چشم بازار مسکن به‌دست دولت
فرشید ایلاتی کارشناس مسکن
اگه دولت بتواند شعار خود را درباره ساخت سالی یک میلیون مسکن در سال محقق کند، ما می توانیم شاهد ثبات یا حتی کاهش نرخ مسکن در بازار باشیم، اما اگر برنامه ها و وعده ها تنها روی کاغذ بماند و اتفاق خاصی انجام نگیرد، همچنان در بازار رکود رخ می دهد و قیمت ها مجدد افزایش زیادی پیدا می کند.
در حالی بازار مسکن کمابیش در رکود کامل است و خرید و فروش به ندرت انجام می شود که ظرف یک ماه گذشته نرخ واحد مسکونی در تهران حدود ۶ درصد رشد کرده است. تجربه 4 سال گذشته بازار مسکن نشان داده ثباتی در مقاطعی ایجاد می شود که موقتی است، مگر اینکه رشد نقدینگی متوقف شود و ساخت وساز افزایش پیدا کند. روند رشد نرخ خانه نیز متاثر از رکود معاملات کاهش چشمگیری داشته است. برخی منابع از صفر شدن رشد ماهانه نرخ ملک در پایتخت خبر می دهند. واسطه های ملکی عنوان می کنند که فروشنده های پول لازم، نرخ های پیشنهادی را کاهش داده اند و ممکن است با ادامه کسادی معاملات، بازار بیشتر افت کند. باوجود آنکه بخش خرید و فروش با رکود مواجه شده، بازار اجاره مقداری رشد دارد، البته تقاضا برای اجاره کاهش پیدا کرده، اما نرخ های پیشنهادی رهن و اجاره مسکن در شهر تهران همچنان رو به بالا است.
به صورت سنتی در بازار مسکن رکود و رونق تورمی داریم. به طورمثال، نمودار قیمتی مسکن صعودی، اما ساخت وساز به صورت سینوسی با افت و خیز همراه و به شکل عمومی این سیر صعودی است، حتی در زمان هایی که ساخت وساز کاهش داشت، ما شاهد افزایش نرخ در بازار مسکن بودیم. بحث قیمت، به تنهایی نمی تواند تعیین کننده استقبال سازندگان از پروژه های جدید باشد. سرمایه های جدید و افرادی که به قصد خرید وارد بازار می شوند، در زمان جهش قیمت، از بازار خارج خواهند شد، از این رو سرمایه گذارها علاقه کمتری دارند تا در این بازار ورود کنند. در دوره 6 ماهه تا یک ساله، سرمایه گذاران بازار مسکن دوباره وارد می شوند که به صورت سینوسی بالا و پایین می شود.
اگه دولت بتواند شعار خود را که ساخت سالی یک میلیون مسکن در سال بود، محقق کند، ما می توانیم شاهد ثبات نرخ یا حتی کاهش نرخ مسکن در بازار باشیم، اما اگر برنامه ها و وعده ها تنها روی کاغذ بماند و اتفاق خاصی انجام نگیرد، همچنان در بازار رکود رخ می دهد و قیمت ها مجدد افزایش می یابد. در سال گذشته، تنها ۱۰۰ هزار ساخت مسکن وجود داشت که با وعده داده شده بسیار فاصله دارد، از این رو می گویم که اگر دولت با سرعت بیشتری این واحدها را در اختیار مردم بگذارد، به طورقطع در بحث ثبات نرخ مسکن تاثیر دارد.
اگر ساخت وسازها سرعت بگیرد، ما شاهد ثبات در این بازار خواهیم بود، اما اگر این پروژه ها محقق نشود، ما افزایش نرخ مسکن را خواهیم داشت. زمانی که افزایش نرخ اتفاق می افتد، تعدادی سرمایه گذار وارد بازار مسکن می شوند.
معاملات بازار مسکن زمانی که نرخ در حال افزایش است، بیشتر می شود، تا جایی که به نقطه انتهایی برسد و بیشتر از آن، جایی برای افزایش نرخ نباشد و بازار به سمت رکود می رود، یعنی ساخت وساز کمتر می شود و در انتها معاملات کاهش می یابد، اما با یک تاخیر، دوباره نرخ افزایش پیدا خواهد کرد و این چرخه تا انتها در حال شکل گیری است و دوباره سرمایه جدید وارد بازار می شود و ساخت وساز انجام
می گیرد.
در بازار مسکن، نزدیک به ۵۰ سال به این شکل و سیکل معیوب رکود و تورمی بخش مسکن را داشته ایم. تنها زمان کوتاهی که مسکن مهر آغاز شد، ثبات نرخ و کاهش نرخ ۱۰ تا ۱۵ درصدی در مسکن را شاهد بودیم، زیرا در آن دوره تولید مسکن به یک رونق بسیار خوبی رسیده بود.
الان هم به این صورت است؛ اگر وعده های ساخت مسکن تحقق یابد، کاهش نرخ آن را به همراه دارد و بازار مسکن کنترل می شود.
