تیر تورم بر سیبل بازار ملک
همان‌طور که پیش‌بینی می‌شد، نرخ ملک در آبان صعودی بوده و رشد چشمگیری را ثبت کرده، همچنین در این ماه رونقی نسبی در بازار مسکن اتفاق افتاد که به‌نظر می‌رسد در سایه چشم‌انداز تورمی، ایجاد شده باشد.
براساس تازه ترین گزارش بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن، در آبان، هر مترمربع واحد مسکونی در شهر تهران، به طورمیانگین ۴۶ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان خریدوفروش شده است که نسبت به مهر رشد ۶ . ۷ درصدی نشان می دهد. ثبت این رقم در آبان به معنای افزایش ۴۶ درصدی متوسط نرخ مسکن در مقایسه با آبان سال گذشته است، در حالی تورم ملک در ماه هشتم امسال به ۴۶ درصد رسید که تورم عمومی آبان نیز ۴۴ درصد بوده، بدین ترتیب بازار ملک در آبان از تورم نیز پیشی گرفته است.
براساس همین گزارش، بازار اجاره بها نیز به تبع نرخ مسکن، متورم و افزایشی بوده؛ به نحوی که باوجود خواب پاییزه جابه جایی ها در بازار ملک، نرخ اجاره در شهر تهران نسبت به آبان سال قبل ۳۹ . ۸ درصد رشد کرده است؛ این شاخص درباره کل مناطق شهری نیز رشد ۴۵ درصدی نسبت به ماه مشابه سال قبل نشان می دهد. رشد ماهانه اجاره بها نیز در شهر تهران ۴ . ۱ درصد و در کل مناطق شهری ۵ درصد بوده است.
خروج از رکود با چشم اندازهای تورمی
براساس جدیدترین آمار، در آبان ۸ هزار و ۵ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شده که نشان از رشد ۴۷ . ۸ درصدی تعداد معاملات نسبت به ماه مهر دارد.
این فاکتور از اهمیت بالایی در تشریح وضعیت بازار مسکن برخوردار است. گفته می شود افزایش تعداد معاملات باوجود افزایش نرخ ملک، حاکی از رشد چشم انداز تورمی و اثر آن بر تصمیم سرمایه گذاران ملکی است. بر همین اساس، متقاضیان در این ماه براساس چشم انداز تورمی فزاینده و باوجود رشد قیمت ها، ورود به معاملات را بر مشاهده تحولات بازار ترجیح داده اند.
این تصمیم می تواند از 2 دیدگاه ناشی شود؛ دیدگاه نخست متعلق به نگاه سرمایه گذاری است که باتوجه به پیش بینی رشد نرخ در ماه های آتی، سرمایه گذاران را با هدف کسب سود بیشتر طی معاملات بعدی روانه بازار کرده است. دیدگاه دوم هم متعلق به متقاضیان موثر بازار است؛ به نحوی که آنها نیز به دلیل نگرانی از افزایش بیشتر قیمت ها طی ماه های آینده، به خرید ملک در قیمت های فعلی رضایت داده اند. بر همین اساس، این اهرم تورم و چشم انداز تورمی بوده است که بازار ملک را در این ماه حرکت داده و به طور نسبی از رکود خارج کرده است.
برخی کارشناسان با کنار هم قرار دادن 2 اتفاق مهم در نرخ و معاملات مسکن، نتیجه می گیرند که تقاضا در این بازار رشد کرده است. این عده از تحلیلگران اعتقاد دارند، افزایش تقاضا در بازار مسکن موجب شده تا نرخ متوسط در هر منطقه نیز صعودی شده و در نهایت متوسط نرخ را به رشد بالایی برساند. صمت در این گزارش تحولات بازار مسکن را در فصل پاییز بررسی کرده است.
دلایل رشد قیمت در بازار مسکن
فرشید پورحاجت، کارشناس بازار مسکن درباره علت رشد ۶ . ۸ درصدی نرخ مسکن تهران در یک ماه گذشته به صمت گفت: بخشی از این رشد به نوسانات نرخ ارز برمی گردد، علت دیگر افزایش نرخ نهاده های ساختمانی است و مسئله بعدی به انجام نشدن کار خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن برمی گردد که باعث انصراف متقاضیان از این پروژه شده و اثراتش در بازار مسکن بروز پیدا کرده است. وی اظهار کرد: باوجود آنکه در فصل پاییز و کاهش جابه جایی ها قرار داریم، به دلیل عوامل تورم زا و انتظارات تورمی، پیش بینی رونق بازار مسکن در آبان دور از ذهن نبود و بعد از یکی، دو ماه ثبات نسبی شاهد رشد حدود ۷ درصدی نرخ ملک در تهران بودیم. نرخ رشد سالانه آن هم که به حدود ۴۶ درصد رسیده، نشان می دهد بازار مسکن از تورم عمومی عبور کرده است؛ در حالی که طی 8 ماه اخیر، همواره پایین تر از نرخ تورم قرار داشت.
نگاه سرمایه ای، نوسانات مسکن را تشدید می کند
پورحاجت بیان کرد: به نظر می رسد بیشترین تاثیر نرخ آپارتمان از ناحیه رشد نرخ ارز بوده است، ضمن اینکه نهاده های ساختمانی در همین ماه گذشته با نوسانات شدید مواجه شدند. از طرفی با مسئله رکود ساخت وساز نیز مواجهیم که عاملی مهم در تشدید افزایش قیمت ها است. به طبع هر کالایی کمیاب شود، دچار رشد نرخ می شود. این موضوع در بازار مسکن که علاوه بر مصرفی بودن، نگاه سرمایه ای به آن می شود، نمود بیشتری دارد. این کارشناس با بیان اینکه شرایط ساخت وساز در کشور مساعد نیست، تاکید کرد: اندک کارگاه های ساختمانی که در این مدت فعال بودند، با نوسانات اخیر نرخ مصالح ساختمانی از جمله یونولیت و خدمات مرتبط با بخش ساخت وساز دچار مشکلاتی شده اند، پیداست وزارت راه و شهرسازی موضوع را چندان جدی نگرفته است.
کندی پروژه نهضت ملی مسکن در بازار خود را نشان داد
پورحاجت گفت: اقدامات وزارت راه و شهرسازی در ۱۶ ماه گذشته در پروژه نهضت ملی مسکن ناموفق بوده و به طوردائم هم نرخ ها را تغییر داده اند. در ابتدا نرخ هر مترمربع از واحدهای پروژه نهضت ملی مسکن ۲ . ۷ میلیون تومان تعیین شد و قرار بود پروژه ها به بخش خصوصی واگذار شود، اما شرایط را برای بخش خصوصی مهیا نکردند و کارها کند پیش رفت تا اینکه اعلام کردند نرخ به ۴ . ۶ میلیون تومان رسیده است. وی در پایان تصریح کرد: متقاضیان نهضت ملی مسکن که بیشتر از اقشار کم درآمد هستند، مسلما برای تامین مالی با مشکلات زیادی روبه رو می شوند. فرق بخش خصوصی با دولتی این است که وقتی مردم از بخش خصوصی پیش خرید می کنند، قیمتی در ابتدا به آنها اعلام می شود و اگر پروژه 3 سال هم طول بکشد، بخش خصوصی متعهدانه با قیمت قرارداد اولیه، واحد مسکونی را تحویل می دهد. به نظر می رسد هم اکنون وقتی مردم می بینند اقدام خاصی در پروژه نهضت ملی مسکن انجام نمی گیرد، مسکن خود را از طریق بازار تامین می کنند.
وضعیت بازار مسکن تا پایان سال
محمد مرتضوی، کارشناس بازار مسکن در این رابطه به صمت گفت: رشد نرخ تمام شده مسکن مدام در حال وقوع است و وقتی نرخ مصالح ساختمانی در چند ماه چند برابر می شود، به طورقطع در ابتدا بر بهای تمام شده و سپس بر نرخ نهایی مسکن اثر مستقیم خواهد داشت. دولت بارها وعده کنترل نرخ مسکن را داده است، اما هر بار بنا به دلایلی به فراموشی سپرده می شود. اینکه سازندگان مسکن ندانند از ابتدای آغاز پروژه تا انتهای پروژه چه میزان سرمایه نیاز خواهند داشت، یک ایراد اساسی برای بخش مسکن و ساخت وساز است. همین اطلاع نداشتن دقیق از میزان سرمایه موردنیاز باعث می شود تا بسیاری از سازندگان از ساخت وساز منصرف شوند. رکود، تاثیرات مخربی بر عدم تعادل در بازار مسکن خواهد داشت؛ زیرا فاصله بین عرضه و تقاضا را عمیق تر و جبران آن را گهگاه ناممکن می کند که در آینده می تواند به افزایش نرخ منجر شود.
علت رشد تورم بازار ملک
مرتضوی خاطرنشان کرد: بعد از اینکه نرخ ارز دوباره در مسیر رشد قرار گرفت، متقاضیان مسکن به فکر این افتادند که سرمایه های خود را به نوعی حفظ کنند، حتی برخی از این متقاضیان حاضر بودند که وام خرید مسکن و اوراق بخرند تا بتوانند مسکن خریداری کنند. به طورقطع روند رو به رشد معاملات مسکن می تواند برای بخش مسکن مفید باشد، اما اینکه این رشد معاملات باعث رشد نرخ مسکن شود، نمی تواند چندان مفید و ارزشمند باشد. از طرفی، عده بسیار کمی ممکن است از رکود منتفع شوند؛ اما افت ساخت وساز و کاهش معاملات، عدم تعادل در بازار مسکن را عمیق تر می کند. در رکود، همیشه بی انگیزگی و خروج سرمایه گذاران از تولید مسکن به نحو قابل توجه و وسیعی اتفاق می افتد. این کارشناس تصریح کرد: اگر قرار باشد سالانه ۷۰۰ تا ۸۰۰ هزار واحد مسکونی تولید کنیم که بیش از این دچار عقب ماندگی در پاسخگویی به تقاضا نشویم، رکود باعث می شود از این هدف دورتر شویم. هرساله تعداد واحدهای مسکونی موردنیاز بیشتر از گذشته خواهد شد، حتی اگر به یک بازار قابل قبول در آینده دسترسی پیدا کنیم، خلأهایی که در شرایط رکود ایجادشده،گهگاه غیرقابل جبران است و برنامه های آتی را هم مختل می کند. مرتضوی با بیان اینکه رکود مسکن به این معنی نیست که نرخ افزایش پیدا نمی کند، به صمت گفت: در شرایط فعلی، نرخ نهاده های ساختمانی و خدمات مرتبط با بخش مسکن از جمله صدور مجوزها و دستمزدها با افزایش مواجه شده است؛ بنابراین رکود را نمی توان عاملی برای توقف یا کاهش نرخ مسکن تصور کنیم. وی افزود: تولید مسکن هر ماهه در حال کاهش است. در هفته های اخیر هم با افزایش نرخ سیمان، یونولیت، دستمزد و ... مواجه شده ایم که بی میلی سازندگان برای اجرای پروژه ها را در پی دارد. سیمان از پاکتی ۵۰ هزار تومان به ۷۰ تا ۸۰ هزار تومان رسیده و نرخ یونولیت هم از حدود ۷۰ هزار تومان به ۵۰۰ هزار تومان افزایش یافته است. برخلاف پیش بینی برخی کارشناسان؛ که چون در رکود هستیم، نباید افزایش نرخ داشته باشیم،اما باز هم در بازار معاملات، قیمت های پیشنهادی مقداری بالاتر رفته است.
شبیه یک طرح شکست خورده
مرتضوی با بیان اینکه وزارت راه و شهرسازی حمایت لازم را از تولید مسکن توسط بخش خصوصی انجام نمی دهد، به صمت گفت: طرح نهضت ملی مسکن نیز به یک طرح شکست خورده شبیه شده است. در این طرح با ناتوانی متقاضیان در پرداخت آورده و قفل شدن تسهیلات بانکی مواجهیم که این مسئله انگیزه سازندگان و پیمانکاران این طرح را کاهش داده است، حتی بانک مسکن هم منابع مالی قابل توجهی برای حمایت از تولید مسکن ندارد و به نوعی سازندگان را جواب کرده است. طرح نهضت ملی، تناسبی با مقیاس ۴ میلیون واحد ندارد.
وی در پایان گفت: تا وزارت راه و شهرسازی بدنه تخصصی خود را در حوزه مسکن ترمیم نکند و یک نگاه تخصصی و کارشناسانه مبتنی بر طرح های بالادستی و تعریف مجدد طرح جامع مسکن نداشته باشد، کاری از پیش نمی رود. همچنین ضرورت دارد سیاست های دستوری و غیراجرایی را جایگزین شود.
سخن پایانی
اگرچه گزارش بانک مرکزی وضعیت کف بازار مسکن را به خوبی نشان نمی دهد و از یک روش متوسط گیری کمک گرفته، اما به خوبی نمایانگر این است که نرخ مسکن نیز همانند سایر کالاها در طول سال می تواند دچار تورم شود، اما این رشد نرخ از آن جهت تاحدودی تعجب آور بود که این روزها معاملات مسکن چندان رونق ندارد، اما گزارش بانک مرکزی نشان می دهد که معاملات مسکن هم روند خوبی نسبت به ماه گذشته و سال قبل داشته است. اما اگر به عقب تر و به روزهای آغازین امسال برگردیم، متوجه خواهیم شد که بارها و بارها کارشناسان و انبوه سازان مسکن به دولت توصیه می کردند که اگر راهکاری برای جلوگیری از رشد نرخ نهاده های تولید مسکن اندیشیده نشود، به طورقطع افزایش نرخ مسکن در طول امسال دور از دسترس نخواهد بود. نوسان انتظارات تورمی طی چندساله اخیر مهم ترین موتور رشد نرخ مسکن بوده و با رشد انتظارات تورمی، نرخ مسکن نیز افزایش یافته و با کاهش انتظارات تورمی، نرخ ملک نیز آرام گرفته و اتفاقی که در بازار مسکن رخ داده یک اتفاق نادر است، البته درگذشته بازار مسکن برای سرمایه گذاری بوده و اینکه در یک دهه بحران زایی مسکن این اتفاق گرانی در فصلی غیر از جابه جایی تعجب آور نیست. در حال حاضر مردم به خرید مسکن فکر نمی کنند، چرا که این بازار با مشکلات زیادی روبه رو است. وقتی بازار ثبات ندارد، هرکسی نرخ خود را می گوید و باید این واقعیت را در نظر گرفت که عرضه و تقاضا از یک سو و از طرف دیگر، نرخ ارز است که بر این بازار تاثیر خواهد گذاشت.
