بسیاری از بازارها در چند ماه اخیر به‌دنبال سیاست‌های کنترل نقدینگی، در رکود به‌سر می‌برند. بازار مسکن هم از این قاعده مستثنا نبوده و از ماه تیر ترمز افزایش نرخ کشیده شده است. کارشناسان در پیش‌بینی بازار مسکن معتقدند رکود حاکم بر این بازار در نتیجه بکارگیری سیاست‌های انقباضی است، اما در ماه‌های پایانی سال به‌دنبال کسری بودجه، دولت دیگر توان کنترل نقدینگی را نخواهد داشت و با افزایش نرخ مواجه خواهیم شد. در مقابل، عده‌ای دیگر بر این باور هستند که بازار مسکن وارد شرایط رکود تورمی شده است و تا پایان سال تغییرات مختصری خواهد داشت. اما اتفاقی جالبی که در چند ماه اخیر افتاده، تبلیغات گسترده مسئولان ذی‌ربط حوزه مسکن از عملکرد خود است که ترمز نرخ ملک را کشیده‌ و با سیاست‌گذاری درست خود نرخ مسکن را کاهش داده‌اند! صحبت‌هایی که به‌هیچ‌عنوان درست نیست،زیرا نرخ مسکن در آبان، نسبت به زمان مشابه خود در سال ۱۴۰۱ نزدیک به ۷۰ درصد افزایش نرخ داشته و این یعنی فاجعه بزرگ در بازار مسکن که هیچ فکر سازنده‌ای برایش نشده است. در روزهایی که اجاره یک ملک نقلی در تهران هم تبدیل به آرزو شده، هیچ‌کس حرفی از قیمت‌های خرید نمی‌زند،به‌ویژه حالا که مشخص شده که پول خرید هر متر مسکن تهران به ۸۰ میلیون تومان رسیده است. این در حالی است که تورم اجاره‌بها در آبان به ۴.۱ درصد رسیده که نشان از رشد تورم نسبت به ماه مهر دارد. اما سوال اینجاست که در سال آینده و با فرارسیدن بهار باید منتظر چه چیزی بود؟ آیا وضعیت بدتر خواهد شد یا امیدواری‌هایی وجود دارد؟ صمت در این گزارش به وضعیت آینده بازار مسکن پرداخته است.

پارادوکس ساخت‌وساز در تهران

در حال‌ حاضر طبق حساب‌وکتاب سازنده‌ها در مناطقی از پایتخت، سهم هزینه ساخت از کل نرخ تمام‌شده، ۲۹ درصد است و بقیه، سهم زمین است. سازنده‌ها در چالش تورم زمین و نبود قدرت خرید گیر کرده‌اند. آنها باید رشد شدید نرخ زمین را تحمل کنند. از طرفی، قادر به انعکاس کامل تورم تولید بر تورم فروش نیستند. این پارادوکس، هم به تشدید رکود ساخت دامن زده و هم مسیر کاهش اساسی نرخ مسکن را پردست‌انداز کرده است. از نگاه سازنده‌های حاضر در بازار مسکن، هر نوع کاهش نرخ از یک سطحی بیشتر، عایدی سرمایه‌گذاری ساختمانی آنها را تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و سبب می‌شود، حاشیه سود سازنده کاهش پیدا کند. در این چارچوب فکری، کاهش نرخ مسکن باید از مسیر کاهش نرخ تمام‌شده یعنی افت نرخ زمین اتفاق بیفتد. چنانچه موضوع توافق و برجام، به‌صورت‌کامل حل و فصل شود، این یعنی پایان کامل نااطمینانی اقتصادی به آینده و در نتیجه آن، مالکان ساختمان‌های کلنگی به این علت که از ثبات یا کاهش نرخ ملک چشم‌انداز مثبتی جلوی خود می‌بینند، به وارد کردن ملک خود به بازار تخریب و مشارکت تشویق می‌شوند و همین موضوع باعث کاهش نرخ زمین خواهد شد. از این منظر، طی ماه‌های منتهی به پایان ۱۴۰۲، احتمالا بازار ساخت‌وساز شاهد افزایش محسوس عرضه ملک کلنگی نخواهد بود و به‌همین‌خاطر، رکود ساختمانی ادامه پیدا خواهد کرد. اما این به‌معنای، مقاومت نرخ آپارتمان در مسیر کاهش نیست، بلکه حجم کم معاملات فروش آپارتمان به احتمال زیاد با قیمت‌های کمتر از نیمه اول سال انجام خواهد شد، مگر آنکه در معادلات دلار و اوضاع سیاست خارجی، اتفاقی خلاف رویه نیمه اول سال رخ دهد.

نرخ مسکن با قدرت خرید مردم همخوانی ندارد

داوود بیگی‌نژاد، نائب رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران درباره آینده بازار مسکن به صمت توضیح داد: نرخ مسکن چند وقتی است که با رکود روبه‌رو شده است. همیشه به‌طورمعمول نرخ مسکن رابطه معکوسی با رکود بازار داشته و هر وقت رکود تشدید می‌شد، قیمت‌ها کاهش می‌یافت؛ اما هم‌اکنون تولید مسکن به‌خاطر اینکه عوامل تاثیرگذار در ساخت‌وساز نه‌تنها کاهش نیافته، بلکه افزایش هم داشته است. این موضوعات باعث شده تا چسبندگی نرخ مسکن مقاوم‌تر شود و این امکان فراهم نشود که نرخ مسکن تا این لحظه کاهش محسوسی داشته باشد. درست است که در برخی مناطق تهران نرخ ملک کاهش اندکی داشته، اما این کاهش نرخ با توان و قدرت خرید مردم تطبیق ندارد.

وی در ادامه افزود: میزان تورمی که ما در بخش مسکن داریم، با میزان درآمدی که برای کارمندان و کارگران منظور شده، در تضاد است. این اختلاف فاحش بین درآمدها و هزینه‌های بخش مسکن موجب شده تا رکود امسال، سنگین‌تر از سال‌های قبل باشد. در این شرایط باید منتظر بمانیم که آیا مسئولان ذی‌ربط در حوزه مسکن اقدام مناسبی در زمینه تحرک و پویایی این بازار مهم انجام می‌دهند یا خیر؟

جامعه مستاجران در حال افزایش است

بیگی‌نژاد با بیان اینکه تسهیلات مسکن باید جهت‌دار باشند؛ تصریح کرد: جهت امکانات و تسهیلات بخش مسکن باید در خدمت خرید و تولید باشد. البته این اتفاق تاکنون رخ نداده است. علت این موضوع هم به عدم‌تمکین بانک‌ها برمی‌گردد، به‌طوری‌که شرایط مناسبی برای مردم فراهم نکرده‌اند تا متقاضیان خرید مسکن با هدف برطرف کردن نیاز مصرفی خود، تامین مالی شوند. متاسفانه با این شرایط از ابتدای سال مشاهده می‌کنیم که به جامعه مستاجران ما اضافه شده و این آمار روزبه‌روز هم در حال افزایش است.

وی ادامه داد: از طرفی هم، بخشی از مردم به‌خاطر نحوه بازپرداخت تسهیلات بانکی تمایلی به دریافتش ندارند. ما نمی‌توانیم اقساط تسهیلات مسکن را ۳ برابر حقوق کارگران و کارمندان قرار دهیم. همان‌طور که به مشکل مسکن مردم باید نگاه ویژه‌ای داشت، به معیشت شهروندان هم باید توجه ویژه‌ایصورت گیرد. اکنون بازپرداخت وام مسکن به‌حدی زیاد است که یک خانواده دونفره هم اگر تمام حقوق خود را بدهند، نمی‌توانند از پس هزینه‌های این بخش برآیند. نائب رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک تهران خاطرنشان کرد: ما مجبور هستیم به‌خاطر افزایش جمعیت نیازمند به مسکن، تمام عوامل تاثیرگذار در بازار مسکن را به کار بگیریم. یکی از این عوامل، طرح نهضت ملی مسکن است که در دولت سیزدهم از آن صحبت شده و امید داریم روزبه‌روز روند بهتری را در پیش بگیرد. بیگی‌نژاد در زمینه طرح ساماندهی مشاوران املاک در سطح کشور خاطرنشان کرد: اطلاعات املاکی‌های متخلف باید از اتحادیه مشاوران املاک استان تهران استخراج شود. ما برای اینکه املاکی‌های متخلف را شناسایی کنیم، باید در ابتدا وارد اتحادیه شویم و از قسمت‌های مربوطه، آمار تخلفات را مشاهده و با آنها برخورد کنیم. نمی‌شود بدون تحقیقات، یک بنگاه مشاور املاک را متهم به تخلف کنیم. بهترین مرجع برای اعلام متخلفان حوزه ملکی، واحد شکایات اتحادیه مشاوران املاک است.

وی در خاتمه عنوان کرد: افزایش تعداد مشاوران املاک برای حاکمیت ایجاد زحمت کرده و در آینده ممکن است تبعات زیادی داشته باشد. مشاوران املاک باید به‌گونه‌ای ساماندهی شوند که تنها افرادی که به‌عنوان شغل مشاور املاک را در نظر می‌گیرند، در این حرفه فعالیت کنند و بقیه افرادی که با هدف سوداگری وارد این شغل شده‌اند، از این حیطه خارج شوند.

تنش بزرگ درقیمت ملک

مسعود نجفی، کارشناس بازار مسکن، در رابطه با شرایط روز بازار مسکن به صمت گفت: رکود بازار مسکن به‌معنای کاهش قیمت‌ها، فروش و فعالیت در صنعت ساخت‌وساز است. علت رکود ممکن است کمبود تقاضا، افزایش نرخ بهره‌وری، نبود استقرار کارخانه‌ها و شرکت‌ها، تغییرات قوانین و مقررات مربوط به مسکن یا مشکلات مالی و اقتصادی دیگر باشد.باتوجه به ثبات نسبی قیمت‌ها در فصل تابستان امسال، تقاضا برای بازار مسکن در پاییز کاهش یافته است. این اتفاق در حالی رخ داده که علاقه به سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در سال‌های اخیر باعث افزایش انتظارات تورمی و در نتیجه افزایش نرخ خانه شده است.

نجفی بیان کرد: بالا رفتن نرخ مصالح ساختمانی و رشد دستمزد کارگران، دلایل اصلی گرانی مسکن در سال‌های اخیر هستند. از طرفی، مشاوران املاک نیز به‌عنوان یکی از عوامل اصلی گرانی خانه‌ها محسوب می‌شوند، زیرا در نظر گرفتن تمام عوامل موثر بر گرانی مسکن نشان می‌دهد که نرخ املاک نباید به این اندازه با گرانی دست‌وپنجه نرم می‌کرد. این کارشناس افزود: در حال‌ حاضر با رکود سنگینی در صنعت ساخت‌وساز و بازار مصرفی مسکن مواجهیم. متاسفانه هنوز تلاشی برای بهبود بازار مسکن مشاهده نمی‌شود. در چنین شرایطی، می‌توان گفت که نابسامانی‌های موجود در این بازار بیشتر به‌علت شرایط اقتصادی به‌وجود آمده است؛ مگر اینکه برای بهبود این وضعیت تلاشی انجام بگیرد، در غیر این صورت انتظار تغییر مهمی در بازار مسکن نمی‌رود.

ضرورت همکاری با بخش خصوصی

نجفی بیان کرد: به‌طورکلی، دولت‌ها برای رسیدن به موفقیت در طرح‌های مسکن نیازمند همکاری با بخش خصوصی هستند. به‌عبارت‌دیگر، عدم‌همکاری دولت با بخش خصوصی می‌تواند برنامه‌های اجرایی دولت را به‌طرز قابل‌توجهی مختل کند. دولت باید با اعطای اعتماد به بخش خصوصی، یک روابط دوجانبه را برقرار کند. از طرف دیگر، باید با مداخله و نظارت خود، سودجویی و رانت‌خواری را کاهش دهد. همچنین، باید از سازندگان ماهر برای تسریع در امور مشارکت و کمک به آنها استفاده کند.

وی در ادامه افزود: دولت باید در این چند ماهی که تا پایان سال مانده است با برنامه‌ریزی فعال‌تری عمل کند و در حوزه مسکن اقدامات بیشتری انجام دهد تا بازار مسکن در سال آینده امیدوارکننده‌تر ظاهر شود.

مشکل مسکن یک مسئله اتفاقی نیست که در کوتاه‌مدت قابل‌حل باشد، بلکه زمان می‌برد و نیازمند یک دوره چندساله است. در کنار طراحی ابزارهای مالی و پولی مناسب، باید به ساخت و تولید مسکن توجه ویژه‌ای شود تا بازار مسکن در مسیر توسعه قرار گیرد و شرایط بهتری برای آن ایجاد شود.

سخن پایانی

اتفاقاتی که در طول سال‌های گذشته بر هزینه خانه‌دار شدن در تهران و شهرهای دیگر تاثیر گذاشته، گاهی مطابق و گاهی نیز خلاف انتظارات پیش‌بینی نرخ مسکن بوده است. این مسئله ریسک‌پذیر بودن سرمایه‌گذاری در این بخش را تایید می‌کند. شاید رشد قیمتی مسکن در چند سال گذشته، این باور را برای افراد به‌وجود آورده باشد که هرگونه معامله در این بازار، کاملا به‌نفع سرمایه‌دارها است. اگر چنین تصوری باشد و بدون داشتن تجربه، فردی بخواهد پول خود را به این بخش وارد کند، باید دست نگه دارد، چراکه این بازار عریض و طویل، چندان ساده هم نیست. خریدوفروش مسکن در طول زمان، به پیچیدگی زمان حال نبوده است. در واقع، پیشرفت بازارهای موازی و تاثیرپذیری مسکن از آنها، پیچیده‌تر شدن روابط سیاسی و گردش پول در معاملات، به‌مرور بر تعداد متغیرهای موثر بر پیش‌بینی نرخ مسکن افزوده است. اکنون کسادی معاملات مسکن باعث شده است تا نرخ مصالح ساختمانی نیز تا ۱۸درصد نسبت به تیر کاهش پیدا کند. برخی معتقدند که این افت نرخ از رکود ساخت‌وساز نشأت گرفته، اما عده‌ای دیگر اثر کاهش نرخ ارز را دلیل این افت نرخ می‌دانند. همزمان، دولت و مجلس در پی سروسامان دادن به بازار مسکن هستند. تامین زمین برای ۱.۸ میلیون واحد نهضت ملی مسکن، برخورد با مشاوران املاک متخلف و بدون مجوز، افزایش وام اوراق تا سقف ۹۶۰ میلیون تومان و پرداخت وام ودیعه مسکن از جمله برنامه‌های در دست اجرای دولت است که امید می‌رود این اقدامات شرایط بازار مسکن را ساماندهی کند. مسیر پیش‌روی بازار مسکن به‌ویژه در کوتاه‌مدت (تا پایان امسال) عمدتا متاثر از «نبود قدرت خرید» و «بالابودن نرخ تمام‌شده» است. بررسی‌ها نشان می‌دهد، از سال ۹۷ تا کنون، نرخ زمین در شهر تهران ۲۶ برابر، در حالی که نرخ مسکن ۱۸ برابر شده است. نرخ تمام‌شده تولید مسکن از مجموع هزینه ساخت و نرخ زمین البته با وزن‌های مختلف، تشکیل می‌شود.