مسکن، در سال‌های اخیر به یکی از نحس‌ترین واژه‌های پرکاربرد تبدیل شده است با هر فردی از این بازار صحبت کنیم، زبان به اعتراض می‌گشاید و از آن با ناامیدی گله می‌کند، چرا که بازار ملک در کشور ما به‌حدی با بی‌تدبیری روبه‌رو شده که برای ساماندهی آن، به معجزه نیاز است. به‌طورکلی بازار مسکن در کشور ما روزهای تیره‌ای را می‌گذراند که فشار آن بر دوش مردم، به‌ویژه اقشار کم‌درآمد است که نمی‌توانند زیر بار این مشکلات قامت راست کنند. سیاست‌های مقطعی و سلیقه‌ای و همچنین سوءمدیریت در پست‌های مختلف سبب شده است تا افراد لایق و خبره در حوزه مدیریتی، معماری، شهرسازی مهندسی و... تنها نظاره‌گر طرح‌های بی‌اساس و پوچ نجات بازار مسکن باشند؛ اتفاقی که اگر صورت نمی‌گرفت، اوضاع مردم به این شکل نبود که برای اجاره یک واحد ۴۰ متری در جنوب شهر تهران مجبور باشند در خوشبینانه‌ترین حالت، تمام حقوق خود را بابت اجاره ماهانه به موجران پرداخت کنند. صمت در این گزارش دلایل نابسامانی بازار مسکن را به‌صورت میدانی و تحلیلی بررسی کرده است.

خیال واهی برای ارزانی مسکن

در روزهای منتهی به بهار به‌علت نوسانات نرخ ارز و ازسرگیری برخی روابط سیاسی و دیپلماتیک، بازارهای مالی یک نفس راحت کشیدند و روند افزایش قیمت‌ها به‌طورچشمگیری کند شد. البته کارشناسان تاکید دارند این موضوع را نباید به تلاش‌های دولت و مجلس برای نجات بازار مسکن مرتبط دانست و حتی سهم کوچکی از این ثبات قیمتی را به نام عملکردهای دولت و مجلس زد، چرا که تمام طرح‌های ساماندهی بازار مسکن تنها به نمایشی شبیه است که تماشاگران آن شهروندان سرگردان هستند. صمت در روزهای اخیر گزارش‌های متعددی از نوسانات نرخ بازار مسکن منتشر کرده است. در این گزارش‌ها برخی کارشناسان تحولات بازار مسکن را سازنده دانستند و به کاهش نرخ مسکن امید داشتند، اما گزارش روز دوشنبه پنجم تیر روزنامه صمت که باتوجه به تحلیل مرکز آمار از تورم بخش مسکن در خرداد منتشر شده بود، آب سردی بر چهره خوشبینانه کاهش نرخ ملک ریخت و پرده از ادامه افزایش نرخ مسکن برداشت. براساس این گزارش، در خرداد میانگین نرخ مسکن نسبت به ماه گذشته حدود ۲.۶ درصد افزایش یافته است. درباره اجاره‌بها نیز در خرداد ۱۴۰۲ آمار از تغییر ماهانه ۲.۶ درصد، نقطه به نقطه ۳۸.۹ درصد و سالانه ۳۵.۲ درصد حکایت دارد. در ماه اردیبهشت‌ ارقام مذکور به‌ترتیب ۱.۷، ۳۸.۳ و ۳۴.۵ درصد بود. همچنین، بررسی‌ها از بازار مسکن شهر تهران گویای آن است که نرخ‌های پیشنهادی فروش آپارتمان در خرداد نسبت به اردیبهشت بین ۱۰ تا ۱۵ درصد کاهش پیدا کرده است. این گزارش به ما نشان می‌دهد که در شرایطی که نه‌تنها از ثبات قیمت‌ها بلکه از کاهش قیمت‌ها در بازار مسکن صحبت می‌شد، در عمل هیچ‌کدام اتفاق نیفتاد و برعکس قیمت‌ها به رشد خود ادامه داد.

نابسامانی بازار مسکن تمامی ندارد

چهره پریشان مستاجران در بنگاه‌های املاکی، به‌خوبی نشان‌دهنده اوضاع نابسامان بازار مسکن در کشور است؛ بازاری که یکی از نیازهای اولیه خانوارها در جامعه و معیار بسیار مهمی برای بالا بردن کیفیت زندگی افراد است. تاثیر تورم اقتصادی سرکش بر بازار مسکن، توان خرید خانه را از دهک‌های پایین جامعه گرفته است. عدم‌تناسب درآمدها با سبد خانوار، قدرت خرید مردم را به‌شدت کاهش داده و مشکلات متعددی را برای تامین مایحتاج روزانه پدید آورده است. همچنین، هزینه‌های بخش مسکن که نیمی از درآمد خانوارها را می‌بلعد، زندگی را سخت‌تر از همیشه کرده است.

از سوی دیگر، سیاست‌های دولت نیز چاره کار نبود و نتوانست کارآمد باشد، چرا که در عمل این سیاست‌ها در بهترین حالت فقط مسکنی هستند که برای مدتی شاید بتوانند درد بزرگی را که به جان جامعه افتاده است، تسکین دهند. وضع قوانین همیشه شروع آسانی برای حل مشکلات مختلف است و این قوانین زمانی به چالش کشیده می‌شود که به مرحله اجرا دربیاید و عملی شود.حال باتوجه به آمارهای منتشرشده از وضعیت اجاره‌بها مسکن و سیاست‌هایی که برای ساماندهی این بازار پرحاشیه در نظر گرفته شده است، به سطح شهر رفتیم تا از نزدیک با چالش‌های موجود روبه‌رو شویم و به‌طورمستقیم تاثیر این سیاست‌ها را بر وضع بازار ببینیم تا حال و روز مستاجران را به‌صورت واقعی‌تر شرح دهیم.

باید برای تامین اجاره خانه کفش آهنی پوشید!

نگاه ناامید مستاجران که از این بنگاه به بنگاه دیگر می‌روند و مشخص است که ساعت‌ها در گرمای هوا به‌دنبال یک واحد مناسب برای زندگی هستند، چهره شهر را خاکستری، همچنین، طمع بعضی صاحبخانه‌ها برای بالا بردن نرخ اجاره و جبران تمامی گرانی‌ها از جیب مستاجران، حس انسان‌دوستی را کمرنگ کرده است. کشمکش موجران و مستاجران برای تمدید قراردادها و سنگ‌اندازی برخی املاکی برای آتش زدن به این نابسامانی، بنگاه‌های املاک را بیشتر شبیه دادگاه‌های سطح شهر کرده است که افراد دائما در حال جر و بحث هستند و گاهی درگیری فیزیکی هم با یکدیگر پیدا می‌کنند.

با پول پارسال، امسال خانه پیدا نمی‌کنید

با ورود به یکی از بنگاه‌های محله منیریه تهران با پیرمردی روبه‌رو شدم که نوه خردسال خود را باوجود خستگی همراه خود آورده بود و در جواب مشاور املاک که پرسید: پدر جان چقدر پول دارید، گفت: «۱۵۰ میلیون پول پیش، ماهی ۳ میلیون اجاره». مشاور املاک که مشخص بود در حال تنظیم یک قرارداد چرب و نرم است، با سردی به پیرمرد گفت: پدر جان با این پول باید چند ایستگاه پایین‌تر به‌دنبال خانه باشی، اینجا فایل به‌دردبخوری پیدا نمی‌کنی!

در انتهای بنگاه خانمی بود که به‌نظر می‌رسید وضع مالی خوبی دارد و برای تمدید قرارداد رهن یک واحد ۱۹۰متری به ارزش یک میلیارد تومان با مشکل برخورد کرده بود و به مشاور املاک می‌گفت: «این آقا وجدان ندارد که می‌خواهد ۵۰۰ میلیون به پول پیش خانه اضافه کند؟ لابد دیده ماشین خوب زیر پای منه، هوا برش داشته؟»

راضی کردن موجران راحت نیست

در حال ترک کردن بنگاه که دیگر جایی برای ایستادن نداشت، به‌سمت املاکی دیگر بودم که زن و مردی وارد شدند که همان اول راه یکی از مشاوران املاک که مرد جوانی بود به این خانم و آقا به شوخی گفت: «به خدا چند بار زنگ زدم، صاحبخانه راضی نمی‌شود با مبلغ موردنظر شما تمدید کند، حالا باز جلوی شما یک‌بار دیگر زنگ می‌زنم، شاید فرجی شد.»

بی‌توجهی به قوانین در روز روشن

به یک بنگاه دیگر حوالی محله نواب رفتم و خواستم جویا شوم که طرح سقف افزایش اجاره‌بها مسکن که در تهران ۲۵ درصد است، تا چه اندازه در قراردادها اجرا می‌شود؟ با ورود به بنگاه که ظاهر به‌روزی نداشت، درباره این موضوع سوال کردم. مشاور املاک در همان حالت که مشغول تعمیر پنکه بود، گفت: «اگر موجران امسال ۵۰ درصد قراردادها را زیاد کنند، مستاجران کلاه‌شان را بالا می‌اندازند! »

فروش خودرو به‌خاطر تمدید قرارداد اجاره!

مقصد بعدی خیابان مالک‌اشتر در منطقه ۱۰ تهران بود که کمابیش همیشه خانه‌ها در این محله خوش‌نرخ هستند.

نگاهی به آگهی‌های چسبیده به شیشه بنگاه انداختم، اما اصلا قیمت‌ها تناسبی با خانه‌های آگهی‌شده نداشتند. برای مثال، برای رهن یک ‌خانه ۶۵ متری با عمر بنای ۶ سال در این خیابان باید ۴۵۰ میلیون تومان پول داشت یا برای اجاره یک‌ خانه ۵۰ متری قدیمی‌ساز که فقط پارکینگ موتورسیکلت دارد، باید ۳۰۰ میلیون تومان رهن و ماهی ۳ میلیون تومان اجاره پرداخت. در همین حال که آگهی‌ها را نگاه می‌کردم، مردی حدودا ۳۰‌ساله کنارم ایستاد تا به قیمت‌ها نگاهی بیندازد. تا چشمش به آگهی‌ها خورد، شروع به انتقاد از وضعیت قیمت‌ها و گرانی‌ها کرد. گفتم دنبال خانه‌ای؟ گفت: «به خدا صاحبخانه که پارسال ۲۵۰ میلیون پول پیش و ماهی ۲ تومان اجاره گرفته، الان گفته ۳۰۰ پیش، ماهی ۳ تومان اجاره. اعتراضم کردم گفت ارزان‌تر پیدا کردی برو اجاره کن منم خرج دارم و منبع درآمدم همین خونه ست.» پرسیدم حالا چه‌کار می‌کنی؟ گفت: «چاره‌ای ندارم ماشینم را آگهی کردم بفروشم، نشد میرم اطراف تهران، اونجا قیمت‌ها مناسب‌تره.»

وضعی که عیان است...

این شرایط اسفناک در بازار مسکن در شرایطی پیش آمده که هیچ فرد یا مقام مسئولی نمی‌تواند آن را کتمان کند. به‌طوری که در مصاحبه صمت با مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی نیز به این موضوع اشاره شد که «وضعیت بغرنج بازار مسکن نتیجه و خروجی بی‌تدبیری‌هایی است که در گذشته شکل گرفته و اوضاع را به حدی نابسامان کرده است که نه‌تنها خرید ملک بلکه رهن و اجاره نیز وضعیت نامطلوبی دارد، چرا که افراد مجبور هستند برای تهیه خانه مناسب از شهرهای بزرگ به حواشی شهرها یا شهرهای کوچک‌تر مهاجرت کنند. مسلما این موضوع شرایط زندگی را برای شهروندان بسیار سخت کرده است.» همچنین وی در ادامه، صحبت‌های خود را این‌گونه تکمیل کرد که: «طرح دوفوریتی مجلس برای این مطرح شده که باری از روی دوش مردم برداشته شود و اوضاع بازار ملکی به سمت و سوی ثبات برود. اکنون مجلس عزم خود را برای بهبود شرایط بازار مسکن، به‌ویژه بازار اجاره جزم کرده است و منتظر هستیم تا این طرح به تایید شورای نگهبان برسد». این صحبت‌ها نشان می‌دهد که یکی از دغدغه‌های مجلس و دولت حل مشکل مسکن مردم است و اتفاقا در این اقدام بسیار جدی هستند، اما باید نهادهای ذی‌ربط پاسخگوی مردم باشند که آیا طرح یک موضوع بدون نظارت و پیگیری شدنی است یا خیر؟ وقتی راه تخلف باز است، چه دلیلی دارد قانون رعایت شود؟ چه تضمینی وجود دارد که چنین سیاست‌هایی نه‌تنها در کوتاه‌مدت بلکه در بلندمدت نیز اجرایی شود؟ به‌طورکلی مردم چه گناهی کرده‌اند که باید پاسوز آزمون‌وخطاهای مسئولان شوند؟ و سوال آخر اینکه چرا این اجحاف و ناعدالتی محرز باید تنها پاگیر قشر ضعیف جامعه باشد؟ اینها سوالاتی است که نیاز به پاسخ صریح دارد؛ چرا که باید مسئولان و نهادهای ذی‌ربط خود را جای مردمی بگذارند که مجبورند بخش زیادی از درآمد زندگی خود را خرج مسکن کنند و هر ساله محل زندگی خود را تغییر دهند و پسرفت کنند. یقینا این مسیری که برای حل مشکلات اقتصادی و برطرف کردن مشکل مسکن در پیش گرفته شده، ثمری جز آوارگی میلیون‌ها نفر در سراسر کشور ندارد و در آینده نزدیک بازار مسکن بیشتر و بیشتر به قهقرا می‌رود.

سخن پایانی

پیشنهادی که می‌توان به دولت ارائه داد، این است که با وضع قوانین و پیگیری‌های منظم، بازار مسکن را به سمتی ببرد که از بازار سرمایه‌ای دور و به بازار مصرفی نزدیک شود. مسلما با این کار دست سوداگران نیز از این بازار کوتاه می‌شود. همچنین، با افزایش همکاری‌ها با بخش خصوصی تولید مسکن را افزایش دهد تا عرضه و تقاضا به تعادل برسد. از همه مهم‌تر، دولت باید از افراد متخصص و باتجربه در امر ساخت‌وساز و قانون‌گذاری بهره گیرد تا تلاش‌هایی که در این حوزه انجام گرفته، بی‌بهره نماند.