آمارهای سال ۲۰۲۰ میلادی نشان می‌دهد در میان ساکنان مناطق شهری از هر ۴ نفر، یک نفر (یعنی حدود یک میلیارد نفر) حاشیه‌نشینی یا زندگی در سکونتگاه‌های غیررسمی را تجربه می‌کند. به گزارش صمت بنا بر یک تحلیل که ازسوی یک موسسه مطالعاتی منتشر شده، کشورهای توسعه‌یافته هم با مشکلاتی در تامین مسکن مناسب مواجهند؛ به‌طور مثال از مجموع ۴۰ میلیون خانوار مستاجر در ایالات متحده، نزدیک ۱۰.۸ میلیون خانوار به‌شدت کم‌درآمد هستند و برای این گروه فقط ۷.۴ میلیون واحد مسکونی به‌صرفه در دسترس است. با احتساب افراد بی‌خانمان و گروه‌های دیگر کم‌درآمد، کمبود مسکن به‌صرفه برای اقشار به‌شدت کم‌درآمد، در ایالات متحده حدود ۳.۸ میلیون واحد برآورد می‌شود. چندین دهه است که دولت‌ها (بیشتر در کشورهای دیگر، نه ایران) برای رفع نیاز مسکنی خانوار اقداماتی انجام می‌دهند و با کاهش مداخلات طرف عرضه و تقاضای بازار مسکن تلاش می‌کنند دسترسی خانوار به مسکن مناسب را تسهیل کنند. اقشار کم‌درآمد و آسیب‌پذیر جامعه معمولا توان تامین هزینه‌های مسکن مناسب را ندارند و همین عامل موجب ظهور پدیده‌هایی چون زاغه‌نشینی و شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی در شهرها شده است. رشد مهاجرت به شهرها و تحولات کلان اقتصادی چون تورم، رکود اقتصادی و کاهش درآمد ملی نیز این مشکلات را تشدید کرده است. این عوامل موجب شده سیاست‌گذاران برای رفع محرومیت مسکن در میان گروه‌های نیازمند، به تدوین و اجرای سیاست‌ها و برنامه‌های حمایتی بیندیشند.

تمرکز بر مسکن روستاییان

پس از انقلاب، باتوجه به مطالبه عدالت اجتماعی که از مهم‌ترین مطالبات طرح‌شده ازسوی مردم بود، چند دهه فعالیت‌های محرومیت‌زدایی در مناطق روستایی، پیشرفت قابل‌توجهی در کاهش محرومیت آن مناطق، به‌ویژه در حوزه مسکن رقم زده است. از جمله اینکه گفته می‌شود نسبت مسکن مقاوم در مناطق روستایی از ۷ درصد در سال ۵۷ به بیش از ۵۰ درصد در سال‌های اخیر رسیده است. با این همه، کم‌توجهی به تامین مسکن مناسب برای اقشار فرودست در مناطق شهری و تحولات اقتصاد کلان در یکی دو دهه گذشته، به‌ویژه تورم، افت درآمد سرانه و تجربه چندین جهش قیمتی در بازار مسکن، وضعیت رفاهی آنها را به‌شدت متاثر کرده است. در حال ‌حاضر اقشار کم‌درآمد دسترسی مناسبی به مسکن ندارند که این وضعیت با شدت بیشتری در مناطق شهری و شهرهای بزرگ قابل‌مشاهده است. براساس محاسبات صورت گرفته با استفاده از داده‌های پرسشنامه درآمد و هزینه خانوار در سال ۱۴۰۰، بیش از نیمی از اقشار کم‌درآمد در مناطق شهری سکونت دارند که سهم اجاره‌نشینی آنها در کل کشور ۲۴ درصد (بیش از یک میلیون نفر) و در شهرهای بزرگ اصفهان، تبریز، تهران و مشهد به‌ترتیب ۲۲، ۲۳، ۳۰ و ۳۳ درصد برآورد شده است.در مطالعات اقتصادی، مسکن به‌صرفه، معیاری است که برای اندازه‌گیری میزان هزینه مسکن خانوار نسبت به دیگر هزینه‌های آن محاسبه می‌شود. بر این اساس خانواری به مسکن دراستطاعت دسترسی دارد که سهم هزینه مسکن او، کمتر از ۳۰ درصد کل هزینه‌های آن خانواده باشد. در مناطق شهری بیش از نیمی از خانوارهای هر دهک به مسکن دراستطاعت دسترسی ندارد. این شاخص در کنار شاخص‌هایی چون درصد مستاجرانی که در هر دهک در مسکنی با سرانه مساحت کمتر از ۱۵ مترمربع، سکونت دارند تا حدودی وضعیت رفاهی جامعه به‌ویژه، دهک‌های کم‌درآمد را می‌تواند بازگو کند.

از همان سال‌های نخست جمهوری اسلامی، دسترسی فرودستان به مسکن، جزو مسائل موردتوجه و تاکید مسئولان حکومتی بوده است. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در ۲۱ فروردین ۱۳۵۸ با فرمان بنیان‌گذار جمهوری اسلامی و به‌منظور تامین مسکن محرومان، در چارچوب سیاست‌ها و برنامه‌های دولت تشکیل شد و در عمل، بیشتر تمرکز بنیاد مسکن بر مسکن روستایی بوده است. با مرور برنامه‌ها و سیاست‌های دولتی در حوزه مسکن، باید مسکن مهر را بزرگ‌ترین مداخله دولت در این حوزه به حساب آورد که یکی از گروه‌های هدف طرح مسکن مهر، اقشار نیازمند شهری بود‌ه‌اند. هرچند بررسی میزان موفقیت این طرح، خارج از بحث فعلی است، اما شواهد نشان می‌دهد حداقل بخشی از خانوارهای کم‌درآمد نتوانستند با استفاده از این طرح به مسکن مناسب دست یابند و برنامه‌های جایگزین دیگری با نمونه‌های موفق جهانی چون طرح مسکن اجتماعی استیجاری هم هیچ‌گاه به‌شکل جدی دنبال نشده است. البته در بازه زمانی سال‌های ۱۳۷۷ تا ۱۳۸۰، بنیاد مسکن اقدام به احداث ۲۴۹۳ واحد مسکونی کرد.

احکام برنامه ششم توسعه

در طول دوران جمهوری اسلامی، اجرای بیشتر برنامه‌های مسکن نیازمندان به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی واگذار شده است. مطابق با اساسنامه این بنیاد، رسالت اصلی آن تامین مسکن محرومان، اعم از شهری و روستایی و ایجاد مسکن ارزان و فراهم آوردن موجبات اجرای آن با مشارکت و همکاری مردم و دستگاه‌های مختلف، تعیین شده است. بهسازی مسکن روستایی، ساخت مسکن برای محرومان، تعمیر و احداث مسکن در مناطق آسیب‌دیده و واگذاری قطعه زمین روستایی، عمده فعالیت‌های این بنیاد درباره فرودستان بوده است.در قانون برنامه ششم توسعه، توجه بیشتری به تامین مسکن در مناطق شهری صورت گرفته و در بند «چ» ماده (۸۰) قانون، دولت مکلف شد نسبت به تدوین برنامه تامین مسکن اجتماعی در کنار برنامه حمایتی اقدام کند. بند «ب» ماده (۵۹) قانون نیز با هدف‌گذاری کمی در نظر داشت احداث یا خرید مسکن را برای اقشار کم‌درآمد در مناطق روستایی و شهری تسهیل کند. باتوجه به در پیش بودن تدوین قانون برنامه هفتم توسعه، لازم است عملکرد احکام مربوطه در قوانین برنامه قبلی موردارزیابی قرار گیرد. طرح بهسازی مسکن روستایی از سال ۱۳۷۴ توسط بنیاد مسکن انقلاب اسلامی آغاز شد. مشکلات اداری و اجرایی در ابتدای اجرای این طرح موجب شناسایی نقاط قوت و ضعف این طرح شد و به‌منظور تسریع در روند اجرای آن، طرح ویژه بهسازی مسکن روستایی در سال ۱۳۸۴ در هیات دولت به تصویب رسید. در سال ۸۷ قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن به این طرح اختصاص یافت و دولت موظف شد سالانه حداقل ۲۰۰هزار واحد مسکونی در روستاها احداث کند. براساس آخرین آمارها تاکنون در شهرهای کمتر از ۲۰هزار نفر جمعیت، در قالب این طرح نزدیک 2 میلیون واحد مسکونی بازسازی شده است. در این طرح بنیاد مسکن وظیفه اصلی تامین ۵۰ تا ۶۰ درصدی هزینه ساخت مسکن برای متقاضیان را برعهده دارد. تا پیش از سال ۱۴۰۰ کل دوره تسویه این تسهیلات ۱۵ساله و از سال ۱۴۰۰، ۲۰ساله در نظر گرفته شده است. به‌منظور جلوگیری از انحراف منابع این طرح، تسهیلات در چند نوبت و مشروط به پیشرفت ساخت در اختیار متقاضیان قرار گرفته و بنیاد مسکن نخستین ارائه تسهیلات را پس از تایید «پی‌کنی» انجام می‌دهد.

تورم و بی‌ثباتی حمایت‌ها را بی‌اثر می‌کند

در سال‌های گذشته، تورم بالا و بی‌ثباتی متغیرهای کلان اقتصادی، مهم‌ترین مانع سیاست‌گذاری در این حوزه بوده است. نرخ هر مترمربع مسکن در شهر تهران در آذر ۱۴۰۱، نسبت به آذر ۱۳۹۶، ۲۴۷ درصد رشد کرده که در همین بازه شاخص نرخ برای خانوارهای شهری، رشد ۴۰۳ درصدی را نشان می‌دهد. پس یکی از شروط لازم اثرگذاری سیاست‌های مسکن، مهار تورم است؛ از این ‌رو طرح‌های ساخت و احداث گسترده واحدهای مسکونی بدون در نظر گرفتن منابع پایدار برای تامین مالی آنها، به تشدید کسری بودجه دولت و افزایش تورم منجر خواهد شد که دسترسی خانوارهای فرودست را به مسکن مناسب، دشوارتر از پیش می‌کند. از سوی دیگر، محدود کردن برنامه‌های حمایتی حوزه مسکن به ساخت آن، یکی از دلایل کسب نتایج نامطلوب در این حوزه است. هزینه‌های بالای زمین و احداث یک واحد مسکونی به‌ویژه در مناطق شهری موجب می‌شود اعتبارات مربوطه تنها به بخش کوچکی از جامعه هدف اصابت کند. همچنین ساخت مسکن و انتقال کامل مالکیت آن به مصرف‌کننده، انگیزه بازفروش مسکن و سوداگری این واحدها را افزایش می‌دهد.