قبلا وزارت صمت، متولی ثبت معاملات بود، اما این سامانه به وزارت راه و شهرسازی منتقل شد، به امید اینکه نرخ اجاره و ملک کنترل شود، به این ترتیب رصد بازار مسکن و اعمال تصمیمات مدیریتی و کنترلی و اشراف بر فعالیت‌های مشاوران املاک، کاملا در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرارگرفت. این در حالی است که سیستم قبلی برای مردم و نظام اداری جا افتاده بود و اتحادیه مشاوران املاک هم نظارت خوبی بر آن داشت و تمام گزارش‌ها به‌صورت ماهانه توسط شورای اصناف، وزارت صمت و متولیان اجرایی در اختیار بانک مرکزی و سازمان آمار قرار می‌گرفت.

هر دو سامانه نقص‌های بسیاری دارند

راه‌اندازی سامانه‌های کاتب و خودنویس و تغییر در ثبت معاملات، موجب سرگردانی مردم و اتحادیه مشاوران املاک شده است. به‌همین‌علت نباید وزارت راه و شهرسازی را متولی سامانه‌های کاتب یا خودنویس می‌کردند، چراکه این وزارتخانه بازار مسکن را نمی‌شناسد و آگاه به مراودات حقوقی نیست. وزارت راه و شهرسازی دست به طراحی سامانه‌ها زده، اما آگاهی نداشته است که باید داده‌ها به‌صورت مشترک در اختیار برخی نهادها و سازمان‌ها قرار گیرد، همچنین برخی اداره‌ها نظیر پست، وزارت امور اقتصادی و دارایی، باید در سامانه لینک‌های جداگانه داشته باشند. فقط در طراحی خودنویس، شعار ثبت رایگان اجاره مسکن را سر دادند، بدون اینکه توجهی به طراحی جزئیات شود. این اشتباه بزرگی است، چراکه مردم آگاهی لازم ندارند که در متمم و الحاقیه و نیازهای اصلی‌شان از چه عباراتی استفاده کنند که بار حقوقی نداشته باشد. زمانی که قرارداد اجاره در کافی‌نت‌هایی ثبت می‌شود که به مسائل حقوقی آشنایی ندارند، تبعات حقوقی بسیاری خواهد داشت.

به‌دلیل این نقص‌ها، مسئولان تصمیم به اصلاحات در سامانه خودنویس گرفتند که در دل این رسیدگی، کاتب زاده شد و براساس قانون، الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر شد، اسناد رسمی از طریق دفترخانه ثبت شوند. آن سامانه هم چندین‌بار اصلاح شد، اما شاهد آن هستیم که تنظیم یک قرارداد اجاره ساده، به‌سختی و حتی غلط انجام می‌شود. برای مثال اصلا در سامانه تعریف نشده است که اگر موجر نخواهد انباری‌اش را به مستاجر اجاره دهد، باید آن را کجا ثبت کند. همچنین نقش وکیل به‌عنوان تنظیم‌کننده قرارداد در سامانه تعریف نشده است، یعنی حتی اگر وکالتش احراز شود، باید به دفترخانه مراجعه کند.

زحماتی که به باد فنا رفت

بهم‌ریختگی در ثبت معاملات مسکن موجب شده است، قانون علیه خودشان عمل کند. در واقع مطالعات میدانی نشان می‌دهد که بنگاهی‌ها به نظام سه‌برگی خودشان برگشتند، یعنی اسناد عادی تنظیم می‌کنند و روی قول ‌و وعده وعید خریدار و فروشنده حساب باز می‌کنند؛ در واقع زحماتی که برای طراحی سامانه کشیده شد، در عمل به باد فنا رفت.

در حال ‌حاضر نه‌تنها مجری از مزایای اجرای قانون بی‌بهره است، بلکه برای مردم و دفاتر مشاور املاک دردسرساز شده است. آنقدر در طراحی سامانه‌ها محدودیت قائل شده‌اند که در حال ‌حاضر قانون علیه خودشان عمل می‌کند و سیاست‌گذار پولی قادر نیست آماری از وضعیت بازار مسکن ارائه دهد. شاهد آن هستیم که از یک‌سو مردم از اجرای قانون گریزان هستند و از سوی دیگر، قانون‌گذار موفق نشده است نظام یکپارچه‌سازی در ثبت املاک و آپارتمان‌ها اجرا کند.

باید یک سامانه طراحی شود

باید تمام سامانه‌ها یکپارچه شده و به یک سامانه تبدیل شود. در حال‌ حاضر شاهد آن هستیم که برای اعطای وام ودیعه، ۴ بانک سامانه خودنویس را تایید می‌کنند، اما ۴ بانک دیگر می‌گویند علاوه بر خودنویس، در کاتب هم باید ثبت شود. در واقع مردم اسیر گشته و مشاوران املاک خسته شده‌اند و بانک‌ها هم سرگردان هستند.

وقتی با پشتیبانی خودنویس صحبت می‌شود، ادعا می‌کند سامانه‌ای به نام کاتب نمی‌شناسد، در حالی که از مرداد سال گذشته اعلام شده که معتبرترین سامانه برای ثبت املاک، کاتب است. تا زمانی که 2 سامانه وجود دارد که یکدیگر را قبول ندارند، مردم از هردو گریزان می‌شوند.

زمانی که سامانه‌ها، به سازمان‌ها و نهادهای ذی‌ربط متصل نباشند، مشخص است که بانک مرکزی قادر به ارائه آمار نخواهد بود. به‌جای اینکه یک اتحادیه مسئول ثبت قرارداد شود، هر روز یک سامانه و یک متولی برای ثبت قراردادها معرفی می‌کنند.

شفافیت بازار مسکن زیرسوال رفت

۲ سامانه کاتب و خودنویس موجب شدند تا شفافیت بازار مسکن زیرسوال برود، زیرا بانک مرکزی قادر به ارائه داده و اطلاعات نیست. اگر آمار درست و شفافی از بازار مسکن منتشر نشود، مردم براساس شایعات و اخبار فضای مجازی تصمیم خواهند گرفت. این در حالی است که باید داده‌های صحیح در اختیار مردم قرار بگیرد تا شاهد آمارسازی و تصمیمات هیجانی نباشیم. هر زمانی که اطلاعات و داده‌ای از وضعیت بازار مسکن منتشر نشود، فعالان اقتصادی قادر نخواهند بود تا براساس شرایط اقتصادی، تصمیم درستی بگیرند. در حال‌ حاضر که با عدم‌ثبات سیاسی و اقتصادی مواجهیم، بیش از هر زمان دیگری به داده و اطلاعات نیازمند هستیم، اما شاهد آن هستیم که بانک مرکزی به‌علت عدم‌هماهنگی بین سامانه‌ها قادر به ارائه آمار نیست. در چنین شرایطی، التهاب دوچندان بازار مسکن دور از ذهن نیست.

جولان دلالان و سوداگران

همچنین عدم‌ارائه آمار به هر دلیلی، موجب جولان دلالان و سوداگران در بازار مسکن خواهد شد، به‌طوری‌که با انتشار آگهی‌های فروش، نرخ واحد مسکونی به نرخ بالا، به‌راحتی دست به قیمت‌سازی می‌زنند. در چنین شرایطی، جای تعجب ندارد که نرخ ملک بالا هم برود. اگرچه در برخی از مواقع، سیاست‌گذار برای افزایش نیافتن تورم مسکن، از انتشار آمار خودداری می‌کند، اما شیوه درستی نیست. این مشکلات ریشه در تصمیمات اشتباه نظام سیاست‌گذار اقتصادی دارد، فقط مربوط به این دولت هم نمی‌شود، یعنی وقتی به‌طورشفاف و اعیان با واقعیت‌های اقتصادی برخورد نمی‌کنیم و به دلالان و سوداگران اجازه جولان می‌دهند، تبعات و دودش به‌چشم دولت می‌رود که قادر نیست فضای ملتهب را اداره و مدیریت کند. از یک‌سو نظام حکمرانی اقتصادی نمی‌داند چگونه بازار مسکن را مدیریت کند. از طرف دیگر، افرادی که سامانه خودنویس و کاتب را طراحی کردند، آگاهی لازم را نداشته‌اند، به این ترتیب جای تعجب ندارد که در چنین شرایطی گرفتار شده‌ایم.

نباید اتحادیه مشاور املاک را کنار می‌گذاشتیم و طراحی سایت خودنویس و کاتب را به ۲ نفر ناآشنا به مسائل حقوقی و مسکن می‌سپردیم که سامانه با متن حقوقی و نظام اجرایی غلط، طراحی شود.