مسکن در مرداب رکود تورمی دست‌وپا می‌زند
یکی از مهم‌ترین بحران‌هایی که دولت قبل از خود به‌جا گذاشت، تورم بسیار بالا بود.
یکی از مهم ترین بحران هایی که دولت قبل از خود به جا گذاشت، تورم بسیار بالا بود. آمارها نشان می دهد یادگار تورمی دولت روحانی برای رئیسی، بزرگ ترین میراث تورمی یک دولت برای دولت پس از خود از ابتدای انقلاب تاکنون بوده است. بالا بودن تورم، البته تنها مسئله تورم کشور در نیمه سال گذشته نبود. وضعیت بحرانی عوامل تورمی، تشدید تورم در امسال را بسیار محتمل کرده بود.
براساس گزارش مرکز ملی آمار ایران، در شهریور ۱۴۰۱ تورم ماهانه نرخ آپارتمان های مسکونی شهر تهران ۳ . ۳ درصد بوده است. این در شرایطی است که تورم ماهانه شهریور در مقایسه با ماه قبل، ۱ . ۵ واحد درصد افزایش داشته است.
این گزارش نشان می دهد که متوسط نرخ مسکن در شهریور ۱۴۰۱ به ۴۶ میلیون و ۱۱۱ هزار تومان رسیده و این در حالی است که متوسط نرخ یک مترمربع مسکن در شهر تهران در شهریور سال گذشته، ۳۱ میلیون و ۷۰۳ هزار تومان گزارش شده بود.
ریزش ساخت وساز زیر سایه وعده های دولت
آن طور که در آخرین گزارش مرکز آمار ایران مربوط به بهار امسال دیده می شود، در مجموع حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده است.
بنا بر این گزارش، در بهار امسال، تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه های صادرشده برای احداث ساختمان از سوی شهرداری های کشور پیش بینی شد که نسبت به فصل گذشته ۲۱.۸ درصد و نسبت به فصل مشابه سال گذشته ۱۲.۷ درصد کاهش داشته است.
به عبارتی، در حالی بهار امسال حدود ۹۰ هزار واحد مسکونی در کشور مجوز ساخت دریافت کرد که این میزان در تابستان سال گذشته معادل ۹۳ هزار، در پاییز ۸۳ هزار و در زمستان ۱۱۵ هزار واحد بوده است، اما این اعداد و ارقام در شرایطی در گزارش مرکز آمار ایران دیده می شود که ساخت 4میلیون واحد مسکونی در طول ۴ سال، از جمله وعده های دولت سیزدهم بود که دریچه هایی از امیدواری را برای اقشار فاقد مسکن به وجود آورد.
در این شرایط به نظر می رسد اجرای این وعده هم مانند وعده مسکن مهر، سال ها به طول انجامد و ادامه اش به دولت های بعدی موکول شود. نامشخص بودن نرخ هرروزه مصالح ساختمانی و افزایش شدید قیمت ها در این بخش به باور کارشناسان، عامل اصلی سقوط ساخت وساز و سرمایه گذاری ساختمانی است.
مرکز آمار ایران اعلام کرد که میانگین نرخ مصالح و نهاده های ساختمانی مسکونی پایتخت، بهار امسال در مقایسه با بهار سال گذشته، با رشد ۴۳ درصدی همراه بوده و این موضوع نشان از بازگشت جهت قیمتی بازار مصالح و همین طور تجربه مجدد التهاب تورمی در این بازار است.
آمار، ارقام و تحلیل ها نشان می دهند که بهار امسال، رشد بیش از ۴۰ درصدی در نرخ برخی مصالح پرمصرف از قبیل سیمان وجود داشته است. نرخ گچ نیز افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی و نرخ آهن از قبیل تیرآهن، نرخ توری فنسی و... حدود ۲۰ درصد رشد داشته است. صمت در این گزارش علت ریزش ساخت ساز و افزایش نرخ مسکن در ماه های اخیر را بررسی کرده است.
چرا تیراژ تولید مسکن افت کرد؟
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن درباره سقوط تاریخی ساخت مسکن به صمت گفت: بخش خصوصی هر قدر هم که توان ساخت وساز بالایی داشته باشد، در شرایطی که مردم قدرت خرید نداشته باشند و قادر به خرید مسکن نباشند، به طورمسلم سرمایه گذاری چندانی در این بازار نخواهد کرد. از طرفی در عمل از 2 سال گذشته وضعیت در بازار مسکن به جایی رسیده که مردم دیگر حتی با اخذ وام و اعتبار و... هم نمی توانند در این بازار وارد شوند. تنها دلیل آن هم این است که از قدرت خرید مردم کاسته شده است.
با اینکه می گویند ۴۰۰ میلیون تومان وام به متقاضیان مسکن می دهند، باز هم مردم چندان استقبالی از این وام ها نمی کنند، چرا که باوجود این گرانی ها و درآمدهای اندک بازپرداخت این وام ها برای شان غیرممکن شده است.
وام مسکن برای کدام دهک است؟
اولاد با بیان اینکه به نظر می رسد پرداخت این گونه وام ها بیشتر برای دهک های پردرآمد در نظر گرفته شده، افزود: فردی که امروز نیاز به مسکن و مقداری هم پس انداز دارد، باز هم توان بازپرداخت چنین وام هایی را ندارد، تا زمانی که رشد اقتصادی در کشور منفی باشد، مردم قدرت خرید مسکن را ندارند، در نتیجه از بازار رسمی مسکن خارج می شوند و ساخت وساز مسکن هم رو به افول می رود. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نیاز مردم در بخش مسکن سرکوب نشده است،گفت: در حقیقت بازار غیررسمی مسکن در چه شرایطی قرار دارد؟
متاسفانه در این شرایط سخت اقتصادی، شاهد آلونک سازی و کارتن خوابی هستیم و می بینیم که نیازمندان مسکن، توان تهیه مسکن را از بازار رسمی ندارند. از سوی دیگر، زمانی که در این بازار مردم توان خرید مسکن ندارند، سازندگان و بخش خصوصی تولیدات خود را چگونه بفروشند؟ پس در نتیجه بخش خصوصی هم دست از ساخت وساز برمی دارد و وارد عرصه های دیگر می شود یا در کشورهای دیگر سرمایه گذاری می کند.
با کمبود عرضه، انفجار قیمتی در راه است
این کارشناس بازار مسکن بااشاره به پیامد چنین وضعیتی در بازار مسکن به صمت گفت: زمانی که با انباشتی از نیاز مردم روبه رو می شویم، اگر این میزان هر روز افزایش یابد و به یک باره با تغییری کوچک در وضعیت اقتصادی شرایط کمی بهبود یابد و درآمدهای مردم رشد کند، این نیازهای باقیمانده در بازار تبدیل به تقاضا می شوند؛ آن هم تقاضایی که دیگر هیچ عرضه ای برای آن وجود ندارد و در این زمان شاهد یک انفجار قیمتی وحشتناک در بازار مسکن خواهیم بود.
اولاد در ادامه افزود: اگر کارشناسان از خطرناک بودن رکود در بخش مسکن سخن می گویند، علت آن این است که رکود هر قدر عمیق تر باشد، در آینده با تورم بسیار بالاتری همراه خواهد شد،به ویژه در بخش مسکن که دوره ساخت آن حداقل 2 سال به طول می انجامد و عکس العمل بازار هم برای آن نامشخص است.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا باید وام های تکلیفی بیشتری برای ساخت وساز پرداخت شود تا این بازار رونق گیرد؟ افزود: با این شرایط اقتصادی، هیچ گونه راه حلی برای برون رفت از این وضعیت وجود ندارد و تنها راه حل آن، این است که سریع تر با عقلانیت اقتصادی به سوی رشد اقتصادی حرکت و برای این منظور باید تحریم های کشور لغو شود و موضوع مربوط به برجام را حل کنند، زیرا بازار مسکن نیازمند رشد اقتصادی بلندمدت است.
رشد اقتصادی
اولاد افزود: رشد اقتصادی مثبت تثبیت شده و بلندمدت که حداقل ۵ سال ادامه داشته باشد، می تواند به بازار مسکن کمک کند، اما تا زمانی که رشد اقتصادی منفی باشد و عقلانیتی در اقتصاد دیده نشود و درهای کشور به روی اقتصاد و دنیا بسته باشد و از سیاست هایی که پیش از این هم شکست خورده اند، بهره ببرند، باز هم شاهد وضعیت منفی در این بازار خواهیم بود.
این کارشناس بازار مسکن در پایان گفت: گفته شده با ساخت مسکن ملی، سالانه یک میلیون نیاز در بازار مسکن برطرف می شود، اما می بینیم در نهایت ۱۰۰ هزار نفر در این بازار قادر به سرمایه گذاری هستند و تنها ۱۰ درصد واریزی داشته اند و قسط اول خود را پرداخت کرده اند و اصلا مشخص نیست آیا توان پرداخت قسط دوم و قسط های بعدی در این بازار را داشته باشند یا خیر؟
سرمایه گذاری پرسود در بازار مسکن
عباس زینعلی، کارشناس مسکن به صمت گفت: اگر کسب وکارها در شرایط بحران های اقتصادی نتوانند جریان نقدینگی مناسبی را برای خود ایجاد کنند، محکوم به شکست هستند. از سویی، زمانی که ظرفیت بازارهای سرمایه گذاری به جایی می رسد که دیگر سوددهی ندارد، افراد و نهادها به سمت بازارهای غیرپولی تمایل پیدا می کنند. به عنوان مثال، افراد بازار مسکن را به عنوان یک هدف گذاری مطمئن و با ریسک پایین در نظر می گیرند و این بازار را از حالت مصرفی به سمت بازار سرمایه ای تغییر می دهند. اتفاقی که در سال های گذشته با نوسانات نرخ ارز و طلا شدت گرفت و نرخ ملک را روز به روز افزایش داد.
وی افزود: باوجود اینکه تعداد معاملات مسکن به شدت کاهش پیدا کرده و سازنده ها تمایلی برای ساخت وساز ندارند، شاهد افزایش تورم ماهانه نرخ مسکن در کشور هستیم؛ چرا که سرمایه گذاری در این بازار یکی از مطمئن ترین سرمایه گذاری ها به حساب می آید و به طوردائم افزایش نرخ را تجربه می کند. داده های آماری نشان می دهد که با تمام فراز و نشیب های بازار سرمایه، سرمایه گذاری در بازار مسکن توانسته است نسبت به سرمایه گذاری در بازار طلا، سکه، خودرو، دلار و... بازدهی بیشتری را ایجاد کند.
ریزش عجیب ساخت وساز مسکن
زینعلی در رابطه با علت کاهش ساخت وسازها به صمت گفت: این اتفاق به دلیل رکود معاملات بازار مسکن در ماه های اخیر است که باعث وقفه در ساخت وساز کشور شده و سازنده ها را مردد و چشم انتظار رفتار خریداران کرده است.
به تازگی از گرانی مصالح ساختمانی به عنوان اصلی ترین علت افزایش نرخ مسکن نام برده شده،اما این موضوع تاثیر چندانی بر افزایش قیمت ها ندارد،بنابراین باعث تنش و رفتارهای هیجانی می شود، سوداگری و تقاضای موثر در این بازار حیاتی است که باید هرچه سریع تر برطرف شود.
بحران جدی در انتظار بازار مسکن
زینعلی گفت: رشد قیمتی که بازار مسکن در سال های اخیر تجربه کرد، یک بحران بی سابقه را رقم زد، به طوری که باعث افزایش انتظارات تورمی در این بخش شده و بسیاری از اقشار کم درآمد را برای خرید خانه ناامید کرده است.
این موضوع اگر بی توجه بماند و به حال خود رها شود، می تواند در آینده بسیار نزدیک به چالشی تبدیل شود که دیگر قابل حل نیست و تبعات غیرقابل جبرانی را به بار آورد، چرا که اکنون نرخ خانه نسبت به سال قبل، چیزی حدود ۱۵ میلیون تومان گران تر شده و میانگین هر مترمربع مسکن در شهر تهران از مرز ۴۵ میلیون تومان گذشته است.
وی در پایان گفت: امید است که دولت در چشم اندازها و برنامه های آتی خود با ایجاد منابع و افزایش تولید بهینه تر، بتواند گره کور بازار مسکن را باز کند،اما در حال حاضر اقدامی که بتواند گره گشا باشد، دیده نمی شود.
سخن پایانی
افزایش بی سابقه نرخ مسکن باوجود وعده هایی که دولت سیزدهم برای ساماندهی این بازار داده، امید بسیاری از اقشار کم درآمد را برای خانه دار شدن کمرنگ کرده است؛ وعده هایی که نه تنها نتوانسته به ساماندهی بازار مسکن کمک کند، بلکه انگیزه سازنده ها و انبوه سازان را برای ساخت وساز به شدت کاهش داده و عرضه و تقاضای بازار مسکن را بر هم زده است، از این رو ضرورت دارد مسئولان با نظارت و پیگیری های مستمر، به تولید مسکن در کشور سرعت ببخشند تا شاهد اعتمادسازی عمومی نسبت به بازار مسکن در جامعه باشیم، همچنین با ایجاد سیاست های پولی و مالی مناسب، اقشار مختلف جامعه را برای خرید مسکن توانمند کنند.
