ضعف قانون‌گذاری در بازار مسکن
مجید گودرزی-کارشناس اقتصاد مسکن
در بیشتر کشورهای پیشرفته، این دولت ها و شهرداری ها هستند که میزان افزایش اجاره بها را تعیین و اعلام می کنند، در ایران شوراهای حل اختلاف هم مصوبه سران قوا را رعایت نمی کنند. هنوز در ایران ارزش زمانی ودیعه مستاجران صفر در نظر گرفته می شود؛ اما در آلمان ودیعه حداکثر به اندازه ۳ ماه اجاره است که باید در پایان قرارداد با سود متعلقه به مستاجر عودت داده شود. در ایران پفک هم قیمت گذاری و تعزیر دارد، اما مسکن را اگر مالک و موجر متری یک میلیارد دلار هم اعلام کند، نه گرانفروشی به حساب می آید و نه خریدار و مستاجر می توانند به جایی شکایت کنند. حتی استهلاک هم در ساختمان های ایران صفر در نظر گرفته می شود و هر تجهیزی، حتی اگر ۱۰ سال از عمر مفید آن گذشته باشد، باید توسط مستاجر فعلی تمام و کمال تعمیر و جایگزین شود. سهم املاکی ها در تعیین نرخ ملک و اجاره از نمایندگان مجلس بیشتر است و املاکی ها فراتر از نمایندگان قانون گذاری می کنند و از کمیسیون قراردادهای اجاره مستاجران حقیقی مالیات بر ارزش افزوده می گیرند!باید میزان افزایش اجاره بها تنها به وسیله دولت با شهرداری ها صورت پذیرد نه برپایه قسط و هزینه مالکان و بی اخلاقی املاکی ها که باعث رشد سوداگری در این بازار مهم می شوند، دقیقا مانند بسیاری از کشورهای اروپایی و به ویژه اسکاندیناوی که تابع این قانون هستند.اکنون در بسیاری از شهرهای ایران تمام حداقل مزد کارگری و کارمندی، کفایت اجاره یک واحد مسکونی متعارف را ندارد. دوره انتظار برای خانه دار شدن به قول شهردار تهران به ۶۹ سال رسیده است. این یعنی با ۲ بار بازنشسته شدن هم امکان خرید خانه در ایران وجود ندارد.این موضوع اهمیت دارد که ساخت مسکن به جای دپوی، مشمول ارزان ترین وام ها و تسهیلات باشد. کمک به خانه دار شدن مردم از درمان مشکلات اجتماعی مستاجران به مراتب کمتر است. همچنین باید مقابل تصویب قوانین بی هدف و پوچ نظیر قانون مالیات بر خانه های لوکس و قانون مالیات بر خانه های خالی را گرفت. تمامی قراردادهای اجاره مثل ایتالیا و استرالیا باید حداقل 5ساله باشد، اجاره نباید بیش از ۳۰ درصد درآمد مستاجران را شامل شود.
در ایران رهن یا ودیعه مستاجر، در یک ظلم آشکار به صورت قرض الحسنه و با ارزش زمانی صفر در نظر گرفته می شود؛ اما نرخ ملک جاری است. در یک نامعادله و از ۵ سال پیش تاکنون، ودیعه مستاجران ۹۲ درصد قدرت خرید خود را از دست داده و مستاجران در این نامعادله، مسئول جبران کاهش ارزش پول ملی در نظر گرفته شده اند. بخش دیگر ماجرا به تورم افسارگسیخته مسکن برمی گردد که باز هم مستاجر مجبور به جبران کم کاری مسئولان هستند و وجه سوم ماجرا وام های ودیعه ای است که برای جلوگیری از کاهش قیمت ها در این بازار تصویب، اما به ندرت پرداخت می شود.طرح هایی مثل مالیات بر خانه های لوکس و خانه های خالی، یک توهین به قانون گذاری و یک اشتباه حقوقی بود، چرا که تا زمانی که قیمت گذاری کنترل نشود، هرگونه مالیات یا عوارضی به راحتی به قیمت ها افزوده و باعث تشنج بیشتر در بازار مسکن می شود؛ باید مسکن سرمایه ای و مسکن مصرفی تفکیک شود.رهن مستاجر تنها باید به اندازه 3 ماه اجاره باشد و برای جبران خسارت های احتمالی به ملک یا عدم پرداخت اجاره باشد و در پایان دوره اجاره با سود متعلقه به مستاجر بازگردانده شود (مثل کشور آلمان). اکنون ارزش زمانی ودیعه مستاجران در یک عرف غلط صفر منظور شده چرا که ودیعه قرض الحسنه، یک اقدام نادرست است.
