چاره‌ای جز تولید مسکن نداریم
محسن فلکی - کارشناس مسکن
از یک سوی قانون جهش تولید مسکن تصویب و قرار می شود که سالانه یک میلیون واحد مسکونی احداث شود و از سوی دیگر، عوارض پروانه ساختمانی افزایش می یابد. این اقدام در حقیقت قوانین مجلس را خنثی می کند. این اقدامات در کنار سایر موانع تولید آن هم در چنین شرایطی که تورم هر روز هزینه های تولید را بالا می برد، باعث می شود تا سرمایه گذاران رغبت و تمایل کمتری برای حضور در ساخت وساز از خود نشان دهند.
شهرداری ها می توانند باتوجه به تورم سالانه و برای جبران هزینه های خود، عوارض را متناسب با تورم و اندکی افزایش دهند؛ اما وقتی عوارض و حتی جرایم چند برابر می شود، معنی آن این است که دوست ندارند ساخت وساز رونق بگیرد.
نشانه ها و آمارها گویای این است که در حال حاضر در رکود تورمی در بازار مسکن قرار داریم؛ اما برای اینکه با رشد نرخ مقابله کنیم، چاره ای جز تولید مسکن و ایجاد تعادل میان عرضه و تقاضا نداریم؛ اما عقب ماندگی تولید از تقاضا این تعادل را سال ها است که بر هم زده و حتی وقتی که بازار مسکن در رکود قرار دارد، هم مسکن و هم اجاره بها که تابعی از نرخ مسکن است، افزایش می یابد.
از طرفی، رشد نرخ مصالح ساختمانی از ابتدای امسال تاکنون به شکلی بوده که اگر مقایسه ای با سال گذشته داشته باشیم، متوجه خواهیم شد که هزینه تمام شده مسکن 2 تا 3 برابر افزایش یافته است و همین موضوع می تواند بر جهش نرخ مسکن در سال های آتی تاثیرگذار باشد. سازنده در ابتدای آغاز پروژه می خواهد بداند که اگر پروژه ای را آغاز می کند، چه میزان هزینه نیاز است، اما متاسفانه شرایط به گونه ای شده که از این پیش بینی ها عاجز است.
وعده دولت این بود که در راستای افزایش تولید مسکن، نرخ مصالح ساختمانی را کنترل و برای سازندگان مسکن تعدیل کند، اما تا به امروز این وعده محقق نشده است. به طورقطع هرچقدر که این نوسانات ادامه داشته باشد و انبوه ساز و سازنده های بخش خصوصی از آینده و میزان سرمایه گذاری خود اطمینان نداشته باشند، به همان میزان نیز تولید مسکن کاهش خواهد داشت.
نبود کنترل بر قیمت ها در بازار مصالح ساختمانی باعث کاهش تولید شده است، چرا که مصالح ساختمانی تاثیر مستقیمی بر نرخ تمام شده ساختمان و واحدهای مسکونی دارند. این در حالی است که دولت بارها وعده کنترل نرخ مصالح ساختمانی را داده است.
اکنون شرایط صدور پروانه سخت شده و مشکلات و سختگیری ها به شکلی شده که سازنده ها بی رغبت هستند. برخی سرمایه گذاران و سازنده هایی که با آنها سروکار داریم، عنوان می کنند که از ورود به پروژه جدید واهمه دارند، بنابراین در حال حاضر سرمایه خود را در بانک ها سپرده گذاری کرده اند تا در موعد مناسب وارد عرصه ساخت وساز شوند. آمارها نشان می دهد که در برخی مناطق آمار صدور پروانه حتی به هفته ای یک مورد نیز نمی رسد.
وقتی عوارض و صدور پروانه ساختمانی به لحاظ زمان و نرخ افزایش می یابد و ساخت وساز دچار چالش می شود. این مشکلات در نهایت به ضرر مصرف کننده تمام خواهد شد. وقتی در خوشبینانه ترین حالت ساخت مسکن در سال به ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکونی می رسد، انتظار نمی رود که تقاضای مسکن با این تعداد عرضه جوابگو باشد، اما متاسفانه رشد هزینه عوارض از یک سو و رشد هزینه ای ساخت و نهاده های تولید مسکن منجر به این می شود که سازنده های مسکن نیز کمتر برای ساخت اقدام کنند.
به نظر می رسد هنوز هم وزارت راه و شهرسازی با تغییرات مدیریتی در معاونت مسکن و ساختمان، آنالیز دقیقی از بخش مسکن و تولید مسکن که موتور محرکه اقتصادی کشور است، ندارد، پس اگر می خواهد بخش مسکن رونق داشته باشد، باید به دقت بخش مسکن را رصد و مشکلات آنها در راستای بهبود فضای کسب وکار برطرف
کند.
کیفیت ساخت و میزان هزینه ها در هر پروژه ای متفاوت است، اما اگر به طورمتوسط بخواهیم در نظر بگیریم، نرخ تمام شده ساخت مسکن 2 تا 3 برابر رشد کرده است و این می تواند برای آینده بازار مسکن باتوجه به کمبود عرضه، خطرناک
باشد.
به طورقطع وقتی بازار مسکن راکد می شود، بدون شک سازنده های مسکن نیز به دلیل فروش نرفتن واحدهای مسکونی خود دچار مشکلات مالی می شوند، چرا که برخی سازنده ها منتظر می مانند تا پروژه هایی که ساخته اند به فروش برسد و سپس اقدام به شروع پروژه جدید کنند.
