سهم ۷۰ درصدی سوداگران در بازار

بهزاد عمران‌زاده، کارشناس بازار مسکن در همین زمینه گفت: در حال‌ حاضر بازار مسکن یک بازار رها، بدون کنترل و سوداگرانه است، به‌طوری‌که تقاضای مصرفی بسیار کم در مقابل میزان تقاضای سرمایه‌ای بالاست. به‌عبارتی حدود ۷۰ درصد متقاضیان مسکن به نیت کسب سود و درآمد وارد این بازار می‌شوند، بدون اینکه متقاضی مصرفی و واقعی باشند. این در حالی است که حدود ۳۰ تا ۴۰ سال گذشته، بیش از ۷۰ درصد نیاز بازار مصرفی بوده است. این رویه به‌شدت به گروه‌ها و طبقاتی که به‌علت جهش نرخ زمین و مسکن قادر نیستند تا سرپناهی داشته باشند، فشار وارد می‌کند.وی افزود: درست است بخشی از افزایش نرخ مسکن ناشی از تورم عمومی و وضعیت اقتصاد کشور است، اما آمارها نشان می‌دهد تورم زمین و مسکن از تورم عمومی سبقت گرفته، بنابراین ضروری است بازار را با ابزارهای مختلف کنترل کنیم. این کارشناس بازار مسکن تاکید کرد: حتی اگر وضعیت تولید مسکن مطلوب باشد، تا زمانی که بازار مسکن کنترل نشود، سوداگران در بازار جولان خواهند داد و خاصیت سرمایه‌ای بازار مسکن موجب می‌شود تا امکان تامین و خرید مسکن وجود نداشته باشد. به این ترتیب اجرای قانون مالیات بر سوداگری، یکی از نیازهای ضروری بازار مسکن است، اما در اجرای قانون تاخیر داشتیم، به‌طوری‌که پس از سال‌ها در تیر ۱۴۰۴ مصوب شد.

ذی‌نفعان، مانع اجرای قانون

عمران‌زاده گفت: در کشورهایی که منطق اقتصادشان آزاد است، سال‌هاست که این قانون اجرا می‌شود، اما در ایران به‌علت اینکه عده‌ای ذی‌نفع بودند، با تاخیر تصویب و ابلاغ شد. البته ضروری است، علاوه بر مالیات بر سوداگری؛ از خانه‌های لوکس، خانه‌های خالی و سود حاصل از خرید و فروش مسکن نیز مالیات گرفته شود.

وی ادامه داد: همچنین از زمین‌هایی که با کاربری مسکونی در دست افراد مختلف است و از این راه دست به احتکار می‌زنند، باید مالیات گرفته شود. البته چنین اقداماتی فقط از دست بانک‌ها یا بنیاد مسکن برمی‌آید و مردم عادی دخیل نیستند. به‌ویژه زمین‌هایی که توسط دولت و وزارت راه و شهرسازی در اختیار نهادهای مختلف قرار گرفته‌ و وارد فرآیند تولید مسکن نشده‌اند، نه‌تنها باید از آنها مالیات گرفت، بلکه باید به منابع عمومی نیز برگردانده شوند. این کارشناس مسکن گفت: قانون مالیات بر عایدی سرمایه باید هرچه سریع‌تر اجرا شود تا تاثیر آن بر زندگی مردم دیده شود، البته باید اقدامات دیگر نظیر ساماندهی پلتفرم‌هایی که آگهی مسکن منتشر می‌کنند، انجام شود، چراکه دست به قیمت‌سازی می‌زنند و موجب التهاب بازار می‌شوند.

زیرساخت‌ها آماده است

وی در پاسخ به این سوال که آیا زیرساخت‌های لازم برای اجرای چنین قانونی وجود دارد، گفت: تمامی زیرساخت‌های موردنیاز این معاملات در کشور وجود دارد. در حال‌ حاضر سامانه‌هایی نظیر ثبت الکتریکی اسناد، کاتب، خودنویس و املاک و اسکان موجود است که اطلاعاتی زیادی در آنها ثبت شده‌اند و به‌خوبی کار می‌کنند.این کارشناس بازار مسکن گفت: با اینکه خانوارهای بسیاری اطلاعات‌شان ثبت شده و کد ملی با کدپستی محل سکونت‌شان تطبیق دارد، اما برخی نهادها اطلاعات‌شان را در سامانه املاک و اسکان ثبت نکرده و در این زمینه کارشکنی می‌کنند.

افزایش درآمد دولت تا رفاه اجتماعی

عمران‌زاده تاکید کرد: اجرای چنین قانونی به‌نفع مردم است، چراکه بازار مسکن کنترل می‌شود. از سوی دیگر، به‌نفع دولت هم هست،زیرا سهم درآمد دولت از مالیات افزایش پیدا می‌کند. طی سال‌های گذشته، روند درآمد دولت از مالیات در بودجه عمومی در سال ۱۴۰۰، ۲۵ درصد و در سال ۱۴۰۲ به ۴۲ درصد رسیده است. که با اجرای این قانون بیشتر خواهد شد.وی ادامه داد: یکی از دلایل حال ناخوش بازار مسکن، ناشی از تاخیر در اجرای این قانون است. در حال ‌حاضر شاهد آن هستیم که نرخ مسکن افسارگسیخته بالا رفته و حدود ۸ میلیون نفر مستاجر هستند و دوره انتظار برای خانه‌دار شدن ۱۰۰سال شده است، یعنی بیش از عمر یک فرد؛ بنابراین اگر این قانون عملیاتی شود، به تنظیم بازار کمک خواهد کرد.عمران‌زاده تصریح کرد: بررسی وضعیت مسکن در ایران نشان می‌دهد در شرایط خوبی به‌سر نمی‌برد، چراکه دوره انتظار برای خانه‌دار شدن در ایران بسیار بالاست، اما در کشورهای دیگر ۵ تا ۱۰ سال است. از طرف دیگر، سهم مسکن در سبد خانوار حدود ۶۰ درصد است و اجاره‌نشینی در تهران حدودا ۴۰ درصد افزایش یافته است. به این ترتیب اگر چالش‌های بازار مسکن رفع شود، سطح رفاه اجتماعی بالاتر خواهد رفت و بخشی از هزینه مسکن صرف آموزش، اوقات فراغت و سلامت عمومی‌ خواهد شد.

عمران‌زاده تاکید کرد: اگر این قانون به‌درستی اجرا نشود، مسائل و مشکلات بازار مسکن ادامه خواهد داشت، بنابراین باید نهادهای متولی در اجرای قانون اراده کافی داشته باشند و اجرای آن را در اولویت قرار دهند.

راه‌های فرار مالیاتی باز است

همچنین ناصر چمنی، کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: در همه کشورها بسیاری از قوانین مالیاتی پیاده شده که از یک‌سو، افزایش رفاه مردم و از سوی دیگر، درآمد برای دولت به‌دنبال داشته است، اما در ایران به‌علت اینکه هنوز زیرساخت‌ها آماده نیست یا بهتر است بگوییم راه‌های فرار مالیاتی باز است، قوانین وضع‌شده به‌سرانجام نمی‌رسند. به‌همین‌دلیل امیدی به اجرای قانون مالیات بر سوداگری نیست.

مصرف‌کننده نهایی متضرر می‌شود

وی تاکید کرد: زمانی‌که نرخ مسکن به‌تبع شرایط اقتصادی، افسارگسیخته بالا رفته و خرید آن برای بسیاری از خانوارها به رویا تبدیل شده است، اخذ مالیات می‌تواند عاملی برای گرانی بیشتر مسکن شود، چراکه سوداگر، مالیات را از جیب خریدار پرداخت خواهد کرد.

این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: دولت قبل از اینکه دست به ابلاغ چنین قانونی بزند، ابتدا باید بازار مسکن را کنترل و زیرساخت‌های لازم را فراهم می‌کرد، همچنین باید مسکن اقشار کم‌درآمد را تامین می‌کرد، سپس به‌سراغ اخذ مالیات از تولید و ساخت و خرید مسکن می‌رفت. در حال‌ حاضر وضعیت رکود تورمی بازار و ورشکستگی انبوه‌سازان نشان می‌دهد که بازار مسکن، یک بازار رهاشده است.

پشت‌پرده اخذ مالیات

چمنی تصریح کرد: بنابراین زمانی که دولت در شرایط اقتصادی و سیاسی خوبی به‌سر نمی‌برد و با کسری شدید بودجه مواجه شده است، نباید برای درآمدزایی چنین قانونی پیاده کند، چراکه جز تشدید تورم، نتیجه دیگری نخواهد داشت. این کارشناس بازار مسکن گفت: دولت نسخه‌های فراوانی برای اخذ مالیات از بازار مسکن پیچیده که به‌علت فرار مالیاتی و آماده نبودن زیرساخت‌ها، به‌جایی نرسیده است. زمانی‌که در کشور شفافیت وجود ندارد، یعنی راه‌های فرار مالیاتی باز است. از سوی دیگر، دولت هزینه‌کرد مالیات اخذشده را شفاف‌سازی نمی‌کند، به‌همین‌علت انگیزه‌ای برای پرداخت مالیات وجود ندارد.

اجرای قانون در زمان نامناسب

وی تاکید کرد: زمانی که دولت انواع قوانین مالیاتی وضع می‌کند، باید رفاه اجتماعی را بالا ببرد. از سوی دیگر، سازنده مسکن هم نباید با انواع و اقسام چالش‌ها دست‌وپنجه نرم کند. در چنین شرایطی که بازار ثبات ندارد و دولت هم نمی‌تواند انتظارات مردم و تولیدکننده را برآورده کند، چرا باید انتظار داشت مردم مالیات پرداخت کنند.

سخن پایانی

به‌علت افزایش تقاضای سرمایه‌ای در بازارهای مختلف قانون مالیات بر سوداگری تصویب و ابلاغ شد، بنابراین فعالیت‌هایی که نامولد هستند و با هدف سوداگری و دلالی انجام می‌شوند، مشمول مالیات خواهند شد. با اینکه قانون مالیات بر سوداگری به‌گونه‌ای چیده شده است که مصرف‌کننده نهایی یا همان مصرف‌کننده واقعی مالیات پرداخت نکند، اما کارشناسان نسبت به تصویب این قانون نگران هستند، چراکه معتقدند؛ در شرایطی که بازار با بی‌ثباتی و افزایش نرخ مواجه است، وضع چنین قوانینی موجب تورم دوچندان بازار مسکن خواهد شد. در واقع ابتدا باید دولت مسکن اقشار کم‌درآمد را تامین کند و نیازهای تولیدکننده را پاسخگو باشد، سپس انتظار پرداخت مالیات از همه بازارها و اقشار جامعه داشته باشد. در این میان، عده‌ای دیگر بر این باور هستند که تصویب چنین قانونی موجب می‌شود تا انگیزه‌های سفته‌بازانه به‌شدت کاهش یابد و سرمایه‌گذاران به بازارهای غیرمولد کوچ کنند، چراکه دیگر سوداگران نمی‌توانند از بازارهای مختلف کسب سود کنند. چنین رویه‌ای در نهایت رشد اقتصاد و اشتغال را به‌دنبال خواهد داشت. از طرف دیگر، چرا باید حقوق‌بگیران و کارگران همیشه در تیررس پرداخت مالیات باشند و سوداگران، مالیاتی پرداخت نکنند. البته در این میان، باید دولت نظارت دقیقی بر بازار مسکن داشته باشد تا سوداگران به بهانه پرداخت مالیات، نرخ ملک را بالا نبرند، به‌طوری‌که در پایان مصرف‌کننده نهایی مالیات را پرداخت کند. در صورتی که این قانون براساس یک نقشه‌راه پیش برود، نه‌تنها تهدیدی برای مردم عادی نخواهد بود، بلکه فرصتی برای تحقق شعار عدالت و ایجاد ثبات بازار مسکن خواهد شد.