایه کافی برخوردار بودند، خانه‌های خود را می‌ساختند، به‌همین دلیل، اجرای چنین مسئله‌ای امکان‌پذیر نیست و غیرمنطقی به‌نظر می‌آید. این کارشناس مسکن بااشاره به نبود زیرساخت‌های کافی در مناطق فرسوده اضافه کرد: در نظر داشته باشیم که مناطق فرسوده ما جمعیت‌گریز است و امکان ‌پذیرش جمعیت را ندارد، زیرا از امکانات کافی برخوردار نیست، جرم و جنایت در بین آنها زیاد است و به‌طورمعمول اقشار کم‌درآمد در آن منطقه زندگی می‌کنند، ضمن آنکه بسیاری از افراد علاقه‌ای به زندگی در چنین مناطقی ندارند و در تلاش هستند که به هر قیمتی از بافت فرسوده جدا شوند. باتوجه به این مسائل، به‌نظر نمی‌رسد این منطقه ظرفیت برای چنین ایده‌ای داشته باشد.

زیرساخت‌های تهاتر فراهم است؟

شقاقی توضیح داد: باتوجه به مسائل مطرح‌شده از سوی مسئولان به‌نظر می‌رسد چنین موضوعی تنها یک ایده خام باشد. به‌همین دلیل ابتدا باید برنامه‌ای جامع از این موضوع منتشر شود تا با بررسی آن متوجه شویم، آیا زیرساخت‌های لازم برای این مسئله وجود دارد؟

وی با بیان اینکه، ارائه‌دهندگان این برنامه آیا از لحاظ مالی، فرهنگی، رفاهی و.... توانستند جوابی دریافت کنند یا تنها یک تئوری است، گفت: برای بررسی موضوع، بهتر است با این سوال پیش رویم که آیا اجرای قدم به قدم این طرح مورد بررسی قرار گرفته است و اجرای آن از نظر مالی مشکلی ندارد؟ بدون شک ساخت خانه‌های ویلایی نیاز به بودجه دارد، اصلا دولت چه مقدار بودجه برای چنین طرحی در نظر گرفته است؟

اگر بودجه در نظر گرفته شده به‌صورت وام است، وام کوتاه‌مدت یا بلندمدت با بهره چند درصد در نظر گرفته شده و این طرح برای چه اقشاری قابل‌اجرا است.

باتوجه به موارد یادشده تا قبل از پاسخ این سوالات و روشن نشدن تمام ابعاد طرح نمی‌توان درباره مثبت یا منفی بودن آن به نتیجه رسید. با این همه به‌نظر می‌رسد این موضوع تنها در حد یک ایده و شعار است.

این کارشناس مسکن در خاتمه تاکید کرد: در صورتی که زیرساخت‌های این موضوع منتشر شود، راحت‌تر می‌توان در رابطه با تهاتر مسکن با مسکن روستایی و بافت فرسوده اظهار نظر کرد، زیرا ابتدا باید مبانی را در نظر گرفت و سپس به موردنظر نتیجه رسید. این مسئله نیاز به تحقیقات در رابطه با موضوعات مختلف دارد و در این فرآیند موارد مالی، فرهنگی و.... نیاز به بررسی دارد.

به‌گفته این کارشناس مسکن، اصلا چه شرایطی برای این مسئله در نظر گرفته شده و باید مشخص شود که چنین تهاتری در دست تعاونی، دولت یا بخش خصوصی است، چرا که شرایط هر یک با یکدیگر متفاوت بوده و بدون اطلاع از این مسائل نمی‌توان در رابطه با آن اظهارنظر کرد. در نهایت اینکه در پی این پیشنهاد چه چیزی نهفته است، مشخص نیست و نیاز به بررسی‌های بیشتری دارد.

سخن پایانی

تامین مسکن مناسب جایگاه مهمی را در برنامه‌ریزی‌های توسعه اقتصادی و اجتماعی بیشتر کشورها به خود اختصاص می‌دهد. نکته مهم این است که بیشتر سیاست‌های مسکن متوجه موضوع مسکن شهری است و باوجود اینکه بخش مهمی از ساکنان روستایی به‌ویژه در کشورهای در حال توسعه در مسکن نامناسب از لحاظ وضعیت فیزیکی زندگی می‌کنند، کمتر موردتوجه دولت‌ها و نهادهای رسمی دیگر قرار می‌گیرند.

بیشتر بناهای روستایی به‌دلیل نبود توجه کافی به ضوابط طراحی، ساخت و مقررات قانونی از استحکام کافی برخوردار نبوده و این امر در هنگام بروز سوانح طبیعی صدمات جبران‌ناپذیری بر پیکر روستاها وارد می‌آورد.

مسکن روستایی از نبود برنامه‌ریزی توسعه و برنامه‌های اجرایی رنج می‌برد. سیاست مسکن روستایی به روشی عمومی برای خانه‌دار شدن خانواده‌ها و افراد روستایی با بهره‌گیری از برنامه‌های مختلف تبدیل شده است. متاسفانه نظارت دقیقی روی طرح‌های روستایی به‌عمل نمی‌آید و ممکن است توسعه روستاها به‌ویژه در ابعاد مسکونی از آنچه مدنظر است، متفاوت باشد. این مشکلی است که قاعدتا مسئولان ذی‌ربط باید به آن توجه بیشتری کنند.