29 اردیبهشت، 1401

تاثیر گرانی بر نرخ مسکن

دسته‌بندی: یادداشت

1401/2/21 14:23

تاثیر گرانی بر نرخ مسکن

دسته‌بندی: یادداشت
14:23:00 1401/2/21

حمیدرضا اعلم- کارشناس حوزه مسکن

از مهم‌ترین نیاز‌های بشر، غذا، پوشاک و سرپناه است. همان‌طور که فناوری، تاثیر مهمی در تولید غذا و پوشاک داشته در دنیای امروزی هم توانسته نقش مهمی در تولید مسکن داشته باشد. تورم بر انبوه‌سازی مسکن و قیمت تمام‌شده این کالای مصرفی-سرمایه‌ای تاثیر انکارناپذیری دارد. براساس تحقیقاتی با بررسی نمونه موردی در محدوده منطقه ۵ تهران، درصد تاثیر‌گذاری هر کدام از عوامل تشکیل‌دهنده قیمت تمام‌شده مسکن مشخص شده که در ادامه این نوشتار آمده است.

عوامل مهم در تعیین نرخ زمین عبارتند از:
۱. عرضه و تقاضا و مرغوبیت منطقه‌ای
۲. ارزش واحد پولی
همان‌طور که مشخص است مهم‌ترین عامل در نرخ زمین عرضه و تقاضا است که در شهر‌های بزرگ با کم شدن زمین‌های قابل‌ساخت و پس از آن ملک‌های کلنگی تقاضا روز به روز بالاتر می‌رود و درصد تاثیر‌گذاری زمین بر نرخ تمام‌شده مسکن افزایش می‌یابد.
در مرحله بعدی میزان ارزش پول ملی است. نرخ طلا، ارزهای اصلی و مسکن نسبت رشد تقریبا مستقیم دارند که با بررسی آنها درمی‌یابیم شیب رشد نرخ مسکن نسبت به طلا و ارز همیشه بیشتر بوده که نشان‌دهنده اهمیت مسکن در جامعه است و همیشه با افزایش نرخ طلا و ارز و همچنین کاهش ارزش پول ملی (تورم) در مدت کوتاه، زمین و ملک با رشد بسیار بزرگ‌تر، خود را برابر‌سازی کرده است.


مصالح و حمل‌ونقل- ۲۵ درصد
مصالح اصلی در ساختمان‌سازی شامل، آهن، سیمان و مصالح خام شامل، شن و ماسه است که افزایش قیمت‌ها آنها در شاخص نرخ تمام‌شده تاثیر مستقیم دارد. مصالح تکمیلی در سفت‌کاری، نازک‌کاری و تاسیسات نیز با توجه به تولید کارخانه‌ای و وابستگی نرخ تمام‌شده آن به نیروی کارگری، سوخت و مصالح اولیه در نرخ تمام‌شده تاثیرگذارند.


نیروی کارگری-۶ درصد
افزایش حقوق پایه ابلاغی سالانه و تورم نرخ مسکن از مهم‌ترین عوامل میزان افزایش دستمزد کارگری ساختمان است. تاثیر حقوق پایه بر حقوق کارگری ساده مبنای اولیه و میزان رشد نرخ مسکن و تورم ملاک ثانویه افزایش مبنای حقوق کارگری ساده و ماهر مشغول در حوزه ساختمانی است.


طراحی و نظارت مهندسی-۱.۶ درصد
متاسفانه دخالت وزارت مسکن و اعلام نرخ تمام‌شده ساختمان به‌صورت دستوری که مبنای اولیه میزان دستمزد مهندسی ساختمان است، مبنای افزایش تعرفه بخش مهندسی است و هر سال به میزان تورم ابلاغ می‌شود. اگر در نرخ تمام‌شده اعلامی وزارت مسکن و جدول سازمان نظام مهندسی دقت شود مشخص می‌شود بهای تمام‌شده ساختمان، یک‌سوم نرخ واقعی است و طی سالیان اخیر فاصله نرخ جدول اعلامی و نرخ واقعی ساختمان به‌شدت زیاد شده است. این امر نشان می‌دهد به‌جای کنترل واقعی نرخ مسکن در بخش‌های تاثیرگذار در نرخ ساختمان با فدا کردن بخش‌بندی ساختمان از کیفیت نهایی ساختمان هزینه شده است.


 هزینه عوارض سازمان‌های مرتبط- ۱۰.۴ درصد
مهم‌ترین فاکتور تاثیر‌گذاری در شهر‌های بزرگ عوارض تراکم ساختمانی است که هر سال توسط شورای شهر به شهرداری ابلاغ و در صدور فیش اعمال می‌شود. در سال گذشته میزان افزایش این عوارض حدود ۵۰ درصد ابلاغ شد که تاثیر زیادی در نرخ تمام‌شده داشته است. همان‌طور که مشخص شد، تورم و کاهش ارزش پول ملی در تمامی فاکتورهای اشاره شده تاثیر مستقیم دارد و عوامل سیاسی و ثبات سرمایه‌گذاری در حوزه‌های دیگر مانند بورس، نیز در کنار تورم نقش مهمی در رونق و رکود بازار مسکن داشته‌اند. نبود مدیریت صحیح در تمامی قسمت‌های ذکرشده باعث شد همیشه افزایش بسیار بالاتر از نرخ تورم اعلامی دولت در مسکن وجود داشته باشد و کاهش تولید و عرضه و تورم افسارگسیخته باعث افزایش بی‌رویه نرخ مسکن شود. از طرف دیگر کم شدن قدرت خرید مردم موجب هجوم آنها به سمت بازار اجاره ساختمان و همین امر سبب افزایش اجاره‌بها شد. تصمیم‌های یک‌شبه در حوزه ساختمان مانند ساختمان‌سازی بدون زیرساخت (مسکن مهر)، باعث وارد آمدن خسارات جبران‌ناپذیر به امنیت اجتماعی شده که همین امر اختلافات فراوان در بهره بردن از امکانات شهری را به‌دنبال داشته که با ورود کارشناسان باید هرچه زودتر این موارد حل شود؛ در غیر این صورت عوارض اجتماعی بسیار بدی ایجاد می‌شود.

برچسب: صفحه ۱۴ ، شماره 2054



https://smtnews.ir/direct/18709

  • دیدگاهی برای این نوشته ثبت نشده است.
  • افزودن دیدگاه


روزنامه صمت

جستجو


  |