مسکن از مردم رو برگرداند
همزمان با اجرای برنامه ساماندهی بازار مسکن از نیمه اردیبهشت، رشد تورم در این بازار متوقف شده است و آمارها نشان می‌دهد که نرخ مسکن در شش‌ماهه گذشته کاهش داشته است.
اکنون رئیس مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه و شهرسازی از ادامه این برنامه در نیمه دوم سال با تمرکز بر تنظیم بازار اجاره خبر داده است. نرخ اجاره از کاهش نرخ مسکن تبعیت نکرده و در این بازار هرچند شاهد کاهش اندک نرخ هستیم، اما تورم آن همچنان بالا است. گزارش شاخص نرخ مصرف‌کننده مرکز آمار در شهریور، رشد ۳۸.۵ درصدی اجاره‌بهای امسال را نسبت به زمان مشابه سال قبل نشان می‌دهد. این رشد در شرایطی رخ داده که بازار خرید و فروش مسکن در ماه‌های اخیر افت نرخ دارد. با اینکه تورم مسکن در شهریور منفی است، اما شاخص اجاره‌بها کمابیش برابر تورم عمودی است، در ماه شهریور امسال نسبت به سال پیش، هزینه مصرفی خانوارها به‌طورمتوسط ۳۹.۵ درصد افزایش یافته است. کارگروه تنظیم اجاره‌بها از خرداد امسال با حکم وزیر راه و شهرسازی شکل گرفت. تشکیل این کارگروه همزمان با طرح ساماندهی بازار مسکن و اجاره‌بها به‌منظور حمایت از مستاجران و نظارت بر بازار بود. جواد سادات، رئیس مرکز توسعه و سیاست‌های راهبردی وزارت راه و شهرسازی، اقدامات انجام‌گرفته در کارگروه تنظیم اجاره‌بهای مسکن را برشمرد و تاکید کرد: اقدامات حوزه ساخت مسکن با پیگیری نظارت‌ها و هدایت نهاد تنظیم‌گر موثر است و هماهنگی بین وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی صورت گرفته است که تمام زحمات در حوزه ساخت با پیگیری نظارت‌ها و هدایت نهاد تنظیم‌گر اثرگذار خواهد بود. این مسیر تداوم باید داشته باشد و برای نتیجه‌بخشی آن، یک سمت کار از سوی ستاد وزارتخانه و سمت دیگر از سوی استان‌ها با ابتکار مدیران کل پیگیری شود تا در نهایت، اثر کارگروه مضاعف شود. گزارش کنترل تورم به‌صورت استانی انجام می‌گیرد، اما ضرورت دارد به‌شکل ماهانه و استانی نیز انجام شود.
توقف فعالیت سکوهای متخلف
بخش مهمی از ساماندهی بازار اجاره، نظارت بر عملکرد سکوهای انتشاردهنده آگهی خرید، فروش و اجاره املاک و همچنین بنگاه‌های املاک است. در همین راستا، ساماندهی و مدیریت سکوهای برخط انتشار آگهی املاک مسکونی در دستور کار وزارت راه و شهرسازی قرار گرفته است و پس از جلسه دفتر معاون اول رئیس‌جمهوری در خصوص نظارت بر ساماندهی بازار مسکن، برای مدیریت سکوهای انتشار برخط آگهی‌های املاک مسکونی، وزارت راه و شهرسازی در نامه‌ای به وزارت صمت خواستار اجرای 5 مصوبه به‌منظور بهبود شرایط درج آگهی در سکوها شد. سکوهای برخط فروش املاک شامل نرم‌افزارهایی نظیر، کلید، دیوار، شیپور و... است که امکان ثبت اینترنتی آگهی فروش املاک را در اختیار کاربران قرار می‌دهد. براساس این نامه، وزارت راه و شهرسازی خواستار احراز هویت اشخاص ثبت‌کننده آگهی در سکوها توسط سامانه دولت الکترونیک شده، همچنین این وزارتخانه درخواست کرده است که آن دسته از واحدهای مسکونی ثبت‌شده در سامانه املاک کشور در سکوهای برخط به‌صورت متمایز (تیک آبی) نمایش داده شود. علاوه بر این، تنها مشاوران املاک دارای مجوز نسبت به ثبت آگهی در سکوهای مذکور اقدام کنند.
علاوه بر ساماندهی بازار، برنامه حمایتی از مستاجران در قالب پرداخت وام ودیعه مسکن ادامه دارد، هرچند تمام متقاضیان نتوانسته‌اند این وام را دریافت کنند. براساس اطلاعات وزارت راه و شهرسازی در شش‌ماهه اول امسال، ۲۲۶ هزار متقاضی برای تسهیلات ودیعه مسکن ثبت‌نام کرده‌اند. از این تعداد، ۱۳۸هزار متقاضی براساس معیارهای وزارت راه واجد شرایط دریافت وام مسکن و به بانک معرفی شدند. در این مدت، ۴۳هزار متقاضی موفق به دریافت وام ودیعه مسکن شدند و ۹۵ هزار متقاضی واجد شرایط وام را دریافت نکرده‌اند. کارشناسان بازار مسکن معتقدند که افزایش تولید مسکن و اجرای برنامه‌های ساماندهی و نظارت بر این بازار، همان‌طور که کاهش نرخ مسکن را در پی داشته است، بر قیمت‌های اجاره نیز به‌تدریج اثر می‌گذارد و هرچقدر ثبات اقتصادی و ثبات نرخ در بازارهایی مانند ارز و طلا ادامه‌دار باشد، بازار اجاره نیز به‌تبع آن، ثبات پیدا می‌کند. عرضه واحدهای متناسب با توان مالی مستاجران، عرضه و تقاضا را در این بازار متعادل خواهد کرد. ساخت واحدهای نهضت ملی، تکمیل واحدهای باقیمانده مسکن مهر و نوسازی بافت فرسوده و افزایش تولید واحد در این بافت‌ها، عرضه مسکن و به‌ویژه مسکن متناسب برای خانه‌دار شدن مستاجران و همچنین برای عرضه در بازار اجاره را افزایش می‌دهد و همزمان ادامه کاهش تورم عمومی، بر کاهش تورم اجاره‌بها تاثیر خواهد گذاشت.
مالکان تمایلی به فروش خانه ندارند
جلال صباغ، کارشناس بازار مسکن به صمت توضیح داد: اینکه گفته می‌شود نرخ مسکن کاهشی شده و تنها اجاره‌بهای مسکن افزایش داشته است، به‌هیچ‌عنوان درست نیست. یک زمانی تعیین بهای ملک در تهران به‌صورت منطقه‌ای بود، اما در حال حاضر قیمت‌گذاری‌ها به‌صورت محله به محله و حتی کوچه به کوچه تعیین می‌شود. این موضوع هم به‌دلیل تبدیل واحدهای کلنگی و قدیمی به نوساز است. برای مثال، در کوچه‌ای که بیشتر خانه‌های قدیمی جای خود را به خانه‌های نوساز داده و با عقب‌نشینی عرض کوچه‌ها را بزرگ‌تر و زیباتر کرده‌اند؛ خانه‌ها نسبت به کوچه‌های مشابه گران‌تر است.در نتیجه، با بالا رفتن نرخ ملک، مالکان دیگر تمایلی به فروش ملک خود ندارند و به‌تبع این موضوع، بازار تهاتر گرم خواهد شد و افراد تنها در جایی که یقین داشته باشند که می‌توانند بدون هیچ ضرری، ملک خود را با ملک دیگر معاوضه کنند، پای میز معامله می‌آیند. در نتیجه، از این معادله درمی‌یابیم که با شرایط فعلی، قیمت‌ها در بازار اجاره کاهشی نمی‌شود و روز‌به‌روز به‌سمت گرانی حرکت می‌کند.
کنترل بازار مسکن سخت شد
اوضاع بازار مسکن در کشور به‌سمتی رفته که کنترل آن بسیار سخت شده، چراکه مالکیت مسکن، خصوصی شده است و حتی وزارتخانه صمت هم نمی‌تواند برای آن کاری کند. در شرایط فعلی، مالکی که قصد فروش خانه خود را دارد، در ابتدا به‌سراغ آگهی‌های مشابه در پلتفرم‌های اینترنتی می‌رود و با یک مقایسه قیمتی، نرخ ملک خود را تعیین می‌کند. این موضوع درباره اجاره‌بها هم صدق می‌کند و افراد با تعیین نرخ ملک خود، نرخ اجاره را هم به‌سادگی متوجه می‌شوند و دیگر نیازی به مشاوران املاک برای قیمت‌گذاری ندارند. این‌گونه است که هر فرد برای خود تصمیم می‌گیرد که خانه خود را با چه نرخی بفروشد یا اجاره دهد.اکنون این موضوع بسیار متداول شده که موجران برای قرارداد خود، تنها در سال اول به بنگاه‌ها رجوع می‌کنند و در سال‌های بعد و به‌واسطه آشنایی بیشتری که با مستاجر پیدا می‌کنند، اقدام به عقد قراردادهای دستی کرده و تنها در پشت قرارداد اولیه خود، قرارداد جدید را می‌نویسند. بنابراین، نرخ اجاره مسکن را دولت، وزارت راه و شهرسازی، مجلس و هیچ نهاد دیگری نمی‌تواند تعیین کند و قیمت‌گذاری و سیاست‌گذاری دستوری به‌هیچ‌عنوان کارساز نیست. بازار مسکن در کشور برپایه عرضه و تقاضا در جریان است و مبنایی جز این ندارد.
وی در پایان افزود: به‌طبع زمانی که کشور ثبات اقتصادی ندارد و نرخ ارز دائم در نوسان است، بازار مسکن ملتهب و شرایط روز‌به‌روز وخیم‌تر می‌شود. شرایط اقتصادی ما بسیار متزلزل بوده و این موضوع بر کلیت زندگی مردم تاثیر گذاشته است. شرایط اقتصادی با وضعیت سیاسی در تعامل است. دولتمردان ما با بهبود روابط دیپلماتیک و رفع موانع موجود، اوضاع اقتصادی و به‌تبع آن بازار مسکن را وارد مرحله تازه‌ای می‌کنند.
چرا اجاره‌بها در تهران رشد کرد؟
عباس اکبرپور، کارشناس بازار مسکن در واکنش به افزایش نرخ اجاره‌بها در پاییز امسال به صمت گفت: یکی از دلایل اصلی افزایش قیمت‌ها این است که اکنون مردم، مانند گذشته، توان خرید مسکن را ندارند و برخی از آنها به‌دلیل مشکلات اقتصادی، خانه‌های خود را به‌فروش می‌رسانند و به‌ناچار، به‌سمت بازار اجاره مسکن متمایل می‌شوند. این موضوع، باعث افزایش تقاضای اجاره مسکن می‌شود.
این کارشناس بازار مسکن در ادامه اظهار کرد: افزایش نرخ اجاره در شهر تهران در طول سال گذشته، ممکن است به‌دلیل افزایش مهاجرت به این شهر نیز باشد. البته، پیش‌بینی می‌شد که به‌دلیل از بین رفتن برخی مشاغل در شهرهای کوچک‌تر، تمایل به مهاجرت به پایتخت بیشتر از قبل شود. به‌طورطبیعی، افرادی که به‌تازگی وارد تهران می‌شوند، در ابتدا به‌دنبال اجاره مسکن هستند، زیرا بیشتر آنها توان خرید یک خانه را ندارند.
۷۰ درصد مشاغل و صنایع به ساخت‌وساز مرتبط است
اکبرپور خاطرنشان کرد: اصولا در اقتصاد کشورها، عوامل گوناگونی تاثیرگذار هستند و یکی از عوامل اساسی در این حوزه، ساخت‌وساز مسکن است. در سراسر جهان، ۷۰ درصد از مشاغل و صنایع به‌نحوی با ساخت‌وساز مرتبط هستند و این وضعیت در کشورهای در حال توسعه، بیشتر هم بروز می‌کند. در تهران، سهم ساخت‌وسازها به‌تنهایی ۳۰ تا ۴۰ درصد از کل ساخت‌وسازهای کشور را شامل می‌شود. اعضای سازمان نظام مهندسی در استان تهران، بیش از نصف مهندسان دارای پروانه اشتغال در کل کشور هستند و بیشتر معاملات خرید‌وفروش ملک و خودروهای لوکس نیز در تهران انجام می‌شود. هر تغییر و تحولی در پایتخت منجر به افزایش مهاجرت به این شهر بزرگ خواهد شد.
اکبرپور ادامه داد: البته صنایع گوناگونی در تهران و اطراف آن فعالیت دارند که قاعدتا نیازمند نیروی کار هم هستند و عموما هم افرادی را می‌پذیرند که دارای تجارب و مدارک قابل‌قبولی باشند و این افراد هم در بدو ورود، نیازمند مسکن هستند که عمدتا این افراد هم به‌سمت بازار اجاره حرکت می‌کنند.
متقاضی اجاره مسکن در ماه‌های سرد سال کمتر است
این کارشناس مسکن درباره وضعیت بازار اجاره‌بها در نیمه دوم سال ۱۴۰۲ نیز تصریح کرد: بدون شک، هر چیزی که رخ می‌دهد، براساس نرخ تورم خواهد بود، اما یک واقعیت سالانه وجود دارد که معمولا در دوره زمانی مهر تا بهمن، شاهد افزایش چشمگیری در بخش مسکن نیستیم. البته، پایداری قیمت‌ها در ماه‌های پایانی سال به عوامل مختلف دیگر نیز بستگی دارد و نمی‌توان شرایط اقتصادی و سیاسی را نادیده گرفت، چراکه مالکان از افزایش ۲۵درصدی اجاره‌بها شانه خالی می‌کنند.
این کارشناس بازار مسکن به صمت گفت: معمولا دارندگان مسکن سعی دارند خود را از اثرات بد تورمی حفظ کنند و قاعدتا با رشد تورم سعی دارند تا با تورم پیش روند و مسلما در شرایطی که واقعیت تورمی در کشور ۶۰ درصد است، رشد ۲۵ درصدی اجاره‌بها را نخواهند پذیرفت،زیرا به‌دلیل استهلاک ملک، این خواسته دولت باعث متضرر شدن صاحب ملک می‌شود.
اکبرپور تصریح کرد: یکی از جنبه‌هایی که به‌طور مکرر نادیده‌گرفته شده و نمایندگان مجلس و مسئولان دولت هم برای آن اقدام نکرده‌اند، توجه به راهکارهای تشویقی برای موجران است. در حالی که با سیاست‌های دولت می‌توانستند به‌سمت ایجاد معافیت‌های مالیاتی در حوزه اجاره و عدم اخذ عوارض شهرداری سالانه از مالکان ملک هدایت شوند. امیدواریم وزارت راه و شهرسازی تمرکز خود را بر تنظیم بازار اجاره به‌نحوی موثر انجام دهد.
سخن پایانی
چهره پریشان مستاجران در بنگاه‌های املاکی، به‌خوبی نشان‌دهنده اوضاع نابسامان بازار مسکن در کشور است؛ بازاری که یکی از نیازهای اولیه خانوارها در جامعه بوده و معیار بسیار مهمی برای بالا بردن کیفیت زندگی افراد است. تاثیر تورم اقتصادی سرکش بر بازار مسکن، توان خرید خانه را از دهک‌های پایین جامعه گرفته است. عدم‌تناسب درآمدها با سبد خانوار، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده و مشکلات متعددی را برای تامین مایحتاج روزانه پدید آورده است. همچنین، هزینه‌های بخش مسکن که نیمی از درآمد خانوارها را می‌بلعد، زندگی را سخت‌تر از همیشه کرده است. از سوی دیگر، سیاست‌های دولت نیز چاره کار نبود و نتوانست کارآمد باشد، چراکه در عمل، این سیاست‌ها در بهترین حالت فقط مسکنی هستند که برای مدتی شاید بتوانند درد بزرگی را که به جان جامعه افتاده است، تسکین دهند. وضع قوانین، همیشه شروع آسانی برای حل مشکلات مختلف است و این قوانین زمانی به چالش کشیده می‌شوند که به مرحله اجرا دربیایند و عملی شوند. پیشنهادی که می‌توان به دولت ارائه کرد، این است که با وضع قوانین و پیگیری‌های منظم، بازار مسکن را به‌سمتی ببرد که از بازار سرمایه‌ای دور و به بازار مصرفی نزدیک شود؛ مسلما با این کار دست سوداگران نیز از این بازار کوتاه می‌شود. همچنین، با افزایش همکاری‌ها با بخش خصوصی تولید مسکن را افزایش دهند تا عرضه و تقاضا به‌تعادل برسد. از همه مهم‌تر، دولت باید از افراد متخصص و باتجربه در امر ساخت‌وساز و قانون‌گذاری بهره گیرد تا تلاش‌هایی که در این حوزه انجام گرفته است، بی‌بهره نماند.
