هنرنمایی جدید برای خانه‌دار کردن مردم
موضوع واگذاری زمین از سوی وزارت راه و شهرسازی به متقاضیان طرح نهضت ملی مسکن از اوایل امسال مطرح شد. این رویکرد پس از آن در برنامه‌های وزارتخانه قرار گرفت که نظام بانکی به تعهدات کامل خود در قبال قانون جهش تولید و تامین مسکن عمل نکرده است،البته متقاضیان پروژه مسکن ملی هم از توان کافی برای تامین آورده برخوردار نیستند.
طبق آخرین آمار، تاکنون ۵۱ هزار میلیارد تومان از سوی بانک مسکن به پروژه نهضت ملی اختصاص یافته که البته حدود ۱۹ هزار میلیارد تومان آن آورده متقاضیان و مابقی از محل تسهیلات بوده است. ۲۶ بانک دیگر هم عملکردی در این زمینه نداشته اند. این در حالی است که باید سالانه ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی به این پروژه اختصاص می یافت. باتوجه به این شرایط، وزارت راه و شهرسازی از ماه ها قبل برنامه هایی برای تسریع طرح نهضت ملی مسکن در دستور کار قرار داد. از جمله این برنامه ها، تهاتر اراضی، استفاده از منابع سازندگان، تفاهمنامه با بانک ها برای تامین اعتبارات و استفاده از ایده های نو مدیران و کارشناسان استانی عنوان شد. یکی از این ایده ها واگذاری مسکن به صورت تدریجی است که در ۲ استان نیز آغاز شده است.صمت در این گزارش طرح مسکن تدریجی را از نگاه کارشناسان بررسی کرده است.
ابتکارات حداکثری برای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن
چندی پیش وزیر راه و شهرسازی، در نشست با مدیران استانی وزارت راه و شهرسازی از آنها خواست تا ابتکارات حداکثری را در راستای پیشبرد طرح نهضت ملی مسکن به کار ببرند و تاکید کرد که در این صورت به مدیران اختیارات حداکثری نیز داده می شود. وی از مدیران خواست تا از ظرفیت همه بخش های عمومی و خصوصی در استان ها برای به اتمام رسیدن طرح های نهضت ملی مسکن استفاده کنند.از این رو، موضوع مسکن تدریجی برای خانه دار شدن اقشار هدف، مطرح شده است. مسکن تدریجی به نوعی از مسکن گفته می شود که واحدهای مسکونی مناسب برای اقشار کم درآمد، در حدی که قابل سکونت باشند تکمیل و به متقاضیان تحویل داده می شوند. در ادامه، تکمیل کامل واحد، همزمان با سکونت فرد در واحد مسکونی و در طول زمان انجام خواهد شد.در روزهای گذشته نیز مدیرکل راه و شهرسازی استان هرمزگان خبر از واگذاری خانه براساس طرح مسکن تدریجی، در قالب قرارداد سه جانبه میان اداره کل راه و شهرسازی، بخش خصوصی و بانک مسکن داد و گفت: براساس این طرح بخشی از زمین یا خانه براساس آورده فرد واگذار می شود و فرد به میزان توان مالی خود و تسهیلات بانکی می تواند مابقی خانه
موردنیازش را در آینده تکمیل
کند.مدیرکل راه و شهرسازی استان هرمزگان افزود: متاسفانه با تمام وعده ها و سیاست گذاری ها در بخش مسکن، بیش از 5 دهه می شود که سیاست تامین مسکن برای اقشار کم درآمد جامعه در حال پیگیری است، اما تا امروز طرح مسکن تدریجی در برنامه ای ارایه شده مطرح نبوده است.
راه حلی برای خانه دار شدن اقشار کم درآمد
کیاکسار محمدی، کارشناس حوزه اقتصاد مسکن در رابطه با اجرای طرح مسکن تدریجی به صمت گفت: همیشه تامین مسکن مناسب و درخور، یکی از مهم ترین چالش های دولت ها بوده که این موضوع سیاست گذاری های زیادی را هم به همراه داشته است، اما متاسفانه در این راه موفقیتی حاصل نشده و تلاش های دولت ها پاسخگوی نیاز بازار مسکن نبوده و همچنان مشکلات در این بخش باقی مانده است.
وی افزود: یکی از راهکار هایی که دولت می تواند برای نجات بازار مسکن از شرایط فعلی انجام دهد، استفاده از تجربه جهانی و حتی چند دهه قبل کشور خودمان است و با این اقدام می تواند راه حل های زیاد و متنوعی را برای تعادل در عرضه و تقاضا و بهبود شرایط فعلی در بازار مسکن پیدا کند.
این کارشناس خاطرنشان کرد: اکنون که موضوع مسکن تدریجی مطرح شده است، این طرح می تواند باتوجه به ظرفیت های کشور، راهگشای خوبی برای حل مشکلات مسکن و اشتغال در سطح کلان باشد. مسکن تدریجی با افزایش فضای مسکونی در یک بازده مشخص، شرایط زندگی بهتری را برای ساکنان شهرهای مختلف بدون تحمیل هزینه اولیه فراهم می آورد و می تواند باعث اشتغالزایی شود، چرا که این طرح مشارکت زیادی را در برپایه تخصص و سرمایه های افراد طلب می کند.
ارائه بسته های تشویقی برای پیشبرد طرح مسکن تدریجی
محمدی افزود: سرمایه افراد برای ساخت خانه زمانی می تواند منجر به خانه سازی شود که دولت با تخصیص زمین مناسب و ارزان، گامی در راستای کاهش هزینه های ساخت بردارد. در این راستا دولت می تواند با پرداخت تسهیلات بانکی مناسب و کم بهره، به طورقابل توجهی سرعت ساخت مسکن را افزایش دهد.
از طرف دیگر، دولت می تواند با ارائه بسته های تشویقی نظیر طراحی و اجرای زیرساخت ها به منظور دسترسی آسان به محل زندگی، تسهیل در صدور مجوزهای ساخت، اجرای زیرساخت موردنیاز برای مناطق مسکونی، طراحی نقشه ساختمان ها و بافت شهری متناسب با ظرفیت های فیزیکی، نقش تعیین کننده ای در پیشبرد اهداف داشته باشد، چرا که بدون در نظر گرفتن شرایط و تنها با سیاست گذاری، کاری از پیش نمی رود.
وی عنوان کرد: حال باتوجه به نقش اساسی دولت در تخصیص زمین برای تقویت بستر ساخت مسکن متناسب با نیازهای جامعه می توان برنامه ریزی مشخصی برای چنین طرح هایی متصور شد. در این راستا، دولت باید با طراحی یک برنامه مدون و متناسب با نیاز خانوارها برای تامین مالی ساخت خانه اقدام کند. همچنین، باید باتوجه به موضوع شهرسازی و رفاه حال شهروندان برای حل مشکلات زیرساختی نیز تلاش کند.
این کارشناس اقتصاد با تاکید بر ضرورت تامین زیرساخت اجرای پروژه های مسکن گفت: با فراهم آمدن زیرساخت های متناسب با نیازهای جامعه شهری؛ اثرات روانی، اجتماعی، فرهنگی و اقتصادی مالکیت مسکن و تعلق به محیط زندگی قابل مشاهده خواهد بود.
پیش نیاز اجرای طرح مسکن تدریجی
علی نادری شاهی، کارشناس بازار مسکن در رابطه با مزایای ساخت مسکن تدریجی به صمت گفت: مسکن یکی از ضروری ترین نیازهای اولیه به حساب می آید که هر فرد برای زندگی و تشکیل خانواده به آن نیازمند است، به همین دلیل یکی از مهم ترین دغدغه های هر فرد در زندگی، تامین سرپناه مناسب خواهد بود.
هم اکنون نرخ یک خانه حداقلی در تهران ۳ میلیارد تومان است و ۹۵ درصد مردم تهران، توان خرید چنین خانه ای را ندارند. امروزه مسکن به کالای پس اندازی و سرمایه گذاری تبدیل شده، در حالی که یکی از معدود محصولات مصرفی بلندمدت است. پیش نیاز اجرایی کردن طرح مسکن تدریجی، تامین زمین توسط وزارت راه و شهرسازی است که در صورت تحقق وعده دولت و اختیارات تفویض شده به وزارت راه و سهرسازی امکان پذیر خواهد بود.
مزیت ساخت مسکن تدریجی
وی تصریح کرد: مزیت ساخت مسکن تدریجی، کاهش هزینه ساخت است و این مهم از2 مسیر منجر به کاهش هزینه می شود. نادری شاهی افزود: براساس برنامه ریزی این نوع مسکن یک طبقه ساخته خواهد شد، هزینه کمتری نسبت به بلندمرتبه سازی دارد و برآوردها نشان می دهد در صورتی که مساحت خالص دو پروژه برابر باشد، هزینه ساخت آپارتمان چندطبقه به طورتقریبی 2 برابر ساخت آپارتمان یک طبقه خواهد شد. از طرف دیگر، به دلیل اینکه در مسکن تدریجی بخشی از بنا ساخته و مابقی به مرور زمان تکمیل می شود، هزینه ساخت اولیه در این شیوه ساخت، باز هم کمتر خواهد شد.
این کارشناس مسکن افزود: به عبارت دیگر، هزینه ساخت مسکن تدریجی،تقریبا یک ششم آپارتمان خواهد شد؛ بنابراین در مجموع با مبلغ حدود ۳۰۰ میلیون تومان، افراد می توانند صاحب خانه شوند که بخشی از آن از محل آورده فرد و بخشی از تسهیلات، قابل تامین است. وی ادامه داد: ساخت مسکن های یک طبقه وابسته به ساخت واحدهای دیگر نیست و خانه ها ویلایی است. در روش ویلاسازی، امکان ساخت مسکن به صورت تدریجی و باتوجه به وسع مالی خانوار وجود دارد. یعنی، خانواده ها می توانند بخشی از مسکن را احداث کنند و در آن ساکن شوند و به مرور به تکمیل بخش های دیگر ساختمان بپردازند. نادری شاهی در ادامه تشریح روند احداث این پروژه گفت: در پروژه های یک طبقه سازی به دلیل اینکه احداث پروژه ها به صورت موازی شروع می شوند، ساخت هیچ یک از واحدها، وابسته به واحدهای دیگر نیست و هر واحد می تواند به صورت مستقل ایجادشود. در این روش، در صورتی که متقاضی به هر دلیلی نتواند آورده خود را تکمیل کند، ساخت بقیه واحدها متوقف نخواهد شد.
مسکن تدریجی، شش ماهه ساخته می شود
این کارشناس خاطرنشان کرد: فارغ از مسئله کاهش هزینه ساخت، کاهش مدت زمان ساخت نیز، دومین مزیت ساخت مسکن یک طبقه و تدریجی است، برای مثال، ساخت بنای اولیه مسکن تدریجی در قالب اطلاعات وزارت راه و شهرسازی می تواند در مدت ۶ ماه انجام شود، اما ساخت آپارتمان حدود ۲ سال و بیشتر زمان می برد. وی افزود: کاهش زمان ساخت، باتوجه به شرایط تورمی کشور بر هزینه های ساخت نیز اثر می گذارد و به مقدار قابل توجهی آن را کاهش می دهد. همچنین، چون خانواده سریع تر مالک مسکن خود می شود، زودتر دوره اجاره نشینی به پایان می رسد و هزینه کمتری برای اجاره خانه پرداخت می شود. نادری شاهی در پایان گفت: باتوجه به نکات یاد شده به نظر می رسد، جدی ترین مسیری که دولت می تواند برای جامه عمل پوشاندن به وعده خود مبنی بر تامین مسکن برای متقاضیان واقعی طی کند، اجرای طرح «ساخت مسکن تدریجی» است.
وی افزود: پیش نیاز این اقدام نیز تامین زمین به مقدار کافی است که باید به صورت جدی در دستور کار دولت قرار گیرد.
سخن پایانی
کارشناسان مزایا و معایب متعددی برای طرح ویلاسازی در نهضت ملی مسکن مطرح کرده اند که یکی از اصلی ترین معایب آن کمبود اراضی است، چرا که در حال حاضر با مقاومت بسیاری از دستگاه ها، اراضی به میزان کافی در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار نگرفته است. از طرف دیگر، صرفه اقتصادی نداشتن ساخت این پروژه ها باعث شده، کمتر سازنده ای به سراغ اجرای این طرح برود.فارغ از اظهارات مسئولان وزارت راه و شهرسازی درباره اولویت احداث مسکن ویلایی در شهرهایی که مشکل زمین ندارند، این مسئله اثبات شده است که در شهرهای جدید فاقد تقاضای قابل توجه، برای جذاب شدن طرح و اسکان مردم، زمین برای احداث مسکن ویلایی اختصاص داده می شود. طبق اظهارات مدیرعامل شرکت عمران شهرهای جدید، در ۱۲ شهر جدید، زمین برای ساخت مسکن ویلایی به مردم واگذار می شود.راه حل های کاهش مشکلات مسکن در کشور ساده و راحت نیستند و دولت وقتی در این بخش به بن بست می رسد، دست به کار اجرای طرح های مسکنی می شود؛ اما دولت دیگر منابعی برای طرحی مانند مسکن مهر را در کشور ندارد. سرمایه ای شدن کالایی به نام مسکن، باعث هجوم نقدینگی ریالی برای در امان ماندن از موج های تورمی و تنش های اقتصادی شده است و به همین واسطه نمی توان هیچ سقف معقولی برای افزایش نرخ آن در چرخه تورم تعیین کرد.بلایی که سرمایه ای شدن بر سر مسکن آورده،این است که؛ نرخ مسکن در ایران یا کشورهایی مانند سوریه، گاهی بالاتر از متوسط نرخ مسکن در کشورهای اروپایی است، چرا که املاک در قامت کالای سرمایه ای، این ویژگی را دارند که از سقف قیمتی موجود نیز بالاتر بروند.
