به‌دلیل تورم‌هایی که ما در بخش‌های مختلف اقتصادی کشور با آن روبه‌رو هستیم، در بسیاری از بخش‌ها مثل مسکن، تقاضای غیرمصرفی افزایش پیدا کرده است. بخشی از این نبود تعادل که در بازار شاهد آن هستیم، به‌دلیل تغییرات تقاضای غیرمصرفی به‌وجود نیامده، زیرا با رشد جمعیت رشد نکرده و بر اثر تغییرات، دچار نوسان شده است.

بنابراین، نخستین کار اساسی که باید برای حل این مشکل انجام بگیرد، بازگشت ثبات و متغیرهای کلان اقتصادی و همچنین پیش‌بینی کردن بعضی از متغیرهای کلان اقتصادی است که کمک می‌کند، روند عرضه و تقاضا نوسانات نامعقول از آنها حذف شود. در این صورت، برنامه‌ریزی برای مدیریت بازار از طرف نهاد سیاست‌گذار هم بهبود خواهد یافت، زیرا به هر حال سازکار را باید بازار تعیین کند وگرنه هرگونه دستکاری در بازار ممکن است درکوتاه‌مدت مفید، اما در بلندمدت به زیان بازیگران بازار باشد.

۲ نکته کلیدی برای حل مشکل مسکن وجود دارد: نکته اول این است که کارشناسان قبل از اینکه به‌سراغ بازارها بروند، باید برنامه‌ای برای کنترل متغیرهای کلان اقتصادی دولت‌ها داشته باشند که این مسئله مهمی است که باید موردتوجه قرار بگیرد.

مسئله دوم، دلایل متعدد سرمایه‌گذاری در بخش مسکن است، زیرا بازار مسکن جزو آن دسته از سرمایه‌گذاری‌هایی است که معمولا در یک فاصله‌گذاری یک‌ساله محصولش وارد بازار می‌شود و آثارش ممکن است ۱۲ یا ۲۴ ماه در بازار مشاهده شود. بنابراین، علاوه بر مسئله ثبات بازارها که به افزایش سرمایه‌گذاری در بخش‌های مختلف کمک می‌کند؛ اجرای سیاست‌هایی که بتواند به ساخت مسکن کمک کند، می‌تواند موثر باشد که برنامه‌ریزی برای تامین مالی سازندگان بخش مسکن یکی از همین سیاست‌گذاری‌ها است.

البته بنده اعتقادی به دخالت دولت درباره ساخت مسکن ندارم، اما دولت‌ها می‌توانند با سیاست‌های تسریع‌گرایانه و توجه به مسئله کسری بودجه‌هایی که با آن روبه‌رو هستند، با استفاده از ابزارهایی که کمک به تامین مالی طرف عرضه بخش مسکن می‌کنند، مشکلات پیش‌روی این بازار را حل کنند.

در بحث ساخت مسکن فقط تسهیلات، ملاک بهبود بازار نخواهد بود، زیرا شبکه بانکی کشور نیز با مشکل تامین منابع مواجه و این تسهیلات ممکن است باتوجه به قابل‌پیش‌بینی بودن وضعیت کسری بودجه کشور، مشکلات و شوک اقتصادی بزرگی ایجاد کند که با این کار از هدف اصلی که کنترل متغیرهای کلان است، دور خواهیم شد. اما به هر حال، ما از ابزارهای مالی بخش مسکن استفاده بسیار ناچیزی کرده‌ایم، زیرا انواع مختلف صندوق‌ها فعالیت خاصی نکرده و شرکت‌های بزرگ توسعه‌دهنده ما توان تامین مالی از بازار سرمایه را نداشته‌اند.

بانک‌ها نیز به‌جای تمرکز روی بخش‌های خرد، باید به شرکت‌های بزرگ توسعه‌دهنده توجه بیشتری نشان دهند، زیرا این شرکت‌ها توسعه چشمگیری چه از لحاظ مالی و چه از لحاظ تکنولوژی پیدا نکرده‌اند.

نکته کلیدی درباره بازار مسکن این است که بدانیم بازار مسکن به دلایل متعدد به‌طورکلی ناهمگن است و چسبندگی نرخ نیز در این بازار وجود دارد که در این صورت نوسانات این بازار به‌صورت‌کلی کاهشی نخواهد بود و باتوجه به اینکه احتمالا تورم در کشور ما همچنان وجود خواهد داشت، معمولا کاهش نرخ واقعی مسکن از طریق افزایش نیافتن نرخ در یک دوره انجام می‌گیرد. به این منظور که وقتی افزایش نرخ مسکن رخ نمی‌دهد و به‌طورمثال ۲۰ درصد تورم در بازار وجود دارد، این معنی را می‌رساند که نرخ واقعی مسکن کاهش یافته است. از این منظر، اگر نگاه کنیم، ممکن است اگر سیاست‌گذاری‌های درستی انجام بگیرد و توان بخش‌هایی از طبقات اجتماعی برای خرید مسکن افزایش پیدا کند، اوضاع بازار مسکن بهتر شود.

با این همه به نظر می‌رسد امروزه سهم مسکن در سبد خانوار به حدود ۴۰ درصد رسیده و در کلانشهرها بالای ۵۰ درصد است. بسیاری از کارشناسان معتقدند اگر وزارتخانه راه و شهرسازی در دوره‌های مختلف عملکرد بهتری داشت، می‌توانست نیمی از هزینه سبد خانوار را کاهش دهد.