مشکلات قانون‌گذاری در حوزه مسکن
مجید گودرزی-کارشناس اقتصاد
اصلی ترین مشکل در کشور ما مربوط به قانون گذاری در حوزه مسکن است و اراده ای هم برای رفع مشکلات این بخش دیده نمی شود، اگر هم طرحی مانند مالیات بر خانه های خالی و خانه های لوکس وضع می شود، خود نشان دهنده ناکارآمدی در بخش قانون گذاری است و به تورم مسکن دامن می زند؛ به این دلیل که این مالیات ها تنها به شکل زنجیروار انتقال می یابد و فشارش به بدنه جامعه و مستاجران وارد می شود. سال ها است که بازار مسکن در شرایط بحرانی قرار دارد و مشکلات این بخش تمام شهروندان را با مشکلاتی مواجه کرده است. ضروری است که نهادهای حاکمیتی مسئول، وارد میدان شوند و با همکاری یکدیگر، سعی در رفع این بحران داشته باشند، اما متاسفانه در حال حاضر این مسئله موردتوجه جدی قرار نگرفته است. ۸۵ درصد از درآمد خانوارها به ویژه خانواده های طبقه کارگر صرف تامین مسکن می شود، اختصاص این حجم از درآمد خانوار به بخش مسکن دارای ابعاد ناخوشایند اقتصادی و اجتماعی است. شاید مهم ترین مشکل بخش مسکن، تعدد قوانینی است که گاهی اجرای موازی آنها مشکلاتی را در این حوزه ایجاد کرده و این روند همچنان ادامه دارد. باوجود گذشت بیش از ۱۱۰ سال از قانون گذاری و مجلس و نهادهای قانون گذار، هنوز هم به طورکامل و جامع، قوانین لازم در حوزه مسکن تدوین و تصویب نشده اند. ساختاردهی و جمع آوری اطلاعات گام بعدی برای رفع مشکلات و بحران مسکن و مهم ترین اقدام در این زمینه راه اندازی سامانه های تخصصی از جمله سامانه املاک و اسکان مسکن است.
باتوجه به موارد یادشده، ساختار مسکن دارای تشکیلات بسیار نامناسبی است، اقداماتی که تاکنون هم در بخش اجرایی و هم در بخش قانون گذاری انجام شده، کم اثر یا حتی بی اثر بوده است. همچنین در حال حاضر مستاجران بار سنگین بی ارزش شدن پول ملی و شکاف بین ارزش واقعی و ارزش بازار ارزهای معتبر و سایر شاخص های اقتصادی را پر می کنند. در بخش مسکن با عدم قانون گذاری روبه رو هستیم. اگر بنا باشد قانونی در بخش مسکن یا هر بخش دیگری از اقتصاد تصویب شود، نیاز به کار کارشناسی دارد. همچنین، باید مولفه های اقتصادی بسیاری در راستای تحقق اهداف در نظر گرفته شود. در نهایت اینکه، به نظر می رسد حوزه مسکن با گرفتاری در دام قوانین متعدد، از فقر شدید قانونی نظام مند رنج می برد و این حوزه دچار یک رهاشدگی و افسارگسیختگی غیرمعمول است. در کشور ما سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوارهای شهری حدود ۳۲ درصد است که این رقم برای دهک های پایین درآمدی در کلانشهرها به بیش از ۷۰ درصد نیز می رسد و این بدین معنا است که قسمت قابل توجهی از درآمد خانوار از طریق پرداخت اجاره بها یا اقساط خرید مسکن در این بخش هزینه می شود. این در حالی است که سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار در کشورهای موفق در حل معضل مسکن، به کمتر از ۱۵ درصد می رسد. بالا بودن سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار، منجر به کاهش قدرت خرید خانوار و به تبع آن، کاهش هزینه های ضروری خانوار از جمله هزینه های خوراکی و بهداشتی می شود؛ بنابراین، دولت برای تامین اقلام ضروری باید هزینه های یارانه ای خود را افزایش دهد که این کار بار مالی مضاعفی را بر دولت تحمیل می کند. از سوی دیگر، کاهش قدرت خرید خانوار، منجر به کاهش تقاضای مصرفی و سرمایه ای در سایر بخش ها و بروز آثار رکودی در اقتصاد کشور شده است. بنابراین ضروری است که کاهش سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به عنوان یکی از اهداف اصلی بخش مسکن کشور مدنظر قرار گیرد تا یکی از مولفه های اساسی فقر و ناتوانی اقتصاد خانوار مرتفع شود.در ۲ دهه اخیر، جهت گیری اصلی سیاست های اتخاذشده در اقتصاد مسکن به سمت تقاضا و آزادسازی بازار زمین و عدم مداخله دولت در این بازار بوده است.
مولفه های اتخاذ چنین سیاست هایی را می توان به صورت زیر بیان کرد:
اتکای صرف به سازکار بازار و عدم حضور دولت در بخش عرضه مسکن.
تحریک بازار از ناحیه تقاضا با تخصیص و افزایش سقف وام های خرید مسکن.
فروش زمین های دولتی و کاهش مداخله مستقیم دولت در بازار زمین و آزادسازی بازار آن.
تشویق انبوه سازی و کوچک سازی.
اجرای سیاست های فوق منجر به ایجاد حلقه بسته رکود و رونق تورمی شده و این بدان معنا است که باوجود نیاز شدید کشور به تولید مسکن، دوران رونق، ناپایدار بوده و در بازه های متناوب زمانی به رکود می انجامد.
